책임준공 미이행 신탁사, 470억 손해배상채권 가압류 인용

준공만 되면 선매수인이 건물을 사 가기로 돼 있었는데 그 준공이 무산되면, 빌려준 돈은 어디서 받아야 할까요. 이 글은 그 물음에 답을 만드는 첫 단계, 곧 아직 본안 소송도 시작하기 전에 무엇을 채권으로 세우고 어느 재산을 겨냥할지 설계해 손해배상채권 가압류 인용까지 이끌어낸 과정을 다룹니다.

저희는 수도권 물류시설 PF 사업의 대주단을 대리해 신탁사가 부담하는 책임준공이행확약상 손해배상채권을 피보전권리로 세우고, 신탁사의 은행예금에 채권가압류를 신청해 청구금액 약 470억 원 전부에 대해 가압류 결정을 받았습니다.

준공만 되면 팔리기로 했던 건물이 올라가지 않았습니다

수도권에 물류시설을 신축해 분양하는 PF 사업이 있었습니다. 시행사가 사업을 추진하면서 시공사를 선정하고, 여러 지역 금융기관으로 구성된 대주단과 대출약정을 체결했습니다. PF대출 규모는 수백억 원대였고, 저희 의뢰인인 대주단은 그중 상당 부분을 실제로 실행했습니다.

이 구조에는 두 겹의 안전장치가 있었습니다. 하나는 대출금채무를 담보하기 위해 사업부지를 신탁재산으로 하는 관리형토지신탁계약이었고, 다른 하나는 완공될 건축물을 미리 사들이기로 한 대형 선매수인과의 선매입계약이었습니다. 준공만 제때 이루어지면 선매수인이 지급하는 매매대금으로 대출원리금을 충분히 회수할 수 있는 그림이었습니다.

그런데 준공이 되지 않았습니다. 시공사가 약정한 기한 안에 책임준공의무를 이행하지 못했고, 이어서 신탁회사도 자신에게 유보된 책임준공기한까지 준공의무를 이행하지 못했습니다.

준공이 무산되자 선매수인은 선매입계약을 해제했고, 대출금 회수의 핵심 담보였던 매매대금이 통째로 사라졌습니다. 오히려 시행사 측은 위약벌 명목으로 계약금의 배액을 물어줘야 하는 처지가 되었습니다. 차주는 만기가 지난 대출금을 갚지 못했고 변제 능력도 없었습니다.

이 사건의 열쇠는 신탁회사가 대주단에게 제출한 책임준공이행확약서였습니다. 그 확약에 따르면, 시공사 또는 신탁회사가 정해진 책임준공기한까지 준공의무를 이행하지 못하면, 신탁회사가 대주단에게 대출원리금과 연체이자 상당액을 손해로 배상하도록 되어 있었습니다. 저희는 바로 이 손해배상채권을 피보전권리로 삼았습니다.

470억을 피보전권리로 세울 수 있는가에서 갈렸습니다

신탁사가 부담하는 손해배상의 범위는 어디까지인가

핵심 쟁점은 신탁회사가 배상해야 할 손해가 무엇이냐였습니다. 신탁회사 측은 "책임준공확약형 상품이라도 민법상 채무불이행에 따른 통상손해만 배상하면 되고, 대출원리금 상당액 전부를 배상할 의무는 없다"는 취지로 다투었습니다.

저희는 이에 대해, 대출약정과 신탁계약 특약사항, 그리고 신탁회사가 직접 제출한 책임준공이행확약서의 문언 자체가 배상 범위를 정하고 있다는 점을 근거로 삼았습니다.

이 확약은 신탁회사가 준공의무를 이행하지 못할 경우 대출원리금 및 연체이자 상당의 손해를 배상한다고 명시하고 있었고, 이는 일반적인 채무불이행 손해와 별개로 당사자들이 미리 약정한 손해배상액이었습니다. 따라서 피보전권리인 손해배상채권의 액수는 실행된 대출원금 상당액으로 산정했습니다.

아직 본안 판결이 없는데 예금을 가압류할 보전의 필요성이 있는가

가압류는 장래의 강제집행을 보전하기 위한 처분이므로, 지금 붙잡아 두지 않으면 나중에 승소하더라도 집행이 어려워질 사정, 즉 보전의 필요성을 소명해야 합니다.

저희는 신탁회사의 자산 상태를 정면으로 다투었습니다. 이 신탁회사는 다수의 책임준공확약형 관리형토지신탁 사업을 진행하고 있었고, 그 사업들에서 잠재적으로 부담하게 될 우발채무 규모가 회사의 자본총계나 영업이익을 크게 초과하고 있었습니다.

이미 여러 사업장에서 책임준공기한이 지나 우발채무가 현실화되고 있었고, 회사를 상대로 한 유사 손해배상 소송도 다수 제기되어 있었습니다. 여기에 부동산 채권 이외에 이렇다 할 집행 가능 재산이 부동산으로 남아 있지 않아, 영업으로 들어오는 매출대금이 사실상 유일한 책임재산이었습니다.

이런 자금은 언제든 인출·은닉될 수 있으므로, 매출을 보관하는 은행예금을 가압류하지 않으면 본안 승소 후에도 집행이 곤란해질 염려가 있다는 점을 구체적 수치와 자료로 소명했습니다.

담보를 어느 정도로 제공해야 하는가

가압류를 인용받으려면 통상 담보제공이 요구됩니다(민사집행법 제280조).

저희는 대출약정서와 신탁계약서의 문언상 손해배상청구권이 인정될 여지가 크다는 점, 다수 금융기관이 공동으로 대출한 사건이어서 채권 보전 실패 가능성이 희박하다는 점을 들어 담보 부담을 최소화하고자 했습니다. 또한 예금채권은 목적물의 실제 가치를 미리 가늠하기 어려워 과도한 담보 제공으로 이어질 수 있다는 사정도 함께 소명했습니다.

흩어진 확약 조항을 하나의 손해배상채권으로 묶었습니다

물류 PF에서 준공이 무산되면 대주단은 가장 취약한 위치에 놓입니다. 담보인 부지는 미완성 상태로 가치가 낮고, 차주와 시행사는 이미 자력을 잃은 경우가 많기 때문입니다. 이때 대주단이 기댈 수 있는 마지막 지렛대가 바로 신탁사의 책임준공확약입니다.

저희는 첫째, 여러 계약서에 흩어져 있는 책임준공 관련 조항을 하나의 손해배상채권으로 정리했습니다. 대출약정의 준공의무 조항, 신탁계약 특약, 그리고 신탁회사가 제출한 이행확약서를 연결해, 신탁회사가 대주단에게 직접 부담하는 약정 손해배상채무가 성립함을 명확히 했습니다.

둘째, 신속하게 예금을 겨냥했습니다. 준공이 무산된 신탁회사는 통상 부동산을 담보로 내주었을 뿐 스스로 붙잡을 부동산이 없습니다. 그래서 집행 실효성이 있는 대상, 곧 영업으로 유입되는 매출을 보관하는 은행예금을 가압류 목적물로 특정했습니다.

셋째, 보전의 필요성을 회사 전체의 재무 위험으로 입증했습니다. 개별 사업 하나가 아니라 회사가 감당하는 우발채무 총량과 이미 현실화된 손해배상 규모, 계류 중인 소송 건수와 체납 사실까지 종합해, 지금 붙잡지 않으면 안 되는 사정을 자료로 뒷받침했습니다.

넷째, 제3채무자인 은행에 대한 진술최고신청을 함께 냈습니다(민사집행법 제237조·제291조). 이는 가압류가 실제로 유효하게 걸렸는지, 압류 대상 예금이 존재하는지를 은행이 직접 확인해 주도록 하는 절차로, 보전처분의 실효성을 확보하는 데 중요한 장치였습니다.

소송경과

먼저 신탁회사의 책임준공기한이 지난 뒤 대주단 명의로 손해배상의무 이행을 촉구하는 내용증명을 발송했습니다. 신탁회사가 이행을 거부하자, 대출원금 상당액을 청구채권으로 하는 채권가압류를 관할 법원에 신청하면서 가압류신청 진술서, 제3채무자에 대한 진술최고신청을 함께 제출했습니다.

법원은 심리를 거쳐 먼저 담보제공명령을 내렸고, 대주단을 구성하는 각 금융기관이 채권자별로 담보를 제공했습니다. 담보가 제공되자 법원은 곧이어 채권가압류 결정을 했고, 결정은 제3채무자인 은행에 송달되었습니다. 본안 손해배상 청구는 별도로 진행되었습니다.

청구금액 470억 원이 감액 없이 그대로 인용됐습니다

법원은 대주단이 제출한 소명자료를 기초로 이 사건 채권가압류 신청이 이유 있다고 판단해 이를 인용했습니다. 주문은 채무자인 신탁회사가 제3채무자 은행에 대해 가지는 예금채권을 청구금액에 이를 때까지 가압류하고, 은행은 채무자에게 그 지급을 하여서는 아니 된다는 내용이었습니다.

청구채권은 저희가 구성한 대로 '책임준공이행확약에 의한 손해배상채권'으로 특정되었고, 청구금액 약 470억 원이 감액 없이 그대로 받아들여졌습니다.

담보에 관해서는, 저희가 구한 무담보 인용까지는 받아들여지지 않았습니다. 다만 법원은 담보 금액의 2분의 1에 대해서는 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 제출하는 방법을 허가해, 대주단이 실제로 현금으로 공탁해야 하는 부담은 그만큼 줄었습니다.

이로써 대주단은 신탁회사가 소송으로 시간을 끄는 동안 책임재산이 빠져나가는 것을 막고, 본안 손해배상 소송에서 승소할 경우 실제 집행할 대상을 확보했습니다.

준공 무산으로 담보가 사라진 PF 사업에서, 신탁사의 책임준공확약을 손해배상채권으로 구성해 예금을 선제적으로 묶은 것이 이 사건의 실질적 성과입니다. 손해배상채권의 최종 인용 범위와 확정 금액은 본안 판결에서 정해집니다.

본 사례는 전병욱 변호사가 출석 및/또는 변론한 사건을 일부 각색·익명화한 것이며, 사건마다 사실관계를 달리하므로, 구체적 사안은 개별 상담이 필요합니다.