연대보증인 재산에 부동산가압류, 140억 대출채권 보전의 첫 단추

주채무자에게 담보로 잡아둔 부동산의 공매가 시장 경색으로 막혀 대출금 회수가 사실상 정체된 상황에서, 채권을 함께 책임지기로 한 연대보증인의 개인 부동산에 가압류를 신청해 인용 결정을 받아냈습니다. 본안 판결을 받기까지 재산이 빠져나가지 않도록 채권 보전의 첫 단추를 끼운 사례입니다.

이런 상황이었습니다

여러 금융기관이 하나의 개발사업 시행사에 공동으로 거액을 대출한 사안이었습니다. 시행사는 공동주택 분양·임대사업 자금을 조달하기 위해 개발부지를 담보로 합계 140억 원 규모의 대출약정을 체결했고, 같은 날 그 대표이사가 이 대출채무 전액에 연대보증을 섰습니다.

문제는 시행사가 일정 시점부터 매월 지급해야 할 대출이자를 내지 못하면서 시작됐습니다. 약정상 이자가 지급기일에 들어오지 않으면 별도 통지나 최고 없이도 대출채무 전체에 관해 기한의 이익이 자동으로 상실되도록 되어 있었고, 실제로 그 사유가 발생했습니다. 대주단은 시행사와 연대보증인에게 기한이익 상실을 통지하고 두 차례 내용증명으로 변제를 독촉했지만, 원리금은 여전히 갚아지지 않았습니다.

회수의 마지막 안전판이었던 담보에도 문제가 있었습니다. 시행사가 담보로 제공한 개발부지는 담보신탁을 통해 대주단이 제1순위 우선수익권을 갖고 있었지만, 부동산 시장이 급격히 얼어붙으면서 그 부지의 공매가 좀처럼 진행되지 않았습니다. 담보만으로는 제때 채권을 회수하기 어려운 국면이었습니다.

이때 대주단은 저희 사무소를 찾아, 연대보증인 개인이 보유한 부동산에 먼저 손을 써 채권을 지켜달라고 요청했습니다.

무엇이 쟁점이었나

담보가 있는데도 연대보증인 재산에 가압류를 걸 수 있나

가압류는 금전채권의 집행을 보전하기 위한 제도입니다(민사집행법 제276조). 담보가 있더라도 그 담보만으로는 채권을 제때 만족시키기 어려운 사정이 소명되면, 채무자의 다른 재산에 대한 보전처분이 허용될 여지가 있습니다.

이 사건에서는 담보신탁된 부지가 존재했지만 공매가 진행되지 않아 담보 실행에 시간이 얼마나 걸릴지 가늠하기 어려웠습니다. 신청서에는 해당 지역 공동주택의 매각 통계를 근거로, 공매를 진행하더라도 제때 구제받기 어렵다는 점을 자료로 뒷받침했습니다. 담보의 존재가 곧 가압류를 막는 사유가 되지는 않는다는 방향으로 소명을 구성한 것입니다.

연대보증인에게 곧바로 청구할 수 있는 상태였나

연대보증인은 주채무자의 채무를 함께 책임지되, 계약상 최고·검색의 항변권을 갖지 않도록 정해져 있었습니다. 주채무자의 기한이익이 상실되는 즉시 채권자의 청구에 따라 보증채무를 이행해야 하는 구조였습니다.

기한이익 상실 사유가 이미 발생했고 통지와 독촉까지 마친 상태였으므로, 연대보증채무는 이행기가 도래한 것으로 볼 수 있었습니다. 이 점이 피보전권리의 존재를 소명하는 핵심 축이었습니다.

왜 채권 전액이 아니라 일부만 청구했나

미상환 원리금은 140억 원 규모였지만, 가압류 청구금액은 약 9억 원으로 설정했습니다. 가압류할 부동산의 시가 범위 안에서 연대보증채권 중 일부만을 피보전채권으로 삼은 것입니다.

가압류신청 진술서에서도 청구금액이 본안에서 인정받을 수 있는 적정한 금액인지를 확인하도록 되어 있습니다. 대상 재산의 담보가치를 넘어서는 과도한 가압류는 오히려 채무자에 대한 손해배상 문제를 낳을 수 있기 때문에, 대상 부동산 가치에 맞춰 청구금액을 절제해 정한 것이 실무상 안전한 선택이었습니다.

어떻게 대응했나

첫째, 피보전권리를 서류로 촘촘히 세웠습니다. 대출약정서와 그 변경약정서, 연대보증계약서를 통해 연대보증채무의 존재와 범위를 특정하고, 약정상 당연 기한이익 상실 조항과 항변권 배제 조항을 짚어 "지금 곧바로 청구할 수 있는 채권"임을 드러냈습니다.

둘째, 기한이익 상실 이후의 경위를 시간 순으로 정리했습니다. 이자 미지급 시점, 기한이익 상실 통지, 두 차례 내용증명 독촉을 각각 소명자료로 대응시켜, 채권자가 회수를 위해 밟을 수 있는 절차를 이미 밟았다는 점을 보였습니다.

셋째, 보전의 필요성을 객관 자료로 뒷받침했습니다. 담보 부지의 공매가 부진하다는 사정과 함께, 법원 경매정보의 지역별 매각 통계를 인용해 "담보가 있어도 시의적절한 회수가 어렵다"는 주장을 수치로 보강했습니다. 여기에 연대보증인이 별지 부동산 외에 확인 가능한 재산이 없다는 점, 이 부동산마저 처분·담보 제공으로 빠져나가면 본안에서 이겨도 집행이 어려워질 수 있다는 점을 더해 보전의 필요성을 구성했습니다.

넷째, 담보제공 방식을 미리 정리했습니다. 담보제공명령이 나올 경우에 대비해, 민사집행법 제19조 제3항이 준용하는 민사소송법 제122조에 따라 보증보험회사와의 지급보증위탁계약 문서로 담보를 갈음할 수 있도록 신청 단계에서 미리 요청해 두었습니다.

소송경과

1. 여러 대주가 공동 채권자가 되어 연대보증인 소유 부동산에 대한 부동산가압류를 신청했습니다.
2. 법원의 요청에 따라 납부확인서, 등록면허세·등기신청수수료 영수증 등을 보정서로 제출해 절차상 흠결을 정리했습니다.
3. 법원이 소명자료를 검토한 뒤 가압류 인용 결정을 내렸습니다.

결과

법원은 "채무자 소유의 별지 기재 부동산을 가압류한다"는 주문으로 신청을 받아들였습니다. 담보는 각 채권자별 공탁보증보험증권을 제출받는 조건으로 정해졌고, 채무자는 정해진 청구금액을 공탁하고 집행정지나 취소를 신청할 수 있다는 통상의 문구가 함께 기재됐습니다.

이 결정으로 연대보증인의 부동산이 임의로 처분되거나 새로운 담보로 넘어가는 것을 막는 발판이 마련됐습니다. 담보 공매가 지연되는 사이 채권을 지킬 수 있는 시간을 확보했다는 점에서, 본안 청구로 나아가기 전 회수 가능성을 높이는 실질적인 조치가 되었습니다.