신탁 정산금 추심금 소송에서 수탁자에 대한 청구 전부 기각

시행사가 반환해야 할 임대차보증금을 신탁회사에 대신 달라는 소송이 제기됐습니다.

전병욱 변호사는 제3채무자인 신탁회사를 대리해 보증금 반환의무를 승계하지 않았고 정산금 지급조건도 갖춰지지 않았다는 점을 밝혀 5천만 원대의 보증금반환·추심금 청구를 모두 막았습니다.

시행사가 돌려줘야 할 보증금을 신탁회사에 대신 달라고 합니다

임차인이 주거용 건물에 관하여 시행사와 임대차계약을 맺은 뒤, 시행사가 대출을 받으면서 건물을 담보신탁했습니다. 임차인의 전입신고는 신탁등기보다 뒤에 이루어졌습니다.

시행사가 대출 원리금을 갚지 못해 기한이익을 상실하자, 임차인은 보증금을 돌려받기 위해 먼저 시행사를 상대로 임대차보증금반환청구 소송을 제기해 승소 판결을 받았습니다. 그러나 시행사에는 회수할 재산이 없었습니다.

그러자 임차인은 그 판결로 시행사의 신탁 정산금 채권을 압류하고 추심명령을 받았습니다. 이어 신탁회사를 제3채무자 겸 피고로 삼아 5천만 원대의 추심금을 지급하라는 소송을 제기했습니다.

아직 지급조건이 갖춰지지 않은 정산금을 추심할 수 없다는 점을 밝혔습니다

선순위 자금집행이 끝나지 않아 정산금을 지급할 조건이 갖춰지지 않았습니다

이 사건 신탁계약은 정산순위를 신탁비용·수탁자 보수 → 조세공과금 → 대항력 있는 임차인의 보증금 → 우선수익자의 채권 → 그다음에야 수익자(위탁자)로 정해 두고 있었습니다. 특약 역시, 대리사무계좌에 입금된 분양수입금에서 대출원리금 상환·공사비·각종 비용을 집행하고 남는 금액의 범위 내에서만 위탁자의 정산금 수익권이 효력을 갖는다고 규정하고 있었습니다.

이 사건에서 선순위 우선수익자인 대주단의 대출원리금은 시행사의 기한이익 상실 이후 3년이 넘도록 변제되지 않은 상태였고, 건물에 대한 공매는 여러 차례 진행되었으나 모두 유찰되어 처분절차 자체가 종료되지 않았습니다.

대주단에 대한 선순위 지급과 공매가 끝나지 않은 이상 시행사에 정산금을 지급할 조건이 갖춰지지 않았다는 내용으로, 임차인의 추심금 청구를 기각해 달라고 요청했습니다. 임차인이 정산금 채권을 압류했더라도 시행사에 지급할 정산금 자체가 발생하지 않았다는 점을 신탁계약과 미변제·공매 유찰 자료로 뒷받침했습니다.

임대인으로서 보증금을 돌려줄 책임도 승계하지 않았음을 밝혔습니다

임차인은 주된 청구로 보증금반환을, 예비적 청구로 추심금을 구했습니다. 보증금반환청구에서는 신탁 전에 체결된 임대차의 보증금을 우선수익자보다 먼저 지급할 수 있다는 신탁계약 조항을 들어, 수탁자가 임대인 지위를 승계했으므로 보증금을 직접 반환해야 한다고 주장했습니다.

그런데 임차인의 전입신고와 확정일자는 신탁등기 이후였고, 이후 해당 호실에서 전출한 사실도 있었습니다. 신탁등기와 전입·전출의 선후관계가 드러나는 자료를 근거로, 신탁계약의 임차인 보호 조항이 적용되지 않으며 신탁회사가 임대인의 지위나 보증금 반환의무를 승계하지 않았다고 반박했습니다.

공매 종료를 기다리며 판결을 미룰 필요가 없음을 밝혔습니다

임차인은 지금 정산금이 없더라도 나중에 공매로 정산금이 생길 수 있으니, 공매가 완료될 때까지 판결 선고를 기다려 달라고 요청했습니다.

지급조건이 나중에 충족되면 그때의 사정을 근거로 다시 청구할 수 있다는 점을 들어, 공매 종료까지 이 재판을 미룰 필요가 없다고 반박했습니다. 현재 정산금이 발생하지 않았다는 사실에 따라 판단해 달라고 요청했습니다.

5천만 원대의 추심금·보증금 청구를 모두 막았습니다

1. 임차인이 시행사를 상대로 보증금반환 판결을 받은 뒤, 신탁 정산금 채권에 대한 압류·추심명령을 받았습니다.
2. 임차인이 신탁회사에 추심금 지급을 청구했습니다.
3. 신탁계약상 정산순위와 대주단 미변제·공매 유찰 자료를 제출해 지급조건이 갖춰지지 않았음을 반박했습니다.
4. 보증금 반환의무 승계 주장에는 신탁등기와 전입·전출의 선후관계로 대응했습니다.
5. 법원은 보증금반환청구와 추심금청구를 모두 기각했습니다.

법원은 5천만 원대의 지급을 구한 임차인의 주위적 보증금반환청구와 예비적 추심금청구를 모두 기각했습니다. 피고 수탁자가 부담할 지급의무는 인정되지 않았습니다.

임대차보증금 승계 주장에 대해 재판부는, 임차인이 신탁계약 체결 당시 주택임대차보호법상 대항력을 갖추지 못했고 그 체결 이후에야 확정일자를 받았으며 그 뒤 해당 호실에서 전출한 사실을 인정해, 수탁자가 임대인의 보증금반환의무를 승계할 근거를 찾을 수 없다고 판단했습니다. 신탁계약 체결 전에 임차인의 존재를 확인했어야 한다는 주의의무 위반 주장도 그 근거가 없다고 보았습니다.

추심금 청구에 대해서는, 위탁자인 시행사가 수탁자에 대해 정산금 등의 채권을 보유하고 있다는 점이 증명되지 않았다고 판단했습니다. 오히려 시행사가 대주단에 대한 채무를 이행하지 못해 기한이익을 상실했고 그로 인해 진행된 공매마저 유찰되어, 시행사가 지급받을 정산금이나 수익금이 발생하지 않았다는 사실만이 인정된다고 보았습니다. 정산금 채권의 발생 여부부터 다툰 우리 측 주장이 판결 이유에 반영된 것입니다.