재건축을 막고 버티는 노후 상가 임차인, 점유이전금지가처분을 인용받아 명도의 발판을 확보한 사례

44년이 넘은 노후 상가를 매수해 재건축하려 했지만, 노래방을 운영하던 임차인이 거액의 인도합의금을 요구하며 명도에 응하지 않았습니다. 임대차 종료를 알리는 내용증명과 문자에도 두 달 넘게 무응답이던 상황에서, 갱신거절 사유를 정리해 점유이전금지가처분을 인용받아 소송 기간 중의 점유를 묶어 두고 건물인도 본안을 함께 진행한 사례입니다.

이런 상황이었습니다

의뢰인은 1980년경 건축되어 44년 이상 경과한 노후 4층 상가건물을 2023년 매수해 이듬해 소유권이전등기를 마친 소유자였습니다. 건물은 지층에 누수가 반복되는 등 안전사고 우려가 있어 철거와 재건축이 시급한 상태였습니다.

문제는 지1층에서 노래방을 운영하던 임차인이었습니다. 이 임대차는 전 소유자 시절인 2017년 체결되어 이후 묵시적으로 갱신되며 이어져 온 계약으로, 의뢰인은 매매를 통해 임대인 지위를 승계한 상태였습니다.

의뢰인은 재건축 계획과 임대차 종료 예정 사실을 미리 알렸고, 두 차례 내용증명 우편과 문자메시지로 “계약이 기간만료로 종료되니 목적물을 인도해 달라”는 뜻을 전달했습니다. 내용증명은 모두 임차인에게 송달되었습니다. 그런데 임차인은 두 달 가까이 아무런 응답을 하지 않다가, 뒤늦게 2억 원에 이르는 인도합의금을 요구했습니다.

임대차계약 특약에는 임차인이 시설 권리금을 일체 포기한다는 조항이 들어 있었습니다. 합의금을 받을 계약상 근거가 없는데도 거액을 요구하며 버티는 상황이었고, 그대로 두면 소송 중에 점유가 제3자에게 넘어가 집행이 어려워질 위험이 있었습니다.

쟁점은 무엇이었나

노후·안전사고 우려가 있는 건물은 갱신을 거절할 수 있나

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하면서도, 제7호에서 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 등을 갱신거절 사유로 규정하고 있습니다.

이 사건 건물은 1980년경 건축되어 44년 이상 경과했고 지층 누수 등 안전사고 우려가 있어 철거·재건축이 시급한 상태였습니다. 의뢰인은 이러한 사정을 근거로 갱신을 거절할 수 있다는 취지를 내용증명에 명시해 임차인에게 통지했고, 그 통지가 적법하게 송달되었다는 점을 소송의 출발점으로 삼았습니다.

권리금을 포기하기로 한 임차인이 거액의 합의금을 요구할 수 있나

임대차계약 특약 제1항에는 임차인이 시설 권리금을 일체 포기한다는 내용이 있었습니다. 임차인이 합의금을 수령할 법률상·계약상 권원이 존재하지 않는데도 2억 원을 요구하는 것은, 명도를 지연시키려는 목적으로 볼 여지가 컸습니다. 이 특약은 임차인의 과다 요구를 반박하는 핵심 근거가 되었습니다.

소송 중 점유가 넘어가는 것을 어떻게 막나

임차인이 내용증명과 문자에 일절 응답하지 않고 합의금을 노려 버티는 태도를 보이는 이상, 본안소송이 진행되는 동안 점유를 타인에게 이전하거나 물적 현상을 변경할 우려가 있었습니다. 그렇게 되면 본안에서 인도 판결을 받아도 집행이 불가능하거나 현저히 곤란해질 수 있습니다. 이 점유이전 위험을 차단하는 것이 가처분의 보전 필요성 핵심이었습니다.

어떻게 대응했나

첫째, 갱신거절의 근거를 문서로 남겨 두었습니다. 재건축 예정 통지와 두 차례의 내용증명, 그에 첨부한 문자메시지 발송 내역을 시간 순서대로 정리해, 임대차가 기간만료로 적법하게 종료되었다는 점과 임차인이 이를 알고도 응답하지 않았다는 점을 함께 입증했습니다.

둘째, 건물인도 본안과 점유이전금지가처분을 함께 걸었습니다. 본안 판결만 기다리는 사이에 점유가 넘어가면 승소가 무의미해질 수 있으므로, 먼저 가처분으로 점유 상태를 고정해 두고 본안에서 인도 의무를 확정받는 이원 전략을 택했습니다.

셋째, 청구취지를 임차인이 다투기 어려운 형태로 설계했습니다. 보증금 2,000만 원을 반환받음과 동시에 목적물을 인도하라는 동시이행 형태로 구성해, 의뢰인이 반환할 보증금을 스스로 제시함으로써 임차인이 인도를 미룰 명분을 줄였습니다.

넷째, 법원의 보정 요구에 신속히 대응했습니다. 가처분 사건에서 점유 부분 특정과 보전 필요성에 관한 보정명령이 나오자, 임차인의 무응답 태도를 보여 주는 객관적 자료를 보강하기 위해 보정기한 연장을 신청해 소명 자료를 정리했습니다.

소송경과

1. 임대차 종료·인도를 요구하는 내용증명 발송 및 송달, 문자메시지 병행 발송
2. 임차인 장기 무응답 후 거액의 인도합의금 요구
3. 점유이전금지가처분 신청서 접수
4. 법원의 보정명령(점유부분 특정·보전 필요성 보강) 수령
5. 보정기한 연장신청 및 소명자료 보강
6. 가처분에 대한 담보제공명령 발령, 담보 제공
7. 점유이전금지가처분 인용 결정
8. 건물인도청구 본안소송 제기(보증금 반환과 동시이행 형태), 이후 심리 진행

결과

법원은 점유이전금지가처분 신청을 인용했습니다. 가처분 사건에서는 통상 인용에 앞서 채권자에게 담보 제공을 명하는데, 이 사건에서도 담보제공명령에 따라 담보를 갖춘 뒤 가처분 인용 결정이 내려졌습니다. 이로써 소송 기간 중 점유가 제3자에게 넘어가거나 물적 현상이 변경되는 것을 막아, 뒤에 인도 판결을 받더라도 집행이 무력화되지 않도록 점유 상태를 확정적으로 묶어 두었습니다.

가처분으로 점유를 보전한 뒤, 임대차 종료에 따른 인도 의무를 확정받기 위한 건물인도 본안소송을 제기해 심리를 이어 가고 있습니다. 무응답과 과다 요구로 명도가 교착되던 상황에서, 점유이전금지가처분 인용으로 재건축 일정에 필요한 명도의 발판을 먼저 확보한 사례입니다. 건물의 명도가 최종적으로 완료되기까지는 본안의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.