상가 임차인이 나가지 않을 때, 명도 소송 전에 점유이전금지가처분부터

상가 건물을 돌려받아야 하는데 임차인이 점유를 넘기지 않으면, 곧바로 인도소송을 내기 전에 점유 상태부터 묶어 두는 것이 안전합니다. 이 사례에서는 소유자 측을 대리해 명도 본안에 앞서 점유이전금지가처분을 신청했고, 법원은 대상 상가 부분의 점유를 풀어 집행관에게 인도하도록 하는 결정을 내렸습니다.

이런 상황이었습니다

의뢰인은 근린생활시설 건물의 소유자 측이었습니다. 이 건물의 일부 상가 공간을 임차인이 점유하고 있었는데, 임대차 관계가 정리되어 건물을 돌려받아야 하는 상황인데도 임차인이 그 공간을 계속 점유하며 넘겨주지 않았습니다.

문제는 명도를 위한 본안 소송, 즉 건물인도청구 소송을 제기하더라도 판결까지는 상당한 시간이 걸린다는 점이었습니다. 그 사이에 점유자가 바뀌면, 어렵게 받은 인도 판결로도 새 점유자를 상대로는 곧바로 집행하기 어려워집니다. 판결의 효력이 미치는 상대방이 달라져 버리기 때문입니다.

특히 상가는 임차인이 다른 사람에게 다시 세를 놓거나, 영업 주체를 바꾸거나, 점유 명의를 넘기는 방식으로 점유 상태가 흔들리기 쉽습니다. 그래서 의뢰인으로서는 본안 소송을 준비하는 것과 별개로, 지금 이 점유자를 상대로 점유 상태 자체를 먼저 고정해 둘 필요가 있었습니다.

쟁점

명도 본안 전에 왜 점유이전금지가처분이 필요한가요?

건물인도(명도) 판결은 판결에 적힌 그 상대방(피고)에 대해서만 강제집행할 수 있는 것이 원칙입니다. 소송 도중이나 판결 후에 점유자가 제3자로 바뀌면, 기존 판결만으로는 그 새 점유자를 곧장 내보내기 어려워 승계집행문 등 별도의 절차를 밟아야 하고, 그마저도 다툼의 여지가 생깁니다.

점유이전금지가처분은 바로 이 위험을 막기 위한 보전처분입니다. 현재의 점유자를 기준으로 점유 상태를 묶어 두면, 이후 본안 판결로 집행할 때 점유가 넘어가 있어 집행이 무력화되는 사태를 예방할 수 있습니다.

이 사건에서 법원이 인정한 피보전권리는 무엇이었나요?

이 사건 결정문은 피보전권리의 내용을 "소유권에 기한 건물의 인도청구권"으로 명시했습니다. 즉 소유자가 자신의 소유권에 근거해 건물을 점유자로부터 돌려받을 수 있는 권리를 피보전권리로 인정한 것입니다.

점유이전금지가처분은 이렇게 장차 본안에서 관철할 인도청구권을 전제로, 그 집행이 헛되지 않도록 점유 현상을 보전하는 데 목적이 있습니다. 이 사건에서도 법원은 신청이 이유 있다고 보아, 소명자료를 기초로 판단해 인용 결정을 내렸습니다.

가처분이 인용되면 임차인은 당장 쫓겨나나요?

그렇지 않습니다. 점유이전금지가처분은 점유를 "묶어 두는" 처분이지, 임차인을 곧바로 내보내는 처분이 아닙니다. 이 사건 결정 주문도 채무자의 점유를 풀어 집행관에게 인도하되, 집행관은 현상을 변경하지 않는 것을 조건으로 채무자에게 그 공간을 계속 사용하게 하도록 정했습니다.

다만 채무자는 그 점유를 다른 사람에게 이전하거나 점유 명의를 변경할 수 없게 됩니다. 결과적으로 임차인은 당장은 그대로 영업 등을 이어갈 수 있지만, 점유를 몰래 넘겨 명도 집행을 회피하는 길은 막히게 됩니다.

어떻게 대응했나

핵심은 본안(명도)과 보전(가처분)을 분리해 순서를 잡는 것이었습니다. 명도 판결을 받는 데만 매달리다가 그 사이 점유가 넘어가면 그동안의 노력이 헛수고가 될 수 있으므로, 점유를 먼저 고정하는 보전처분을 앞세웠습니다.

첫째, 대상을 정확히 특정했습니다. 건물 전체가 아니라 임차인이 실제로 점유하는 상가 부분만을 도면상 각 점을 연결한 선내 부분과 면적으로 특정해, 가처분의 효력 범위가 다투어질 여지를 줄였습니다. 점유이전금지가처분은 목적물 특정이 부정확하면 집행 단계에서 분쟁이 생기므로, 도면과 면적으로 대상을 명확히 하는 것이 중요합니다.

둘째, 소유권에 기한 인도청구권을 피보전권리로 구성하고, 이를 뒷받침하는 소명자료를 갖추어 신청했습니다. 보전처분은 소명만으로 판단되므로, 짧은 심리 안에서 권리 관계를 설득력 있게 제시하는 것이 관건입니다.

셋째, 담보 제공은 공탁보증보험증권으로 갈음했습니다. 현금 공탁 대신 보증보험증권을 제출하는 방식으로 담보 부담을 줄이면서 신속하게 결정을 받을 수 있도록 했습니다.

소송경과

단계	내용
1	상가 임차인이 점유를 넘기지 않는 상황에서 소유자 측 대리 수임
2	대상 상가 부분을 도면·면적으로 특정, 소유권에 기한 인도청구권을 피보전권리로 하여 점유이전금지가처분 신청
3	담보를 공탁보증보험증권으로 제출
4	법원, 신청이 이유 있다고 보아 인용 결정

결과

법원은 신청을 받아들여, 채무자는 대상 상가 부분의 점유를 풀어 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하고, 집행관은 현상을 변경하지 않는 조건으로 채무자에게 이를 사용하게 하며, 채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경하지 못하도록 하는 결정을 내렸습니다.

이로써 임차인은 종전처럼 그 공간을 사용할 수는 있으나, 점유를 넘겨 장차의 명도 집행을 무력화하는 것은 막게 되었습니다. 의뢰인은 본안 인도소송을 진행하는 동안 점유 상태가 흔들릴 위험을 덜고, 최종적으로 건물을 돌려받기 위한 발판을 마련할 수 있었습니다.