제소전화해 후 임대인이 바뀌었는데 명도집행이 가능할까 — 승계집행문 부여신청으로 상가 명도의 발판을 마련한 사례

상가 임대차에서 제소전화해까지 받아두었더라도, 이후 임대인 지분이 다른 사람에게 넘어가거나 건물이 담보신탁되면 "그 화해조서로 명도집행을 할 수 있느냐"가 문제됩니다. 저는 임대인 지위를 승계한 새 소유자를 대리해, 기존 화해조서에 승계집행문 부여를 신청하고 차임을 연체한 임차인에 대한 명도 강제집행의 발판을 마련했습니다.

이런 상황이었습니다

상가 건물 3층 약 207㎡를 임차한 임차인들과 임대인들 사이에는 임대차계약과 함께 제소전화해가 성립되어 있었습니다. 보증금 5,000만 원, 월 차임 430만 원(부가세 별도), 기간은 24개월이었습니다. 화해조서에는 임차인이 차임을 3기분 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 해지되면 임차인은 목적물을 명도한다는 조항이 들어 있었습니다.

그런데 화해가 성립된 뒤 사정이 여러 겹으로 바뀌었습니다.

첫째, 공동임대인 중 한 사람이 자신의 지분 전부를 다른 공동임대인에게 매도해 탈퇴했고, 남은 임대인이 건물의 단독 소유자가 되었습니다. 임대인이 화해조서상 당사자와 달라진 것입니다.

둘째, 새 소유자는 대출을 받으면서 이 건물을 담보신탁했습니다. 소유권 명의가 신탁회사로 넘어가 있는 상태였습니다.

셋째, 임차인들이 넉 달치 차임을 연체했습니다. 새 소유자가 소유자 변경과 입금 계좌를 안내해 임차인이 한 달치는 실제로 새 소유자에게 지급하기도 했으나, 이후 4개월간 4기의 차임이 밀렸습니다.

의뢰인(새 소유자)은 연체를 이유로 계약을 해지했지만, 임차인들은 명도비를 요구하며 목적물을 비우지 않았습니다. 문제는 "화해조서상 임대인은 예전 당사자인데, 지금 소유자가 그 화해조서로 바로 강제집행을 할 수 있는가", 그리고 "소유권이 신탁회사에 있는데 위탁자인 의뢰인이 명도를 구할 수 있는가"였습니다.

무엇이 쟁점이었나

제소전화해 성립 후 임대인 지위가 승계되면 기존 화해조서로 집행할 수 있는가

제소전화해가 성립하면 그 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이 됩니다. 다만 화해조서에 적힌 당사자(임대인)와 실제 집행을 하려는 사람(새 소유자)이 다르면, 화해조서 정본만으로는 집행할 수 없습니다.

이 경우 필요한 것이 승계집행문입니다. 화해 성립 뒤에 임대인의 지위를 이어받은 사람은, 그 승계 사실을 소명해 집행문을 부여받으면 기존 화해조서의 집행력을 자신에게로 확장할 수 있습니다.

이 사건에서는 공동임대인 중 1인이 다른 공동임대인에게 지분 전부를 매도하고 공동사업에서 탈퇴한 뒤, 남은 임대인이 지분이전등기를 마쳐 단독 소유자가 되었습니다. 저는 임대차목적물 매매계약서와 등기사항전부증명서로 이 승계 경위를 소명하여, 화해조서상 원고 지위와 승계인 지위를 겸한 의뢰인에게 승계집행문을 부여해 줄 것을 신청했습니다.

건물이 담보신탁되어 소유권이 신탁회사에 있는데 위탁자가 명도를 구할 수 있는가

담보신탁이 되면 소유권 명의는 신탁회사(수탁자)로 넘어갑니다. 그래서 "명도를 구할 사람은 소유자인 신탁회사가 아니냐"는 반론이 나올 수 있습니다.

그러나 신탁계약의 내용을 따져보아야 합니다. 이 사건 신탁계약(기본계약 제11조)은 임대차계약의 체결·갱신·변경만 우선수익자의 동의를 받도록 하고, 임대차보증금·임대료의 수취와 반환 등 임대차계약상 권리의무는 수탁자가 아닌 위탁자가 그대로 행사·부담하도록 정하고 있었습니다.

나아가 관리방법 조항(기본계약 제10조 제1항, 특약사항 제6조)은 신탁부동산의 보존·유지·수선 등 관리를 위탁자가 자기 책임과 부담으로 수행하도록 하면서, 그 관리에 "불법점유의 예방·제거 업무"가 포함된다고 명시하고 있었습니다.

정리하면, 소유권이 형식상 신탁회사로 넘어갔더라도 불법점유 제거를 포함한 실질적인 관리는 위탁자인 의뢰인이 수행하도록 계약이 짜여 있었습니다. 저는 신탁계약의 이 조항들을 근거로, 의뢰인이 이 목적물에 관한 관리권한을 가진 자이자 화해조서상 원고 겸 승계인으로서 명도집행을 구할 지위에 있음을 밝혔습니다.

차임 연체로 인한 해지 요건이 갖추어졌는가

화해조서는 임차인이 차임을 연체하고 그 연체액이 3기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있고(제4항), 해지되면 임차인은 목적물을 명도한다고 정하고 있었습니다(제5항).

임차인들은 4개월간 4기의 차임을 연체했고 연체액은 1,720만 원(부가세 별도)에 이르렀습니다. 의뢰인은 3기분 연체를 이유로 계약 해지를 통지하는 내용증명을 발송했고, 그 우편은 임차인들에게 각 도달했습니다. 해지 통지가 도달함으로써 화해조서 제4항의 해지 요건이 충족되었고, 제5항에 따른 명도의무가 발생했습니다.

어떻게 대응했나

이 사건의 핵심은 "화해조서는 이미 손에 있는데, 그것을 지금의 소유자·현재의 사정에 맞게 집행 가능한 상태로 연결하는 것"이었습니다. 세 가지를 하나의 신청서에 정연하게 담았습니다.

첫째, 승계의 사슬을 서류로 이어 붙였습니다. 지분 매매계약서로 공동임대인의 탈퇴와 지분 이전을, 등기사항전부증명서로 단독 소유자가 된 사실을 소명해, 화해조서상 임대인 지위가 의뢰인에게 이전되었음을 집행문 부여의 근거로 제시했습니다.

둘째, 신탁이라는 걸림돌을 계약 문언으로 넘었습니다. 소유권이 신탁회사에 있다는 형식만 보면 의뢰인의 명도청구가 막힐 수 있으나, 신탁계약이 임대차상 권리의무와 불법점유 제거를 포함한 관리를 위탁자에게 남겨두었다는 점을 조항 단위로 짚어, 의뢰인이 집행을 구할 실질적 지위에 있음을 분명히 했습니다.

셋째, 해지 요건을 객관적 자료로 고정했습니다. 거래내역증명으로 연체 기간과 연체액을, 내용증명우편과 송달증명원으로 해지 통지의 도달을 입증해, 화해조항 제4항·제5항에 따른 명도의무가 이미 발생했음을 정리했습니다.

소송경과

1. 임차인들의 4기 차임 연체 발생
2. 의뢰인의 계약 해지 통지(내용증명) 발송 및 도달
3. 임차인들의 명도 거부(명도비 요구)
4. 승계집행문 부여신청서 제출 — 지분 승계 소명, 신탁계약상 위탁자의 관리권한 주장, 해지 요건 입증
5. 화해조서 제4항·제5항에 관한 강제집행을 위한 승계집행문 부여 신청

결과

저는 기존 화해조서에 대한 승계집행문 부여를 신청하면서, 임대인 지위 승계·담보신탁 하 위탁자의 관리권한·차임 연체 해지 요건을 모두 서류로 뒷받침했습니다. 이를 통해 화해조항 제4항·제5항에 기한 명도 강제집행에 나설 수 있는 기반을 마련했습니다.