임대인이 바뀐 상가, 승계집행문을 활용해 명도 성공

월세를 밀린 임차인이 명도비까지 요구하며 나가지 않았고 임대인 명의도 바뀌어 있었습니다.

전병욱 변호사는 새 임대인을 대리해 기존 화해조서에 승계집행문을 부여받아 강제집행 없이 합의로 건물을 인도받았습니다.

월세를 밀린 임차인이 명도비까지 요구하며 나가지 않습니다

상가를 임차한 임차인들과 임대인들 사이에는 임대차계약과 함께 제소전화해가 성립되어 있었습니다. 화해조서에는 임차인이 차임을 3기분 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 해지되면 임차인은 목적물을 명도한다는 조항이 들어 있었습니다.

그런데 화해가 성립된 뒤 사정이 여러 겹으로 바뀌었습니다.

화해 성립 뒤 소유 지분이 이전되어 임대인 지위가 승계됐습니다. 집행을 구할 임대인이 화해조서에 적힌 당사자와 달라진 것입니다.

새 소유자는 대출을 받으면서 이 건물을 담보신탁했습니다. 소유권 명의가 신탁회사로 넘어가 있는 상태였습니다.

임차인들은 임대인 지위가 승계된 뒤에도 화해조서에서 정한 해지 기준을 넘는 차임을 연체했습니다.

의뢰인(새 소유자)은 연체를 이유로 계약을 해지했지만, 임차인들은 명도비를 요구하며 목적물을 비우지 않았습니다. 문제는 "화해조서상 임대인은 예전 당사자인데, 지금 소유자가 그 화해조서로 바로 강제집행을 할 수 있는가", 그리고 "소유권이 신탁회사에 있는데 위탁자인 의뢰인이 명도를 구할 수 있는가"였습니다.

건물 명의가 바뀐 뒤에도 기존 화해조서로 집행할 수 있게 했습니다

화해조서가 작성된 뒤 소유 지분을 매수한 경위는 매매계약서와 등기사항전부증명서에 남아 있었습니다. 의뢰인은 이 매매로 임대인 지위를 승계했으나, 이후 건물을 담보신탁해 등기상 소유자가 신탁회사로 바뀐 상태였습니다.

위탁자에게 남아 있는 임대차 관리권한을 밝혔습니다

이 사건에서는 신탁계약이 임대차상 권리의무를 위탁자에게 남겨 두고 있었습니다. 신탁계약은 임대차계약의 체결·갱신·변경만 우선수익자의 동의를 받도록 하고, 임대차보증금·임대료의 수취와 반환 등 임대차계약상 권리의무는 수탁자가 아닌 위탁자가 그대로 행사·부담하도록 정하고 있었습니다.

나아가 관리방법 조항은 신탁부동산의 보존·유지·수선 등 관리를 위탁자가 자기 책임과 부담으로 수행하도록 하면서, 그 관리에 "불법점유의 예방·제거 업무"가 포함된다고 명시하고 있었습니다.

이 조항들을 근거로, 신탁회사에 소유권 명의가 넘어간 뒤에도 위탁자인 새 임대인이 임대차 관리와 불법점유 제거를 담당하며 기존 화해조서로 집행을 구할 지위에 있다고 주장했습니다.

밀린 월세와 해지 요건을 입증해 건물을 인도받을 집행 근거를 확보했습니다

임차인들의 차임 연체는 화해조서에서 정한 3기분 기준을 넘었고, 이를 이유로 한 계약 해지 통지도 각 임차인에게 도달했습니다. 거래내역증명과 내용증명·송달증명원으로 이 경과를 뒷받침하고, 임대인 지위의 승계 및 신탁계약상 관리권한을 함께 근거로 기존 화해조서에 새 임대인을 위한 승계집행문을 부여해 달라고 신청했습니다.

1. 화해조서상 해지 기준을 넘는 차임 연체 발생
2. 의뢰인의 계약 해지 통지(내용증명) 발송 및 도달
3. 임차인들의 명도 거부(명도비 요구)
4. 승계집행문 부여신청서 제출 — 지분 승계 소명, 신탁계약상 위탁자의 관리권한 주장, 해지 요건 입증
5. 승계집행문 부여 후 임차인들과 명도 합의 — 강제집행 없이 목적물 인도

강제집행 없이 합의로 건물을 돌려받았습니다

승계집행문을 부여받은 뒤 임차인들과 인도 합의가 이루어졌습니다. 새 임대인은 강제집행 절차를 진행하지 않고 건물을 인도받았습니다.