낙찰자는 전 주인의 공용부분 관리비를 부담하지만, 전유부분 관리비와 연체료까지 낼 의무는 없습니다. 공용부분은 복도·승강기처럼 함께 쓰는 곳, 전유부분은 개별 호실입니다. 소유권 취득 뒤 본인에게 발생한 관리비는 별도 납부 대상이므로, 청구서 전체를 전 주인의 빚이라고 거절하거나 반대로 모두 납부할 사안은 아닙니다.
전 주인의 체납액이 왜 낙찰자에게 넘어오나요?
집합건물법에 따라 공용부분 관리에 관한 채권은 새 소유자에게도 청구할 수 있습니다. 공용부분은 여러 소유자가 공동으로 이용하고 유지할 부분이므로, 소유자가 바뀌어도 그 관리비를 받을 수 있도록 정한 것입니다. 경매·공매로 취득했다는 이유만으로 이 책임에서 벗어나지는 않습니다.
다만 관리규약에 ‘체납관리비를 새 소유자가 승계한다’고 적혀 있어도 전유부분 비용까지 모두 넘어오는 것은 아닙니다. 대법원에서는 이러한 관리규약은 공용부분 관리비에 한해서만 효력이 있으며, 전유부분 관리비까지 특별승계인에게 부담시킬 수는 없다고 판결한 바 있습니다. 특별승계인은 매매나 경매 등으로 특정 부동산의 소유권을 넘겨받은 사람입니다.
따라서 청구서에 공용·전유부분 비용이 한꺼번에 기재돼 있다면 전 주인이 개별 호실을 사용하면서 쓴 비용의 제외를 요구할 수 있습니다. 낙찰자에게 청구할 수 있는 항목과 금액도 증명 대상이므로, 체납액 총액만 제시됐다는 이유로 그 전부가 납부할 돈으로 확정되는 것은 아닙니다.
일반관리비와 연체료도 공용부분 비용인가요?
일반관리비는 실제 지출 목적에 따라 달라지고, 전 주인의 연체료는 승계 대상에서 제외됩니다. 일반관리비라는 항목명만으로 공용부분 비용이라고 확정할 수는 없습니다.
대법원에서는 공용부분 자체의 유지비뿐 아니라 건물 전체를 통일적으로 관리하기 위해 일률적으로 지출할 수밖에 없는 비용도 공용부분 관리비에 포함된다고 판결한 바 있습니다. 해당 상가 사건의 장부기장료·위탁수수료·화재보험료·청소비·수선유지비 등은 입주자 전체를 위한 비용으로 인정됐습니다. 반면 개별 입주자를 위해 사용한 몫을 명확히 나눌 수 있다면 그 부분은 제외 대상입니다.
다른 건물 청구서에 같은 항목명이 적혀 있어도 지출 목적과 사용 내역이 다르면 결과가 달라집니다. 전체 건물의 유지에 쓴 돈인지, 특정 호실만의 사용에 따른 돈인지에 맞춰 정산을 요구할 수 있습니다. 관리단이 낙찰자에게 청구한 금액 중 근거가 증명되지 않은 부분에도 지급을 거절할 여지가 있습니다.
연체료는 관리비를 늦게 낸 사람에게 부과하는 제재 성격의 돈입니다. 대법원에서는 공용부분 체납관리비를 승계하는 낙찰자에게도 전 주인의 연체료까지 승계되지는 않는다고 판결한 바 있습니다. 공용부분 관리비 원금이 납부 대상이라는 사실과, 그 원금에 붙인 과거 연체료의 부담은 서로 다릅니다.
| 청구 항목 | 낙찰자의 부담 범위 |
|---|---|
| 취득 전 공용부분 관리비 | 실제 청구 항목·금액이 증명된 범위 |
| 취득 전 전유부분 비용·전 주인 연체료 | 승계 대상에서 제외 |
| 취득 후 본인에게 발생한 관리비 | 본인의 별도 채무 |
따라서 이전 소유자의 연체료를 공용관리비 원금에 합쳐 다시 표시했더라도, 그 명칭만으로 승계 대상이 되지는 않습니다.
전 주인에게 먼저 받아내지 않았다면 거절할 수 있나요?
전 주인에게 강제집행하지 않았다는 사정만으로 낙찰자의 책임이 없어지지는 않습니다. 대법원에서는 관리단이 전 주인에게 지급명령을 받았어도 집행할 재산이 확인되지 않았고, 공매 경위와 낙찰가 등을 통해 체납 가능성을 짐작할 수 있었던 사안에서 낙찰자에 대한 청구가 부당한 권리 행사는 아니라고 판결한 바 있습니다.
이 판결에서는 공용부분이 구분소유자 전체의 이익에 제공되므로, 적정한 공동 유지·관리에 드는 경비 채권을 특별히 보장할 필요가 있다는 점을 이유로 들었습니다. 특별승계인이 그 관리비 채무를 승계하겠다는 의사가 있었는지와 관계없이 청구할 수 있도록 한 규정이라는 취지입니다. 따라서 체납액을 인수할 뜻이 없었다는 설명과, 실제로 낙찰자에게 청구할 수 있는 항목·금액인지는 서로 다른 쟁점입니다.
같은 사건에서도 일부 기간의 관리비는 제출된 자료만으로 금액을 인정하기 어렵다는 이유로 청구가 받아들여지지 않았습니다. 전 주인에게 먼저 청구하라는 주장과 달리, 승계 범위에 들지 않는 항목이나 증명되지 않은 금액의 배척은 실제 납부액을 줄일 근거가 될 수 있습니다.
관리비 청구를 배척하는 이유도 구별할 필요가 있습니다. 애초 낙찰자에게 넘어오지 않는 전유부분 비용은 승계 범위 밖이라는 이유로 지급을 거절할 수 있습니다. 공용부분 원금이라도 청구한 기간과 금액이 증명되지 않았다면 그 금액을 인정할 수 없다는 반박이 가능합니다. 두 경우 모두 낙찰자에게 채무가 생겼음을 전제로 감액해 달라는 요청과는 다릅니다.
관리단이 지급명령을 받았다는 사실은 전 소유자에게 청구한 경위를 설명하지만, 낙찰자에게 제시한 총액의 모든 항목을 증명하는 것은 아닙니다. 같은 고지서에 승계 대상과 제외 대상이 섞였어도 각 항목의 성격에 따른 지급의무는 달라지므로, 일괄 납부 요구에 전액을 수용할 의무는 없습니다.
신탁회사를 거쳐 공매로 샀다면 책임이 달라지나요?
신탁회사를 거쳤어도 특별한 사정이 없다면 앞선 소유자의 공용부분 체납관리비를 부담할 수 있습니다. 신탁원부에 관리비를 원래 소유자가 내기로 적었다는 사실만으로 관리단의 청구를 막기는 어렵습니다.
대법원에서는 원래 소유자에서 신탁회사로, 다시 공매 낙찰자로 소유권이 이전된 사안에서 신탁회사와 낙찰자 모두 특별승계인의 책임을 부담한다고 판결한 바 있습니다. 신탁원부에 정한 약정은 부동산을 맡긴 위탁자와 소유권을 받은 수탁자 사이에서 비용을 누가 부담할지를 정한 내용이기 때문입니다. 그러한 내부 약정만으로 집합건물법이 관리단에 인정한 청구권을 제한할 수는 없습니다. 따라서 관리단은 최종 낙찰자뿐 아니라 먼저 소유권을 취득한 신탁회사에도 해당 공용부분 체납액을 청구할 수 있습니다.
신탁원부에 관리비 부담자가 따로 적혀 있다는 이유로 관리단의 청구 전부를 거절하기는 어렵습니다. 다만 그 내부 약정과 별개로 낙찰자가 승계하지 않는 전유부분·연체료가 섞였다면 그 금액의 제외는 요구할 수 있습니다.
체납액을 안 냈다고 전기·물이나 입주를 막아도 되나요?
위법한 사용방해라면 중단을 요구하고, 그 때문에 실제 사용·수익하지 못한 기간의 관리비를 낼 의무가 없다고 주장할 수 있습니다. 관리비를 받을 권리가 있다고 언제나 단전·단수나 승강기 운행정지까지 허용되는 것은 아닙니다. 규약에 조치 근거가 있어도 목적·방법과 경위, 입주자가 입은 피해에 따라 위법성이 달라집니다.
대법원에서는 전 주인의 체납을 이유로 낙찰자에 대한 단전·단수와 승강기 운행정지를 계속한 사안에서, 위법한 사용방해로 실제 건물을 사용하거나 수익하지 못했다면 그 기간의 관리비를 부담하지 않는다고 판결한 바 있습니다. 단순히 사용하지 않았다는 사실이 아니라 관리단의 위법한 조치 때문에 사용할 수 없었던 기간이 전제입니다.
체납액을 모두 내야 입주를 허용하겠다는 요구를 받았다면, 승계하지 않는 항목의 제외와 사용방해의 중단을 함께 요구할 수 있습니다. 사용 제한이 있었다는 사실만으로 모든 관리비가 없어지는 것은 아니지만, 위법성과 실제 사용 불가 기간이 인정되는 범위에서는 취득 뒤 청구된 금액도 줄일 근거가 됩니다.
위법한 단전·단수로 손해가 발생한 경우에는 관리비 채무의 부존재와 손해배상도 구별됩니다. 사용하지 못한 기간의 관리비를 낼 의무가 없는지와 별도로, 사용방해 때문에 입은 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 다만 관리비를 면해 얻은 이익과 손해배상액이 겹치는 부분은 배상액 계산에 반영될 수 있어 같은 손실을 이중으로 돌려받는 결과까지 인정되는 것은 아닙니다.
청구서에 섞인 전유부분 비용·전 주인 연체료와 증명되지 않은 금액은 제외를 요구할 수 있습니다. 위법하게 입주를 막는 조치가 이어진다면 그 중단과 사용하지 못한 기간의 청구 배척을 구해, 건물을 사용하면서 불필요한 납부 부담도 줄일 수 있습니다.
전 주인의 밀린 관리비까지 청구받거나 입주를 거부당하셨나요?
관련 법령 및 판례
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관련 법령 및 판례
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제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
관련 판례
대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결
[판시사항]
[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지 및 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약의 효력(=공용부분 관리비에 한하여 유효)
[2] 집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비의 범위 및 공용부분 관리비에 대한 연체료가 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되는지 여부(소극)
[5] 집합건물의 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못한 경우, 구분소유자가 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다.
[2] 집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.
[5] 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.
대법원 2021. 6. 10. 선고 2021다207489, 207496 판결
[판시사항]
[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 취지 및 아파트의 특별승계인에게 승계되는 전 입주자의 체납관리비의 범위(=공용부분 관리비)
[판결이유 발췌]
2) 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제18조에서 특별규정을 두고 있으므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 등 참조).
대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결
[판시사항]
위탁자의 구분소유권이 신탁을 원인으로 수탁자에게 이전되었다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자에게 순차로 이전된 경우, 수탁자와 제3취득자는 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수하는지 여부(원칙적 적극) 및 이는 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 기재되어 있더라도 마찬가지인지 여부(적극)
[판결요지]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다.