공유물분할청구소송에서 집과 땅을 경매 없이 정리할 수 있을까요?

공유물분할소송에서도 집과 땅을 경매에 넘기지 않고 공유관계를 해소할 수 있습니다. 토지 자체를 나누거나 특정 공유자가 계속 소유하면서 다른 공유자에게 적정한 지분 값을 지급하는 방법입니다. 다만 어느 쪽이 원한다는 이유만으로 정해지지는 않고, 나눈 뒤의 가치와 공평성·지급 능력에 맞는 방법이어야 가능합니다.

다른 공유자가 경매를 원하면 따라야 하나요?

합리적인 현물분할이 가능하다면 경매 대신 그 방법을 구할 수 있습니다. 현물분할은 부동산 자체를 나누는 방법입니다. 민법은 공유자의 분할청구를 원칙적으로 인정하지만, 부동산을 나눌 수 없거나 나누면 가치가 현저히 떨어질 염려가 있는 경우에 경매가 허용됩니다. 분할을 요구할 권리와 경매를 요구한 대로 받을 권리는 같지 않습니다.

대법원에서는 당사자가 낸 현물분할안이 적절하지 않더라도 다른 합리적인 분할이 가능하다면 곧바로 경매를 명할 수는 없다고 판결한 바 있습니다. 법원은 제시된 안 하나만 받아들이거나 거절하는 데 그치지 않고 부동산의 성질과 이용 상태에 맞는 다른 분할방법도 정할 수 있기 때문입니다.

반대로 물리적으로 나눌 수 있다는 이유만으로 경매가 항상 배제되는 것은 아닙니다. 위치·면적·현재 이용 상태와 분할 뒤 사용가치를 고려할 때 나누기가 곤란하거나 적절하지 않은 경우도 있습니다. 특정 공유자가 받을 부분의 가치가 분할 전 지분가치보다 현저히 낮아질 염려가 있다면 그 사유로 경매가 인정될 수 있습니다.

상대방이 ‘이 땅은 나누기 어렵다’고 주장하더라도 도로·점포·주거 등 현재 용도에 맞게 경계를 나누고 차액을 정산하는 대안이 있다면 경매 필요성에 반박할 수 있습니다. 경매에 반대한다는 의사만으로 부족한 이유는, 다른 공유자의 지분가치도 보장하는 대안이어야 하기 때문입니다.

토지를 지분과 똑같은 면적으로 나눠야 하나요?

면적을 달리하거나 가치 차이를 돈으로 정산해 공평하게 나눌 수 있습니다. 도로에 접한 정도와 위치·모양·용도에 따라 같은 면적이라도 가격이 다를 수 있습니다. 각자 받는 경제적 가치가 지분에 맞도록 면적을 조정하고, 남는 차이를 정산금으로 지급하는 방식이 가능합니다.

모든 공유자가 각각 단독 소유자가 될 필요도 없습니다. 분할을 청구한 사람에게 지분 범위의 토지를 나누어 주고, 분할을 원하지 않는 사람들은 나머지를 계속 공동으로 소유하는 방법도 허용됩니다.

대법원에서는 길고 좁은 토지의 일부가 도로, 일부가 시장 점포 부지로 사용되던 사안에서 현재 이용 상태를 반영한 분할 가능성을 더 심리했어야 한다고 판결한 바 있습니다. 도로는 지방자치단체가 소유하고 점포 부지는 사용자들이 계속 공동 소유하게 하면서, 나머지 부분의 소유자와 정산금을 달리 정하는 방법도 가능한지 살펴야 했다는 취지입니다.

따라서 모양이 불규칙하거나 서로 다른 용도가 섞였다는 사실만으로 현물분할을 포기할 사안은 아닙니다. 다만 경계만 그어서는 각자가 받을 가치가 드러나지 않습니다. 나눈 뒤의 출입·사용 상태와 각 부분의 소유자, 지분가치와 차액을 반영한 정산금까지 포함된 분할안으로 부동산을 유지하는 해결을 구할 수 있습니다.

예를 들어 도로 쪽 부분의 단위면적당 가치가 높다면 같은 지분을 가진 사람이 반드시 같은 면적을 받을 필요는 없습니다. 더 가치 있는 부분을 받는 사람의 면적을 줄이거나, 다른 공유자에게 차액을 지급하는 방식이 가능합니다. 면적을 정확히 똑같이 나눌 수 없다는 이유만으로 경매를 택하면 실제 이용 상태를 보전할 합리적인 방법을 놓칠 수 있습니다.

분할을 원하지 않는 사람들이 남은 토지를 계속 공유하는 방식도 전체 토지를 한 사람씩 잘게 쪼개는 것과 다릅니다. 점포 부지를 함께 이용하는 사람들이 그 부분을 공동 소유하고 분할청구자만 별도 부분을 받는 안이라면, 기존 영업을 유지하면서 청구자의 공유관계만 해소할 여지가 있습니다.

집을 계속 보유하면서 지분 값을 줄 수 있나요?

특정 공유자가 집을 소유하고 다른 공유자에게 지분 값을 지급하는 가격배상도 가능합니다. 현물분할의 한 방법이지만, 그 사람이 부동산을 소유하는 것이 타당하고 다른 공유자가 돈을 받아도 서로 공평하다고 인정할 특별한 사정이 전제입니다.

대법원에서는 약 30년 동안 집에 살던 공유자들이 약 70% 지분을 보유하고 계속 거주하기를 원했고, 다른 공유자들은 지분에 해당하는 돈을 받는 데 주된 목적이 있었던 사안에서 곧바로 경매를 명한 것은 잘못이라고 판결한 바 있습니다. 거주자들이 집을 유지하고 나머지 공유자에게 적정 대금을 지급하는 방식도 고려할 여지가 있었기 때문입니다.

이러한 방식에는 공유관계가 생긴 경위, 이용 상태, 지분 비율과 각자의 요구가 영향을 줍니다. 오래 살았거나 다수 지분을 갖고 있다는 사실 하나만으로 집 전체를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 부동산을 받을 사람이 적정한 지분 대금을 실제로 지급할 능력도 전제입니다.

반대로 대법원에서는 91.74%의 지분과 개발계획을 가진 공유자에게 토지 전부를 소유하게 한 판단을 파기하고, 소수 공유자에게도 이용 가능한 토지를 나누어 줄 방법을 더 심리해야 한다고 판결한 바 있습니다. 넓고 건물이 없는 토지는 면적과 정산금을 조정한 분할이 가능할 수 있으므로, 지분이 많다는 사실만으로 다른 사람에게 돈만 받도록 강제할 수는 없습니다.

집이나 땅을 전부 받겠다는 상대방의 가격배상 요구를 받은 소수 공유자에게도 같은 기준이 적용됩니다. 돈을 받는 대신 토지를 계속 이용할 합리적인 분할이 가능하다면 그 대안을 주장할 수 있고, 가격배상을 택하더라도 지분가치가 공평하게 보전되는지가 쟁점입니다. 상대방이 돈을 주겠다고 말한 것과 실제로 적정 대금을 지급할 능력이 있다는 것은 다르므로, 지급 능력을 전제하지 않은 안에 그대로 동의할 의무가 생기지는 않습니다.

지분 값은 언제의 가격으로 정하나요?

분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일의 객관적인 가치를 기준으로 적정 대금을 구할 수 있습니다. 사실심 변론종결일은 1심이나 2심에서 사실과 증거에 관한 심리를 마치는 날입니다. 오래전에 감정한 금액과 실제 분할할 때의 가치가 다르면 그 차이가 지급액에 영향을 줍니다.

대법원에서는 가격배상액을 객관적이고 합리적으로 평가하고, 그 뒤 가격 변동이 반영되지 않은 오래된 감정평가만으로 정해서는 안 된다고 판결한 바 있습니다. 감정 후 시세가 올랐는데도 과거 가격으로 지분을 넘기라는 요구를 받았다면 변동이 반영된 대금을 구할 근거가 됩니다. 집을 유지할 사람에게도 현재 기준의 대금을 지급할 수 있는지가 문제됩니다.

경매와 가격배상은 모두 돈을 받는 결과가 있을 수 있지만, 부동산을 처분하는 방식은 다릅니다. 경매는 매각대금을 나누는 절차이고, 가격배상은 특정 공유자에게 현물을 귀속시키는 분할입니다. 상대방의 제안이 적정한 현재 지분가격을 보장하는지, 돈을 지급할 능력이 있는지에 따라 받을 수 있는 금액과 토지 보유의 가능성이 달라집니다. 법원이 특정 안에 구속되지 않는다는 이유도 이러한 경제적 공평을 실현하기 위한 것입니다.

금전 정산을 포함한 분할도 각 공유자가 실제 받는 재산의 가치를 맞추기 위한 방법이며, 다수 지분자의 희망을 우선시키는 제도는 아닙니다.

분할하지 않기로 약속했다면 소송할 수 없나요?

유효한 분할금지 약정이 있다면 그 기간에는 분할청구가 제한됩니다. 약정기간은 5년 이내이며 갱신해도 갱신일부터 5년을 넘길 수 없습니다. 이러한 약정이 없는 일반 공유관계에서는 원칙적으로 분할을 요구할 수 있지만, 상속재산 자체의 분할은 절차가 달라 같은 기준을 그대로 적용할 수 없습니다.

경매 요구를 받았더라도 현재 이용 상태에 맞는 분할방법과 적정 정산금을 제시해 부동산 매각을 피하는 해결을 구할 수 있습니다. 공평성과 지급 능력이 인정된다면 집과 땅을 보유하거나, 공유관계에서 벗어나면서 오래된 평가에 묶이지 않은 지분 대금을 받을 수 있습니다.

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관련 법령 및 판례

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공유물의 분할청구와 분할방법

• 민법 제268조

  제268조(공유물의 분할청구)
  ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
  ②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.
  ③전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

• 민법 제269조

  제269조(분할의 방법)
  ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
  ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

관련 판례

• 대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결

  [판시사항]

  [1] 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우, 경매에 따른 대금분할을 명할 수 있는 요건인 ‘현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때’의 의미 및 법원이 경매에 따른 대금분할의 방법을 선택할 때 유의할 사항

  [2] 공유물분할의 소에서 공유물분할의 방법 / 공유물을 공유자 중 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할이 허용되는 경우 및 이때 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’의 의미(=공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격)와 그 산정 방법

  [판결요지]

  따라서 공유물의 분할은 당사자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나, 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있다(민법 제269조 제2항). 이때 ‘현물로 분할할 수 없다.’는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하고, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’ 역시 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유 지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우까지 포함한다. 그러나 이 경우에도 재판에 의한 공유물분할은 공유자별 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이므로, 원고가 바라는 방법에 따른 현물분할을 하는 것이 부적당하거나 이 방법에 따르면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다고 하여 이를 이유로 곧바로 경매에 따른 대금분할을 명하여서는 아니 되고, 불가피하게 경매에 따른 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터 잡아 함부로 경매에 따른 대금분할을 명하는 것도 허용될 수 없다.

  이때 그 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여야 하므로, 객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다.

• 대법원 2023. 7. 13. 선고 2021다304601 판결

  [판시사항]

  공유물분할의 소에서 공유물분할의 방법 / 여러 사람이 공유하는 토지를 현물분할하는 경우, 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법이 허용되는지 여부(적극) 및 토지의 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하거나 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할하는 것이 허용되는지 여부(적극) / 공유물을 공유자 중 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할이 허용되는 경우

  [판결이유 발췌]

  그리고 여러 사람이 공유하는 토지를 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법도 허용된다고 보아야 할 것이다. 아울러 토지의 형상이나 위치, 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 않을 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 것도 허용되고, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다.

• 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다304053 판결

  [판시사항]

  공유물분할의 방법 / 공유물인 토지를 분할하는 경우, 공유자가 취득하는 토지의 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하거나 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용되는지 여부(적극)

  [판결이유 발췌]

  토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다(대법원 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다69708 판결 등 참조).

• 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결

  [판시사항]

  [2] 공유물을 공유자 중의 1인 단독소유 또는 수인의 공유로 하고 다른 공유자에 대하여는 가격배상만 하는 방법의 공유물분할이 가능한지 여부(적극)

  [판결요지]

  [2] 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.