운영사에 약정한 보고·자료제공의 이행을 요구하고, 잘못 공제된 금액을 포함한 미지급 수익금의 지급을 청구할 수 있습니다. 실제 운영수익에서 비용을 뺀 돈을 나누기로 계약한 객실 소유자라면, 매출과 비용의 계산근거를 확보해야 받을 차액도 산정할 수 있습니다.
분양형 호텔 수익금 정산에서 ‘수리비가 많이 들었다’는 설명만으로 공제를 받아들일 필요는 없습니다. 운영사와 직접 계약한 소유자를 기준으로, 요구할 자료와 수리비 부담, 차액 회수 방법을 설명합니다.
운영사에는 약정한 보고와 정산자료를 요구할 수 있습니다
계약서의 정산 주기와 보고·공시·증빙 제공 조항이 자료 요구의 근거입니다. 변경합의나 운영 안내문으로 구체적인 정산방법을 정했다면 그 내용도 계약 해석에 반영됩니다. 민법은 약정한 의무를 이행하지 않는 상대방에게 법원을 통해 이행을 구할 수 있도록 정하고 있습니다.
예컨대 분기별 매출·비용 명세와 지출 증빙을 제공하기로 했다면, 해당 분기의 객실 매출, 비용 항목, 운영보수, 소유자별 배분비율과 수리비 증빙을 약정 범위에서 요구할 수 있습니다. 어느 기간의 어떤 공제를 확인하려는지 특정하면, 제공받은 자료를 소유자 몫의 계산에 바로 사용할 수 있습니다.
보고만 약정한 경우와 기초 증빙까지 제공하기로 한 경우의 청구 범위는 다릅니다. 총액 보고 의무가 있다는 이유만으로 운영회사 영업장부 전부의 열람·복사를 청구할 권리가 생기지는 않습니다. 보고가 부실하다면 누락된 정산항목의 설명을 요구하고, 증빙은 별도의 약정이나 소송상 제출 근거에 맞춰 확보해야 합니다.
실적에 따라 지급해도 계약은 임대차일 수 있습니다
위임은 소유자의 사무를 맡아 처리하는 계약이고, 임대차는 객실을 사용·수익하게 하는 대가로 돈을 받는 계약입니다. ‘위탁운영계약’이라는 이름이나 지급액이 변동한다는 사실만으로 위임이 되는 것은 아닙니다. 수익과 비용·채무가 누구에게 귀속되는지가 계약 성격을 정하는 기준입니다.
대구고등법원에서는 실제 운영수익에 따라 정산하는 호텔 계약에서도 임대차의 성격이 강하다고 판단한 바 있습니다. 운영사가 자기 책임으로 운영하여 수익을 얻고 비용·채무도 부담하며, 소유자에게는 약정한 수익금을 지급하는 구조였기 때문입니다. 법원은 임대차의 대가가 반드시 정액일 필요는 없다고 설명했습니다.
이 판결은 정산자료 공개를 명한 사건은 아닙니다. 같은 구조라면 위임이라는 전제로 보고를 요구하기보다 계약의 정산·자료제공 조항을 근거로 청구해야 합니다. 반대로 소유자의 계산으로 운영사에 사무를 맡긴 위임관계라면, 민법 제683조에 따라 청구 시 사무처리상황의 보고를 요구할 수 있습니다. 이 보고권도 장부 전체를 직접 열람할 권리와는 구별됩니다.
관리단 회계자료는 관리인에게 청구합니다
관리단은 객실 등 각 호실 소유자 전원으로 구성되는 단체이고, 관리인은 관리단을 대표하여 관리업무를 집행하는 사람입니다. 집합건물법 제26조에 따라 이해관계인은 관리인에게 사무보고 자료와 법정 장부·증빙의 열람, 자기 비용으로 사본 교부를 청구할 수 있습니다.
관리인의 연 1회 이상 사무보고와, 독립된 소유 부분인 전유부분이 50개 이상인 건물의 월별 장부 작성·회계연도 종료 후 5년 보관 의무는 구별됩니다. 사생활 침해 우려 정보나 공개 시 공정한 업무 수행에 현저한 지장을 줄 내부검토 정보 등은 제외됩니다. 의무관리대상 공동주택·임대주택과 법정 관리자가 있는 대규모점포 등은 이 규정의 적용 대상에서 제외됩니다.
그러나 운영사가 자기 사업으로 얻은 객실 매출은 당연히 관리단 회계에 포함되지 않습니다. 같은 회사가 영업과 건물 관리를 맡아도 자료의 성격은 다를 수 있습니다. 관리단을 위해 받은 수입·지출이라면 관리단 회계자료인지 판단할 여지가 있지만, 운영사 선정에 관리단이 관여했다는 사실만으로 영업회계 전부를 요구할 수는 없습니다.
| 필요한 내용 | 요구 상대와 근거 |
|---|---|
| 객실 매출·운영비·수익 배분 | 운영사에 계약상 보고·자료제공 요구 |
| 관리단 분담금·공용부분 지출 | 관리인에게 법정 보고·장부 열람 청구 |
관리인과 관리업체의 차이는 관리단 집회결의와 관리인 선임·해임에서 설명합니다.
관리단이 운영계약의 당사자라면 개인의 직접 청구 근거도 필요합니다
관리단 명의 계약에서는 소유자 개인이 운영사에 직접 이행을 청구할 근거가 별도로 필요합니다. 관리단이 개인을 대리했는지, 개인에게 직접 지급·보고하기로 약정했는지에 따라 청구할 사람이 달라집니다. 개인의 법정 관리자료 열람권과 관리단의 계약상 권리를 구별해야 잘못된 상대에게 청구하는 일을 줄일 수 있습니다.
수리비를 정산에서 뺐다면 약정한 비용인지가 기준입니다
매출에서 운영비를 뺀 뒤 분배하는 계약이라면, 수리비가 공제 가능한 비용인지와 누가 부담하는지가 먼저 문제됩니다. 실제 지출, 계약상 사전협의·승인 조건, 증빙, 이미 운영비에 반영한 비용의 중복 공제, 객실별 배분근거가 공제액의 정당성을 좌우합니다.
예컨대 운영사가 부담하기로 한 통상 유지비를 소유자에게 다시 배분했다면 그 금액을 되돌려 정산한 차액을 청구할 수 있습니다. 반면 소유자 부담의 수리비로 약정하고 필요한 승인까지 거쳤다면, 수리비라는 이유만으로 공제 전부를 배제할 수는 없습니다.
복도·승강기 같은 공용부분 수선은 규약과 관리단 결정, 지분에 따른 비용부담도 관련됩니다. 그렇다고 공용부분 공사를 했다는 사실만으로 운영사가 각 소유자에게 비용채권을 갖는 것은 아닙니다. 관리단 지출과 영업비용의 구별은 집합건물 관리비와 연결됩니다.
운영사가 별도 수리비 채권으로 상계했다고 한다면
운영사에 소유자 상대의 유효한 수리비 채권이 없다면, 그 채권으로 수익금 지급을 면할 수 없습니다. 상계는 서로 받을 돈을 같은 금액만큼 소멸시키는 의사표시입니다. 계약상 비용 공제와 달리 별도 채권의 발생 근거와 금액, 지급기한, 상계 통지가 문제됩니다.
민법상 상계에는 원칙적으로 서로 대립하는 같은 종류의 채권과 양쪽 지급기한의 도래가 필요하고, 성질상 허용되지 않는 경우 등 제한도 있습니다. 관리단에 받을 돈이나 다른 회사의 채권으로 개인에게 줄 수익금을 없앨 수는 없습니다. 별도의 상계합의가 있다면 그 내용도 적용됩니다.
임대차에서는 보존에 필요한 비용의 상환이, 위임에서는 맡긴 사무를 처리하며 쓴 필요비의 상환이 인정될 수 있습니다. 다만 비용부담 약정과 위임 범위가 전제입니다. 특히 임대차의 리모델링이 가치를 높이는 유익비라면 계약 종료 시 가치 증가가 남아 있는지 등의 요건이 있으므로, 공사비 총액이 곧바로 현재 상계할 채권이 되지는 않습니다.
운영사가 정산자료 제공 요구를 거절하면 소송에서 자료를 확보해 차액 지급을 청구할 수 있습니다
미지급금 소송에서는 매출·공제 항목과 증명할 사실을 특정하여 문서제출명령을 신청할 수 있습니다. 계약관계에 관해 작성한 정산서나 상대방이 소송에서 인용한 문서 등이 대상이 될 수 있고, 비밀 보호 등 법정 예외와 제출 필요성에 따라 범위가 정해집니다. 정확한 문서명을 모르면 관련 문서목록을 제출하도록 명해 달라는 신청도 가능합니다.
열람·복사 가처분으로 판결 전에 자료 접근을 구하려면 실제 열람권 외에 현저한 손해나 급박한 위험 등 임시 조치의 필요성도 인정돼야 합니다. 자료를 주지 않는다는 사정만으로 모든 장부를 즉시 확보하는 절차는 아닙니다.
자료를 확보한 뒤에는 누락 매출과 부당 공제를 약정한 순서로 반영하여 소유자 몫에서 이미 받은 돈을 뺍니다. 소송에는 청구액과 근거가 필요하며, 추가 자료에 따라 청구액을 바꿀 때에는 청구의 기초가 같고 소송을 현저히 지연시키지 않는 등 법정 요건을 갖춰야 합니다.
계약의 자료제공 범위와 공제·상계가 겹친 사건에서는 법률적 해석과 회계 계산이 모두 필요합니다. 소송 대리를 통해 정산 항목에 맞는 문서 제출을 구하고, 운영사의 비용채권 발생과 중복 공제를 반박하여 지급청구액에 반영할 수 있습니다.
받을 차액과 소송 비용을 비교하면 회수 실익을 알 수 있습니다
회수 실익은 객실별 차액과 반복 공제의 영향에서 변호사 보수·자료 확보·법원·회계 검토 비용을 고려해야 알 수 있습니다. 한 객실의 짧은 기간 차액이 작다면 비용 부담이 더 클 수 있고, 여러 소유자의 공동 대응 여부나 운영사의 지급능력도 실제 회수에 영향을 줍니다.
약정에 맞춰 계산한 차액의 지급판결을 받으면, 정산자료를 주지 않는다는 이유로 미뤄졌던 수익금 회수를 진행할 수 있습니다. 인정된 과다 공제액까지 청구액에 반영하여, 실제 받아야 할 소유자 몫의 회복을 구할 수 있습니다.
수리비 공제로 호텔 수익금이 줄었는데 운영사가 매출·비용 자료를 주지 않고 있나요?
관련 법령 및 판례
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관련 법령
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제389조(강제이행)
①채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 강제이행을 하지 못할 것인 때에는 그러하지 아니하다. -
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
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제680조(위임의 의의) 위임은 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.
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제683조(수임인의 보고의무) 수임인은 위임인의 청구가 있는 때에는 위임사무의 처리상황을 보고하고 위임이 종료한 때에는 지체없이 그 전말을 보고하여야 한다.
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제17조(공용부분의 부담ㆍ수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조 제1항·제2항·제3항·제4항
제26조(관리인의 보고의무 등)
① 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.
② 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금 등 금원의 징수ㆍ보관ㆍ사용ㆍ관리 등 모든 거래행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다.
③ 이해관계인은 관리인에게 제1항에 따른 보고 자료, 제2항에 따른 장부나 증빙서류의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다. 이 경우 관리인은 다음 각 호의 정보를 제외하고 이에 응하여야 한다.
1. 「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보
2. 의사결정 과정 또는 내부검토 과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보
④ 「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포에 대해서는 제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다.-
제492조(상계의 요건)
①쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 당사자가 다른 의사를 표시한 경우에는 적용하지 아니한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. -
제493조(상계의 방법, 효과)
①상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다.
②상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다. -
제626조(임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. -
제688조(수임인의 비용상환청구권 등)
①수임인이 위임사무의 처리에 관하여 필요비를 지출한 때에는 위임인에 대하여 지출한 날 이후의 이자를 청구할 수 있다. -
제344조(문서의 제출의무)
①다음 각호의 경우에 문서를 가지고 있는 사람은 그 제출을 거부하지 못한다.
1. 당사자가 소송에서 인용한 문서를 가지고 있는 때
2. 신청자가 문서를 가지고 있는 사람에게 그것을 넘겨 달라고 하거나 보겠다고 요구할 수 있는 사법상의 권리를 가지고 있는 때
3. 문서가 신청자의 이익을 위하여 작성되었거나, 신청자와 문서를 가지고 있는 사람 사이의 법률관계에 관하여 작성된 것인 때. 다만, 다음 각목의 사유 가운데 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 제304조 내지 제306조에 규정된 사항이 적혀있는 문서로서 같은 조문들에 규정된 동의를 받지 아니한 문서
나. 문서를 가진 사람 또는 그와 제314조 각호 가운데 어느 하나의 관계에 있는 사람에 관하여 같은 조에서 규정된 사항이 적혀 있는 문서
다. 제315조제1항 각호에 규정된 사항중 어느 하나에 규정된 사항이 적혀 있고 비밀을 지킬 의무가 면제되지 아니한 문서
②제1항의 경우 외에도 문서(공무원 또는 공무원이었던 사람이 그 직무와 관련하여 보관하거나 가지고 있는 문서를 제외한다)가 다음 각호의 어느 하나에도 해당하지 아니하는 경우에는 문서를 가지고 있는 사람은 그 제출을 거부하지 못한다.
1. 제1항제3호나목 및 다목에 규정된 문서
2. 오로지 문서를 가진 사람이 이용하기 위한 문서 -
제345조(문서제출신청의 방식) 문서제출신청에는 다음 각호의 사항을 밝혀야 한다.
1. 문서의 표시
2. 문서의 취지
3. 문서를 가진 사람
4. 증명할 사실
5. 문서를 제출하여야 하는 의무의 원인 -
제346조(문서목록의 제출) 제345조의 신청을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는, 법원은 신청대상이 되는 문서의 취지나 그 문서로 증명할 사실을 개괄적으로 표시한 당사자의 신청에 따라, 상대방 당사자에게 신청내용과 관련하여 가지고 있는 문서 또는 신청내용과 관련하여 서증으로 제출할 문서에 관하여 그 표시와 취지 등을 적어 내도록 명할 수 있다.
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제347조(제출신청의 허가여부에 대한 재판)
①법원은 문서제출신청에 정당한 이유가 있다고 인정한 때에는 결정으로 문서를 가진 사람에게 그 제출을 명할 수 있다.
②문서제출의 신청이 문서의 일부에 대하여만 이유 있다고 인정한 때에는 그 부분만의 제출을 명하여야 한다. -
제262조(청구의 변경)
①원고는 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도안에서 변론을 종결할 때(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때)까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있다. 다만, 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 그러하지 아니하다. -
제300조(가처분의 목적)
②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
관련 판례
대구고등법원 2018. 8. 22. 선고 2017나23302 판결
[판시사항]
甲 등이 신탁회사인 乙 주식회사가 丙 주식회사로부터 신탁받아 甲 등에게 분양한 신축호텔의 객실에 관한 운영을 丙 회사에 10년간 위탁하되, 丙 회사는 甲 등에게 입실 지정일로부터 만 2개월이 경과한 날의 다음 달부터 만 1년간은 확정수익금을 지급하고 그 이후부터는 운영수익에 따라 수익률을 정산하기로 하는 내용의 운영위탁계약을 체결하였는데, 丙 회사가 무단으로 丁 주식회사에 호텔에 대한 영업상 권리의무 일체를 양도한 채 확정수익금의 일부와 그 이후의 수익금을 지급하지 않자, 甲 등이 차임연체 등을 이유로 운영위탁계약의 해지를 주장하면서 객실의 인도 등을 구한 사안에서, 위 계약은 민법 제640조에 따른 甲 등의 해지의 의사표시로 적법하게 해지되었으므로, 소송계속 중 丙 회사에 대한 파산선고로 소송을 수계한 丙 회사의 파산관재인은 계약해지에 따른 원상회복으로 甲 등에게 호텔 객실을 인도할 의무가 있다고 한 사례[판결요지]
甲 등이 신탁회사인 乙 주식회사가 丙 주식회사로부터 신탁받아 甲 등에게 분양한 신축호텔의 객실에 관한 운영을 丙 회사에 10년간 위탁하되, 丙 회사는 甲 등에게 입실 지정일로부터 만 2개월이 경과한 날의 다음 달부터 만 1년간은 확정수익금을 지급하고 그 이후부터는 운영수익에 따라 수익률을 정산하기로 하는 내용의 운영위탁계약을 체결하였는데, 丙 회사가 무단으로 丁 주식회사에 호텔에 대한 영업상 권리의무 일체를 양도한 채 확정수익금의 일부와 그 이후의 수익금을 지급하지 않자, 甲 등이 차임연체 등을 이유로 운영위탁계약의 해지를 주장하면서 객실의 인도 등을 구한 사안이다.
위 운영위탁계약은 민법상 위임의 성격이 있다고 볼 여지도 있으나 甲 등이 乙 회사와 체결한 분양계약의 문언 등 제반 사정에 비추어 보면 그 계약의 중심요소가 위임보다는 임대차에 있다고 보는 것이 타당하므로, 위 계약에 관하여는 임대차에 관한 민법 규정이 적용되어야 하는데, 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 丙 회사는 현재까지 확정수익금의 일부와 그 이후의 수익금을 지급하지 못하고 있어, 위 계약은 민법 제640조에 따른 甲 등의 해지의 의사표시로 적법하게 해지되었으므로, 소송계속 중 丙 회사에 대한 파산선고로 소송을 수계한 丙 회사의 파산관재인은 계약해지에 따른 원상회복으로 甲 등에게 호텔 객실을 인도할 의무가 있다고 한 사례이다.[판결이유 발췌]
2) 민법상 위임계약은 위임인이 수임인에게 사무처리를 위탁함으로써 자신을 대신하여 사무를 처리하도록 하는 내용의 계약이고(민법 제680조), 수임인은 위임인의 계산으로 사무를 처리하므로 위임사무의 처리로 취득한 물건의 경우 이를 수임인의 명의로 취득한 경우에도 위임인에게 이전할 의무를 지며(민법 제684조), 그 사무처리에 소요되는 비용은 사전이나 사후에 위임인에게 부담시키게 되고, 수임인이 그 사무처리와 관련하여 채무를 부담하게 된 경우에도 이를 위임인에게 변제하도록 하는 것(민법 제687조, 제688조)이다. 한편 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것인데(민법 제618조), 임차인이 목적물을 이용하여 얻은 수익, 부담하게 된 채무 등은 모두 임차인에게 귀속되고 임차인이 지급하여야 할 차임이 반드시 정액으로 확정되어 있어야 할 필요는 없다.