분양계약과 대출계약은 별개이므로, 은행 지급명령에는 송달일부터 2주 안에 이의신청하고 시행사 상대 해제·반환 청구도 진행해야 합니다. 은행의 과다 청구를 줄이는 조치와 시행사에서 돈을 돌려받는 조치는 각각 필요합니다.
지급명령은 은행의 신청에 따라 법원이 돈을 지급하라고 내린 명령입니다. 분양계약 해제소송 중이라는 이유로 은행 청구를 그대로 두면, 시행사와 소송하는 사이 대출 원리금의 지급명령이 확정될 수 있습니다. 이 글은 중도금대출을 받은 개인 수분양자가 은행의 지급명령을 받은 경우를 다룹니다.
지급명령은 언제까지 이의신청해야 하나요?
지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 지급명령을 내린 법원에 이의신청해야 합니다. 이 기간은 법원이 사정에 따라 자유롭게 늘려 주는 기간이 아닙니다. 은행이나 시행사와 협의하고 있어도 이의기간은 따로 진행됩니다.
적법하게 이의신청하면 지급명령은 이의한 범위에서 효력을 잃고 그 부분은 소송으로 넘어갑니다. 전부에 이의하는지 일부 금액에만 이의하는지에 따라 소송에서 심리할 범위가 달라집니다. 이의하지 않은 부분은 확정될 수 있으므로, 이자만 이의하면서 원금 청구까지 심리받는다고 생각해서는 안 됩니다.
이의신청은 은행 청구를 소송에서 심리받게 하는 절차입니다. 이의를 냈다는 사실만으로 빌린 원금이 없어지지는 않습니다. 소송에서는 은행이 요구한 금액 중 지급의무가 없는 부분을 구체적으로 주장해 그 청구의 기각을 구해야 합니다. 이미 이루어진 가압류나 강제집행의 근거가 되는 다른 판결 등의 문서(집행권원)에 따른 집행까지 이의신청 하나로 중단되는 것도 아닙니다.
분양계약을 해제하면 대출도 없어지나요?
분양계약을 해제해도 은행에 갚을 대출채무는 원칙적으로 남습니다. 시행사에는 분양대금을 돌려줄 의무가, 수분양자에게는 은행에 빌린 돈을 갚을 의무가 각각 있기 때문입니다. 해제소송만으로 은행 절차나 집행이 자동으로 정지되지도 않습니다.
전주지방법원 남원지원은 생활숙박시설 수분양자가 대출채무가 없다고 청구한 사건에서, 분양계약이 효력을 잃더라도 대출약정까지 소급해 효력을 잃지는 않는다고 보았습니다. 수분양자가 대출을 자유롭게 선택했고, 분양분쟁과 관계없이 상환한다는 확약서를 작성했으며, 신탁사 계좌로 직접 입금한 것도 수분양자의 지정에 따른 것이어서 청구를 기각한 것입니다.
이 판단은 위와 같은 계약 내용에 따른 하급심 판결입니다. 은행이 상환 면제나 수분양자의 상환 책임을 면하게 하는 채무 인수에 동의한 약정이 있다면 그 효력을 주장할 수 있습니다. 그러나 시행사와 은행의 대출 업무협약이 있다는 사정만으로 수분양자의 상환의무가 없어지지는 않습니다.
은행이 청구한 원리금은 어떻게 줄이나요?
아직 지급시기가 오지 않은 원금, 이미 갚은 돈, 약정과 다른 이자·지연손해금은 은행 청구에서 제외하도록 요구할 수 있습니다. 지연손해금은 돈을 제때 갚지 못한 데 따른 손해배상입니다. 대출이 남아 있다는 사실과 지급명령의 청구액이 전부 맞다는 것은 다른 문제입니다.
원금은 약정한 만기에 반환하는 것이 원칙입니다. 은행이 만기 전에 전액을 요구한다면, 만기까지 기다려도 되는 이익을 잃는다는 ‘기한이익 상실’의 사유가 생겼는지와 약정상 통지 조건을 갖췄는지가 쟁점입니다. 만기가 연장됐고 유효한 조기 상환 사유도 없다면, 당장 전액을 갚으라는 청구와 그 전액을 연체했다는 계산을 배척할 근거가 됩니다.
이미 납부한 금액은 어느 날 원금·이자 중 무엇을 갚는 데 쓰였는지 반영해야 합니다. 시행사나 보증기관이 은행에 대신 낸 돈도 마찬가지입니다. 원금 일부를 갚았는데 은행이 종전 원금 전체를 기준으로 이후 이자를 청구했다면, 상환 뒤 잔액으로 다시 계산해 중복 청구액을 제외할 수 있습니다.
이자는 대출약정에서 정한 이율과 변경 조건에 따라, 지연손해금은 갚을 기한과 적용 이율·계산 시작일에 따라 달라집니다. 약정과 다른 높은 이율이나 실제 지체 전의 기간을 적용했다면 그 초과액의 기각을 구할 수 있습니다. 은행 계산표에 적힌 합계만 인정할 것이 아니라 상환액·적용 이율·계산기간에 관한 반박을 소송에 반영해 낼 돈을 줄이는 대응이 필요합니다.
시행사가 이자를 부담하기로 했더라도 은행까지 면제에 동의한 것이 아니라면 은행에 대한 이자채무는 남습니다. 그때는 은행이 이미 받은 이자가 중복 청구됐는지를 반박하고, 시행사에는 약정에 따른 이자 부담을 요구하는 방식으로 청구를 나누어야 합니다.
시행사에서 돌려받을 돈은 어떻게 청구하나요?
해제권을 적법하게 행사했다면 시행사에 납입대금과 받은 날부터의 이자를 원상회복으로 청구할 수 있습니다. 원상회복은 계약을 해제한 뒤 이미 주고받은 것을 돌려주는 의무입니다. 해제의 효력만 구했다면 반환금 지급도 청구해야 그 돈의 지급을 명하는 판결을 받을 수 있습니다.
계약에 정한 해제사유가 발생했는지, 시행사가 의무를 이행하지 않아 법률상 해제권이 생겼는지가 먼저 인정되어야 합니다. 이행이 늦어진 경우에는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구했는데도 이행하지 않아야 해제할 수 있습니다. 다만 시행사가 미리 이행하지 않겠다고 밝혔다면 그러한 요구 없이도 해제가 가능합니다.
수분양자의 자금 부족으로 입주하지 못했다는 사정만으로 계약금 전액을 돌려받을 권리가 생기지는 않습니다. 수분양자에게 책임 있는 사유로 계약이 끝난다면 유효한 위약금 등 정산 항목이 반환액에서 빠질 수 있습니다. 해제의 근거와 반환금에서 뺄 공제 항목을 구체적으로 주장해야 실제 받을 잔액의 지급을 명하는 판결을 구할 수 있습니다. 분양보증·신탁이 관련된 경우의 청구 상대는 수분양자 보호·분양계약 안내에서 확인할 수 있습니다.
시행사가 대신 갚았다면 그 돈도 반환액에서 빠지나요?
시행사가 실제로 대신 갚은 돈과 구상·정산약정에 따라 반환액이 줄어들 수 있습니다. 다른 사람의 빚을 대신 갚는 것을 대위변제, 그 뒤 채무자에게 돌려달라고 요구하는 것을 구상이라고 합니다. 시행사가 갚겠다고 약속한 것과 은행이 실제로 돈을 받은 것은 구별됩니다.
보증인처럼 변제할 정당한 이익이 있는 사람이 대신 갚으면, 구상할 수 있는 범위에서 은행의 채권과 담보에 관한 권리를 행사할 수 있습니다. 따라서 은행 청구에서 변제액을 뺐더라도 그 금액에 관한 시행사의 구상채권과 반환금 정산 문제는 남을 수 있습니다.
대법원에서는 기한이익 상실과 동시에 시행사가 대출원리금 상당액을 미리 구상하고 분양대금에서 공제하거나 서로 부담하는 채무를 같은 액수만큼 없애는 상계를 한다는 확인서가 있는 경우, 그 약정에 따른 대출만기일을 정산 기준으로 삼아야 한다고 판결한 바 있습니다. 보증기관이 은행에 대신 갚고 시행사가 보증기관에 변제한 뒤 분양계약을 해제한 사건입니다.
확인서는 나중에 반환채권이 생겨도 기한이익 상실 시점을 기준으로 정산한다는 뜻이었으므로, 대법원은 해제일을 기준으로 계산한 원심 중 시행사 패소 부분을 파기하고 다시 심리하도록 돌려보냈습니다. 수분양자에게 납입금 전액을 돌려주라고 확정한 판결이 아닙니다.
따라서 공제·상계 약정이 있다면 그 대상과 기준일을 반영해 잔액을 청구해야 합니다. 해제일까지의 이자를 일률적으로 더하거나 시행사가 요구한 대위변제금 전액을 그대로 공제하면 실제 약정과 다른 반환액이 나올 수 있습니다.
예컨대 앞서 설명한 내용의 확인서가 만기일을 정산 기준으로 정하고, 대출만기일은 6월 30일, 분양계약 해제일은 9월 30일이라면, 나중에 생긴 반환채권도 약정에 따라 6월 30일 기준으로 정산합니다.
반환채권을 은행에 넘겼다면 누가 돈을 받나요?
분양대금을 돌려받을 권리를 은행에 양도했다면, 넘긴 범위에서는 은행이 시행사에 지급을 청구할 지위를 갖습니다. 중도금 반환채권만 넘겼는지 계약금까지 포함한 반환채권을 넘겼는지에 따라 수분양자가 직접 청구할 금액도 달라집니다.
시행사에 양도 사실을 주장하려면 양도인의 통지나 시행사의 승낙이 필요합니다. 압류채권자 등 다른 사람에게도 양도를 주장하려면 확정일자 있는 증서에 의한 통지·승낙 요건도 갖춰야 합니다. 양도 범위와 효력에 맞춰 반환금의 지급처를 정하고, 은행이 실제로 지급받은 금액을 대출채무에 반영해야 반환금과 상환액을 중복 계산하지 않습니다.
시행사에 받을 돈이 있다는 이유만으로 은행 대출과 바로 상계할 수는 없습니다. 상계는 원칙적으로 같은 두 당사자가 서로 채무를 부담해야 하는데, 시행사에 대한 반환채권과 은행의 대출채권은 상대방이 다릅니다. 은행 소송에서는 대출 자체에 관한 반박을, 시행사 소송에서는 해제와 정산에 맞는 반환을 각각 구해야 합니다.
은행의 과다 청구가 제외되면 실제로 갚을 금액이 줄어듭니다. 양도 범위와 정산약정에 따른 권리자가 반환금을 지급받아 그 돈을 대출 상환에 충당하면, 상환한 만큼 남은 대출채무도 줄어듭니다.
분양계약 해제를 요구하고 있는데 은행에서 중도금대출 지급명령을 받으셨나요?
관련 법령 및 판례
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지급명령 이의신청과 소송 이행
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제470조(이의신청의 효력)
①채무자가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 한 때에는 지급명령은 그 범위안에서 효력을 잃는다.
②제1항의 기간은 불변기간으로 한다. -
②채무자가 지급명령에 대하여 적법한 이의신청을 한 경우에는 지급명령을 신청한 때에 이의신청된 청구목적의 값에 관하여 소가 제기된 것으로 본다.
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제474조(지급명령의 효력) 지급명령에 대하여 이의신청이 없거나, 이의신청을 취하하거나, 각하결정이 확정된 때에는 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있다.
대출 반환시기와 이자·지연손해금
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제598조(소비대차의 의의) 소비대차는 당사자 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
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①차주는 약정시기에 차용물과 같은 종류, 품질 및 수량의 물건을 반환하여야 한다.
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①채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다.
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①금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.
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①제삼자는 채권자와의 계약으로 채무를 인수하여 채무자의 채무를 면하게 할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 인수를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
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①제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.
계약해제와 반환금
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①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
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제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
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제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
대위변제와 정산
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제481조(변제자의 법정대위) 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다.
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①전2조의 규정에 의하여 채권자를 대위한 자는 자기의 권리에 의하여 구상할 수 있는 범위에서 채권 및 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다.
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①쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.
대법원 2024. 8. 1. 선고 2024다227699 판결
[판시사항]
[2] 공제와 상계의 유사점과 차이점 / 공제나 상계에 관한 약정을 하는 경우, 당사자가 공제나 상계적상 요건을 어떻게 설정할 것인지, 공제 기준시점이나 상계적상 시점을 언제로 할 것인지, 공제나 상계의 의사표시가 별도로 필요한지 등을 자유롭게 정할 수 있는지 여부(적극) / 공제와 상계 중 무엇에 관한 약정인지 해석하는 방법
[판결요지 발췌]
한편 계약자유의 원칙에 따라 당사자는 강행규정에 반하지 않는 한 공제나 상계에 관한 약정을 할 수 있으므로, 공제나 상계적상 요건을 어떻게 설정할 것인지, 공제 기준시점이나 상계적상 시점을 언제로 할 것인지, 공제나 상계의 의사표시가 별도로 필요한지 등을 자유롭게 정하여 당사자 사이에 그 효력을 발생시킬 수 있다. 또한 공제와 상계 중 무엇에 관한 약정인지는 약정의 문언과 체계, 약정의 경위와 목적, 채권들의 상호관계, 제3자의 이해관계 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석하여야 한다.
[판결이유 발췌]
위 조항의 문언과 이로부터 추단되는 당사자의 의사, 이러한 조항을 둔 취지 등을 고려하면, 원고들과 피고는 이 사건 확인서에서 ‘기한의 이익 상실 시’를 공제 기준시점 내지 상계적상 시점으로 정하였다고 해석할 수 있다. 또한 위 조항은 기한의 이익 상실 시점에 아직 이 사건 분양계약이 해제되지 않아 원고들의 분양대금 등 반환채권이 발생하지 않았더라도, 장차 분양대금 등 반환채권이 발생하여 공제나 상계를 할 경우 그 공제 기준시점이나 상계적상 시점을 기한의 이익 상실 시점으로 보겠다는 취지로 해석하는 것이 타당하다.
원고들은 늦어도 중도금 대출 만기일에 기한의 이익을 상실하였으므로, 피고는 이와 동시에 원고들에게 이 사건 확인서에 따른 중도금 대출원리금 상당액에 관한 사전구상권을 행사할 수 있다. 그리고 피고의 구상권과 원고들의 분양대금 등 반환채권에 관하여 이 사건 확인서에 따른 공제나 상계를 할 경우 그 공제 기준시점이나 상계적상 시점은 이 사건 확인서가 정하는 바에 따라 중도금 대출 만기일로 보아야 한다.
반환채권의 양도
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①채권은 양도할 수 있다. 그러나 채권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
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제450조(지명채권양도의 대항요건)
①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
②전항의 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.
분양계약과 대출약정의 독립성에 관한 하급심 판단
전주지방법원 남원지원 2026. 1. 21. 선고 2025가단10380 판결
[판결이유 발췌]
가사 이 사건 분양계약이 원고의 주장처럼 효력을 상실하였다고 하더라도 다음과 같은 이유로 이 사건 대출약정까지 소급하여 효력을 상실한다고 보기는 어렵다.
가) 원고가 이 사건 분양계약에 따른 중도금의 지급을 위해 이 사건 대출약정을 체결한 사실은 인정되나, 위 각 계약은 당사자와 목적, 내용이 다른 별개의 계약이어서 그 각 계약의 이행에 필연적인 연관성이 있다거나 이 사건 대출약정의 법적 효력이 이 사건 분양계약에 부수한다고 보기 어렵다.
나) 이 사건 분양계약은 중도금의 지급을 피고로부터의 대출을 통해서만 지급해야 한다고 제한하고 있지 않고, 다만 시행사 등이 수분양자들의 중도금 지급 편의를 위해 피고와 중도금 지급을 위한 대출의 업무협약을 체결한 것이며, 이에 따라 대출을 원하는 수분양자들만 자유로운 의사 결정 하에 피고와 대출약정을 체결한 것으로 보인다.
다) 이 사건 대출약정에 따른 대출금이 이 사건 분양계약의 중도금으로서 신탁사 명의의 예금계좌에 곧바로 입금된 사실은 있으나 이는 대출금 수령인인 원고의 지정에 의한 것임이 위 확약서 기재에 의해 명백하므로 이 또한 원고가 직접 대출금을 수령한 경우와 법률상으로 어떠한 차이가 있다고 보기 어렵고, 이로 인해 이 사건 대출약정의 효력이 이 사건 분양계약에 부수된다고 보기도 어렵다.
라) 원고가 서명․날인한 위 확약서에는 ‘본인과 시행자 및 시공자 간에 체결된 약정은 대출거래약정에 어떠한 영향을 미치지 않으며, 시행자 및 시공자와의 분쟁 유무에 관계없이 대출금 상환 등 대출거래약정상 의무를 성실히 이행하기로 합니다.’라며 이 사건 분양계약과 대출약정의 독립성에 관하여 명시하는 내용이 존재한다.