법정 공급기준을 어긴 합의라면 결의의 무효확인이나 계획의 취소를 청구해 배정과 부담의 정정을 구할 수 있습니다. 다만 반대자가 있다는 이유만으로 무효는 아닙니다. 조합이 정할 수 있는 계산 비율과 전원 동의가 필요한 법정 기준 변경을 구별해야 합니다.
상가 소유자에게 아파트를 줄 수 있나요?
같은 종류의 시설 공급이 원칙이지만 법정 예외를 갖추면 1주택을 공급할 수 있습니다. 새 상가를 짓지 않는다면 기존 상가 가액이 기준금액보다 커야 합니다. 새 상가도 공급한다면 기존 상가 가액에서 공급받을 상가 추산액을 뺀 금액이 그 기준을 넘어야 합니다. 또는 새 상가의 최소 분양단위 추산액이 최소 분양주택 추산액보다 큰 경우가 해당합니다.
앞의 두 경우에는 최소 분양주택 추산액에 정관 등으로 정한 비율을 곱해 비교하고, 비율을 정하지 않았다면 1을 적용합니다. 법이 정관 등에 맡긴 비율을 설정하는 것과 법정 공급기준 자체를 달리 정하는 것은 다릅니다. 후자에는 상가 소유자만이 아닌 조합원 전원의 동의가 필요합니다.
새 상가 추산액을 0원으로 정하면 무효인가요?
0원이라는 문구만으로 곧바로 무효가 되지는 않지만, 단순한 비율 설정과는 구별해야 합니다. 새 상가 추산액은 공급할 상가의 예상 가격으로 기존 상가 평가액과 다릅니다. 원래 빼야 할 새 상가 가격을 0원으로 처리하면 비율을 그대로 두어도 주택공급 요건의 충족 여부가 달라질 수 있습니다.
설명을 위해 기존 상가 가액이 3억 원, 새로 공급받을 상가 추산액이 2억 원, 가장 작은 분양아파트 추산액이 4억 원이고 적용 비율이 0.5라고 가정하겠습니다. 기존 상가 가액에서 새 상가 추산액을 빼면 1억 원이고, 비교할 기준금액은 2억 원입니다. 이 계산으로는 앞의 금액이 더 크지 않아 둘째 예외를 충족하지 못합니다. 그런데 차감할 새 상가 추산액을 0원으로 처리하면 앞의 금액이 3억 원이 되어 같은 비율에서도 결과가 달라집니다.
이 가정은 계산 방식의 차이를 설명하는 것으로, 조항의 유효성이나 다른 예외의 충족 여부를 정한 실제 판결 사례는 아닙니다. 곱하는 비율을 정할 권한이 있다는 이유만으로, 빼야 할 새 상가 가격을 없애는 조항까지 당연히 허용되는 것은 아닙니다. 반대로 두 계산이 다르다는 사실만으로 0원 조항의 무효가 곧바로 결정되는 것도 아닙니다.
서울고등법원은 2008년 판결에서 상가 분양을 포기한 경우 새로 공급받는 상가의 추산액을 0원으로 보는 해석 등을 허용하고, 해당 정관 변경에 조합원 전원의 동의까지 필요하지 않다고 보았습니다. 당시 건설교통부의 행정해석과 표준정관도 판단 근거였습니다.
그 사건의 정관과 계획은 아파트 조합원에게 먼저 배정한 뒤 남은 세대 중에서 상가 조합원에게 1주택을 공급하는 내용이었습니다. 기존 상가 가액이 최소 분양주택 추산액의 18%를 넘는다는 조건도 있었습니다. 법원은 상가 일반분양 이익을 조합에 귀속시켜 아파트 일반분양 이익 감소를 상쇄하는 사정 등을 들어, 아파트 조합원의 배정과 비용부담에 미치는 영향도 판단했습니다.
소송 결과도 내용 판단과 구별해야 합니다. 항소심은 제1심에서 조합이 패소한 부분을 취소하고 해당 소들을 각하했습니다. 각하는 청구 내용이 옳은지를 끝까지 판단해 배척하는 기각과 달리, 소송요건을 갖추지 못해 재판을 마치는 것입니다. 이 판결에는 정관 내용이 유효하다는 판단과 함께, 이미 관리처분계획에 관할청의 승인인 인가와 그 내용을 지방자치단체 공보에 알리는 고시가 이루어진 상태에서 정관 변경결의만 다투어서는 현재의 분양·부담 문제를 해결할 수 없다는 판단이 들어 있습니다.
위 과거 사건과 달리 상가 조합원에게 우선순위를 주거나 수익·비용의 귀속을 바꿨다면 법정 예외를 넓힌 것인지가 달라질 수 있습니다. 그 차이가 본인의 배정순위나 부담액에 반영된 범위에서 정정을 요구할 근거가 됩니다.
조합이 “총회에서 3분의 2 이상 찬성했으니 끝난 일”이라고 설명하더라도, 일반적인 결의요건을 갖췄는지와 법정 공급기준을 지켰는지는 별개입니다. 정관 변경은 원칙적으로 전체 조합원 과반수의 찬성과 관할청의 인가가 필요하고, 비용부담 등 법에서 정한 사항은 3분의 2 이상의 찬성을 요구합니다. 경미한 변경에는 별도 규정이 적용되며, 정관에 정한 추가 요건도 문제됩니다.
관리처분계획의 수립·변경에도 별도 의결요건이 있습니다. 원칙적으로 전체 조합원 과반수의 찬성이 필요하며, 법정 제외항목을 뺀 정비사업비가 10% 이상 늘어나면 전체 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다. 직접 출석 요건도 따로 적용됩니다. 어느 안건을 의결했는지에 따라 필요한 요건이 달라지므로, 모든 상가 합의를 같은 찬성률로 처리할 수는 없습니다.
대법원에서는 상가 이익·비용을 나누는 약정 사건에서 적법한 총회결의의 내부적 구속력을 인정하면서도 후속 변경의 절차·내용과 종전 규칙을 믿은 조합원 이익의 보호 필요를 각각 따져야 한다고 판결한 바 있습니다. 상가와 합의했다는 이유만으로 그 합의를 배제할 수도, 총회에서 가결됐다는 이유만으로 법령 위반을 정당화할 수도 없다는 것입니다. 이 판결은 새 상가 추산액 0원 조항 자체를 판단한 사건과는 구별됩니다.
결의 무효확인과 관리처분계획 취소 중 무엇을 청구하나요?
인가 전에는 계획안 결의의 무효확인을, 인가·고시 후에는 원칙적으로 계획 자체의 취소·무효확인을 조합 상대 행정소송으로 청구합니다. 관리처분계획은 분양 재산과 비용부담을 정하는 계획입니다. 인가 후에는 계획의 취소·무효확인을 구합니다. 인가 후 결의만 계속 다투면 본안 판단을 받지 못할 수 있습니다.
청구 범위도 “사업 전체를 무효로 해 달라”는 요구로 고정할 필요는 없습니다. 문제 된 상가 주택공급 부분을 나머지 계획과 분리할 수 있고, 나머지 부분이 독립된 처분으로 유효하게 존속할 수 있다면 그 부분만의 취소를 구할 수 있습니다. 대법원에서는 재개발 관리처분계획 사건에서 이러한 조건을 갖췄다면 상가 부분만 취소하는 것이 타당하다고 판결한 바 있습니다. 그 부분의 취소만으로 본인의 배정상 불이익을 바로잡을 수 있는지에 맞춰 청구 범위를 정해야 합니다. 다만 해당 부분이 취소돼도 특정 아파트가 자동으로 본인에게 배정되거나, 분담금이 일정 금액 줄어드는 것은 아닙니다. 인정된 하자의 범위와 새로 정할 적법한 계획에 따라 실제 효과가 달라집니다.
인가 전이라면 계획 공람 단계에서 0원 조항의 적용 방식과 그에 따른 배정·부담의 정정을 서면으로 요구할 수 있습니다. 법은 원칙적으로 인가 신청 전 30일 이상의 공람과 의견청취를 거치도록 정합니다. 그러나 의견서를 내거나 조합의 답변을 기다리는 일만으로 법원에 청구할 기한이 보전되지는 않습니다.
관리처분계획 수립 등을 의결할 총회 개최일부터 1개월 전에는 법정 자산가격·개인 부담 등의 사항을 조합원에게 문서로 통지해야 합니다. 대법원에서는 이때 분양예정자산 추산액과 종전자산 명세·가격은 통지받는 해당 조합원에 관한 내용을 뜻한다고 판결한 바 있습니다. 다른 모든 조합원의 가격을 통지받지 못했다는 사정만으로 계획이 위법해지는 것은 아니므로, 상가 배정기준 자체의 위법과 본인에게 필요한 통지의 누락을 구별할 수 있습니다.
소송하는 동안 배정도 멈추나요?
소송만으로 멈추지 않아 필요한 임시 보호를 함께 구해야 합니다. 인가 전 결의를 다투는 단계의 가처분에는 현저한 손해·급박한 위험 등 필요가 요구됩니다. 인가 후 집행정지는 본안소송과 함께 회복하기 어려운 손해와 긴급성을 소명해야 하며 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있으면 허용되지 않습니다.
취소소송은 원칙적으로 처분을 안 날부터 90일과 처분일부터 1년을 모두 지켜야 합니다. 법정 행정심판의 계산 기준과 정당한 사유가 있는 경우의 1년 기간 예외는 별도입니다. 민원·자료요청은 기간을 멈추지 않습니다. 무효확인은 이 기간 제한이 없지만 하자가 중대하고 명백해야 합니다.
합의서가 바꾼 계산을 실제 배정과 개인 분담금에 적용하면, 위법한 공급기준 때문에 생긴 불이익을 특정할 수 있습니다. 그 범위에 맞춘 계획 취소와 임시 보호를 구하면 잘못된 배정이 후속 계약으로 확정되기 전에 적법한 기준으로 다시 정할 기회를 지킬 수 있습니다.
상가 합의가 법정 공급기준을 위반했고 그 기준으로 본인의 배정·부담이 달라졌다면, 해당 결의·계획의 취소 등을 구할 수 있습니다. 위법한 부분의 효력을 없애면 그 배정을 전제로 한 부담의 정정을 요구하고, 적법한 공급기준에 따라 배정순위와 개인 분담금을 다시 정하도록 요구할 수 있습니다.
상가 합의로 아파트 배정순위가 밀리거나 분담금이 늘었나요?
관련 법령 및 판례
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상가 소유자에 대한 주택공급 기준
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② 제1항에 따른 관리처분계획의 수립기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
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② 재건축사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다. <개정 2022.12.9>
2. 부대시설ㆍ복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.
가. 새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것
나. 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것
다. 새로 건설한 부대시설ㆍ복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것
정관·계획 변경과 자산가격 정산
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③ 조합이 정관을 변경하려는 경우에는 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 총회를 개최하여 조합원 과반수의 찬성으로 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 제1항제2호ㆍ제3호ㆍ제4호ㆍ제8호ㆍ제13호 또는 제16호의 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 한다.
④ 제3항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 이 법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 변경하고 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
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① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. <개정 2019.4.23, 2020.4.7, 2021.3.16, 2022.6.10>
1. 정관의 변경(제40조제4항에 따른 경미한 사항의 변경은 이 법 또는 정관에서 총회의결사항으로 정한 경우로 한정한다)
10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
④ 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.
⑩ 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(제5항에 따라 대리인을 통하거나 제8항에 따라 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다. 다만, 시공자의 선정을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 하고, 창립총회, 시공자 선정 취소를 위한 총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. <개정 2021.8.10, 2023.7.18, 2024.12.3, 2025.5.20>
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① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018.1.16>
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
⑤ 조합은 제45조제1항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제1항제3호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. <개정 2021.3.16>
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① 사업시행자는 제74조에 따른 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.
자료 공개와 계획 취소·무효확인
도시 및 주거환경정비법 제124조 제3항·제4항·제5항·제6항
③ 추진위원장 또는 사업시행자는 제1항 및 제4항에 따라 공개 및 열람ㆍ복사 등을 하는 경우에는 주민등록번호를 제외하고 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 공개하여야 한다.
④ 조합원, 토지등소유자가 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.
1. 토지등소유자 명부
2. 조합원 명부
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료⑤ 제4항의 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다. 이 경우 비용납부의 방법, 시기 및 금액 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.
⑥ 제4항에 따라 열람ㆍ복사를 요청한 사람은 제공받은 서류와 자료를 사용목적 외의 용도로 이용ㆍ활용하여서는 아니 된다.
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①취소소송은 다른 법률에 특별한 규정이 없는 한 그 처분등을 행한 행정청을 피고로 한다. 다만, 처분등이 있은 뒤에 그 처분등에 관계되는 권한이 다른 행정청에 승계된 때에는 이를 승계한 행정청을 피고로 한다.
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①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
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제35조(무효등 확인소송의 원고적격) 무효등 확인소송은 처분등의 효력 유무 또는 존재 여부의 확인을 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있다.
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①제9조, 제10조, 제13조 내지 제17조, 제19조, 제22조 내지 제26조, 제29조 내지 제31조 및 제33조의 규정은 무효등 확인소송의 경우에 준용한다.
인가 전후의 임시 보호
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①취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다.
②취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 "執行停止"라 한다)를 결정할 수 있다. 다만, 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다.
③집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다.
④제2항의 규정에 의한 집행정지의 결정을 신청함에 있어서는 그 이유에 대한 소명이 있어야 한다.
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①제14조 내지 제17조, 제22조, 제25조, 제26조, 제30조제1항, 제32조 및 제33조의 규정은 당사자소송의 경우에 준용한다.
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②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
관련 판례
서울고등법원 2008. 5. 27. 선고 2007나73262 판결
[판결이유 발췌]
상가 조합원이 상가 분양을 포기한 경우는위 시행령 제52조 제2항 제2호 (가)목의 “새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우”를 유추적용하거나,(나)목의 “새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액”이 0인 경우로 보아 “기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우”로서위 제2호 (가) 및(나)목에 기하여 1주택을 공급할 수 있다고 해석되므로
대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결
[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송의 법적 성질(=행정소송법상 당사자소송)
[2] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있은 후에, 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 그 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상의 당사자소송에 해당한다.
[2] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다.
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[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송이 행정소송법상 당사자소송인지 여부(적극) 및 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되는지 여부(적극)
[판결요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상 당사자소송에 해당한다. 그리고 이러한 당사자소송에 대하여는 행정소송법 제23조 제2항의 집행정지에 관한 규정이 준용되지 아니하므로(행정소송법 제44조 제1항 참조), 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여는 행정소송법 제8조 제2항에 따라 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되어야 한다.
대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결
[판시사항]
[1] 재건축정비사업조합이 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다는 내용으로 상가협의회와 합의하는 경우, 그 내용이 조합의 정관에 규정하여야 하는 사항인지 여부(원칙적 적극) / 위 내용을 조합이 채택하기로 결정하는 조합 총회결의가 정관 변경의 요건을 완전히 갖추지는 못했으나 총회결의로서 유효하게 성립하였고 정관 변경을 위한 실질적인 의결정족수를 갖춘 경우, 조합 내부적으로 업무집행기관을 구속하는 규범으로서의 효력을 가지는지 여부(적극)
[2] 재건축정비사업조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하기 위하여 충족하여야 하는 기준
[판결요지]
다만 이러한 내용을 조합이 채택하기로 결정하는 조합 총회의 결의가 정관 변경의 요건을 완전히 갖추지는 못했다면 형식적으로 정관이 변경된 것은 아니지만, 총회결의로서 유효하게 성립하였고 정관 변경을 위한 실질적인 의결정족수를 갖췄다면 적어도 조합 내부적으로 업무집행기관을 구속하는 규범으로서의 효력은 가진다고 보아야 한다.
[2] 재건축정비사업조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회의 결의사항이므로, 조합의 총회는 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다. 그러나 이러한 자율성과 재량이 무제한적인 것일 수는 없다. 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 다음과 같은 기준들을 충족하여야 한다.
첫째, 총회결의가 상위법령 및 정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 한다. 총회의 절차 및 의결정족수 등에 관하여는 상위법령에서 특별히 정한 바가 없으면 정관으로 정한 바를 따라야 한다[구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제24조 제6항]. 그러나 구 도시정비법은 ‘조합의 비용부담’이 정관에서 정하여야 하는 사항이고(제20조 제1항 제8호) 이를 변경하기 위해서는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정하고 있으므로(제20조 제3항), ‘조합의 비용부담’에 관한 사항이 종전 총회결의와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경 절차는 아니더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상 동의를 받아야 한다.
둘째, 총회결의의 내용이 상위법령 및 정관에 위배되지 않아야 한다.
셋째, 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월하여야 한다. 조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, 한편으로는 침해받은 이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰가 손상된 정도, 신뢰침해의 방법 등과 다른 한편으로는 조합 내부 규범의 변경을 통해 실현하고자 하는 공익적 목적을 종합적으로 비교·형량하여야 한다.대법원 2025. 12. 11. 선고 2022두59844 판결
[판시사항]
[1] 구 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항, 제3항에 따라 관리처분계획 수립 등을 의결하기 위한 총회 개최 전에 각 조합원에게 통지해야 할 사항인 ‘분양대상자별 분양예정자산의 추산액’, ‘분양대상자별 종전자산 명세 및 가격’의 범위
[3] 외형상 하나의 행정처분이라도 가분성이 있거나 처분대상의 일부가 특정될 수 있는 경우, 일부만의 취소가 가능한지 여부(적극)
[판결이유 발췌]
이 사건 통지규정에서 통지 의무를 부과하고 있는 사항인 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액’과 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’은 통지를 받는 해당 조합원에 관한 내용만을 의미하고, 다른 조합원 또는 분양대상자에 관한 내용은 이에 포함되지 않는다고 봄이 타당하다.
외형상 하나의 행정처분이라 하더라도 가분성이 있거나 그 처분대상의 일부가 특정될 수 있다면 일부만의 취소도 가능하고 그 일부의 취소는 당해 취소부분에 관하여 효력이 생긴다(대법원 1995. 11. 16. 선고 95누8850 전원합의체 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2012두20304 판결 등 참조).