공사비 검증을 생략한 증액 결의에 효력을 없앨 하자가 있다면 무효확인·취소를 구해 그 증액에 따른 부담을 바로잡을 수 있습니다. 검증 의무와 실제 누락, 그 하자가 의결에 미친 영향을 밝혀야 합니다. 누락만으로 결의·변경계약·분담금이 모두 자동 무효가 되지는 않습니다. 이 글은 도시정비법상 조합이 시행하는 재건축을 대상으로 합니다.
검증을 신청했다면 절차를 다 마친 건가요?
검증 신청 뒤에도 완료 보고서의 공개와 증액범위 의결을 거쳐야 합니다. 현행 기준은 증액 변경계약 전에 검증을 신청하고, 완료된 보고서를 총회에서 공개해 증액범위 등을 의결하도록 정합니다. 보고서를 나중에 받았다는 사실만으로 이전 결의의 하자가 모두 없어지지도 않습니다.
공사비 검증은 전문기관이 공사비의 적정성을 살펴 조합의 판단을 돕는 절차입니다. 조합원 등의 5분의 1 이상이 조합에 검증 의뢰를 요청하면, 사업을 시행하는 조합이 검증기관에 신청해야 합니다. 조합원이 요청서를 모아 조합에 제출한 단계와 조합이 기관에 신청한 단계는 다릅니다.
예를 들어 조합이 검증기관에 신청한 다음 주에 증액 총회를 열고, 한 달 뒤 보고서를 받았다고 가정해 보겠습니다. 신청했다는 사실은 설명할 수 있지만, 그 사실만으로 총회 당시 검증 결과를 공개했다고 볼 수는 없습니다. 반대로 총회 당시 보고서가 없었다는 사실 하나만으로 결의가 반드시 무효라고 결론 낼 수도 없습니다. 당시 적용 규정과 의결 내용, 누락된 절차가 조합원의 판단에 어떤 영향을 주었는지를 연결해 주장해야 합니다.
요청이 없어도 생산자물가상승률을 뺀 누적 공사비 증액이 사업시행계획인가 전 시공자 선정이면 10% 이상, 인가 후 선정이면 5% 이상일 때 대상이 됩니다. 검증 이후 당시 계약금액보다 다시 누적 3% 이상 늘어난 경우도 해당합니다. 이번 인상분만 볼 것이 아니라 적용 기준금액을 정해야 합니다.
검증금액은 법정 상한 자체는 아닙니다. 다만 결과와 다르게 정한 이유와 조합원에게 제공한 설명, 의결 절차·계약 범위는 다툼의 대상이 될 수 있습니다. 과거 총회·계약에는 그 당시 적용 규정이 기준입니다.
필요한 찬성 수도 안건에 따라 달라집니다. 의결정족수는 안건을 가결하는 데 필요한 찬성 수를 말합니다. 관리처분계획의 수립·변경은 원칙적으로 전체 조합원 과반수의 찬성이 필요합니다. 공사비 외에 설계비·금융비용 등 사업 시행에 드는 비용을 포함한 정비사업비가 10% 이상 늘면 전체 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다. 이 증가분을 계산할 때에는 생산자물가상승률분과 법정 손실보상 금액을 제외합니다. 공사비 검증의 증액률은 공사비를, 계획 의결의 증액률은 정비사업비를 기준으로 하므로 한쪽 비율을 다른 쪽에 그대로 적용할 수 없습니다.
무엇을 상대로 소송해야 하나요?
결의·계획을 정한 조합을 상대로, 안건과 인가 단계에 맞춰 결의무효확인이나 계획 취소·무효확인을 청구할 수 있습니다.
| 취소·무효확인 대상 | 조합 상대 청구와 임시 보호 |
|---|---|
| 사적인 변경계약 승인 결의 | 민사상 결의무효확인과 가처분 |
| 인가 전 관리처분계획안 결의 | 행정소송상 무효확인과 가처분 |
| 인가·고시된 계획 | 계획 취소·무효확인과 집행정지 |
총회에서 공사비를 올렸다는 말만으로 소송 종류가 정해지지는 않습니다. 시공사와 공사비를 올리기로 한 변경계약을 승인했는지, 조합원별 분담내역을 정했는지, 관리처분계획까지 바꿨는지를 안건별로 나누어야 합니다. 관리처분계획은 조합원이 어떤 대지·건축물을 분양받고 비용을 얼마나 부담하는지 등을 정하는 계획입니다.
시공사와의 변경계약을 승인한 사법상 결의, 즉 조합과 시공사의 사적인 계약관계에 관한 결의라면 민사소송으로 결의무효확인을 구할 수 있습니다. 이때 검증 누락뿐 아니라 예산 밖의 조합원 부담 계약을 적법하게 의결했는지, 사전에 알린 안건과 실제 의결 내용이 같은지도 함께 주장할 수 있습니다.
관리처분계획안을 의결한 총회는 인가 전에도 행정소송으로 다투는 대상입니다. 여기서 인가는 관할 행정청이 계획의 법률상 효력을 완성하는 행위를 말합니다. 법이 정한 공적인 권리관계를 그 상대방과 다투는 행정소송이 공법상 당사자소송입니다. 대법원에서는 조합을 상대로 인가 전 계획안 결의의 효력을 다투는 소송은 공법상 당사자소송에 해당한다고 판결한 바 있습니다. 인가 전이라는 이유만으로 민사소송을 제기하면 관할과 청구를 바로잡느라 대응이 늦어질 수 있습니다.
계획이 인가·고시되면, 즉 관할 행정청의 인가를 받고 그 내용이 공보에 알려져 효력이 발생하면 계획 자체가 개인의 구체적인 권리·의무를 정하는 독립한 행정처분이 됩니다. 이 단계에서는 계획의 효력을 법원 판결로 없애 달라는 취소나, 처음부터 효력이 없음을 확인해 달라는 무효확인을 구하게 됩니다. 이처럼 행정처분의 효력을 다투는 행정소송을 항고소송이라고 합니다.
결의무효확인소송 중 인가됐다면 계획 자체의 취소·무효확인으로 청구를 바꿀 필요가 있습니다.
결의의 하자와 시공사 상대 계약 효력은 별개이며, 개인이 조합의 계약상 권리를 바로 대신 행사할 수는 없습니다. 별도의 관리처분계획 타당성 검증을 받았다는 사정도 공사비 검증 의무를 대신 이행한 것은 아닙니다.
소송 중에는 추가분담금을 내지 않아도 되나요?
이의나 소송만으로 납부·징수가 정지되지 않습니다. 유효한 부과금의 납부를 미루면 연체료 등 별도 부담이 생길 수 있습니다.
대법원에서는 인가 전 관리처분계획안 결의를 다투는 당사자소송에서도 민사집행법상 가처분 규정을 적용할 수 있다고 결정한 바 있습니다. 다만 결의에 반대했다는 사정만으로 허용되지는 않습니다. 다투는 권리관계와 함께, 그대로 진행되면 현저한 손해를 입거나 급박한 위험에 처한다는 등 임시 보호가 필요한 이유를 뒷받침해야 합니다.
대법원에서는 별개의 재건축 분담금 사건에서, 나중에 계획을 바꿔 분담금을 낮췄어도 종전 계획이 처음부터 무효가 되는 것은 아니며 이미 발생한 연체이자가 당연히 반환되는 것도 아니라고 판결한 바 있습니다. 나중에 부담이 줄어들 것이라고 예상해 미납하면 연체료까지 함께 돌려받을 수 있다는 보장이 없는 것입니다. 결의·계획의 효력을 다투는 대응과 납부 문제를 따로 놓지 말아야 합니다.
집행정지는 본안소송과 함께 회복하기 어려운 손해와 긴급성을 소명해야 하며, 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있으면 허용되지 않습니다. 막으려는 계약·지급·징수의 범위도 특정해야 합니다.
계획 취소소송은 원칙적으로 처분을 안 날부터 90일과 처분일부터 1년을 모두 지켜야 합니다. 법정 행정심판의 기간 계산과 정당한 사유가 있는 경우의 1년 기간 예외는 별도입니다. 자료나 검증 결과를 기다린다고 기간이 늘어나지 않습니다. 무효확인에는 취소기간 제한이 없지만 별도의 엄격한 무효 요건이 필요합니다.
조합원은 정비사업 관련 서류와 자료의 열람·복사를 조합에 요청할 수 있고, 조합은 요청에 15일 이내에 따라야 합니다. 사용목적 등을 적은 서면으로 요청하며 복사비는 실비 범위에서 부담합니다. 받은 자료는 적어 낸 사용목적 밖으로 이용해서는 안 됩니다. 아직 작성되지 않은 검증보고서가 이미 있는 것처럼 요구하기보다 신청·접수·보완 기록으로 현재 단계를 밝힐 수 있습니다.
총회 소집통지·책자·의사록·표결 결과는 조합원에게 어떤 금액과 조건을 알리고 무엇을 승인받았는지를 밝히는 데 씁니다. 검증보고서가 있다면 시공사 요구액과 검증 의견, 의결한 증액범위를 같은 공사 범위로 비교해야 합니다. 그 결과와 실제 변경계약이 다르다면 어디에서 어떤 부담이 추가됐는지를 주장할 수 있습니다.
검증 누락으로 어떤 비용 설명이 빠졌고 그 비용이 개인 분담금에 어떻게 반영됐는지를 밝히면, 위법한 결의·계획의 해당 부분을 없애 달라는 청구로 연결할 수 있습니다. 계약·징수의 진행을 막을 임시 보호까지 인정되면 증액의 적법성을 판단받기 전에 추가 부담이 집행되는 것을 막을 수 있습니다.
검증 누락이 무효·취소 사유로 인정되면 위법한 증액의 근거를 없애고 부담액의 정정을 구할 수 있습니다. 하자와 임시 보호 요건이 인정되면 계약·징수의 진행을 막아 추가 부담이 현실화될 위험을 줄일 수 있습니다.
공사비 검증 없이 증액 총회가 끝나 추가분담금을 요구받으셨나요?
관련 법령 및 판례
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법정 공사비 검증의 대상과 절차
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① 재개발사업ㆍ재건축사업의 사업시행자(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 단독 또는 공동으로 정비사업을 시행하는 경우는 제외한다)는 시공자와 계약 체결 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제114조에 따른 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다.
1. 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우
2. 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우: 100분의 10 이상
나. 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우: 100분의 5 이상
3. 제1호 또는 제2호에 따른 공사비 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 100분의 3 이상인 경우 -
제4조(신청시기) 사업시행자는 시공자와 계약체결 후 검증을 신청하여야 한다. 다만, 계약 이후 공사비 증액인 경우는 변경계약 체결 전에 검증을 신청하여야 한다.
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⑥ 사업시행자등은 공사비 검증이 완료된 경우 검증보고서를 총회에서 공개하고 공사비 증액범위 등을 의결하여야 한다.
총회·계획의 증액과 실제 납부 부담
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④ 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.
검증·계약 자료의 열람
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④ 조합원, 토지등소유자가 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.
1. 토지등소유자 명부
2. 조합원 명부
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료⑤ 제4항의 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다. 이 경우 비용납부의 방법, 시기 및 금액 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.
⑥ 제4항에 따라 열람ㆍ복사를 요청한 사람은 제공받은 서류와 자료를 사용목적 외의 용도로 이용ㆍ활용하여서는 아니 된다.
인가 단계별 소송과 임시 정지
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①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
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①취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다.
②취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 "執行停止"라 한다)를 결정할 수 있다. 다만, 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다.
③집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다.
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②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
관련 판례
대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결
[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송의 법적 성질(=행정소송법상 당사자소송)
[2] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있은 후에, 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 그 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상의 당사자소송에 해당한다.
[2] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다.
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[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송이 행정소송법상 당사자소송인지 여부(적극) 및 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되는지 여부(적극)
[결정요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상 당사자소송에 해당한다. 그리고 이러한 당사자소송에 대하여는 행정소송법 제23조 제2항의 집행정지에 관한 규정이 준용되지 아니하므로(행정소송법 제44조 제1항 참조), 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여는 행정소송법 제8조 제2항에 따라 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되어야 한다.
대법원 2016. 6. 23. 선고 2014다16500 판결
[판시사항]
당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받은 경우, 당초 관리처분계획이 효력을 상실하는지 여부(원칙적 적극) 및 이때 효력을 상실한다는 것의 의미(=변경 시점을 기준으로 장래를 향하여 실효) / 변경된 관리처분계획이 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 정도에 이르지 않는 경우, 당초 관리처분계획 중 변경되는 부분이 장래를 향하여 실효되는지 여부(적극)
[판결요지]
구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제48조 제1항의 내용, 형식 및 취지 등에 비추어 보면, 당초 관리처분계획의 경미한 사항을 변경하는 경우와는 달리 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받은 경우에는 당초 관리처분계획은 달리 특별한 사정이 없는 한 효력을 상실한다. 이때 당초 관리처분계획이 효력을 상실한다는 것은 당초 관리처분계획이 유효하게 존속하다가 변경 시점을 기준으로 장래를 향하여 실효된다는 의미이지 소급적으로 무효가 된다는 의미가 아니다. 그리고 이러한 법리는 변경된 관리처분계획이 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 정도에 이르지 않는 경우에도 동일하게 적용되므로, 이와 같은 경우 당초 관리처분계획 중 변경되는 부분은 장래를 향하여 실효된다.