등기가 유효하게 완료됐고 그 접수가 인가 통지의 조합 도달보다 앞섰다면, 제한 전 취득을 근거로 조합원 지위 확인을 청구할 수 있습니다. 조합이 구청의 내부 인가일만으로 자격을 부인했다면, 인가가 효력을 갖춘 시점과 소유권 취득시점을 근거로 잘못된 분류의 정정을 요구할 수 있습니다.
도시 및 주거환경정비법은 주택 투기를 억제하기 위해 지정하는 투기과열지구에서 재건축 조합설립인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람의 조합원 자격을 제한합니다. 양수는 매매·증여 등으로 권리를 넘겨받는 것입니다. 이미 집을 취득했는데 이 제한 때문에 조합원으로 인정받지 못했다면, ‘조합설립인가 후’에 취득한 것이 맞는지가 지위 회복의 첫 쟁점입니다.
구청의 내부 인가일보다 조합에 통지된 때가 기준인가요?
상대방이 있는 행정처분은 특별한 규정이 없으면 상대방에게 고지돼야 효력이 생깁니다. 조합설립인가는 관할청이 조합 설립을 승인하는 처분입니다. 관청 내부에서 결재를 끝낸 시점과 그 처분이 상대방에게 효력을 갖추는 시점은 구별됩니다.
행정절차법은 원칙적으로 문서가 송달받을 자에게 도달하면 송달의 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 도달은 문서를 받을 상대방이 그 내용을 알 수 있는 상태에 놓이는 것입니다. 담당자가 실제로 읽었다는 사실까지 필요한 것은 아닙니다.
대법원에서는 상대방 있는 행정처분이 고지되지 않았다면, 상대방이 다른 경로로 처분 내용을 알게 됐더라도 효력이 발생한다고 볼 수 없다고 판결한 바 있습니다. 조합원 자격을 직접 판단한 판결은 아니지만, 인가의 내부 결정일만으로 양수 제한이 시작됐다는 주장에 반박할 근거가 됩니다.
이 법리를 재건축 양수 제한에 적용하면, 조합설립인가가 조합에 도달하기 전 취득은 ‘인가 후 양수’가 아니라는 주장을 할 수 있습니다. 인가서에 적힌 날짜만으로 자격을 부인하는 회신에는 조합에 대한 적법한 통지의 도달시점을 기준으로 자격을 인정해 달라는 요구가 필요합니다.
전자문서로 보냈다면 적법한 전자송달인지와 전산 기록이 중요해집니다. 정보통신망 송달은 수령자의 동의와 받을 전자우편주소 등의 지정이 전제이고, 지정한 컴퓨터 등에 입력된 때 도달한 것으로 봅니다. 발송 버튼을 누른 때나 조합 담당자가 나중에 열어 본 때를 곧바로 도달시각으로 정할 수는 없습니다.
등기가 나중에 완료됐어도 먼저 접수한 효력이 있나요?
유효하게 마친 등기는 접수한 때부터 효력이 생기므로, 완료가 늦었다는 이유만으로 인가 후 취득이 되지는 않습니다. 민법은 매매·증여 같은 법률행위로 부동산 소유권을 취득하려면 등기를 요구하고, 부동산등기법은 등기관이 등기를 마친 경우 그 효력이 접수시점부터 발생하도록 정하고 있습니다.
따라서 소유권이전등기신청이 조합에 대한 인가 통지보다 먼저 접수됐고 그 신청에 따른 등기가 유효하게 완료됐다면, 접수 당시부터 소유권 취득의 효력이 있었다는 근거가 생깁니다. 등기를 처리하는 데 걸린 시간 때문에 완료시각만 늦어진 경우라면 이 차이가 자격 부인에 대한 반박의 핵심입니다.
반대로 접수증만 있고 등기가 끝나지 않았거나 신청이 각하·취하됐다면, 그 접수만으로 소유권을 취득했다고 할 수 없습니다. 각하는 신청을 받아들이지 않는 결정이고, 취하는 신청을 거두는 것입니다. 계약을 체결했거나 잔금을 지급한 날도 그 자체로 등기를 대신하지는 않습니다.
같은 날의 선후가 문제라면 날짜가 적힌 등기사항증명서만으로 해결되지 않을 수 있습니다. 완료된 등기의 신청 접수기록과 인가문서의 송달 기록이 각각 소유권 취득과 인가 효력의 시점을 뒷받침합니다. 두 기록을 근거로 제한 전 취득 사실을 특정한 지위확인 청구가 필요한 이유입니다.
조합이 문서 발송시각을 도달시각이라고 주장하거나, 등기 완료일만으로 취득일을 계산했다면 반박할 쟁점이 서로 다릅니다. 적법한 송달 기록과 해당 등기의 처리 내역에 근거한 소송 주장으로 잘못 적용한 시간 기준을 바로잡으면, 인가 후 취득이라는 자격 부인의 이유를 해소할 수 있습니다.
본인이 인가 통지를 늦게 받은 것도 같은 문제인가요?
기준은 관청에서 조합으로 한 인가 통지이고, 조합에서 소유자 본인에게 하는 사후 통지는 별개입니다. 시행령은 조합이 인가를 받으면 정관에 따라 토지등소유자에게 내용을 알리고 이해관계인이 열람할 수 있도록 정하고 있습니다.
조합에는 인가가 도달했는데 본인에게만 통지가 늦었다면, 본인의 수령일까지 양수 제한이 미뤄지는 것은 아닙니다. 조합에 도달하기 전 취득했다는 주장과 혼동하면 조합원 자격을 인정받을 근거가 달라집니다.
조합의 법인설립등기와 개인의 소유권이전등기도 다릅니다. 이번 취득시점 문제에서 접수·완료의 효력을 주장할 등기는 본인이 부동산 소유권을 넘겨받은 등기입니다. 조합의 법인등기가 늦었다는 사실을 본인의 취득시점으로 바꿀 수는 없습니다.
또 통지보다 앞선 취득은 양수 제한을 반박하는 근거이지 모든 조합원 요건을 대신하는 것은 아닙니다. 취득 당시 투기과열지구 지정 여부와 적용 법령, 재건축 동의와 종전 권리의 승계관계도 지위확인 청구의 전제입니다. 직접 상속이나 인가 후 양도의 법정 예외는 이 글의 취득시점 주장과 구별됩니다.
조합이 계속 자격을 부인하면 무엇을 청구하나요?
현재 조합원 자격을 부인한다면 조합을 상대로 조합원 지위 확인을 청구할 수 있습니다. 공법상 당사자소송, 즉 공법상 권리관계의 상대방에게 그 권리의 확인 등을 구하는 행정소송으로 현재의 자격을 인정받는 방법입니다. 단순히 자격 부인 회신을 취소해 달라는 요구에 그치지 않고, 본인이 조합원이라는 확인을 구하는 청구입니다.
이 청구의 목적은 조합원으로서 분양신청과 총회 참여 등 권리를 행사할 지위를 회복하는 데 있습니다. 조합이 인가일 이후 취득이라고 답한 근거에 대해, 인가의 도달과 완료된 등기의 접수시점 효력을 제시하면 그 분류를 바로잡을 법률상 이유가 됩니다.
다만 소장에 과거 취득 경위만 적는 것으로 현재 지위를 인정받는 것은 아닙니다. 어떤 부동산의 권리를 누구에게서 승계했는지와 조합이 자격을 부인하는 근거에 맞춰 현재의 권리관계를 특정해야 합니다. 잘못된 취득시점 해석을 바로잡는 청구와 종전 조합원 지위의 승계를 연결해야 실제 권리행사가 가능한 확인판결을 구할 수 있습니다.
관리처분계획은 새 재산의 배분과 비용부담을 정하는 계획입니다. 대법원에서는 신축주택을 분양받을 권리는 분양신청만으로 당연히 생기지 않고 이 계획으로 정해진다고 판결한 바 있습니다. 따라서 계획 수립 전에는 아직 정해지지 않은 특정 아파트의 분양권보다 현재의 조합원 지위를 확인받는 청구가 문제에 맞는 해결책입니다.
이미 분양에서 제외한 계획이 있다면 진행을 멈출 수 있나요?
인가·고시된 관리처분계획의 취소를 청구하면서 집행정지를 신청해, 잘못된 제외를 전제로 한 후속 절차를 멈출 수 있습니다. 집행정지는 판결 전까지 처분의 효력·집행이나 절차 진행을 법원이 일시 정지하는 제도입니다.
대법원에서는 관리처분계획이 인가·고시된 뒤에는 총회결의만 따로 떼어 무효확인을 구할 것이 아니라 계획의 취소·무효확인을 구해야 한다고 판결한 바 있습니다. 본인을 분양대상에서 제외하거나 돈으로 정산하는 현금청산 대상으로 정했다면, 조합 상대 계획 취소 청구로 그 제외 내용을 없애야 실제 분양 기회를 회복할 수 있습니다. 지위확인 판결만으로 계획까지 저절로 바뀌지는 않습니다.
소송만 내거나 집행정지를 신청한 것만으로 절차가 멈추지는 않습니다. 법원이 회복하기 어려운 손해를 막을 긴급한 필요와 공공복리 등을 판단해 정지를 결정해야 합니다. 제외된 주택의 일반분양 등 진행 단계에 맞춰 정지할 범위와 손해를 특정하면, 본안판결 전에 권리 회복이 어려워지는 위험을 막을 수 있습니다. 이 집행정지는 계획 취소소송에 연결되는 것으로, 지위확인소송 자체에 당연히 적용되는 절차는 아닙니다.
계획 취소소송은 원칙적으로 처분을 안 날부터 90일과 처분의 효력이 발생한 날부터 1년을 모두 지켜야 합니다. 법정 행정심판을 거친 경우 등의 기간 계산과 정당한 사유가 있는 경우의 1년 제한 예외는 별도입니다. 조합에 이의를 냈다는 이유로 소송기한이 멈추지 않으며, 본인에게 온 조합설립인가 통지일이 훗날 계획 취소소송의 기산일이 되는 것도 아닙니다.
제한 전 취득을 근거로 조합원 지위 확인을 청구하고, 이미 분양에서 제외됐다면 그 계획의 취소와 필요한 집행정지를 구할 수 있습니다. 잘못된 비조합원 분류와 분양제외의 근거를 없애 조합원으로서 분양받을 기회를 지키는 대응입니다. 최종 배정은 적법한 분양신청과 관리처분계획에 따라 정해집니다.
인가 통지가 조합에 도달하기 전에 등기를 접수했는데 조합원 자격을 부인당하셨나요?
관련 법령 및 판례
접기
-
① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.
-
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.
-
제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
-
제6조(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기)
① 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.
② 제11조제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.
-
제15조(송달의 효력 발생)
① 송달은 다른 법령등에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 문서가 송달받을 자에게 도달됨으로써 그 효력이 발생한다.
② 제14조제3항에 따라 정보통신망을 이용하여 전자문서로 송달하는 경우에는 송달받을 자가 지정한 컴퓨터 등에 입력된 때에 도달된 것으로 본다.
-
③ 정보통신망을 이용한 송달은 송달받을 자가 동의하는 경우에만 한다. 이 경우 송달받을 자는 송달받을 전자우편주소 등을 지정하여야 한다.
-
④ 조합은 조합설립인가를 받은 때에는 정관으로 정하는 바에 따라 토지등소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. <개정 2025.4.29>
-
2. 당사자소송: 행정청의 처분등을 원인으로 하는 법률관계에 관한 소송 그 밖에 공법상의 법률관계에 관한 소송으로서 그 법률관계의 한쪽 당사자를 피고로 하는 소송
-
제20조(제소기간)
①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
-
제23조(집행정지)
①취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다.
②취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 "執行停止"라 한다)를 결정할 수 있다. 다만, 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다.
③집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다.
④제2항의 규정에 의한 집행정지의 결정을 신청함에 있어서는 그 이유에 대한 소명이 있어야 한다.
대법원 2019. 8. 9. 선고 2019두38656 판결
[판시사항]
[1] 상대방 있는 행정처분은 상대방에게 고지되어야 효력이 발생하는지 여부(원칙적 적극) 및 상대방 있는 행정처분이 상대방에게 고지되지 않았으나 상대방이 다른 경로를 통해 행정처분의 내용을 알게 된 경우, 행정처분의 효력이 발생하는지 여부(소극)
[2] 취소소송의 제소기간 기산점으로 행정소송법 제20조 제1항이 정한 ‘처분 등이 있음을 안 날’과 같은 조 제2항이 정한 ‘처분 등이 있은 날’의 의미 및 이러한 법리가 행정심판의 청구기간에 관해서도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)
[판결요지]
[1] 상대방 있는 행정처분은 특별한 규정이 없는 한 의사표시에 관한 일반법리에 따라 상대방에게 고지되어야 효력이 발생하고, 상대방 있는 행정처분이 상대방에게 고지되지 아니한 경우에는 상대방이 다른 경로를 통해 행정처분의 내용을 알게 되었다고 하더라도 행정처분의 효력이 발생한다고 볼 수 없다.
[2] 취소소송의 제소기간 기산점으로 행정소송법 제20조 제1항이 정한 ‘처분 등이 있음을 안 날’은 유효한 행정처분이 있음을 안 날을, 같은 조 제2항이 정한 ‘처분 등이 있은 날’은 그 행정처분의 효력이 발생한 날을 각 의미한다. 이러한 법리는 행정심판의 청구기간에 관해서도 마찬가지로 적용된다.
대법원 2009. 11. 26. 선고 2008다41383 판결
[판시사항]
[2] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합이같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있은 후에, 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효 확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결이유 발췌]
그러나 나아가 관리처분계획에 대한 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보아야 한다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결 참조).
대법원 2019. 12. 13. 선고 2019두39277 판결
[판시사항]
도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발·재건축 정비사업에서 조합원이 관리처분계획 수립 전 단계에서 곧바로 조합을 상대로 공법상 당사자소송의 방식으로 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권의 확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결이유 발췌]
도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발·재건축 정비사업에서 사업 시행의 결과로 만들어지는 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권(이하 ‘수분양권’이라고만 한다)은 조합원이 된 토지 등 소유자에게 분양신청만으로 당연히 인정되는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 각호의 기준에 따라 수립되는 관리처분계획으로 비로소 정하여진다. 따라서 조합원은 자신의 분양신청 내용과 달리 관리처분계획이 수립되는 경우 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 항고소송의 방식으로 구할 수 있을 뿐이지, 곧바로 조합을 상대로 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 참조).