법에서 정한 토지의 취득시기가 아직 오지 않았다면, 경정청구 거부처분의 취소를 구해 먼저 낸 취득세를 돌려받을 수 있습니다. 경정청구는 잘못 신고한 세액을 바로잡아 환급을 구하는 절차입니다. 조합이 스스로 신고·납부했더라도, 당시 납세의무가 성립하지 않았다면 납부한 사실만으로 환급이 막히지는 않습니다.
아파트에 입주가 시작돼 토지 취득세까지 먼저 냈는데, 구청이 비과세 면적이 확정되지 않았다며 환급을 거절할 수 있습니다. 이때에는 비과세 면적에 앞서 해당 토지를 법적으로 취득했는지가 환급의 근거가 됩니다. 조합이 낸 돈 중 취득시기가 오지 않은 토지에 관한 세액을 특정하면, 그 금액을 사업자금으로 회복할 수 있습니다.
임시사용승인을 받았는데도 토지 취득세를 돌려받을 수 있나요?
공동주택의 임시사용승인만으로 무상양도 토지까지 취득한 것은 아니므로, 토지 취득시기 전 납부액은 경정·환급을 청구할 수 있습니다. 취득세 납세의무는 과세대상 재산을 취득할 때 생깁니다. 건축물을 지어 취득할 때 임시사용승인일이나 사실상 사용일을 기준으로 삼는 규정과, 법률에 따라 종전 토지를 넘겨받는 경우의 취득시기는 구별됩니다.
도시 및 주거환경정비법은 민간 사업시행자가 새로 설치한 도로·공원 등 정비기반시설을 국가 등에 무상으로 귀속시키도록 정하고 있습니다. 대신 사업으로 용도가 폐지되는 국가·지방자치단체 소유의 종전 정비기반시설을 새 시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 사업시행자에게 무상양도하도록 정했습니다. 이 글에서 환급을 구하는 대상은 조합이 넘겨받는 종전 토지의 취득세입니다.
그 토지는 정비사업이 준공인가되어 해당 시설을 관리하는 행정기관인 관리청에 준공인가통지를 한 때 양도된 것으로 봅니다. 무상양도할 재산의 목록을 준공 전에 통지하는 절차와, 준공인가 후 그 인가를 통지하는 절차도 서로 다릅니다. 먼저 재산 목록을 보냈다는 사실만으로 취득이 완료되지는 않습니다.
대법원에서는 이러한 취득은 계약으로 증여받는 경우와 달리 소유권이 바뀌는 때가 법률에 정해져 있으므로, 그 전에 사실상 취득했다고 보기 어렵고 준공인가통지 때를 취득시기로 보아야 한다고 판결한 바 있습니다. 사업시행인가나 아파트 입주를 토지 취득일로 삼은 신고라면, 실제 법정 취득시기와의 차이를 근거로 세액 정정을 구할 수 있습니다.
부분준공을 받았다면 환급받을 토지는 어떻게 정해지나요?
부분준공이 해당 무상양도 토지의 취득까지 발생시켰는지 밝혀, 아직 취득하지 않은 토지에 대해 낸 세액의 환급을 구할 수 있습니다. 정비기반시설 취득시기는 사업의 명칭이나 입주 여부만으로 정해지지 않습니다. 부분준공의 대상과 관리청에 대한 준공인가통지가 문제 토지에 미친 범위가 구체적인 판단 근거입니다.
준공인가서의 대상 도면과 무상양도 재산 목록, 관리청 통지를 연결하면 신고한 토지 중 어느 부분에 법정 양도 효과가 생겼는지 드러납니다. 일부 토지만 취득했다면 그 부분과 취득 전인 부분의 세액을 나누어 청구해야 하므로, 아파트와 토지 전체를 하나의 취득일로 처리한 신고 내역도 정정 대상이 될 수 있습니다.
부분준공 고시에 적힌 시설명과 무상양도 재산 목록의 지번이 곧바로 일치하지 않는 경우에는, 인가 도면의 위치와 통지 대상을 근거로 귀속 범위를 밝혀야 합니다. 이 연결이 빠진 채 사업 전체의 미준공 사실만 주장하면, 환급받으려는 토지가 아직 조합에 양도되지 않았다는 근거가 부족해질 수 있습니다.
2026년 조세심판원에서는 공동주택 임시사용승인 후 종전 도로와 주민센터 부속토지의 취득세 등을 먼저 낸 사건에서 경정청구 거부처분을 취소했습니다. 심리 당시에도 정비기반시설 일부를 제외한 부분준공 단계였다는 사정 등에 비추어, 문제 토지의 준공인가통지일이 오지 않았고 취득세 납세의무도 성립하지 않았다는 이유였습니다.
조합은 당초 일부 토지의 비과세를 주장했지만, 심판원은 직권으로 취득시기 미도래를 인정했고 비과세 주장의 당부는 심리하지 않았습니다.
다만 이 결정이 미완성 시설 하나만 있으면 사업 전체의 모든 취득세를 돌려준다는 뜻은 아닙니다. 환급 범위는 취득시기가 오지 않은 과세대상과 그에 대한 납부액입니다. 신설 시설이나 이미 취득한 다른 재산의 취득세까지 같은 이유로 없앨 수는 없습니다.
취득세 경정청구가 거부됐다면 어떤 절차로 돈을 돌려받나요?
거부처분에 대한 조세심판청구를 하고, 필요한 경우 취소소송을 제기해 잘못 낸 취득세의 경정·환급을 구할 수 있습니다. 이미 거부 통지를 받은 조합은 일반 경정청구의 5년보다 그 거부에 대한 불복기한을 먼저 지켜야 환급 판단을 받을 기회를 보전할 수 있습니다.
이의신청 없이 바로 조세심판원에 심판청구하는 경우에는 거부처분을 안 날부터 90일 이내가 원칙입니다. 통지받았다면 통지받은 날이 기준입니다. 이의신청을 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내에 심판청구를 해야 합니다.
소송을 제기하기 전에는 원칙적으로 조세심판청구와 그 결정을 거쳐야 하고, 이의신청만으로 이 절차를 대신할 수 없습니다. 심판에서도 구제받지 못했다면 심판결정 통지를 받은 날부터 90일 이내에 경정청구 거부처분 취소소송을 제기하는 것이 원칙입니다. 취득 대상과 통지 범위를 입증해 거부처분의 취소를 구하면, 판결 취지에 따른 세액 정정과 환급으로 이어질 수 있습니다.
구청이 비과세 면적을 이유로 거부했더라도, 그 답변에만 맞춰 비과세 주장을 반복할 필요는 없습니다. 신고 당시의 취득 여부를 별도 취소 사유로 제시하고, 해당 토지의 납세의무가 생기기 전에 낸 세액을 환급 대상으로 특정하는 주장이 필요합니다.
일반 경정청구는 원칙적으로 법정신고기한이 지난 후 5년 이내입니다. 지방세법에 따른 결정·경정이 있었다면 그 사실을 안 날 또는 통지받은 날부터 90일 이내라는 조건도 적용되고, 이때에도 위 5년 범위 안이어야 합니다. 납부일부터 무조건 5년으로 계산하는 기준은 아닙니다.
특히 실제 취득 전에 선납했다면 경정청구 기간을 계산하기 시작하는 날을 납부일로 임의로 정할 수 없습니다. 신고·거부 내용과 법정 취득시기를 연결해 청구기간을 판단해야 합니다. 같은 경정청구를 반복한다고 이미 진행된 불복기간이 다시 시작되거나, 다른 조합의 판결을 뒤늦게 알았다는 이유만으로 별도 경정청구 기회가 생기지는 않습니다.
구청 주장대로 토지를 이미 취득했다면 환급받을 방법이 없나요?
실제 취득이 인정되더라도 취득 대상이나 비과세·감면 적용에 오류가 있다면, 정당한 세액을 초과한 납부액의 경정·환급을 구할 수 있습니다. 이 경우에는 취득 전 선납이라는 주장에만 의존하지 않고, 조합이 취득한 재산의 범위와 해당 취득에 적용되는 요건에 따라 환급받을 금액을 산정해야 합니다.
정비기반시설 취득세라고 해서 모두 면제되는 것은 아닙니다. 다시 국가 등에 귀속되는 토지가 포함됐다는 주장도 실제 소유권 귀속과 비과세 요건이 뒷받침돼야 세액 정정의 근거가 됩니다. 앞선 심판결정이 비과세까지 인정한 것은 아니므로, 그 결정만 제시해 같은 면적이나 비율만큼 환급을 요구할 수는 없습니다.
대법원 판결에서는 사업시행인가일에 이미 취득했으니 세금을 부과할 수 있는 5년이 지났다는 조합의 주장이 배척됐고 상고도 기각됐습니다. 실제 취득일을 준공인가통지 때로 보았기 때문입니다. 같은 취득시기 법리가 선납액 회수의 근거는 될 수 있어도, 취득 후의 과세를 피하려고 취득일을 사업시행인가일로 앞당길 근거가 되지는 않습니다.
취득시기 미도래로 환급받은 뒤에도 나중에 법정 취득시기가 오면 신고·납부 문제가 다시 생길 수 있습니다. 이번 환급은 영구 비과세 승인과 구별됩니다. 환급금은 법에 따라 다른 세금 납부에 먼저 쓸 금액이 있으면 그 금액을 뺀 나머지를 지급받습니다. 따라서 취소와 경정으로 회복할 세액 및 실제 지급받을 잔액은 구분됩니다.
| 토지의 상태 | 청구의 근거 | 구할 실익 |
|---|---|---|
| 법정 취득시기 전 | 취득 미성립에 따른 거부취소 | 선납 세액 회복 |
| 법정 취득시기 도래 | 취득 범위·비과세·감면 오류의 정정 | 초과 납부액 회복 |
무상양도 토지의 취득 범위와 통지 시점을 근거로 거부처분의 취소를 구하면, 납세의무가 생기기 전에 지출한 조합 자금을 회복할 수 있습니다. 이미 취득한 부분이 있다면 별도의 세액 오류를 밝혀 초과 납부액을 청구하고, 심판·소송 기한 안에 그 환급 기회를 지킬 수 있습니다.
임시사용승인이나 부분준공 단계에서 토지 취득세를 먼저 냈는데, 경정청구까지 거부당하셨나요?
관련 법령 및 판례
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② 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.
⑤ 사업시행자는 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을 정비사업의 준공 전에 관리청에 통지하여야 하며, 해당 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.
① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다. <개정 2019.12.31, 2020.12.29, 2024.12.31, 2026.2.5>
- 취득세: 과세물건을 취득하는 때
⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시개발법」 제51조제1항에 따른 준공검사 증명서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. <개정 2019.5.31>
① 이 법 또는 지방세관계법에 따른 과세표준 신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 및 제51조제1항에 따른 납기 후의 과세표준 신고서를 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내[「지방세법」에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정이 있음을 안 날(결정 또는 경정의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)를 말한다]에 최초신고와 수정신고를 한 지방세의 과세표준 및 세액(「지방세법」에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액 등을 말한다)의 결정 또는 경정을 지방자치단체의 장에게 청구할 수 있다. <개정 2019.12.31>
- 과세표준 신고서 또는 납기 후의 과세표준 신고서에 기재된 과세표준 및 세액(「지방세법」에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 「지방세법」에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때
③ 제1항 및 제2항에 따라 결정 또는 경정의 청구를 받은 지방자치단체의 장은 청구받은 날부터 2개월 이내에 그 청구를 한 자에게 과세표준 및 세액을 결정ㆍ경정하거나 결정ㆍ경정하여야 할 이유가 없다는 것을 통지하여야 한다. <개정 2019.12.31, 2021.12.28>
① 이의신청을 거친 후에 심판청구를 할 때에는 이의신청에 대한 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다. <개정 2019.12.31>
③ 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다. <개정 2019.12.31>
③ 제89조에 규정된 위법한 처분에 대한 행정소송은 「행정소송법」 제18조제1항 본문, 같은 조 제2항 및 제3항에도 불구하고 이 법에 따른 심판청구와 그에 대한 결정을 거치지 아니하면 제기할 수 없다. 다만, 심판청구에 대한 재조사 결정(제100조에 따라 심판청구에 관하여 준용하는 「국세기본법」 제65조제1항제3호 단서에 따른 재조사 결정을 말한다)에 따른 처분청의 처분에 대한 행정소송은 그러하지 아니하다. <신설 2019.12.31> ④ 제3항 본문에 따른 행정소송은 「행정소송법」 제20조에도 불구하고 심판청구에 대한 결정의 통지를 받은 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제100조에 따라 심판청구에 관하여 준용하는 「국세기본법」 제65조제2항에 따른 결정기간(이하 이 조에서 "결정기간"이라 한다) 내에 결정의 통지를 받지 못한 경우에는 결정의 통지를 받기 전이라도 그 결정기간이 지난 날부터 행정소송을 제기할 수 있다. <신설 2019.12.31>
① 지방자치단체의 장은 납세자가 납부한 지방자치단체의 징수금 중 과오납한 금액이 있거나 「지방세법」에 따라 환급하여야 할 환급세액(지방세관계법에 따라 환급세액에서 공제하여야 할 세액이 있을 때에는 공제한 후 남은 금액을 말한다)이 있을 때에는 즉시 그 오납액, 초과납부액 또는 환급세액을 지방세환급금으로 결정하여야 한다. 이 경우 착오납부, 이중납부로 인한 환급청구는 대통령령으로 정하는 바에 따른다.
⑤ 지방세환급금 중 제2항에 따라 충당한 후 남은 금액은 지방세환급금의 결정을 한 날부터 지체 없이 납세자에게 환급하여야 한다.
대법원 2020. 1. 16. 선고 2019두53075 판결
[판시사항]
구 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항 후단에 따라 사업시행자가 용도폐지되는 정비기반시설을 구성하는 부동산을 취득하는 경우, 이에 대한 취득세 납세의무 성립일인 취득시기(=정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때)
[판결요지]
구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제65조 제2항은 “시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다.”라고 규정하고 있다. 위 조항 후단에 따라 사업시행자가 용도폐지되는 정비기반시설을 구성하는 부동산을 취득하는 것은 무상의 승계취득에 해당하는데, 이에 대한 취득세 납세의무 성립일인 취득시기는 같은 법 제65조 제4항에서 정한 ‘정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때’라고 봄이 타당하다.
조세심판원 2026. 4. 16. 조심2024지2042
[결정요지]
청구법인의 쟁점토지에 대한 취득시기(준공인가통지일)가 도래하지 않아 취득세의 납세의무도 성립하지 않았으므로, 청구주장의 당부는 별론으로 하더라도 기 납부한 취득세 등은 환급되어야 함
[결정이유 발췌]
(가) 「지방세기본법」 제34조 제1항에서 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다고 규정하면서, 그 제1호에서 취득세는 과세물건을 취득하는 때를 규정하고 있다.
(나) 처분청은 쟁점토지는 준공인가 전 상태로서, 비과세 면적이 확정되지 않아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분이 적법하다는 의견이다.
그러나, 이 건 정비사업은 도시정비법 제2조 제2호 다목에 따른 주택재건축사업에 해당하고, 도시정비법 제97조 제5항에서 사업시행자는 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을 정비사업의 준공 전에 관리청에 통지하여야 하며, 해당 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이 건 정비사업의 시행으로 용도폐지되는 처분청 등 소유의 쟁점토지에 대한 청구법인의 취득시기는 도시정비법 제97조 제5항에 따라 준공인가통지일로 보는 것이 타당한 점(조심 2025지381, 2025.12.3., 같은 뜻임),
이 건 정비사업은 2023.11.29. 이 건 공동주택이 임시사용승인되었고, 처분청이 2024.1.18. 청구법인에게 쟁점토지의 취득시기가 도래하지 않았다고 안내하였음에도 불구하고 청구법인이 쟁점토지를 취득한 것으로 보아 처분청에 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부한 사실이 확인되며, 이 건 정비사업은 심리일 현재 정비기반시설 일부를 제외한 면적에 대하여 부분준공인가 단계까지 진행된 것으로 보이는 점 등에 비추어,
청구법인의 쟁점토지에 대한 취득시기(준공인가통지일)가 도래하지 않아 취득세의 납세의무 또한 성립하지 않은 것으로 보는 것이 타당하므로, 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
(3) 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 이를 생략한다.