전체 승계가 계약상 약속이고 남은 지분만으로 매수 목적을 달성할 수 없다면, 전체 계약의 해제와 지급 대금 반환을 구할 수 있습니다. 일부 지분의 승계가 막혔다는 사실만으로 자동 해제되는 것은 아닙니다. 약속의 범위·특약과 매도인의 책임, 계약의 일체성이 필요합니다.
소유권을 전부 받았는데도 해제할 수 있나요?
전체 지위 승계를 약속했다면 소유권을 넘겨받은 뒤에도 승계 불이행에 따른 해제를 구할 수 있습니다. 소유권 이전과 조합원 지위 승계가 각각 계약상 의무라면 소유권만 넘긴 것으로 전체 이행이 끝나지는 않습니다. 반대로 매수인 혼자 새 아파트를 기대한 것과 매도인이 전체 승계를 보장한 것은 다릅니다.
계약서에 없더라도 당시 설명·대금 산정·협의 경위로 약속을 주장할 여지가 있지만, 중개사의 설명이 곧바로 매도인의 보장은 아닙니다. 승계 불가 시 해제 특약이 있다면 일부 불가까지 포함하는지, 자동 종료인지 해제 통지가 필요한지에 따라 달라집니다.
특약 없이 법률에 따른 해제를 구하는 경우에는 매도인의 의무, 이행할 수 없는 범위, 그 사유에 대한 매도인의 책임을 밝혀야 합니다. 남은 부분으로도 계약 목적을 이룰 수 있다면 전체 해제는 제한될 수 있습니다. 대법원에서는 신축예정 상가의 특정 점포를 넘겨주고 소유권을 이전할 수 없게 됐다면 대지지분만 받아서는 최초 분양계약의 목적을 달성할 수 없다고 판결한 바 있습니다. 다른 토지매매 사건에서는 이행 가능한 나머지 부분만으로 계약 목적을 달성할 수 있는지를 심리하지 않은 채 전체 해제를 인정해서는 안 된다고 판결한 바 있습니다.
두 판결은 조합원 승계 사건이 아닙니다. 이 글의 거래에서도 승계 가능한 지분이 남아 있다는 사실만으로 계약 유지가 확정되거나, 승계하지 못하는 지분이 있다는 사실만으로 전체 해제가 확정되지는 않는다는 판단 기준으로 참고할 수 있습니다.
주택 투기를 억제하기 위해 지정하는 투기과열지구에서 관할 관청이 재건축 조합 설립을 승인하는 조합설립인가 후 부동산을 사는 경우에는 조합원 자격 취득이 제한됩니다. 다만 파는 사람인 양도인이 법에서 정한 예외에 해당하면 그 사람에게서 산 매수인이 조합원이 될 수 있습니다. 재건축에서 조합원 지위 양도가 예외적으로 허용되는지도 누구의 지분을 어떤 경위로 취득했는지에 따라 달라집니다.
함께 상속받은 사람들인 공동상속인에게서 샀더라도 매수인이 상속의 양수 제한 제외 규정을 그대로 적용받는 것은 아닙니다. 상속인이 직접 상속받는 것은 위 양수 제한에서 제외되지만, 그 상속인이 다시 매수인에게 파는 것은 매매입니다. 한 세대가 주택 한 채를 보유한 1세대 1주택자의 장기보유·거주 예외를 판단할 때 상속 전 소유·거주기간을 합산하는 규정이 있어도, 그 규정만으로 상속인 본인의 1세대 1주택 요건까지 갖춘 것으로 되지는 않습니다.
대법원에서는 경매로 아파트의 각 절반 지분을 취득한 사안에서 한 전 소유자의 지분에는 양도 예외가 적용되고 다른 지분에는 적용되지 않는다고 판결한 바 있습니다. 이혼 재산분할을 거친 지분의 매도청구 사건으로, 공동상속인과 맺은 매매계약 전체의 해제를 인정한 판결은 아닙니다. 다만 지분별로 승계 요건이 다를 수 있어 대표조합원 한 명의 요건만으로 판단하기 어렵다는 점을 보여 줍니다.
새 아파트 한 채를 취득하기 위한 거래인지, 청산 대상 지분을 포함하더라도 투자 목적으로 매수한 거래인지에 따라 일부 승계 불가의 의미도 달라집니다. 전체 승계가 된다는 약속 아래 대금이 정해졌고 그 약속이 매수의 핵심이었다면, 소유권을 전부 받았다는 사실만으로 해제 요구를 막을 수는 없습니다. 반대로 일부 승계가 불가능해도 된다는 조건으로 가격을 낮춘 거래라면 그 합의가 해제 범위를 제한할 수 있습니다.
잔금은 중단하고 바로 해제해도 되나요?
매도인 책임으로 이행이 확정적으로 불가능하다면 바로 해제할 여지가 있지만, 단순 지연에는 원칙적으로 이행 촉구가 필요합니다.
| 매도인의 이행 상태 | 필요한 대응 |
|---|---|
| 이행 가능하지만 지연 | 원칙적으로 기한이 온 뒤 상당한 기간의 이행 촉구가 필요합니다. 잔금과 맞바꾸는 의무라면 매수인의 이행 제공도 문제됩니다. |
| 매도인 책임으로 확정적 불능 | 최고나 잔금 제공 없이 해제할 수 있는 경우가 있으나 약속한 의무와 불능 상태를 밝혀야 합니다. |
단순한 승계 우려만으로 잔금을 끊으면 매수인이 잔금 지급을 어겼다는 이유로 위약금이나 손해배상을 청구받을 수 있습니다. 다른 집을 팔면 승계가 반드시 해결된다거나 별도 약정 없이 그 매각 의무가 있다고 단정해서도 안 됩니다.
매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있는 근거도 구체적으로 정해야 합니다. 서로 동시에 이행할 의무가 있고 상대방의 이행기한도 됐다면, 상대방이 자기 의무의 이행을 제공할 때까지 지급을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수 있습니다. 매수인이 먼저 지급하기로 했다면 상대방의 이행이 현저히 곤란해진 사정 등 별도 요건을 갖춰야 지급 거절을 주장할 수 있습니다.
하나의 계약에 공동매도인이 여러 명이면 원칙적으로 전원에게 해제 의사가 도달해야 합니다. 한 사람이나 중개사에게만 알리려면 전원을 대신해 수령할 권한이 있어야 합니다. 발송 사실만으로 요건을 갖춘 것은 아닙니다.
해제하면 얼마를 돌려받나요?
적법한 전체 해제라면 실제 낸 계약금·중도금 등의 반환과 받은 날부터의 이자를 구할 수 있습니다. 이미 받은 지분·점유와 사용이익도 되돌릴 문제가 있고, 서로의 반환은 원칙적으로 동시이행입니다. 대금을 전부 돌려받으면서 받은 권리를 그대로 가질 수는 없습니다.
지분 하나만 승계되지 않는다고 그 지분 비율만큼 대금을 돌려받고 나머지 계약을 당연히 유지하는 것도 아닙니다. 일부 유지가 가능한 계약인지와 그 부분의 대금을 얼마로 정했는지에 따라 반환의 범위가 달라집니다. 전체 해제에 필요한 요건이 인정되면 지급 대금 전부의 원상회복을 구하되, 각 매도인이 반환할 의무의 범위는 별도로 특정해야 합니다.
공동매도인의 반환 범위는 계약과 수령 경위에 따라 정합니다. 가족이라는 이유만으로 누구에게나 전액을 청구하거나 지분만큼만 청구하는 것으로 고정되지 않습니다.
계약금 두 배와 추가 배상은 별도 근거가 필요합니다. 중도금 지급 등 이행 착수 뒤에는 단순 해약금 해제가 제한될 수 있지만, 불이행·특약상 해제권까지 사라지는 것은 아닙니다. 위약금은 적용 조건과 과다 여부를, 별도 손해는 책임·인과관계와 특별손해의 예견 가능성을 갖춰야 합니다.
당사자끼리 합의해 계약을 끝내는 경우에는 반환할 돈과 지분, 이자, 비용, 이행 순서와 날짜를 합의서에 구체적으로 적습니다. 일부 승계 지분을 남기는 합의라면 그만큼 계약을 유지하는 것인지, 전체 해제 대신 대금을 조정하는 것인지도 분명해야 합니다. “추가 청구를 하지 않는다”는 문구에 동의하면 뒤에 손해를 보전해 달라는 청구까지 영향을 받을 수 있습니다.
계약할 때부터 장애가 있었다면 어떻게 하나요?
계약 당시부터 약속한 성질을 갖추지 못했다면 담보책임을, 속임수나 중요한 착오가 있었다면 취소에 따른 반환을 구할 수 있습니다. 담보책임에는 약속한 성질의 흠과 계약 목적 달성 불가 등 요건이 필요하고, 매수인이 알았거나 과실로 몰랐다면 제한됩니다. 관련 권리는 하자를 안 날부터 6개월 내 행사가 문제됩니다.
중요한 착오는 중대한 과실이 있으면 제한되고, 제3자의 사기에는 상대방의 인식·예견 가능성도 필요합니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약일부터 10년의 기간을 지켜야 합니다. 적법한 취소 뒤에는 부당이득반환을 구합니다.
지분별 승계 장애와 계약 목적에 따라 해제 근거가 달라지고, 잔금 거절과 전원 통지의 요건도 별도로 갖춰야 합니다. 계약의 전체 승계 약속을 특정하고 정당한 잔금 거절과 해제 통지를 갖춘 반환청구로 대응해야 매수인에게 책임을 돌리는 주장에 반박할 수 있습니다. 조합이 지위 승계를 거절한 경우에는 조합원 지위 확인 안내처럼 별도 대응과 연결합니다.
전체 해제와 정당한 지급 거절의 근거가 인정되면 매수인에게 불이행 책임을 돌리는 주장에 대응하며 대금 반환을 구할 수 있습니다. 이미 낸 돈을 회수하고 근거 없는 위약금·추가 배상을 피하기 위한 대응입니다.
일부 지분만 승계된다는 통보를 받아 잔금과 전체 계약 해제가 걱정되시나요?
관련 법령 및 판례
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② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.
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① 법 제39조제2항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.
1. 소유기간: 10년
2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년 -
제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
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①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
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제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. -
제549조(원상회복의무와 동시이행) 제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다.
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제536조(동시이행의 항변권)
①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. -
제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
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①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
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①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
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제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
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①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
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①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
②상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
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제146조(취소권의 소멸) 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년내에 법률행위를 한 날로부터 10년내에 행사하여야 한다.
관련 판례
대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결
[판결이유 발췌]
구 「도시 및 주거환경정비법(2021. 4. 13. 법률 제18046호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)」제39조 제2항은 ‘주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.’고 정하면서, 제4호로 ‘1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우’를 정하고 있다. 구 도시정비법 시행령(2020. 6. 23. 대통령령 제30797호로 개정되기 전의 것) 제37조 제1항은 구 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호의 ‘대통령령으로 정하는 기간’을 ‘소유기간 10년, 거주기간 5년’으로 정하고 있다.
대법원 1995. 7. 25. 선고 95다5929 판결
[판시사항]
가. 채무의 일부 이행불능으로 인하여 전부가 이행불능으로 되는 경우
[판결요지]
가. 쌍무계약에 있어 당사자 일방이 부담하는 채무의 일부만이 채무자의 책임 있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는, 그 이행이 불가능한 부분을 제외한 나머지 부분만의 이행으로는 계약의 목적을 달성할 수 없다면 채무의 이행은 전부가 불능이라고 보아야 할 것이므로, 채권자로서는 채무자에 대하여 계약 전부를 해제하거나 또는 채무 전부의 이행에 갈음하는 전보배상을 청구할 수 있을 뿐이지 이행이 가능한 부분만의 급부를 청구할 수는 없다.
대법원 1996. 2. 9. 선고 94다57817 판결
[판시사항]
채무의 일부불능으로 인한 계약 해제에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 이유로 원심판결을 파기한 사례
[판결요지]
계약의 일부의 이행이 불능인 경우에는 이행이 가능한 나머지 부분만의 이행으로 계약의 목적을 달할 수 없을 경우에만 계약 전부의 해제가 가능하다고 할 것인데도, 원심이 이행이 가능한 부분만의 이행으로 계약의 목적을 달할 수 있는지 여부에 관하여 전혀 심리ㆍ판단도 하지 않은 채 이행불능을 이유로 한 계약 해제를 인용한 것은, 심리미진의 잘못이 있거나 채무의 일부불능으로 인한 계약의 해제에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 하여 원심판결을 파기한 사례.
대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결
[판시사항]
[1] 채무의 이행불능의 의미
[2] 소유권이전등기의무의 이행불능을 이유로 매매계약을 해제함에 있어서 잔대금지급의무의 이행제공이 필요한지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 채무의 이행이 불능이라는 것은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다.
[2] 매도인의 매매계약상의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되어 이를 이유로 매매계약을 해제함에 있어서는 상대방의 잔대금지급의무가 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있다고 하더라도 그 이행의 제공을 필요로 하는 것이 아니다.
대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결
[판시사항]
[1] 민법 제565조에서 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 취지 및 이행기의 약정이 있는 경우, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(한정 적극)
[판결요지]
[1] 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.