준공인가·이전고시 전 재건축 신축아파트 경매가 기각됐다면 채권 회수를 이어갈 수 있나요?

경매를 시작한 결정을 취소하거나 신청을 받아들이지 않은 결정에 불복해, 신축건물을 매각하고 대금을 배당받는 절차를 이어갈 기회를 회복할 수 있습니다. 법원의 집행 관련 결정에 짧은 기간 안에 불복하는 즉시항고 등이 그 방법입니다. 관할 행정청이 공사 완료를 승인하는 준공인가나, 새 대지·건축물의 소유권 이전 내용을 공보에 알리는 이전고시가 늦어져 경매가 막힌 신청채권자를 위한 설명입니다.

재건축 이전고시 전 경매는 등기가 늦어지면 끝나나요?

준공인가나 등기가 없다는 사정만으로 모든 신축건물의 경매가 막히지는 않습니다. 민사집행법은 아직 등기되지 않은 건물도 채무자 소유임을 증명하고 지번·구조·면적과 건축허가 또는 신고를 증명하는 서류를 내어 경매를 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 강제경매에는 강제집행의 근거가 되는 판결문 등 집행권원도 필요하며, 집행에 사용할 효력이 인정된 정식 사본을 내야 합니다.

대법원에서는 완공되지 않았거나 사용승인을 받지 못한 건물도 채무자 소유이고 건물로서의 실질과 외관을 갖추었으며, 지번·구조·면적 등이 허가·신고 내용과 사회통념상 같다면 경매대상이 될 수 있다고 판단한 바 있습니다. 허가 내용과 실제 건물이 같은 것으로 인정되지 않으면 신청이 절차상 요건을 갖추지 못했다는 이유로 각하될 수 있습니다. 사용승인 미완료와 허가와의 불일치는 다른 문제입니다.

이것은 미등기 건물의 일반적인 집행요건입니다. 재건축에서는 도시 및 주거환경정비법이 정한 특별한 등기절차가 추가로 문제되므로, 이 일반 법리만으로 경매신청을 받아들이지 않은 기각결정이 잘못됐다는 결론까지 나오지는 않습니다.

법원 요청으로 이미 보존등기가 된 건물은 어떤가요?

이전고시 전 법원 요청으로 마친 보존등기를 유효하다고 주장해, 그 등기를 무효로 본 경매 취소·기각결정의 취소를 구할 수 있습니다. 소유권보존등기는 새 건물의 소유권을 등기부에 처음 기록하는 등기입니다. 부동산등기법은 법원이 소유권 처분을 제한하는 등기를 요청하면 등기소 공무원인 등기관이 별도 신청 없이 스스로 보존등기를 하는 직권보존등기 절차를 정하고 있습니다.

법무법인 바른이 공개한 수행사례에 따르면, 준공인가와 이전고시가 없는 재건축 신축아파트에 법원 요청으로 조합 명의 보존등기가 마쳐졌습니다. 이후 경매 등 일정한 법원 업무를 맡아 처분하는 법원공무원인 사법보좌관이 그 등기가 정비사업 등기절차에 어긋난다며 경매를 시작하는 경매개시결정을 취소하고 신청을 기각하자, 신청채권자들이 불복했습니다.

공개 설명상 항고심은 조합이 건물을 새로 지어 최초로 소유권을 취득하는 원시취득을 인정했습니다. 또 이전고시가 이루어진 뒤 적용할 일괄등기 절차를 아직 고시가 없는 건물에 적용할 수 없다는 이유로, 법원 요청에 따른 보존등기를 유효하다고 보아 제1심 결정을 취소했습니다. 이미 마친 등기의 효력과 특별절차의 적용 시점을 근거로 경매를 계속할 수 있다는 판단을 구한 사례입니다.

다만 이는 수행사무소의 공개 설명이며 해당 항고결정 원문은 확보되지 않았습니다. 공개문은 항고심 결정에 다시 불복하는 재항고가 각하되어 항고결정이 확정됐다고 설명합니다. 이는 재항고 절차가 종료됐다는 설명일 뿐, 대법원이 해당 등기의 유효성을 판단했다는 뜻으로 확대할 수는 없습니다. 집행법원에 등기무효 판단권이 없다는 주장과, 종전 토지의 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 변제받을 권리인 담보권이 신축건물에도 미친다는 주장은 공개문상 항고심이 채택한 이유와 구별됩니다.

직권보존등기를 할 수 없다는 등기선례도 있지 않나요?

반대 등기선례가 있으므로, 위 항고사례를 모든 재건축 경매에 적용되는 답으로 삼을 수는 없습니다. 등기업무의 질의에 대한 공식 회답인 등기선례 제200607-3호는 정비사업 신축 미등기건물에 법원의 처분제한 등기 요청이 있어도 그 전제로 직권보존등기를 할 수 없다고 밝히고 있습니다. 이전고시 후 종전 토지의 등기만 제한한 회답이 아닙니다.

새 대지·건축물의 배분과 비용부담을 정해 승인받은 관리처분계획에 따라 새 대지·건물을 분양받는 조합원은 이전고시 다음 날 소유권을 취득합니다. 사업시행자는 이전고시 뒤 대지·건축물의 등기를 진행하게 됩니다. 등기규칙에 따라 종전 토지의 등기를 말소하고 새 건물·대지의 보존등기와 존속할 담보권 등의 등기를 정해진 단위로 동시에 신청하게 됩니다. 고시일부터 그 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기도 제한됩니다.

이 절차를 이유로 직권보존을 부정한 선례와, 이전고시 전에는 그 제한을 적용할 수 없다고 설명된 항고사례 사이에는 해석의 차이가 있습니다. 선례의 폐기나 법 개정으로 차이가 해소됐다고 볼 근거는 확인되지 않았습니다. 따라서 항고이유에는 왜 해당 건물의 기존 보존등기가 유효하고, 고시 후 등기절차를 이유로 경매를 배제할 수 없는지가 구체적으로 제시되어야 합니다.

취소·기각결정에는 언제 어떤 불복을 하나요?

판사의 결정에는 즉시항고를, 사법보좌관의 처분에는 다시 판단해 달라는 이의신청을 먼저 하여 취소를 구할 수 있습니다. 경매신청을 기각·각하한 재판과 집행절차를 취소한 결정은 각각 민사집행법이 정한 즉시항고 대상입니다. 결정에 불복한다는 의사만 표시하고 이유를 빠뜨리면 구제를 받지 못할 수 있습니다.

판사의 결정에 대한 항고장은 고지받은 날부터 1주 이내에 그 결정을 한 원심법원에 제출하는 것이 원칙입니다. 항고장에 이유를 적지 않았다면 항고장 제출일부터 10일 이내에 이유서를 내야 합니다. 이유서에는 잘못 적용한 법률 내용이나 사실을 잘못 인정한 부분, 그 때문에 원래 결정을 취소해야 하는 이유를 구체적으로 적어야 합니다.

사법보좌관의 해당 처분에는 고지받은 날부터 7일 이내에 그 사법보좌관에게 이의신청을 합니다. 판사가 이의를 받아들이지 않고 원처분을 그대로 유지하는 인가결정을 하면 이의신청은 즉시항고로 취급되어 항고법원으로 넘어갑니다.

항고에는 원칙적으로 집행을 멈추는 효력이 없지만, 집행절차 취소결정은 확정되어야 효력이 생긴다는 별도 규정이 있습니다. 이 취소결정에 적법하게 항고하면 확정이 차단됩니다. 반면 경매신청을 처음부터 기각한 결정에 항고했다는 이유만으로 경매가 개시되거나 매각이 진행되지는 않습니다. 경매를 이어가려는 채권자에게 일률적으로 경매의 집행정지를 권할 사안은 아닙니다.

어떤 주장이 있어야 채권 회수로 이어지나요?

등기와 소유관계, 집행할 권리가 뒷받침되어야 취소·기각결정을 없애고 매각·배당을 계속할 수 있습니다. 조합 명의의 보존등기 문제와 그 건물이 실제 채무자의 재산인지는 별개의 쟁점입니다. 조합원 개인에 대한 채권만으로 조합 소유의 신축건물 전체를 경매할 수는 없습니다.

대법원에서는 구 주택건설촉진법에 따른 재건축사업에서 조합원이 자금을 일부 냈다는 이유만으로 특정 신축 부분을 원시취득하는 것은 아니고, 조합 규약과 공사계약 내용에 따라 최초 소유자를 확정해야 한다고 판결한 바 있습니다. 구법 사업에 관한 판단이므로 현행 사업의 소유자를 언제나 조합이라고 단정할 근거로 쓰지는 못합니다.

담보권을 실행하는 임의경매라면 담보권의 존재를 증명하는 서류도 필요합니다. 종전 토지에 계속되는 거래의 채무를 일정한 한도에서 담보하도록 설정한 근저당권이 새 건물 전체에도 당연히 미친다는 전제로는 부족하고, 담보 목적물과 소유자, 새 건물에 권리가 미치는 근거가 있어야 합니다. 등기가 유효하다는 주장만으로 이 문제가 해결되지는 않습니다.

이런 사건의 항고 대리에서는 원결정이 부정한 등기의 효력에 관한 반박과 채무자 소유·집행대상에 관한 주장을 연결해 결정의 취소를 구하게 됩니다. 허가와 실제 건물의 차이가 기각 사유라면 그 차이에도 사회통념상 같은 건물로 인정될 수 있는 이유가 필요합니다. 이는 기각결정만 없애는 데 그치지 않고, 해당 신축건물을 실제로 매각할 수 있는 절차를 회복하기 위한 주장입니다.

기각결정이 취소되면 채권 전액을 받나요?

회복되는 것은 매각·배당을 진행할 기회이며, 전액 회수가 확정되는 것은 아닙니다. 매각대금과 다른 채권자의 우선순위, 배당에 참여할 권리에 따라 실제 지급액은 달라집니다. 항고의 목적은 그 판단을 받을 경매절차가 등기절차 문제만으로 종료되는 일을 바로잡는 데 있습니다.

이전고시 미완료를 이유로 경매가 취소·기각됐다면, 적법한 이의신청·즉시항고로 해당 결정의 취소를 구할 수 있습니다. 기존 보존등기의 효력과 채무자 소유·집행요건을 뒷받침해, 신축건물을 매각하고 채권을 배당받을 절차를 이어갈 기회를 지킬 수 있습니다.

준공인가·이전고시가 없다는 이유로 신축건물 경매가 취소되거나 신청이 기각됐나요?

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관련 법령 및 판례

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대법원 2005. 9. 9.자 2004마696 결정

[판시사항]

[1] 미완성 건물이 부동산경매의 대상이 되는 경우

[판결이유 발췌]

위의 규정들을 종합해 볼 때,완공이 된 건물뿐 아니라 완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다고 할 것이다.

대법원 2005. 7. 22. 선고 2003다3072 판결

[판시사항]

[1] 재건축조합이 재건축사업을 시행하여 신축한 집합건물의 원시취득자 확정 방법

[판결요지]

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 및 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것)에 근거하여 설립된 재건축조합은 기존의 노후 건축물을 철거하고 재건축사업을 시행하는 것을 목적으로 하는 법인 아닌 사단으로서 그 사업구역 내에 있는 조합원들 소유의 토지는 재건축조합에게 현물로 출자되고 그 지상의 주택은 사업시행에 따라 철거될 것을 전제로 하는 것이어서, 재건축조합이 시공회사와 사이에서 조합원으로부터 출자받은 대지 상에 집합건물을 신축하기로 하는 공사계약을 체결하고 이를 시행함에 있어 도급계약당사자가 아니라 제3자에 불과한 조합원들이 그 신축자금의 일부를 제공하였다 하여 그러한 사정만 가지고 개별 조합원들이 신축된 집합건물 중 특정 부분의 구분소유권을 원시취득한다고 볼 것은 아니고 재건축조합의 규약 및 공사계약서의 내용을 모두 살펴 원시취득자를 확정하여야 한다.

등기선례 제200607-3호 · 2006. 7. 13. 부동산등기과-1989 질의회답

[질의회답]

「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 정비사업의 시행인가를 받아 축조된 건축물에 관한 등기는 사업시행자가 동법 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 때에 동일한 신청서로 동시에 신청(촉탁)하여야 하므로, 위와 같이 축조된 건축물에 대하여 아직 등기가 이루어지지 아니한 상태에서 집행법원으로부터 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 등기관은 이 처분제한의 등기를 하기 위한 전제로써 당해 건축물에 관한 소유권보존등기를 직권으로 경료할 수 없다.

도시 및 주거환경정비법 제86조

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.

도시 및 주거환경정비법 제88조

① 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 한다.

③ 정비사업에 관하여 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날부터 제1항에 따른 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못한다.

도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조

①시행자는 법 제86조제2항의 규정에 의한 이전고시를 한 때에는 지체없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하고 다음의 등기를 신청하여야 한다. <개정 2018.5.29>

1. 정비사업시행에 의한 종전 토지에 관한 등기의 말소등기

2. 정비사업시행으로 축조된 건축시설과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기

3. 종전 건물과 토지에 관한 지상권, 전세권, 임차권, 저당권, 가등기, 환매특약이나 권리소멸의 약정, 처분제한의 등기(이하 "담보권등에 관한 권리의 등기"라 한다)로서 분양받은 건축시설과 대지에 존속하게 되는 등기

②제1항의 등기를 신청함에 있어서는 1개의 건축시설 및 그 대지인 토지를 1개의 단위로 하여, 1필의 토지 위에 수개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 전부와 그 대지를 1개의 단위로 하여, 수필의 토지를 공동대지로 하여 그 위에 수개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 및 대지전부를 1개 단위로 하여 동시에 하여야 한다. 다만, 법 제86조제1항 단서의 규정에 의하여 시행자가 사업에 관한 공사의 완공 부분만에 관하여 이전고시를 한 때에는 제1항의 등기 중 건물에 관한 등기신청은 그 부분만에 관하여 할 수 있다. <개정 2018.5.29>

부동산등기법 제66조

① 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다.

② 등기관이 제1항에 따라 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 경우에는 제65조를 적용하지 아니한다. 다만, 그 건물이 「건축법」상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 아니하였다면 그 사실을 표제부에 기록하여야 한다.

민사집행법 제81조

①강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다. <개정 2011.4.12>

1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서

2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류

③제1항제2호 단서의 경우에 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다.

민사집행규칙 제42조

②법 제81조제1항제2호 단서의 규정에 따라 채권자가 제출한 서류 또는 제1항의 규정에 따라 집행관이 제출한 서면에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 법원은 강제경매신청을 각하하여야 한다.

민사집행법 제83조

⑤강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

민사집행법 제17조

①집행절차를 취소하는 결정, 집행절차를 취소한 집행관의 처분에 대한 이의신청을 기각ㆍ각하하는 결정 또는 집행관에게 집행절차의 취소를 명하는 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

②제1항의 결정은 확정되어야 효력을 가진다.

민사집행법 제15조

②항고인(抗告人)은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장(抗告狀)을 원심법원에 제출하여야 한다.

③항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고인은 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다.

⑤항고인이 제3항의 규정에 따른 항고이유서를 제출하지 아니하거나 항고이유가 제4항의 규정에 위반한 때 또는 항고가 부적법하고 이를 보정(補正)할 수 없음이 분명한 때에는 원심법원은 결정으로 그 즉시항고를 각하하여야 한다.

⑥제1항의 즉시항고는 집행정지의 효력을 가지지 아니한다. 다만, 항고법원(재판기록이 원심법원에 남아 있는 때에는 원심법원)은 즉시항고에 대한 결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 원심재판의 집행을 정지하거나 집행절차의 전부 또는 일부를 정지하도록 명할 수 있고, 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명할 수 있다.

사법보좌관규칙 제4조

②제1항의 규정에 따른 이의신청은 이의신청대상이 되는 처분의 표시와 그 처분에 대한 이의신청 취지를 밝히는 방법으로 사법보좌관에게 하여야 한다. 다만, 제2조제1항 각 호의 해당법률(이하 이 조에서 "해당법률"이라 한다)에서 이의신청 방법을 서면으로 한정한 때에는 이들 사항을 적은 서면을 사법보좌관에게 제출하여야 한다. <개정 2017.3.31>

③제1항에 따른 처분 중 단독판사등이 처리하는 경우 즉시항고 또는 특별항고의 대상이 되는 처분에 대한 이의신청은 그 처분을 고지 받은 날부터 7일 이내에 하여야 하고, 「가사소송법」 제43조에 따른 즉시항고의 대상이 되는 처분에 대한 이의신청은 그 처분을 고지 받은 날부터 14일 이내에 하여야 한다. 이 경우 그 기간은 불변기간으로 한다. <개정 2008.7.7, 2018.8.3>

⑨제6항제5호의 규정에 따라 이의신청사건을 송부받은 항고법원은 단독판사등이 한 인가처분에 대한 항고 또는 즉시항고로 보아 재판절차를 진행한다. <개정 2008.7.7>

민사집행규칙 제13조

①즉시항고의 이유는 원심재판의 취소 또는 변경을 구하는 사유를 구체적으로 적어야 한다.

②제1항의 사유가 법령위반인 때에는 그 법령의 조항 또는 내용과 법령에 위반되는 사유를, 사실의 오인인 때에는 오인에 관계되는 사실을 구체적으로 밝혀야 한다.

민사집행법 제264조

①부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 함에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다.

민사집행법 제268조

제268조(준용규정) 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다.

법무법인 바른 공개 수행사례 · 2024. 3. 19.

수행사무소가 공개한 경매 취소·기각결정 불복 사례입니다. 법원의 결정문 원문과는 구별됩니다.