재개발·재건축 및 지역주택조합 작성일 2026-10-17 수정일 2026-10-19

재건축 정비업체를 바꿨는데 전 업체가 계약이 끝나지 않았다며 돈을 요구하면 어떻게 하나요?

작성자: 전병욱 변호사

조합은 위임계약을 언제든 끝낼 수 있지 않나요?

해지 사유·절차를 따로 약정했다면 특별한 사정이 없는 한 그 약정을 따라야 합니다. 민법상 위임의 자유해지가 기본이어도 정비업체 계약에서 달리 정한 시정기간·서면 통지·배상약정을 함께 해석해야 합니다. “자유해지 배제”라는 명시 문구가 없다는 이유만으로 언제든 끝낼 수 있다고 보지는 않습니다.

대법원에서는 정비업체 계약에 정한 해지사유·시정기간·서면 통지와 업체 교체 시 배상약정을 함께 해석해야 한다고 판결한 바 있습니다. 업체 지위나 최종 배상액을 확정한 판결은 아닙니다.

대법원에서는 지역주택조합의 업무대행 사건에서 직원의 공사비 부풀리기와 금품 수수 등으로 신뢰가 무너져 계약을 유지하기 어려운 경우 약정에 열거한 사유가 없어도 해지할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 정비사업의 법정 의무를 그대로 적용한 사건은 아니며 계속적 위임계약의 신뢰 파탄 기준을 보여 주는 판단입니다. 집행부와 의견이 다르거나 기대에 못 미친다는 주장만으로 같은 결론이 나지는 않습니다.

담당직원이 바뀌었다면 변경 자체보다 계약상 인력 조건을 어겼는지, 그 결과 어떤 업무가 중단되거나 잘못 처리됐는지가 중요합니다. 범죄 혐의를 처음 판단하는 재판인 형사 1심에서 유죄가 선고됐다는 사실만으로도 모든 계약의 해지사유나 중대한 신뢰 파탄이 자동으로 인정되지는 않습니다. 문제된 행위와 해당 조합 업무의 관계, 계약 조항, 실제 업무 수행에 미친 영향을 구체적으로 밝혀야 합니다.

사업 지연을 이유로 통보했다면 유효한가요?

업체의 실제 의무 위반과 약정한 시정·통지 절차가 있어야 합니다.

계약이 업무 위반을 고칠 기회를 주도록 정했다면 그 절차도 해지 조건입니다. 시정 요구는 무엇을 잘못했는지 밝히고 이를 바로잡도록 요구하는 것입니다. 조합이 주장하는 위반 내용, 고치도록 요구한 업무와 기한, 업체의 답변·이행 여부를 연결해야 합니다.

위 2019년 사건에서는 조합이 입금계좌를 확답하지 않았고 계약상 대여 요청 요건도 문제됐습니다. 돈이 입금되지 않았다는 결과만으로 업체의 책임을 인정할 수는 없었습니다.

재건축 조합이 사업 지연을 해지 이유로 삼는 경우에도 같습니다. 업체가 맡은 신청 업무를 늦춘 것인지, 조합이 필요한 의결이나 자료 제공을 하지 않아 멈춘 것인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 일정표와 업무 요청·답변을 계약상 업무에 대조하면 업체가 이행하지 않은 일과 조합의 협조가 먼저 필요했던 일을 구별해 주장할 수 있습니다.

해지 의사를 상대방에게 전달하는 절차도 남습니다. 민법은 상대방에게 해지 등 법적 의사를 나타내는 행위인 의사표시가 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 따라서 총회일이나 발송일을 곧바로 계약 종료일로 잡지 말고, 유효한 해지 근거와 절차를 갖춘 통지가 언제 도달했는지를 밝혀야 합니다. 앞선 통지에 빠진 절차를 뒤늦게 진행했다고 최초 통지일부터 계약이 끝난 것으로 단정해서도 안 됩니다. 이후 통지가 별도의 해지 요건을 갖췄다면 그 통지의 효력과 도달 시점에 맞춰 종료일을 주장해야 합니다.

판례의 시정기간 10일은 개별 약정이므로 모든 정비업체의 법정 기간이 아닙니다.

새 업체 선정은 별도의 적법한 총회·계약 절차를 따라야 합니다. 이전 해지가 잘못됐다고 새 계약이 언제나 무효인 것은 아니지만, 두 계약의 책임이 겹칠 수 있어 함께 대응해야 합니다.

새 업체에 같은 일을 맡겼다는 사정은 종전 계약의 해지 사유 자체와 다릅니다. 이전 업체가 아직 계약상 지위를 가진다면 조합은 업무를 맡기지 않은 데 따른 책임을 함께 청구받을 수 있습니다. 반대로 정해진 사유와 절차에 따라 계약이 끝났다면, 이전 업체가 교체에 반대한다는 이유만으로 새 업무 수행권을 계속 인정할 필요는 없습니다. 계약 종료의 근거를 갖추는 일은 두 업체의 주장 때문에 사업이 중복 구속되는 부담을 줄이는 데 직접 관련됩니다.

해지가 인정되면 미지급 보수도 없어지나요?

해지가 유효해도 약정에 따라 이미 발생한 보수와 정산할 비용은 남을 수 있습니다.

청구받은 돈	대응할 조건
이미 발생한 보수	약정 지급 조건·실제 수행과 이미 지급한 금액을 반영합니다.
중도 종료 보수	약정에 따르며, 민법상 처리비율 보수는 업체 책임 없는 종료라는 전제가 있습니다.
지출비용	맡은 업무에 필요한 비용인지와 계약상 부담 근거를 따집니다.
손해배상	약정상 배상 사유가 없거나 청구액이 실제 책임 범위를 넘었다는 항변으로 지급액을 줄일 수 있습니다. 자유해지 규정 적용 시 불리한 시기의 부득이한 사유 없는 해지가 문제됩니다.

조합의 손해배상채권으로 같은 금액만큼 지급의무를 없애는 상계를 주장하려면 조합의 권리·금액과 상계 요건을 별도로 갖춰야 합니다.

가처분은 최종 판결 전에 권리를 보호하기 위해 법원에 임시 조치를 구하는 절차입니다. 이전 업체가 새 계약 체결이나 업무 진행을 막는 가처분을 신청했다가 받아들여지지 않았어도, 그 결과만으로 기존 계약의 적법한 종료가 최종 확정된 것은 아닙니다. 임시 조치에서 무엇을 요청했고 법원이 어떤 이유로 판단했는지를 읽고, 계약상 권리를 최종 판단받는 소송에는 별도로 대응해야 합니다.

손해배상은 어떤 약정이나 의무 위반을 근거로 얼마를 청구하는지 나누어 대응합니다. 자유해지에 관한 민법 규칙이 적용되는 경우에는 부득이한 사유 없이 상대방에게 불리한 시기에 해지해 생긴 손해가 문제됩니다. 별도의 배상 약정이 있다면 그 약정이 정한 배상 사유와 금액에 맞춰 청구를 반박할 근거를 제시해야 합니다. 남은 용역비 전액을 언제나 배상하는 것은 아닙니다.

대법원에서는 앞서 본 지역주택조합 사건에서 해지가 적법하더라도 약정상 이미 발생한 보수는 지급해야 한다고 판결한 바 있습니다. 그 사건에서도 약정에 따라 이미 발생한 업무대행수수료의 지급의무는 남았습니다. 조합이 업체에 받을 손해배상금으로 서로 부담한 지급의무를 같은 금액만큼 없애는 상계를 한 뒤에도 지급할 금액이 있었습니다. 그 사건의 보수 비율은 개별 약정에 따른 것이므로 재건축 정비업체의 공통 정산 비율로 쓸 수는 없습니다.

계약에 단계별 보수를 정했다면 해지일 전에 어느 단계의 지급 조건이 충족됐는지가 미지급액의 기준입니다. 이후 단계에 도달하지 않았는데도 새 업체가 그 일을 마쳤다는 이유로 이전 업체에 같은 보수를 지급해야 하는지는 별도의 약정 문제입니다. 보수의 발생 조건과 실제 종료일을 연결하면 발생하지 않은 금액까지 중복 지급하는 요구를 막을 수 있습니다.

기존 업체의 지위 주장에는 유효한 해지와 종료일을, 금전청구에는 보수 발생·비용·손해액을 근거로 대응할 필요가 있습니다. 같은 계약을 두고도 필요한 항변이 달라 약정 해석과 실제 업무 경과를 연결한 법률적 대응이 조합의 이중 지급 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다.

유효한 종료를 주장하면서 발생하지 않은 보수와 과다한 배상액의 지급을 거절하고, 상계 요건을 갖춘 조합의 채권으로 같은 금액의 지급의무를 없앨 수 있습니다. 새 업체가 업무를 이어갈 근거를 확보하고 실제 남은 책임에 맞춰 조합의 지급 부담을 줄이는 대응입니다.

새 업체가 일하는데 이전 정비업체가 계약자 지위나 미지급 보수·배상을 요구하나요?

상담 예약

재건축 정비업체를 바꿨는데 전 업체가 계약이 끝나지 않았다며 돈을 요구하면 어떻게 하나요?

조합은 위임계약을 언제든 끝낼 수 있지 않나요?

사업 지연을 이유로 통보했다면 유효한가요?

해지가 인정되면 미지급 보수도 없어지나요?

관련 법령 및 판례

정비업체 교체와 계약의 법적 성격

해지 사유·통지와 종료 효과

남는 보수와 지출비용의 정산

업무 중단 요구에 대한 임시 보호

관련 판례