적법하게 맡아 수행한 조합설립 준비업무의 미지급 용역비는 조합에 청구할 수 있습니다. 조합이 앞으로의 업무를 다른 업체에 맡기겠다고 해도 이미 발생한 지급의무까지 없어지는 것은 아닙니다. 다만 조합 업무를 계속 맡을 계약상 지위에는 그 업무의 승계나 조합의 적법한 선정 또는 종전 계약을 나중에 승인하는 추인의 근거가 필요합니다.
정비사업전문관리업자는 조합설립 동의, 인가 신청 등 정비사업 업무를 위탁받아 대행하거나 자문하는 업체입니다. 추진위원회 계약 승계는 추진위원회가 계약으로 가진 권리와 의무를 설립된 조합이 이어받는 문제입니다. 이미 한 일의 대금을 받는 것과 앞으로도 같은 업체로 일하는 것은 청구 목적과 요건이 다릅니다.
추진위원회가 맡긴 일이라면 용역비를 받을 수 있나요?
승인된 추진위원회가 권한 안에서 유효하게 위탁한 업무라면 약정상 지급시기가 된 미지급 대금을 조합에 요구할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법은 추진위원회가 수행한 업무와 관련된 권리·의무를 조합이 포괄승계하도록 정합니다. 포괄승계란 해당 권리·의무를 하나씩 새로 인수하는 계약 없이 함께 이어받는 것입니다.
조합설립 동의서를 받거나 인가 신청을 준비하는 업무는 추진위원회가 맡길 수 있는 업무입니다. 계약서에 설립 준비부터 사업 완료까지 한꺼번에 적혀 있더라도, 준비업무의 수행분과 조합 업무에 해당하는 부분은 각각 구체적인 지급 근거를 제시할 필요가 있습니다. 조합이 승계 자체를 부인한다는 이유만으로 수행한 일의 대가를 모두 포기할 사안은 아닙니다.
계약의 유효성도 전제입니다. 현행법은 추진위원회 승인을 받은 뒤 여러 업체가 조건을 제시해 경쟁하는 경쟁입찰로 정비업체를 선정하도록 정합니다. 선정할 업체를 정하지 못한 유찰이 두 차례 이상 이어진 경우에는 수의계약으로 선정할 수 있습니다. 수의계약은 경쟁입찰 없이 상대방을 정해 체결하는 계약입니다. 비용부담이나 권리·의무 변동을 가져오는 법정 사항에는 법에서 정한 동의 대상 소유자들의 사전 동의도 필요합니다. 오래된 계약에는 당시 법령과 운영규정이 적용되므로 현재의 유찰 횟수를 그대로 적용할 수는 없습니다.
승인 전 ‘가칭 추진위원회’와 계약했다면 계약 상대방부터 달라질 수 있습니다. 단체가 구성돼 있었는지, 승인 후 추진위원회와 같은 단체인지 또는 계약·채무를 인수했는지가 조합에 대한 청구의 전제입니다. 모임 이름이나 위원장 이름이 같다는 사정만으로 조합의 지급 책임을 확정할 수는 없습니다.
자동승계 조항이 있으면 조합 업무도 계속 맡을 수 있나요?
조합 업무에 관한 유효한 계약상 지위가 인정되면 그 지위의 확인을 구할 수 있지만, 자동승계 문구만으로 계속 수행권이 보장되지는 않습니다. 계약기간을 조합 해산일까지로 정했다는 사정도 마찬가지입니다.
서울고등법원은 추진위원회와 계약한 정비업체의 지위확인 사건에서 조합 업무 부분의 승계를 부정한 바 있습니다. 추진위원회는 자기 업무를 대행시킬 수 있을 뿐, 조합이 설립된 뒤 사업을 시행하고 분양받을 재산과 비용부담을 정하는 사업시행·관리처분 업무까지 미리 위탁할 권한은 없다는 이유였습니다. 자동승계 조항이 있었지만 조합을 설립하기 전에 여는 창립총회에서는 불승계와 재선정을 의결했고, 업체가 조합 업무를 계속 수행할 지위는 인정되지 않았습니다. 이는 해당 사건의 하급심 판단입니다.
다만 대법원에서는 구법상 시공자 선정 사건에서 추진위원회의 업무가 사후 해석상 권한 밖이어서 무효라도 관련 권리·의무는 조합에 모두 포괄승계된다고 판결한 바 있습니다. 따라서 “권한 밖 계약이면 조합은 어떤 책임도 지지 않는다”는 결론은 성급합니다.
무효인 법률관계를 이어받는 것과 유효한 계약으로 앞으로 일할 지위를 얻는 것은 다릅니다. 무효 상태의 계약에서 이미 제공받은 용역의 이익을 반환할 책임이 문제될 수 있어도, 그 때문에 장래 용역수행권까지 유효해지는 것은 아닙니다. 계속 수행할 지위의 확인을 청구할 때에는 자동승계 조항과 함께 맡은 업무의 범위, 조합의 후속 의결이 승계 여부의 판단 근거가 됩니다.
창립총회 승인이나 일부 지급으로 추인이 되나요?
무효원인이 해소된 상태에서 조합이 무효 가능성을 알면서 계약 효과를 받아들이고, 새 계약에 필요한 입찰·총회 의결요건까지 갖췄다면 추인을 근거로 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 민법은 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로 봅니다. 따라서 추인으로 새로 성립하는 계약에도 반드시 지켜야 하는 입찰 등 법정 요건이 적용됩니다.
대법원에서는 추인이 말이나 문서로 명시되지 않고 행동으로 드러나는 묵시적 방식으로도 가능하다고 판결한 바 있습니다. 다만 계약이 존재한다는 사실을 알고 돈을 일부 지급한 것만으로 충분하지는 않습니다. 무효임을 알거나 적어도 의심하면서도 그 결과를 받아들일 의사가 있어야 합니다.
계약의 문제점을 조합원에게 설명한 자료, 실제 안건과 결의 내용은 그 의사를 뒷받침할 수 있습니다. 반면 계약이 처음부터 유효하다고 생각해 예산에 반영하거나 경비를 보고받은 것이라면 같은 의미로 볼 수 없습니다. 묵시적 추인의 가능성이 법에서 요구한 조합 총회의 의결을 대신하지는 않습니다. 업체 선정이나 예산 밖 부담계약에 필요한 안건·소집·의결요건을 별도로 갖춰야 합니다.
대법원에서는 설립인가를 받아 설립등기를 마치기 전 창립총회의 결의는 조합총회가 아닌 주민총회 또는 법에서 정한 소유자들의 총회 결의라고 판결한 바 있습니다. 창립총회에서 기존 계약을 승인했다는 사실만으로 설립 후 조합의 추인까지 있었다고 주장하면 부족할 수 있습니다. 조합이 성립한 뒤 어떤 범위의 업무와 대금 부담을 받아들였는지가 계속 수행할 지위를 뒷받침합니다.
계약이 무효라면 이미 일한 대가도 받을 수 없나요?
실제 용역으로 조합이 법률상 원인 없이 이익을 얻고 업체가 손해를 입었다면, 그 범위의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 부당이득 반환은 유효한 계약의 약정대금을 받는 청구와 다르게, 상대방이 근거 없이 얻은 이익을 돌려받는 청구입니다.
대구고등법원은 계약이 무효여서 약정대금 청구를 받아들이지 않으면서도 실제 제공된 정비업무에 대한 일부 이익 반환을 인정한 바 있습니다. 추진위원회와 조합이 그 업무를 직접 하거나 다른 업체에 맡기는 비용을 면했다는 점을 근거로 삼았습니다. 조합설립 이후 실제 용역까지 제공된 개별 사건의 판단이므로 모든 계약에 같은 금액이나 비율이 적용되지는 않습니다.
소송에서는 약정대금 지급을 먼저 구하고, 계약이 무효라고 판단될 경우에 대비해 부당이득 반환을 예비적으로 청구할 수 있습니다. 예비적 청구는 앞선 청구가 받아들여지지 않을 때 판단해 달라고 덧붙이는 청구입니다. 단순히 직원 인건비를 썼다는 주장보다 실제 처리한 업무가 무엇이고 누구에게 어떤 비용 절감이나 성과 이용의 이익이 돌아갔는지가 반환액의 근거가 됩니다.
청구할 용역비는 전체 계약금액인가요?
유효한 보수약정과 지급 조건에 따라 이미 발생한 금액에서 지급받은 돈을 뺀 잔액을 청구하는 것이 기본입니다. 정비업체와 위탁자의 관계에는 특별한 규정 외에 민법의 위임 규정이 적용됩니다. 위임은 맡긴 사무를 처리하는 계약이며, 보수를 받으려면 보수약정이 있어야 합니다. 별도 지급약정이 없다면 업무 완료 후, 기간으로 보수를 정했다면 그 기간이 지난 뒤 청구하는 것이 민법의 원칙입니다.
유효한 위임계약이 업체 책임 없는 사유로 중도 종료됐다면 이미 처리한 사무 비율에 따른 보수를 청구할 수 있습니다. 계약이 무효인 경우의 부당이득과는 요건이 다릅니다. 사업이 특정 단계에 도달했어도 그 업무를 새 업체가 수행했다면 이전 업체의 전부 수행으로 계산할 수는 없습니다.
| 요구할 권리 | 청구 근거 | 인정될 때의 실익 |
|---|---|---|
| 수행업무의 미지급 보수 | 유효한 위탁·지급 조건·잔액 | 발생한 약정대금 회수 |
| 현재 용역수행 지위 | 조합 업무의 유효한 승계·선정·추인 | 계속 수행할 계약상 지위 확인 |
| 무효계약의 이익 반환 | 실제 용역·조합의 이익·업체의 손해 | 조합이 얻은 이익 상당액 회수 |
같은 계약에서도 지위확인에 필요한 승계 근거와 금전청구에 필요한 지급 조건·수행 범위가 다릅니다. 지위만 확인받는 소송으로 미지급금이 지급되지는 않으므로, 청구 목적에 맞춘 계약 해석과 대금 산정, 무효 판단에 대비한 반환청구 구성이 필요합니다.
조합을 상대로 지급시기가 된 설립 준비업무의 미지급 용역대금을 청구하고, 무효 판단에 대비한 부당이득 반환청구로 실제 수행분의 회수를 구할 수 있습니다. 조합 업무를 계속 맡을 근거가 있다면 현재 지위확인도 구해, 대금 회수와 계속 수행권에 필요한 판단을 각각 받을 수 있습니다.
추진위원회에서 맡은 일을 마쳤는데 조합이 계약 승계와 용역비 지급을 모두 거절하나요?
관련 법령 및 판례
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도시 및 주거환경정비법 제32조 제1항 제1호·제4호 및 제2항·제4항
① 추진위원회는 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.
1. 제102조에 따른 정비사업전문관리업자(이하 "정비사업전문관리업자"라 한다)의 선정 및 변경
4. 조합설립인가를 받기 위한 준비업무
② 추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하려는 경우에는 제31조에 따라 추진위원회 승인을 받은 후 제29조제1항에 따른 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 선정하여야 한다. <개정 2017.8.9>
④ 추진위원회가 제1항에 따라 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리ㆍ의무에 변동을 발생시키는 경우로서 대통령령으로 정하는 사항에 대하여는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받아야 한다.
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③ 추진위원회는 수행한 업무를 제44조에 따른 총회(이하 "총회"라 한다)에 보고하여야 하며, 그 업무와 관련된 권리ㆍ의무는 조합이 포괄승계한다.
도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제4호·제6호 및 제3항·제10항 본문
① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. <개정 2019.4.23, 2020.4.7, 2021.3.16, 2022.6.10>
4. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약
6. 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
③ 총회의 의결은 이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다.
⑩ 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(제5항에 따라 대리인을 통하거나 제8항에 따라 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다.
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제104조(정비사업전문관리업자와 위탁자와의 관계) 정비사업전문관리업자에게 업무를 위탁하거나 자문을 요청한 자와 정비사업전문관리업자의 관계에 관하여 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「민법」 중 위임에 관한 규정을 준용한다.
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제139조(무효행위의 추인) 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.
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제686조(수임인의 보수청구권)
①수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다.
②수임인이 보수를 받을 경우에는 위임사무를 완료한 후가 아니면 이를 청구하지 못한다. 그러나 기간으로 보수를 정한 때에는 그 기간이 경과한 후에 이를 청구할 수 있다.
③수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임인의 책임없는 사유로 인하여 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다.
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제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
서울고등법원 2022. 6. 22. 선고 2021나2043911 판결
[판시사항]
甲 주식회사가 乙 주택재개발정비사업조합 설립추진위원회와 정비사업전문관리 용역계약을 체결한 후 업무를 수행하여 왔는데, 위 추진위원회가 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여 ‘甲 회사의 정비업자 지위는 향후 설립될 조합으로 승계되지 않으며 조합설립 이후 총회에서 정비업자를 다시 선정한다.’는 취지로 의결한 후, 乙 조합이 조합설립인가를 받아 추진위원회의 권리·의무 일체를 포괄승계하자, 甲 회사가 乙 조합을 상대로 여전히 위 용역계약에 따른 정비사업전문관리 용역을 수행하는 자의 지위에 있다는 확인을 구한 사안에서, 추진위원회가 정비사업전문관리업자와 체결한 용역계약에 포함된 조합의 업무에 관한 부분을 위탁하는 내용은 추진위원회가 전문관리업자에게 위탁할 수 있는 자신의 업무에 속하지 아니하여 그 업무 범위 내에서 행한 업무와 관련된 사항이 아니고, 따라서 위 사항과 관련된 권리와 의무는 조합에 포괄승계된다고 볼 수 없으므로, 조합설립 이후 乙 조합에 대한 관계에서 甲 회사가 위 용역계약에 기한 정비사업전문관리업자의 지위에 있다고 볼 수 없다고 한 사례
[판결이유 발췌]
6) 이와 같이 추진위원회와 조합의 업무는 준별되므로, 조합이 자신의 업무를 위탁할 정비사업전문관리업자를 선정하고, 그 위탁 범위를 결정하는 것은 조합의 업무이고, 이것이 추진위원회의 업무에 속한다고 보기 어렵다. 추진위원회가 조합의 업무를 수행할 권한이 없음에도, 조합의 업무를 대행하여 수행할 정비사업전문관리업자를 선정해줄 권한은 있다고 보는 것은 모순이기도 하다. 따라서 추진위원회가 정비사업전문관리업자와 체결한 용역계약에 조합의 업무에 관한 부분을 위탁하는 내용이 포함되어 있다면 이는 추진위원회가 전문관리업자에게 위탁할 수 있는 자신의 업무에 속하지 아니하므로, 추진위원회가 그 업무 범위 내에서 행한 업무와 관련된 사항이 아니며, 위 사항과 관련한 권리와 의무는 조합에 포괄승계된다고 볼 수 없다.
대법원 2012. 4. 12. 선고 2010다10986 판결
[판시사항]
[1] 구 도시 및 주거환경정비법상 조합설립추진위원회가 조합설립인가처분을 받아 설립등기를 마치기 전에 창립총회에서 한 결의의 법적 성격(=주민총회 또는 토지 등 소유자 총회의 결의)
[2] 구 도시 및 주거환경정비법상 조합설립인가처분을 받아 법인으로 설립된 조합이 조합총회를 열어 조합설립추진위원회가 그 이전에 주민총회 또는 토지 등 소유자 총회에서 한 시공자 선정결의를 그대로 인준 또는 추인하는 결의를 한 경우, 종전 시공자 선정결의의 무효확인을 구할 이익이 있는지 여부(원칙적 소극)
[판결요지]
이러한 여러 사정을 종합하여 보면, 조합설립인가처분을 받아 설립등기를 마치기 전에 개최된 창립총회에서 이루어진 결의는 주택재개발사업조합의 결의가 아니라 주민총회 또는 토지 등 소유자 총회의 결의에 불과하다고 봄이 타당하다.
[판결이유 발췌]
이러한 관계 법령의 내용, 형식 및 취지에 비추어 보면, 비법인사단인 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 비록 추진위원회가 행한 업무가 사후에 관계 법령의 해석상 추진위원회의 업무 범위에 속하지 아니하여 효력이 없다고 하더라도 구 도시정비법 제16조에 의한 조합설립인가처분을 받아 법인으로 설립된 조합에 모두 포괄승계된다고 봄이 타당하다. 따라서 추진위원회가 개최한 주민총회 또는 토지 등 소유자 총회에서 장차 설립될 조합의 시공자를 선정하는 내용의 결의를 한 경우 그 결의의 효력 및 그 결의와 관련한 권리와 의무도 조합에 포괄승계된다고 봄이 상당하다.
대법원 2014. 3. 27. 선고 2012다106607 판결
[판시사항]
당사자가 법률행위의 존재를 알고 그 유효함을 전제로 하여 이에 근거한 후속행위를 한 것만으로 법률행위를 묵시적으로 추인하였다고 볼 수 있는지 여부(소극) 및 무효인 법률행위에 대한 묵시적 추인을 인정하기 위한 요건
[판결요지]
무효인 법률행위를 추인에 의하여 새로운 법률행위로 보기 위하여서는 당사자가 이전의 법률행위가 무효임을 알고 그 행위에 대하여 추인하여야 한다. 한편 추인은 묵시적으로도 가능하나, 묵시적 추인을 인정하기 위해서는 본인이 그 행위로 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 그럼에도 진의에 기하여 그 행위의 결과가 자기에게 귀속된다는 것을 승인한 것으로 볼만한 사정이 있어야 할 것이므로 이를 판단함에 있어서는 관계되는 여러 사정을 종합적으로 검토하여 신중하게 하여야 한다. 위와 같은 법리를 고려하면, 당사자가 이전의 법률행위가 존재함을 알고 그 유효함을 전제로 하여 이에 터 잡은 후속행위를 하였다고 해서 그것만으로 이전의 법률행위를 묵시적으로 추인하였다고 단정할 수는 없고, 묵시적 추인을 인정하기 위해서는 이전의 법률행위가 무효임을 알거나 적어도 무효임을 의심하면서도 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 의사로 후속행위를 하였음이 인정되어야 할 것이다.
대구고등법원 2018. 8. 31. 선고 2017나24725 판결
[판결이유 발췌]
무효행위의 추인은 그 무효 원인이 소멸한 후에 하여야 그 효력이 있다(대법원 1997. 12. 12. 선고 95다38240 판결 등 참조).
가) 위 인정 사실 및 위 인용 증거에 의하면, ① 원고는 이 사건 계약체결일(2008. 1. 22.)부터 계약해지일(2016. 8. 2.)까지 이 사건 계약이 유효인 것으로 알고 정비구역지정, 조합설립인가, 시공사선정 등의 과정에서 일정한 용역업무를 수행한 점, ② 피고추진위원회와 피고는 원고가 수행한 용역업무 부분에 해당하는 업무에 관하여 다른 정비사업전문관리업자에게 용역을 의뢰하거나 직접 업무를 수행하지 않는 이익을 얻은 점, ③ 피고추진위원회와 피고는 그로 인하여 이익을 얻고 원고에게 손해를 입힌 점이 인정되므로, 피고추진위원회의 의무를 승계한 피고는 법률상 원인 없이 원고가 수행한 용역업무 상당의 이득을 얻고 그로 인하여 원고에게 손해를 입혔다고 할 것이다.