개인에게 직접 청구권을 주는 유효한 약정이 있다면 조합·시공사에 약속한 지급·협력·보증의 이행을 요구할 수 있습니다. 은행 대출이 거절됐다는 사실만으로 시공사가 같은 액수의 현금을 지급할 의무까지 생기지는 않습니다. 누가 어떤 지원을 약속했고 그 조건을 갖췄는지에 따라 받을 수 있는 이행이 달라집니다.
조합에는 이주비를 직접 달라고 할 수 있나요?
직접 대여 약정이 있다면 약정한 금액·지급일·담보 조건에 따른 지급을 요구할 수 있습니다. 돈을 빌려주고 같은 금액을 돌려받기로 하는 계약은 약정으로 성립하므로, 아직 입금받지 않았다는 이유만으로 청구할 권리가 없다고 볼 수는 없습니다.
반면 조합이 은행을 연결하고 신청을 돕기로만 했다면 그 범위의 협력을 요구할 수 있습니다. 은행과의 협약 체결, 대출 대상자 확인, 신청 전달이나 필요한 동의가 늦어져 실행되지 않는다면 그 약속의 이행이 문제됩니다. 은행 소개만 맡았는지 일정한 자금 조달 결과까지 약속했는지에 따라 책임 범위는 다릅니다.
총회 안내문과 시공사 제안서는 약정의 해석 자료가 될 수 있습니다. 하지만 최종 공사계약·특약의 지원 내용과 다르거나 나중에 변경됐다면 실제 적용되는 약정에 따른 권리를 주장해야 합니다. 안내라는 이름만으로 약속이 모두 배제되지는 않지만, 총회결의 하나로 조합·시공사·은행 모두에게 같은 지급의무가 생기는 것도 아닙니다.
자금 차입 방법·이율·상환방법이나 예산 외에 조합원에게 부담을 주는 계약에는 필요한 총회의결도 문제됩니다. 약속한 사람의 계약 체결 권한과 의결 요건을 갖추지 못했다면 안내한 지원을 그대로 청구할 수 있는지부터 달라질 수 있습니다.
조합과 시공사가 맺은 계약으로 개인도 직접 청구하나요?
조합원 개인에게 직접 이행을 요구할 권리까지 준 계약이라면 시공사에 청구할 수 있습니다. 조합과 시공사가 계약하면서 개인에게 직접 권리를 주는 경우를 제3자를 위한 계약이라고 부릅니다. “조합원 이주비를 조달한다”는 말이 있어도 조합만 이행을 요구할 권리를 갖는지, 각 조합원도 직접 권리를 갖는지는 별도입니다.
대법원에서는 계약의 목적과 문언, 당사자의 행위와 이해관계 등을 종합해 제3자에게 직접 권리를 주려는 계약인지를 정해야 한다고 판결한 바 있습니다. 자금을 누구에게 어떤 순서로 지급한다는 조항만으로 계약 밖 사람에게 직접 청구권을 인정하지 않은 판결도 있습니다. 자금의 수혜자라는 사실과 직접 소송으로 이행을 요구할 권리는 같은 뜻이 아닙니다.
제3자를 위한 계약에 해당한다면 의무를 부담하는 시공사에 그 계약의 이익을 받겠다는 의사를 표시해야 합니다. 조합에 항의했다는 사실만으로 시공사에 대한 표시도 마쳤다고 단정하기 어렵습니다. 직접 권리를 갖더라도 담보 제공과 신청 등 약정 조건은 그대로 적용되고, 시공사는 계약에 따른 거절 사유를 주장할 수 있습니다.
개인의 직접 권리가 없다면 계약당사자인 조합이 시공사에 이행을 청구해야 할 수 있습니다. 이 경우 개인은 조합이 자신에게 약속한 지원을 요구하는 방법으로 대응할 수 있습니다. 실제 권리가 없는 상대방에게 대출금 전액만 요구하다가 약정한 보증이나 협력의 이행을 놓치지 않아야 합니다.
보증을 약속한 시공사에 현금을 요구할 수 있나요?
보증만 약속했다면 그 약속만으로 직접 현금 대여를 청구할 수는 없습니다. 보증은 은행이 빌려준 돈을 회수할 수 있도록 신용을 보완하는 의무이고, 개인에게 돈을 빌려주는 의무와 다릅니다.
| 약정한 내용 | 요구할 수 있는 이행 |
|---|---|
| 조합의 직접 대여 | 금액·지급일·담보 조건에 따른 지급 |
| 조합의 알선·협력 | 약속한 협약·확인·신청·동의 등 이행 |
| 시공사의 대여·보증 | 직접 권리가 있다면 약정 범위의 지급이나 보증 제공 |
| 은행의 대출 실행 | 개별 약정·승인과 담보·보증 등 실행 조건에 따른 지급 |
은행의 거절 사유가 개인 신용이나 선순위 담보 때문인지, 시공사의 보증 지연 때문인지에 따라 필요한 이행은 달라집니다. 시공사가 보증을 제때 했어도 다른 조건으로 대출이 거절됐을 상황이라면 보증 지연과 손해 사이의 인과관계도 달라집니다. 보증 지연만으로 모든 자금 부족의 책임이 인정되지는 않습니다.
금융규제가 바뀌었다는 이유만으로 모든 약정 책임이 없어지는 것도 아닙니다. 실제 적용 기준과 시점, 조달 위험을 누가 부담하기로 했는지에 따라 계약상 의무가 남을 수 있습니다. 제도 개선 발표 역시 개인의 대출 승인을 뜻하지 않으므로, 은행이 약정한 실행 조건도 갖춰야 지급을 청구할 수 있습니다.
대여와 보증·협력의 구별은 소송에서 요구할 내용에도 영향을 줍니다. 대여 의무가 있다면 지급기일이 된 금액의 지급을 구하고, 보증 의무가 있다면 약속한 보증을 제공하도록 요구하는 청구입니다. 은행에 맡길 심사까지 시공사가 대신 승인할 수 있는 것은 아니므로, 상대방이 법적으로 이행할 수 있는 의무의 범위가 청구의 기준입니다.
지급기일이 정해졌다면 그때부터의 불이행이, 기일이 없다면 이행 요구를 받은 뒤의 지체가 문제될 수 있습니다. 반면 담보 제공 등 선행 조건을 갖추지 못했다면 일정을 넘겼다는 사실만으로 상대방의 지체를 단정할 수는 없습니다. 약정한 의무와 그 이행기가 인정되는 범위에서 강제이행이나 손해배상을 구할 수 있습니다.
지원 약속을 어겨 추가 비용이 들었다면 배상받나요?
유효한 협력·보증 의무의 불이행 때문에 실제 추가 비용이 생겼다면 손해배상을 구할 수 있습니다. 자신의 권리와 의무 내용, 불이행·손해·인과관계가 전제입니다. 상대방이 고의·과실 없이 이행할 수 없었다며 면책을 구한다면 그 사유를 증명해야 합니다.
보증 미제공 때문에 대체 자금을 마련했다면 원래보다 더 든 이자, 불이행 때문에 늘어난 임시 거처 비용 등이 문제될 수 있습니다. 최종적으로 돌려받지 못한 새 집 계약금도 청구 근거와 손해의 범위를 갖춰야 합니다. 특별한 사정의 손해는 상대방이 알았거나 알 수 있었는지도 필요하고, 자신의 서류 보완 지연 등이 원인에 보태졌다면 책임과 금액에 반영될 수 있습니다.
대출 원금 전액을 못 받았다는 이유로 그 액수를 손해로 그대로 청구할 수는 없습니다. 대출금은 원래 반환해야 하는 돈이므로, 약정이 이행됐어도 생겼을 비용과 불이행 때문에 늘어난 비용이 다릅니다. 직접 금전 지급의 지체는 원칙적으로 지연손해금 기준이며, 손실을 예상할 수 있었다는 이유만으로 추가 배상이 생기지는 않습니다. 협력·보증 불이행에 따른 배상과 근거가 다르므로 모든 손실을 같은 항목으로 더할 수는 없습니다.
대출이 나올 때까지 집을 비우지 않아도 되나요?
이주비 청구권이 있다는 사실만으로 인도까지 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 관리처분계획인가 고시 뒤에는 종전 부동산의 사용·수익이 제한되고, 사업시행자의 동의나 법정 손실보상 미완료 등의 예외가 문제됩니다. 반환을 전제로 빌리는 이주비가 그 손실보상에 당연히 포함되지는 않습니다.
지급과 인도를 서로 맞바꾸도록 약정했는지, 어느 의무를 먼저 이행하기로 했는지에 따라 방어 범위도 달라집니다. 약정한 자금이 없다는 이유만으로 계속 점유하면 인도와 지연 책임이 생길 수 있으므로, 미지급 자금은 청구하되 이주일 변경도 합의해야 그 지연 부담을 줄일 수 있습니다.
은행이 밝힌 거절 사유를 토대로 미제공 보증이나 조합의 미완료 협력을 구체적으로 요구하고, 이주일과 대체 조달·추가 이자 부담을 합의할 수 있습니다. 조합의 법정 열람·복사 대상 계약서·의사록은 요청일부터15일 안에 제공받을 수 있습니다. 새 합의에서도 추가 비용과 기존 청구를 포기하는 범위는 별도 내용입니다.
청구권의 소멸시효는 권리 성질과 행사 가능 시점에 따라 다르고 상거래 채권의5년 등이 문제될 수 있습니다. 단순 촉구만으로 계속 보전되지 않으며, 최고 뒤6개월 안에 재판상 청구 등 법정 후속 조치가 없으면 시효중단의 효력이 없습니다. 이6개월이 모든 경우 새로 보장되는 소송기간은 아닙니다.
직접 청구권과 약정 조건을 갖췄다면 미지급 대여금이나 미제공 보증·협력의 이행을 요구해 약속한 자금을 확보할 수 있습니다. 협력·보증의 불이행으로 불가피하게 늘어난 이자·거처 비용은 배상 요건이 인정되는 범위에서 돌려받아 이주에 따른 추가 부담을 줄일 수 있습니다.
이주비 대출이 거절됐는데 새 집 잔금일이나 이주기한이 다가오나요?
관련 법령 및 판례
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대여·협력·보증의 이행과 개인 직접권
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제387조(이행기와 이행지체)
①채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다. 채무이행의 불확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다.
②채무이행의 기한이 없는 경우에는 채무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다. -
①채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 강제이행을 하지 못할 것인 때에는 그러하지 아니하다.
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①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
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제539조(제삼자를 위한 계약)
①계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 제삼자의 권리는 그 제삼자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다. -
제542조(채무자의 항변권) 채무자는 제539조의 계약에 기한 항변으로 그 계약의 이익을 받을 제삼자에게 대항할 수 있다.
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제598조(소비대차의 의의) 소비대차는 당사자 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
불이행 손해와 금전 지체
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제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
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제393조(손해배상의 범위)
①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다. -
제396조(과실상계) 채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다.
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제397조(금전채무불이행에 대한 특칙)
①금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.
②전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다.
시효와 지급 촉구 뒤 후속 조치
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①채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
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①소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다.
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제174조(최고와 시효중단) 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다.
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제3조(일방적 상행위) 당사자중 그 1인의 행위가 상행위인 때에는 전원에 대하여 본법을 적용한다.
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제64조(상사시효) 상행위로 인한 채권은 본법에 다른 규정이 없는 때에는 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 그러나 다른 법령에 이보다 단기의 시효의 규정이 있는 때에는 그 규정에 의한다.
조합의 의결·자료제공과 이주 의무
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① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. <개정 2019.4.23, 2020.4.7, 2021.3.16, 2022.6.10>
2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법
4. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약
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① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017.8.9>
1. 사업시행자의 동의를 받은 경우
2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우 도시 및 주거환경정비법 제124조 제3항·제4항·제5항·제6항
③ 추진위원장 또는 사업시행자는 제1항 및 제4항에 따라 공개 및 열람ㆍ복사 등을 하는 경우에는 주민등록번호를 제외하고 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 공개하여야 한다.
④ 조합원, 토지등소유자가 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.
1. 토지등소유자 명부
2. 조합원 명부
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료⑤ 제4항의 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다. 이 경우 비용납부의 방법, 시기 및 금액 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.
⑥ 제4항에 따라 열람ㆍ복사를 요청한 사람은 제공받은 서류와 자료를 사용목적 외의 용도로 이용ㆍ활용하여서는 아니 된다.
관련 판례
대법원 2021. 8. 19. 선고 2018다244976 판결
[판시사항]
[1] 제3자를 위한 계약의 의미 및 이에 해당하는지 판별하는 방법
[판결요지]
[1] 제3자를 위한 계약은 통상의 계약이 그 효력을 당사자 사이에서만 발생시킬 의사로 체결되는 것과는 달리 계약 당사자가 자기들 명의로 체결한 계약에 의하여 제3자로 하여금 직접 계약 당사자의 일방에 대하여 권리를 취득하게 하는 것을 목적으로 하는 계약이다. 어떤 계약이 제3자를 위한 계약에 해당하는지 여부는 당사자의 의사가 그 계약에 의하여 제3자에게 직접 권리를 취득하게 하려는 것인지에 관한 의사해석의 문제로서, 이는 계약 체결의 목적, 계약에서의 당사자 행위의 성질, 계약으로 인하여 당사자 사이 또는 당사자와 제3자 사이에 생기는 이해득실, 거래 관행, 제3자를 위한 계약제도가 갖는 사회적 기능 등 제반 사정을 종합하여 계약 당사자의 의사를 합리적으로 해석함으로써 판별할 수 있다.
대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결
[판시사항]
[2] 제3자를 위한 계약의 의미 및 이에 해당하는지 판별하는 방법
[판결요지]
[2] 계약은 일반적으로 그 효력을 당사자 사이에서만 발생시킬 의사로 체결되지만, 제3자를 위한 계약은 당사자가 자기들 명의로 체결한 계약으로 제3자로 하여금 직접 계약당사자의 일방에 대하여 권리를 취득하게 하는 것을 목적으로 하는 계약이다. 따라서 어떤 계약이 제3자를 위한 계약에 해당하는지는 당사자의 의사가 그 계약으로 제3자에게 직접 권리를 취득하게 하려는 것인지에 관한 의사해석의 문제로서, 계약 체결의 목적, 당사자가 한 행위의 성질, 계약으로 당사자 사이 또는 당사자와 제3자 사이에 생기는 이해득실, 거래 관행, 제3자를 위한 계약제도가 갖는 사회적 기능 등을 종합하여 계약당사자의 의사를 합리적으로 해석함으로써 판별할 수 있다.