재건축 이주비 대출 이자, 현금청산자가 되면 언제부터 직접 부담하나요?

현금청산자가 된 뒤에도 유효한 약정에 따른 이자 지원을 요구할 수 있고, 근거 없이 소급 청구한 이자는 돌려주지 않을 수 있습니다. 현금청산은 새 아파트 대신 기존 토지·건물의 권리를 돈으로 정산하는 절차입니다. 이자 부담은 실제 지위 상실일뿐 아니라 지원 대상·종료 조건, 비용을 최종 부담할 사람을 정한 약정에 따라 달라집니다.

조합원일 때 지원받은 이자도 돌려줘야 하나요?

과거 지원분을 소급 반환한다는 유효한 근거가 없다면, 현금청산자가 됐다는 이유만으로 다시 낼 의무가 생기지는 않습니다. 조합이나 시공사가 이자를 내기로 한 정관·총회결의·약정이 있었다면, 그 지원은 당초 정한 근거에 따른 것입니다.

대법원에서는 이자를 소급 반환한다는 정관 규정이나 총회결의, 약정 등을 인정할 자료가 없다면 조합원 지위를 잃었다는 이유만으로 이미 지원받은 이자를 조합에 반환할 의무가 생기지 않는다고 판결한 바 있습니다.

해당 사건의 소유자들은 사업에 부동산을 제공하고 이주하는 의무를 이행한 상태였습니다. 대법원에서는 이들이 새 아파트를 받을 이익을 잃었더라도 과거의 이자 지원을 유지하는 것이 형평에 반하거나 남은 조합원에게 손실을 전가하는 것은 아니라고 판결한 바 있습니다. ‘분양받지 않으니 지금까지 받은 혜택도 모두 반납해야 한다’는 설명만으로는 반환채무를 인정할 수 없습니다.

정관에 금융비용을 공제한다고 적혀 있으면 모두 내야 하나요?

공제 조항의 적용 범위와 실제 비용 부담에 따라 달라지며, 같은 이자를 이중으로 부담시킨 부분은 제외를 요구할 수 있습니다. 조항에 ‘금융비용’이라는 말이 있어도 과거 지원분의 반환이 언제나 인정되는 것은 아닙니다.

서울행정법원 사건에서는 조합원 지위 유지 중 변경된 정관에 금융비용 공제 조항이 있었습니다. 법원은 그 조항만 따르면 지위 상실 전 이자도 공제할 수 있어 보인다고 전제하면서도, 실제 공제를 인정하지 않았습니다. 조합은 이미 소유자들에게 부동산을 넘겨받아 사업을 진행했고, 별도로 공제한 사업비에 이주비 이자 등 금융비용이 포함돼 있어 다시 개인 이자를 빼면 이중 부담이 되는 사정 등을 고려했습니다.

이 판단은 현금청산자의 사업비 부담을 전부 없앤 것은 아닙니다. 해당 정관에 따른 사업비 분담금은 인정하면서 개인 이자를 별도로 다시 공제하는 범위를 제한했습니다. 따라서 이자 항목 하나가 잘못됐다고 사업비 전액의 지급을 거절하는 결론으로 넓힐 수는 없습니다. 중복되는 이자만 제외해 실제 받을 청산금을 늘리는 것이 이 경우의 청구 내용입니다.

반환 약정이 명확한 경우에는 그 약정의 효력과 적용 조건이 별도로 문제됩니다. 위 하급심의 여러 사정을 생략한 채 ‘정관에 금융비용 조항이 있어도 무조건 내지 않는다’고 적용해서는 안 됩니다.

지위를 잃은 뒤 대신 낸 이자는 누가 부담하나요?

지원 약정이 계속되는 기간에는 이자 지원을 요구할 수 있습니다. 지원이 끝난 뒤에는 실제 손실과 채권을 가진 사람에게 반환할 의무가 있는지가 기준입니다. 본인 대신 금융기관에 이자를 내는 것을 이자 대납이라고 합니다.

서울행정법원은 정관과 공사·변경계약을 근거로 이자 지원을 조합원 지위 유지 기간에 한정했습니다. 공사계약에 입주지정일까지 기본 이자를 대신 낸다는 내용이 있었어도, 그 지원이 조합원임을 전제로 한다고 해석한 것입니다. 현금청산자가 된 뒤 조합이 부담한 이자까지 지원받으면 남은 조합원에게 그 부담이 돌아간다는 점도 공제의 이유였습니다.

따라서 ‘입주지정일까지’라는 날짜만으로 현금청산 뒤의 모든 이자가 면제되지는 않습니다. 현금청산자도 지원 대상에 포함하는 유효한 별도 약정이 있다면 그 대상·기간에 따른 지원을 요구할 수 있습니다. 조합이 은행에 계속 납부했다는 사실만으로 지원 연장에 합의한 것으로 볼 수도 없습니다.

반면 대법원에서는 시공사가 이자를 최종 부담하고 조합이나 남은 조합원에게 손실이 돌아가지 않는 계약에서 조합의 반환청구를 받아들일 수 없다고 판결한 바 있습니다. 그 사건은 시공사가 잔여세대 분양 등의 수입으로 공사비·사업비를 충당하고 조합은 정해진 부담만 지는 방식이었습니다. 같은 대납이라도 사업비를 조합이 부담하는 앞선 하급심과 계약의 비용 구조가 달랐습니다.

민법상 부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻고 그로 인해 다른 사람이 손해를 입은 경우 그 이익을 반환하는 제도입니다. 조합 자신의 손실을 이유로 청구한다면 그 손실이 있어야 합니다. 조합이 시공사의 채권을 넘겨받아 청구한다면 시공사에 실제 반환채권이 생겼고 적법하게 넘겨받은 범위여야 하며, 원래 없던 반환의무가 양수만으로 새로 생기지는 않습니다.

위 대법원 사건에서는 조합이 이자채권을 실제로 양수하지도 않았습니다. 장차 양수할 수 있다는 주장만으로 현재 청산금에서 공제할 권리가 인정된 것은 아닙니다. 청산자는 조합이 현재 가진 반환채권의 근거와 금액에 맞춰 공제 제외와 잔액 지급을 요구할 수 있습니다.

이자 부담은 현금청산 통지일부터 계산하나요?

기준은 실제 조합원 지위 상실일과 약정상 지원 종료일, 이자가 발생한 기간입니다. 분양 미신청, 신청기간 내 철회, 기간이 지난 뒤 철회 통보, 분양계약 미체결은 적용 법과 정관에 따라 지위 상실 시점이 달라질 수 있습니다.

서울행정법원은 분양신청기간이 지난 뒤 철회 통보를 한 소유자들의 지위 상실일을 분양계약 체결기간 종료 다음 날로 보았습니다. 해당 정관이 분양계약 미체결자를 청산 대상으로 정했기 때문입니다. 청산을 원한다는 통고서를 먼저 보냈어도 그날로 기준일이 앞당겨지지는 않았습니다. 이 기준을 처음부터 분양신청하지 않은 사람에게 그대로 적용할 수는 없습니다.

해당 사건에서 3월 20일 납부한 이자는 2월 21일부터 3월 20일까지의 28일분이었습니다. 법원은 지위를 잃은 3월 3일부터 20일까지 18일분만 나누어 공제했습니다. 지원이 끝난 뒤 납부했다는 이유로 그전에 발생한 이자까지 반환할 필요는 없다는 계산입니다. 대납 총액을 한 번에 차감한 정산이라면, 지원 종료 전후 기간을 분리해 초과 공제액의 지급을 요구할 수 있습니다.

현행법상 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내의 협의와, 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내의 재건축 매도청구소송 기간은 이자 지원 종료일과 다릅니다. 분양신청기간 종료일 다음 날부터 미리 협의할 수도 있습니다. 협의가 길어진 기간 전체를 무상 지원기간으로 보거나, 과거 판결의 150일 청산 규정을 현재 이자 부담의 기준으로 삼을 수는 없습니다.

이주비 대출 담보가 남으면 청산금 전액을 못 받나요?

소유권이전등기와 인도를 마치고 근저당권 말소만 남았다면, 담보 때문에 지급을 거절할 범위를 넘는 청산금은 청구할 수 있습니다. 조합은 청산금을 지급할 의무가 있고, 청산자는 근저당권을 말소하고 소유권이전등기와 인도를 할 의무가 있습니다. 양자 간의 의무는 동시이행관계에 있습니다.

대법원에서는 이미 등기와 인도를 마친 현금청산자에게는 근저당권의 채권최고액, 또는 그 한도 안에서 확정된 실제 담보채무액에 해당하는 청산금만 보류할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 채권최고액은 은행이 담보로 확보한 최고 한도입니다. 담보채무가 확정돼 그보다 적다면 최고액을 언제나 전부 보류하는 계산도 맞지 않습니다.

예를 들어 등기와 인도를 마쳤고 지급할 청산금이 5억 원, 실제 담보채무가 2억 원으로 확정됐으며 별도 공제나 지급 제한이 없다고 가정하면, 담보만을 이유로 5억 원 전부를 보류할 수는 없습니다. 2억 원의 담보 말소와 무관한 잔액 3억 원의 지급을 요구할 수 있습니다. 다만 등기를 넘기지 않았거나 인도를 끝내지 않았다면 이 예시의 전제를 갖추지 못합니다.

이 전원합의체 판결은 앞선 대법원 판결 중 담보를 이유로 전액 지급거절을 인정한 부분을 변경했습니다. 이자 지원분의 소급 반환 여부까지 바꾼 것은 아닙니다. 별도 청산 약정에 정한 유효한 지급순서·기한도 적용되므로, 이자 반환채무의 존부와 담보 말소 전 보류액을 구별해 잔액을 청구해야 합니다.

반환 근거 없는 이자나 같은 비용을 두 번 공제했다면, 그 금액을 청산금에 포함해 지급하도록 요구할 수 있습니다. 지원 종료 뒤 조합이 부담한 이자는 해당 기간과 반환 근거에 따라 정산하고, 등기·인도를 마쳤다면 담보로 보류할 범위를 넘는 잔액도 지급받을 수 있습니다.

현금청산 뒤 과거 이자를 돌려달라거나 청산금에서 빼겠다는 통지를 받으셨나요?

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관련 법령 및 판례

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분양신청·철회와 현금청산 절차

• 도시 및 주거환경정비법 제73조

  ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017.10.24>
  1. 분양신청을 하지 아니한 자
  2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
  3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
  4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

  ② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

조합이 이자를 돌려달라고 할 근거

• 민법 제741조

  제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

담보 말소와 청산금 지급

• 민법 제536조

  ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

관련 판례

• 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결

  [판시사항]

  [4] 재건축정비사업조합의 조합원이 조합원의 지위를 상실한 경우 조합원의 지위에서 얻은 이익을 소급하여 반환하여야 할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)

  [판결이유 발췌]

  도시 및 주거환경정비법에 의하여 설립된 재건축정비사업조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다.

• 서울행정법원 2015. 7. 2. 선고 2014구합61231 판결

  [판결이유 발췌]

  도시정비법에 의하여 설립된 재건축정비사업조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결 등 참조).

  그 사업비에는 공사비, 판매관리비 뿐만 아니라 피고가 부담한 이주비이자, 사업비이자 등 금융비용이 이미 포함되어 있음은 앞서 본 바와 같은데, 청산금에서 원고들이 조합원지위를 유지한 동안의 이주비대출금이자 부분을 공제함으로써 또다시 부담을 지우는 것은 원고들에게 이중의 부담을 지우는 것이어서 부당한 점 등에 비추어 보면, 위 변경 정관의 내용을 그대로 적용하는 것은 형평의 관념상 심히 부당한 결과를 초래할 수 있으므로, 원고들이 조합원의 지위에서 얻은 이주비대출금이자 상당의 이익은 그대로 보유한다고 봄이 타당하다.

  원고들이 이주비대출금이자 상당의 이익을 보유할 수 있는 것은 피고 조합원으로서의 지위를 유지하고 있는 기간 동안이라고 한정하여 해석함이 상당하고, 피고 조합원으로서의 지위를 상실한 이후부터의 이자는 원고들이 부담하는 것으로 봄이 상당하다.

• 대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결

  [판시사항]

  구 도시 및 주거환경정비법 제47조에 따른 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지·건축물 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우, 재건축조합이 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위(=말소되지 아니한 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금)

  [판결요지]

  구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제47조가 정한 요건에 해당하여 토지·건축물 등(이하 ‘토지 등’이라고 한다)을 현금으로 청산하여야 하는 경우, 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다.

  구 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우, 재건축조합은 말소되지 아니한 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대하여만 동시이행의 항변권에 기초하여 지급을 거절할 수 있다고 보는 것이 공평의 관념과 신의칙에 부합한다.