잘못된 승계 안내 때문에 매수해 손해가 남았다면, 조합과 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 현금청산은 새 아파트를 분양받는 대신 부동산을 돈으로 정산하는 절차입니다. 청산금을 받았더라도 잘못된 안내로 발생한 손해까지 모두 회복됐는지는 별개입니다.
조합원 지위 승계 손해배상에서는 누가 어떤 근거로 승계가 가능하다고 안내했고, 그 말을 믿어 거래한 탓에 어떤 손해가 생겼는지가 청구의 근거입니다.
조합이 자격을 정할 권한이 없어도 배상책임을 지나요?
사무장이 고의·과실로 잘못 안내했고 그 안내가 조합 업무와 관련돼 손해가 발생했다면, 조합에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 사용자책임이란 직원이 업무와 관련해 다른 사람에게 가한 손해를 그 직원을 사용하는 조합도 배상하는 책임입니다. 사무장이라는 직함과 함께 실제 지휘·감독관계, 맡은 업무와 안내 경위가 책임의 근거가 됩니다.
대법원에서는 은행 직원의 불법행위가 업무와 관련되는지 판단한 사건에서, 겉으로 객관적으로 사용자의 업무 또는 그와 관련된 행위로 보이는지에 따라 업무 관련성을 판단해야 한다고 판결한 바 있습니다. 직원의 본래 직무와 행위의 관련 정도, 사용자가 손해 발생의 위험을 만들거나 방지조치를 소홀히 한 정도도 판단 요소입니다. 재건축 승계 안내를 직접 판단한 사건은 아니지만 조합의 책임을 판단할 일반 기준입니다.
조합 사무실의 안내 창구에서 담당자가 조합원 명부와 사업 자료를 근거로 답했다면, 그 자료와 답변 방식은 조합 업무로 안내했다는 주장을 뒷받침합니다. 사무장이 개인적으로 한 말이라고 조합이 주장해도 발언의 실제 경위가 업무와 연결되는지에 따라 책임이 달라집니다. 반대로 직함만으로 모든 사적 조언까지 조합 책임이 되지는 않습니다.
조합이 조합원 자격을 확정할 권한이 없다는 이유만으로 안내에 관한 책임까지 없어지지는 않습니다. 다만 조합이 직원의 선임·감독에 상당한 주의를 기울였거나 그러한 주의를 다해도 손해를 피할 수 없었다는 법정 면책사유를 증명하면 책임을 면할 수 있습니다.
조합에 물어봤다는 중개사에게도 청구할 수 있나요?
조합 답변을 전달했더라도 중개사가 필요한 확인과 설명을 하지 않아 손해를 입혔다면 배상을 청구할 수 있습니다. 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 조합원 자격을 중개사가 확인·설명할 거래 제한사항으로 정하고 있습니다. 공인중개사법에 따라 중개가 완성되기 전에 성실·정확하게 확인해 설명하고 근거자료도 제시할 의무가 있습니다.
승계가 매수의 전제라는 사실을 알면서 매도인의 취득 시점이나 사업 진행 단계와 법정 제한을 확인하지 않고 가능하다고 안내했다면 의무 위반의 근거가 될 수 있습니다. 조합에 한 차례 문의했다는 사실만으로 필요한 확인을 다했다고 할 수는 없습니다. 반면 당시 확인 가능한 자료와 실제 설명 내용이 충분했다면 승계 거절만으로 중개사의 과실을 단정하기 어렵습니다.
계약서의 승계 특약은 거래 목적을, 확인·설명서는 설명한 제한과 근거를 보여 줍니다. 계약 전 문자와 통화 내용은 단순한 기대를 말했는지, 구체적으로 승계가 된다고 확인했는지와 그 안내 때문에 계약했는지를 증명하는 자료입니다. 계약 후 처음 나온 설명이라면 앞선 매수 결정의 원인이었다는 주장에는 한계가 있습니다.
대법원에서는 조합원 충원을 위한 가입계약을 알선한 사건에서 권리관계를 조사·확인해 설명할 의무가 있고, 입주를 가능하게 할 권한·능력과 위험을 확인하지 않은 중개인들의 책임을 배척한 판단은 잘못이라고 판결한 바 있습니다. 다만 재건축 승계 제한 매매가 아닌 사건이며, 중개인들에 관한 부분만 다시 재판하도록 돌려보냈고 협회에 대한 상고는 기각했습니다. 중개사의 책임과 공제 지급은 각각 요건이 필요합니다.
현금청산금을 받았으면 추가 배상은 끝나나요?
청산금으로 회복되지 않은 손해가 남았다면 추가 배상을 청구할 수 있습니다. 현행법상 투기과열지구, 즉 주택 투기를 억제하기 위해 지정한 지역에서는 재건축 조합설립인가 후 양수인의 조합원 자격이 원칙적으로 제한되고 법정 예외가 적용됩니다. 자격을 취득할 수 없는 양수인에게는 법정 손실보상을 하도록 정해져 있습니다. 이 보상과 잘못된 안내로 생긴 손해배상은 근거가 다릅니다.
승계 제한과 예외는 거래일·조합설립인가일·투기과열지구 지정 시점에 적용되는 법령과, 법 개정 전후의 적용관계를 정한 경과규정에 따라 달라집니다. 법정 요건을 충족했는데 조합이 잘못 거절했다면 조합원 지위 확인을 통한 권리 회복은 별도의 문제입니다. 안내가 틀렸다는 사정만으로 법에 없는 조합원 자격이 생기지는 않습니다.
취득세·등기비용·중개보수처럼 해당 매수에 지출한 돈도 잘못된 안내 때문에 발생한 손해이고 환급받지 못했다면 배상 대상이 될 수 있습니다. 영수증은 지출액의 근거이고, 그 지출을 배상받을 수 있는지는 안내와 거래의 관계 및 환급 여부에 달려 있습니다. 대출이자 등 금융비용은 발생 경위와 인과관계가 필요하며, 특별한 사정에 따른 손해라면 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 요건도 필요합니다.
분양받지 못한 손해 역시 새 아파트 시세 전부로 계산하지 않습니다. 취득에 필요한 대금과 추가 부담, 남은 권리의 가치, 청산으로 회복한 금액이 손해 산정에 영향을 줍니다. 청산 내역과 감정서는 받은 돈이 무엇의 대가인지, 어떤 가치가 이미 반영됐는지를 보여 주는 자료입니다.
대법원에서는 회사채를 비싸게 산 손해에 관한 사건에서, 배상액에서 이익을 빼려면 원인행위로 새로 얻은 이익과 그 행위 사이에 상당한 인과관계가 있고 배상할 손해의 범위에도 대응해야 한다고 판결한 바 있습니다. 청산금에 관한 직접 판결은 아닙니다. 청산금이 어떤 손해를 보전했는지에 따라 그에 대응하는 부분을 반영해야 하며, 같은 손해를 이미 보전한 부분은 다시 배상받을 수 없습니다. 지급 판결만 있는 상태와 실제 수령한 상태도 구별할 필요가 있습니다.
매수인의 부주의가 있으면 배상을 전혀 못 받나요?
일반적인 부주의는 배상액을 줄이는 사유가 될 수 있지만, 곧바로 조합의 책임을 모두 없애지는 않습니다. 피해자의 부주의를 책임과 금액에 반영하는 것을 과실상계라고 합니다. 경고받은 제한을 무시했는지 등 구체적인 사정에 따라 조정되므로 정해진 배상비율은 없습니다.
앞서 본 은행 직원 사건에서 대법원에서는 직원의 행위가 업무에 해당하지 않음을 알았거나 거의 고의에 가까운 중대한 부주의로 몰랐다면 사용자책임을 물을 수 없다고 판결한 바 있습니다. 이는 단순한 확인 소홀과 다른 기준입니다. 조합 업무로 한 안내인지에 관한 매수인의 인식과, 손해 발생에 기여한 일반 부주의를 구별해야 불필요한 전부 면책 주장을 반박할 수 있습니다.
중개사에게 돈이 없어도 공제금을 받을 수 있나요?
사고가 계약의 보장 범위에 포함되면, 중개사의 배상책임을 보장하는 돈인 공제금을 협회 등 공제사업자에게 청구할 수 있습니다. 중개사의 재산만으로 배상받기 어려운 경우에도 보장 범위의 돈을 회수할 수 있지만, 가입 사실만으로 손해 전액이 지급되지는 않습니다.
보증관계증서와 약관에 기재된 중개사, 보장기간·금액, 보장하는 중개행위와 사고가 청구의 근거입니다. 지급청구에는 손해배상합의서·화해조서·확정판결문 사본 등 법에서 정한 서류가 필요합니다. 지급이 거절되면 보장 요건을 갖춰 공제금 지급소송을 제기할 수 있고 중개사에 대한 배상청구와 함께 구하는 방법도 있습니다.
| 청구 상대방 | 책임의 근거 | 청구할 돈 |
|---|---|---|
| 조합 | 직원의 업무상 불법행위에 대한 사용자책임 | 남은 손해의 배상 |
| 중개사 | 확인·설명의무 위반으로 발생한 손해 | 손해배상 |
| 공제사업자 | 공제계약의 보장 요건 충족 | 보장 범위의 공제금 |
조합과 중개사의 행위가 공동으로 같은 손해를 일으켰다면 각 책임 근거를 제시해 공동 배상을 구할 수 있습니다. 누가 이미 지급한 부분은 나머지 청구에서도 반영되므로 같은 손해를 여러 번 받는 방식은 아닙니다. 청산 합의에 추가 청구를 포기하는 문구가 있다면 단순 수령 여부와 별도로 그 대상과 효력을 해석할 필요가 있습니다.
불법행위 배상청구는 원칙적으로 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년의 소멸시효, 즉 권리를 행사하지 않아 청구권이 소멸하는 기간이 적용됩니다. 공제금청구는 별도입니다. 대법원에서는 사고 발생을 객관적으로 확인할 수 없는 사정이 있다면 공제사고를 알았거나 알 수 있었던 때부터 시효가 진행한다고 판결한 바 있습니다. 언제나 다른 소송의 패소가 확정될 때까지 기다려도 된다는 뜻은 아닙니다.
조합의 업무상 안내와 중개사의 설명 누락을 각각 청구 근거로 삼고, 청산으로 보전된 부분과 남은 손해를 나누려면 법률적 판단과 금액 산정이 필요합니다. 상대방별 책임과 공제 보장 범위를 반영해 청구하면 배상받을 손해가 빠지거나 같은 돈이 중복 공제되는 문제를 막을 수 있습니다.
잘못된 승계 안내로 남은 손해는 조합·중개사 상대 배상청구로 회복을 구할 수 있습니다. 공제 보장 요건을 갖춘 손해는 공제사업자에게도 지급을 청구할 수 있습니다. 청산으로 이미 회복한 부분을 반영하되, 보전되지 않은 거래비용과 재산상 손해까지 포기할 필요는 없습니다.
승계가 된다는 조합과 중개사의 안내를 믿고 샀는데 현금청산 뒤에도 손해가 남았나요?
관련 법령 및 판례
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제39조(조합원의 자격 등)
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017.10.24, 2020.6.9, 2021.4.13>
③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다. -
제122조(토지등소유자의 설명의무)
① 토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매ㆍ전세ㆍ임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약을 체결하는 경우 다음 각 호의 사항을 거래 상대방에게 설명ㆍ고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명ㆍ날인하여야 한다.
4. 제39조에 따른 조합원의 자격
② 제1항 각 호의 사항은 「공인중개사법」 제25조제1항제2호의 "법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항"으로 본다. -
제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)
①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12, 2013.7.17, 2014.1.28, 2020.6.9, 2025.8.14>
1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 -
제30조(손해배상책임의 보장)
①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>
③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>
⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014.1.28>
1. 보장금액
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
3. 보장기간 -
제42조(공제사업)
①협회는 제30조에 따른 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9> -
제26조(보증보험금의 지급 등)
①중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서ㆍ화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다. <개정 2014.7.28> -
제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
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제756조(사용자의 배상책임)
①타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우에는 그러하지 아니하다. -
제760조(공동불법행위자의 책임)
①수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다. -
제763조(준용규정) 제393조, 제394조, 제396조, 제399조의 규정은 불법행위로 인한 손해배상에 준용한다.
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제393조(손해배상의 범위)
①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다. -
제396조(과실상계) 채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다.
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제766조(손해배상청구권의 소멸시효)
①불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다.
②불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 전항과 같다. 대법원 1999. 1. 26. 선고 98다39930 판결
[판시사항]
[1] 민법 제756조 소정의 사용자책임의 요건인 '사무집행에 관하여'의 의미 및 판단기준
[판시사항]
[2] 피해자에게 피용자의 불법행위에 대한 악의 또는 중과실이 인정되는 경우 사용자책임의 성립 여부(소극) 및 사용자책임이 면제되는 피해자의 중대한 과실의 의미
[판결요지]
[1] 민법 제756조에 규정된 사용자책임의 요건인 '사무집행에 관하여'라는 뜻은 피용자의 불법행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사업활동 내지 사무집행행위 또는 그와 관련된 것이라고 보여질 때에는 행위자의 주관적 사정을 고려함이 없이 이를 사무집행에 관하여 한 행위로 본다는 것이고, 외형상 객관적으로 사용자의 사무집행에 관련된 것인지 여부는 피용자의 본래 직무와 불법행위와의 관련 정도 및 사용자에게 손해발생에 대한 위험창출과 방지조치 결여의 책임이 어느 정도 있는지를 고려하여 판단하여야 한다.
[판결요지]
[2] 피용자의 불법행위가 외관상 사무집행의 범위 내에 속하는 것으로 보이는 경우에 있어서도 피용자의 행위가 사용자나 사용자에 갈음하여 그 사무를 감독하는 자의 사무집행행위에 해당하지 않음을 피해자 자신이 알았거나 중대한 과실로 인하여 알지 못한 경우에는 사용자책임을 물을 수 없다고 할 것인바, 이 경우 중대한 과실이라 함은 거래의 상대방이 조금만 주의를 기울였더라면 피용자의 행위가 그 직무권한 내에서 적법하게 행하여진 것이 아니라는 사정을 알 수 있었음에도 만연히 이를 직무권한 내의 행위라고 믿음으로써 일반인에게 요구되는 주의의무에 현저히 위반하는 것으로 거의 고의에 가까운 정도의 주의를 결여하고, 공평의 관점에서 상대방을 구태여 보호할 필요가 없다고 봄이 상당하다고 인정되는 상태를 말한다.
대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결
[판시사항]
[1] 부동산중개업자에게 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있는지 여부(적극)
[판결이유 발췌]
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).
대법원 2025. 9. 4. 선고 2024다306820 판결
[판시사항]
[2] 손해배상액 산정에서 손익상계가 허용되기 위한 요건
[판결이유 발췌]
또한 손해배상액 산정에서 손익상계가 허용되기 위해서는 손해배상책임의 원인이 되는 행위로 인하여 피해자가 새로운 이득을 얻었고, 그 이득과 손해배상책임의 원인행위 사이에 상당인과관계가 있어야 하며, 그 이득은 배상의무자가 배상하여야 할 손해의 범위에 대응하는 것이어야 한다
대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결
[판시사항]
[3] 구 부동산중개업법 제35조의2 및 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제42조에 의한 공제금청구권의 소멸시효 기산점(=공제금청구권자가 공제사고 발생을 알았거나 알 수 있었던 때)
[판결요지]
[3] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전부 개정되기 전의 것) 제35조의2 및 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제42조에 의하여 부동산중개업협회 또는 공인중개사협회가 운영하는 공제사업은, 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도이므로, 공제사고가 발생한 것인지가 객관적으로 분명하지 아니한 등의 이유로 공제금청구권자가 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 보험금청구권의 경우와 마찬가지로, 공제금청구권자가 공제사고 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석하여야 한다.