분양대금을 다 내고 아파트 한 호실의 등기와 입주까지 마쳤습니다. 그런데 건물 부지에 관한 권리를 함께 표시하는 대지권 등기만 몇 년째 늦어지고, 대출이나 매매를 진행하려니 미등기가 문제가 됩니다. 분양자는 토지 정리가 끝날 때까지 더 기다리라고 합니다.
아파트를 분양받은 수분양자는, 분양자가 책임 있는 사유로 대지권 이전의무를 지체해 손해가 생겼다면 등기절차의 이행과 그 손해의 배상을 함께 청구할 수 있습니다. 계약을 유지하면서 약속한 등기를 받고, 늦어진 동안의 재산상 손해도 회복하는 방법입니다.
계약서에 대지권 등기 날짜가 없으면 언제부터 지연 책임을 물을 수 있나요?
분양계약에 대지권 등기 날짜가 없어도 대금 완납과 준공 뒤 등기하기로 정했다면, 대지권 이전의무의 이행기, 즉 의무를 이행해야 할 때는 완전한 등기에 필요한 합리적인 기간이 지난 때로 정해질 수 있고, 수분양자는 그 기한이 지난 뒤 늦어진 기간에 생긴 손해의 배상을 분양자에게 청구할 수 있습니다. 날짜를 적지 않았더라도 ‘준공 후 등기 준비가 끝나는 때’처럼 이행할 시점을 약정할 수 있기 때문입니다. 이런 약정은 그때가 언제인지는 불확실한 기한인 불확정기한에 해당할 수 있습니다.
대법원에서는 한 세대가 독립하여 소유하는 건물부분인 전유부분의 등기는 마쳤지만 대지권 등기가 늦어진 아파트 사건에서, 수분양자에게 일정 기간 안에 등기하라고 정한 조항이 분양자에게도 대지권을 확보해 아파트 건물 전체의 완전한 이전을 준비할 의무를 지우는 불확정기한의 합의이고, 그 이행기는 분양대금 완납과 준공 뒤 공사의 진척상황·사회경제적 상황에 비추어 완전한 등기에 필요하다고 예상되는 합리적인 기간이 지난 때 도래한다고 판결한 바 있습니다.
따라서 앞의 수분양자도 계약서의 등기 조항과 준공·완납·토지취득·지적정리 경과를 근거로, 분양자가 언제까지 등기를 준비했어야 하는지 주장할 수 있습니다. 불확정기한이면 분양자가 그 기한이 도래했음을 안 때부터, 실제로 기한을 정하지 않은 채무라면 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 생깁니다. 계약상 이행기를 밝히면 처음 독촉한 날보다 앞선 기간의 지연손해까지 청구할 근거가 생깁니다.
분양자가 ‘지연에 이의를 제기하지 않는다’는 조항을 내세우면요?
분양계약의 지연 면책 문구가 분양자에게 책임 없는 사유로 늦어진 경우만 정하고 있다면, 수분양자는 분양자에게 책임 있는 지연을 밝혀 그 문구의 적용 없이 지연손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 분양자가 ‘행정절차가 남았다’고 설명하는 것만으로는 책임 없는 사유로 지연됐다는 조항의 조건을 충족했다고 볼 수 없습니다. 토지 확보나 등기 신청·보완을 분양자가 제때 했는지, 행정절차 자체에서 피할 수 없는 지연이 생겼는지가 책임의 근거가 됩니다.
그 조항이 여러 수분양자와 계약하려고 미리 마련한 계약 내용인 약관이라면, 뜻이 명백하지 않을 때에는 고객에게 유리하게 해석해야 합니다. 약관의 규제에 관한 법률은 사업자 등의 고의·중대한 과실 책임을 배제하거나 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상 범위를 제한하거나 사업자가 부담해야 할 위험을 고객에게 떠넘기는 조항을 무효로 정합니다. 그래서 문구의 뜻이 분명하지 않으면 분양자에게 책임 있는 지연은 면책 대상에서 빠지는 쪽으로 수분양자에게 유리하게 해석해야 하고, 분양자의 토지 확보 지연까지 상당한 이유 없이 수분양자가 모두 감수하게 하는 문구라면 그 조항은 무효가 됩니다. 어느 경우든 수분양자는 면책조항의 적용 없이 분양자에게 지연손해의 배상을 청구할 수 있습니다.
등기를 해 달라고 하면서 손해배상도 같은 소송에서 청구할 수 있나요?
등기의무와 지연손해배상책임이 인정되는 분양자에게는, 수분양자가 같은 소송에서 건물 대지 가운데 자기 호실 몫의 공유지분인 대지지분의 이전등기절차 이행과 지연손해의 지급을 함께 청구할 수 있습니다. 민법은 매도인에게 계약 목적이 된 권리를 이전할 의무를 지우고, 다른 사람의 권리라면 이를 취득해 이전하도록 정합니다. 분양자가 토지 명의를 아직 가져오지 못했다면, 그 취득과 이전까지 약속한 계약상 의무의 이행을 요구할 수 있습니다.
민법은 약속한 의무를 강제로 이행하도록 법원에 청구하는 강제이행을 인정하면서, 그와 별도로 손해배상을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
④전3항의 규정은 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
그래서 등기 이행청구로는 계약에서 약속한 대지지분의 이전을 구하고, 손해배상청구로는 그 이전이 늦어져 이미 생긴 손실의 지급을 구합니다. 등기절차를 이행하라는 판결은 분양자의 등기 협력 의사표시를 대신할 수 있으므로, 분양자가 등기에 협력하지 않더라도 수분양자는 그 판결로 대지지분 이전등기를 진행할 수 있습니다.
토지 명의가 신탁회사에 있거나 행정절차가 늦어졌다면 누구에게 청구하나요?
수분양자는 분양계약에서 대지권 이전의무를 진 분양자에게 등기 이행을 청구하고, 분양자가 책임 있는 사유로 그 이행을 늦췄다면 지연손해의 배상도 청구할 수 있으며, 토지 명의가 아직 신탁회사 등 다른 사람에게 있어도 그 상대방은 달라지지 않습니다. 앞에서 본 것처럼 분양자는 다른 사람 명의의 토지 지분을 취득해 수분양자에게 이전할 의무까지 지기 때문입니다. 따라서 신탁회사가 분양계약의 당사자로서 이전의무를 진 경우가 아니라면, 앞의 수분양자는 토지 명의와 관계없이 분양자를 청구 상대방으로 삼습니다.
행정절차가 늦어진 원인이 공무원이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반한 데 있다면, 수분양자는 그로 인한 손해의 배상을 분양자와 별개로 지방자치단체에 청구할 수 있습니다. 이 책임은 분양자의 계약상 지연 책임과 따로 판단되므로, 수분양자는 지방자치단체에 대한 청구와 별개로 분양자에게 등기 이행을 청구할 수 있고, 분양자에게도 책임 있는 지연이 있었다면 분양자에게 지연손해의 배상을 함께 청구할 수 있습니다.
추가 이자를 내거나 매매가 막혔다면 어떤 손해를 청구하나요?
대지권 이전등기 지연 때문에 추가 금융비용이나 거래·담보 활용기회의 상실이 생겼다면, 수분양자는 그 지연과 관련된 재산상 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 민법은 그러한 의무 위반으로 통상 생기는 손해를 배상 대상으로 삼고, 개인의 특별한 사정 때문에 생긴 손해도 분양자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었다면 배상하도록 정합니다.
대법원에서는 주변 부동산의 거래상황 등에 비추어 장기간의 등기 지연 때문에 활용기회를 잃었을 개연성이 인정되면 통상손해가 발생한 것이고, 특별한 사정에 따른 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 판결한 바 있습니다.
이러한 법리는 분양된 아파트에 관하여 전유부분에 대한 소유권이전등기절차만을 이행하고 그에 관한 대지권이전등기의 이행을 장기간 지연한 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다.
앞의 수분양자가 미등기를 이유로 담보대출을 거절당하거나 한도가 줄어 금리가 높은 다른 대출을 이용했다면, 정상적으로 등기됐을 때 이용할 수 있었던 담보대출과의 이자 차액을 추가 부담액으로 청구할 수 있습니다. 그 금액은 금융기관이 밝힌 거절·한도 축소 사유와 당시의 담보대출 조건, 실제 지급한 이자로 특정합니다.
매매가 중단됐다면 구체적인 매수 제안이나 계약, 미등기를 이유로 거래를 중단한 경위와 같은 기간의 주변 거래자료로 어떤 활용기회를 잃었는지 밝힐 수 있습니다. 이때 시장 전체의 가격변동이나 개인 신용처럼 다른 원인에 따른 손실을 구별하면, 등기 지연 때문에 생긴 부분을 특정해 배상을 구할 수 있습니다.
손해가 생겼지만 정확한 금액을 계산하기 어렵다면요?
손해 발생은 인정되는데 그 성질상 정확한 금액의 증명이 매우 어렵다면, 수분양자는 거래·금융 상황과 지연 경과를 근거로 법원이 상당한 손해액을 정해 달라고 청구할 수 있습니다. 민사소송법 제202조의2가 인정하는 방법입니다. 직접 지출한 이자뿐 아니라 재산을 활용할 기회를 잃은 손해도, 그 발생과 등기 지연의 관계를 밝힌 뒤 금액 판단을 받을 수 있습니다.
대법원에서는 대지권 등기가 장기간 늦어져 재산권을 완전히 행사하지 못한 손해가 발생했다고 볼 수 있는데도 그 손해를 제대로 심리하지 않은 원심판결 중 손해배상 부분을 파기해 다시 심리하도록 하면서, 손해배상책임이 인정되면 법원은 손해액에 관한 주장과 증명이 미흡하더라도 증명을 촉구하고 경우에 따라 직권으로 손해액을 심리해야 한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 앞의 수분양자는 손해의 종류와 발생 기간, 거래·금융 조건을 반영한 금액으로 배상을 청구합니다.
같은 단지의 여러 세대가 함께 청구할 수 있나요?
같은 내용의 분양계약과 같은 지연 원인으로 손해를 입은 세대들은, 여러 사람이 함께 원고가 되는 공동소송으로 분양자에게 등기 이행과 지연손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 소송목적이 되는 권리나 의무가 사실상 또는 법률상 같은 원인이나 같은 종류의 원인으로 생겼다면 여러 사람이 공동소송인이 될 수 있기 때문입니다. 그래서 공통된 계약 조항과 지연 경위는 한 소송에서 함께 다루고, 세대마다 다른 완납일·취득 경위·추가이자는 각자의 손해로 구분해 청구합니다.
수분양자에게서 집을 산 사람도 지난 지연손해를 청구할 수 있나요?
수분양자로부터 아파트를 매수한 사람은 이전 수분양자의 손해배상채권을 양수하고, 이전 수분양자가 그 양도를 분양자에게 통지했거나 분양자가 승낙했다면 그 채권에 해당하는 과거 지연손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 채권양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있기 때문입니다. 따라서 매수인이 청구할 수 있는 과거 손해의 범위는 대지권 등기를 받을 근거와 별도로, 실제로 양수한 채권의 범위에 따라 정해집니다.
대지권 등기가 늦어져 대출과 매매가 막혔다면 무엇을 청구하나요?
입주는 마쳤는데 대지권 미등기 때문에 대출과 매매가 막혔다면, 수분양자는 분양자에게 대지지분 이전등기를 청구해 집을 담보로 쓰거나 팔 수 있는 상태를 되찾고, 분양자가 책임 있는 사유로 등기를 늦췄다면 늦어진 기간에 더 낸 이자와 잃은 거래 기회는 손해배상으로 회복할 수 있습니다. 분양자가 토지 정리가 끝날 때까지 기다리라고만 할 때에도, 계약상 이행기가 지난 뒤 그 기다림 때문에 생긴 손실은 등기 청구와 함께 배상을 구할 수 있습니다.
입주한 지 오래됐는데도 대지권 등기가 늦어져 대출이나 매매에 어려움을 겪고 계신가요?
관련 법령 및 판례
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대법원 2021. 5. 27. 선고 2017다230963 판결
[판시사항]
[2] 아파트를 신축ㆍ분양하는 甲 주식회사 등이 수분양자인 乙 등에게 아파트의 전유부분에 대한 소유권이전등기는 해주었으나 대지권이전등기는 해주지 않자, 乙 등이 등기 지연에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 분양계약의 해석상 甲 회사 등의 소유권이전등기 관련 의무는 대지권을 포함한 해당 아파트 건물 전체를 대상으로 하고, 늦어도 한국토지주택공사가 매매를 원인으로 甲 회사 등에 위 아파트 대지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 시점 무렵에는 위 의무의 이행기가 도래하였다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
[3] 분양받은 아파트에 관한 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연되어 수분양자 등이 활용기회 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정되는 경우, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것인지 여부(적극) 및 이러한 법리는 분양된 아파트에 관하여 전유부분에 대한 소유권이전등기절차만을 이행하고 대지권이전등기의 이행을 장기간 지연한 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있는지 여부(적극)
[판결이유 발췌]
따라서 위 조항은 수분양자뿐만 아니라 분양자인 피고들에 대해서도 해당 아파트에 관한 대지권을 확보하는 등 수분양자가 해당 아파트 건물 전체에 관하여 완전한 소유권이전등기를 이전받을 수 있도록 준비를 마칠 의무를 지우면서 이행기의 기준을 정하되, 다만 이행기는 확정기한이 아니라 불확정기한으로 하는 합의가 담긴 조항으로 보아야 한다. 그리고 이행기는 건설공사의 진척상황과 사회경제적 상황에 비추어 분양대금을 다 내고 분양자가 건물을 준공한 날부터 수분양자가 완전한 소유권이전등기를 이전받는 데 들 것으로 예상할 수 있는 합리적인 기간이 지난 때 도래한다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결 참조).
[판결요지]
[3] 분양받은 아파트에 관하여 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연되었다면 수분양자에게는 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 볼 수 있다. 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않아 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이고, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 보아야 한다. 이러한 법리는 분양된 아파트에 관하여 전유부분에 대한 소유권이전등기절차만을 이행하고 그에 관한 대지권이전등기의 이행을 장기간 지연한 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다.
민법 제387조
①채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다. 채무이행의 불확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다.
②채무이행의 기한이 없는 경우에는 채무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다.
민법 제389조 제1항·제2항·제4항
①채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 강제이행을 하지 못할 것인 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 채무가 법률행위를 목적으로 한 때에는 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구할 수 있고 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다.
④전3항의 규정은 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
민법 제390조·제393조
제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
제393조(손해배상의 범위) ①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.
민법 제568조 제1항·제569조
제568조(매매의 효력) ①매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호·제5조 제2항·제7조 제1호·제2호
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
- "약관"이란 그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용을 말한다.
제5조(약관의 해석) ② 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다.
제7조(면책조항의 금지) 계약 당사자의 책임에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.
- 사업자, 이행 보조자 또는 피고용자의 고의 또는 중대한 과실로 인한 법률상의 책임을 배제하는 조항
- 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상 범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 떠넘기는 조항
민사소송법 제202조의2
제202조의2(손해배상 액수의 산정) 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다.
민사소송법 제65조
제65조(공동소송의 요건) 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 생긴 경우에는 그 여러 사람이 공동소송인으로서 당사자가 될 수 있다. 소송목적이 되는 권리나 의무가 같은 종류의 것이고, 사실상 또는 법률상 같은 종류의 원인으로 말미암은 것인 경우에도 또한 같다.
민법 제450조 제1항
①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
국가배상법 제2조 제1항 본문
① 국가나 지방자치단체는 공무원 또는 공무를 위탁받은 사인(이하 "공무원"이라 한다)이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반하여 타인에게 손해를 입히거나, 「자동차손해배상 보장법」에 따라 손해배상의 책임이 있을 때에는 이 법에 따라 그 손해를 배상하여야 한다.