상가 면적이 계약서보다 작다면, 이미 낸 월세를 돌려받고 앞으로 월세도 줄일 수 있나요?

인테리어 도면을 뒤늦게 확인했더니 상가가 계약서보다 좁습니다. 이미 월세를 여러 번 냈고 가게는 계속 써야 하는데, 임대인은 “직접 보고 계약하지 않았느냐”며 돌려줄 돈이 없다고 합니다.

계약서의 면적을 기준으로 보증금·월세를 정했고 계약 당시 면적 부족을 몰랐다면, 상가 임차인은 부족을 안 날부터 1년 안에 임대인에게 월세 감액과 과다 지급액 반환을 청구해, 이미 더 낸 월세를 돌려받고 남은 기간의 월세도 줄일 수 있습니다. 이 청구는 실측한 숫자가 작다는 사실보다 계약에서 약속한 면적이 월세를 정한 기준이었다는 점에서 출발하므로, 그 관계를 밝히면 지난 월세의 반환과 남은 기간의 월세 감액을 한 번에 해결할 수 있습니다.

어떤 계약이면 면적 부족을 이유로 월세를 돌려받나요?

임차인이 계약서의 면적이 있다고 믿고 계약했고, 임대인도 그 면적을 표시했으며, 보증금·월세까지 그 면적을 기초로 정했다면, 그 상가 임대차는 그만한 공간이 있다는 약속을 가격의 기준으로 삼은 ‘수량을 지정한 임대차’가 되어 임차인은 부족한 면적만큼 더 낸 월세의 반환을 청구할 수 있습니다. 그래서 계약서에 면적 숫자가 적혀 있다는 사실보다 그 숫자가 월세를 정한 기준이었다는 점이 반환 여부를 정합니다.

대법원에서는 면적을 기준으로 보증금·월세·관리비를 계산한 건물 일부의 임대차에 관하여 다음과 같이 판결한 바 있습니다.

건물 일부의 임대차계약을 체결함에 있어 임차인이 건물면적의 일정한 수량이 있는 것으로 믿고 계약을 체결하였고, 임대인도 그 일정 수량이 있는 것으로 명시적 또는 묵시적으로 표시하였으며, 또한 임대차보증금과 월임료 등도 그 수량을 기초로 하여 정하여진 경우에는, 그 임대차는 수량을 지정한 임대차라고 봄이 타당하다.

따라서 평당 금액으로 월세를 계산한 견적이나 협상 문자, 면적을 바꿀 때 월세도 함께 바꾼 기록이 있으면, 이를 계약서의 면적 숫자와 함께 제시해 임대인이 그 면적을 약속하고 월세의 기준으로 삼았다는 사실을 증명할 수 있습니다.

반면 대법원에서는 토지 매매에서 당사자가 등기부상 평수로 목적물을 특정했더라도 그 구획을 전체로서 평가했고 평수에 의한 계산이 대상을 특정하고 대금을 정하는 방편에 그쳤다면 수량을 지정한 매매가 아니라고 판결한 바 있습니다. 민법 제567조에 따라 제574조가 임대차에도 준용되므로, 위치·출입구·시설을 포함한 특정 점포 전체의 가치를 보고 월세 총액을 정했고 계약서의 면적은 점포를 특정하는 표시에 그쳤다면 수량을 지정한 임대차가 되지 않아, 면적 부족만을 이유로 한 비례 감액과 반환은 인정되지 않습니다. 따라서 실측을 다시 의뢰하기 전부터 계약서와 협상 기록으로 어떤 계약이었는지 확인하는 편이 불필요한 측정비 지출을 줄입니다.

임대인이 공용면적이나 현 상태 특약을 내세워도 돌려받을 수 있나요?

임대인이 공용면적이나 공부상 면적, 현 상태 특약을 내세우더라도, 계약에서 약속한 면적을 월세의 기준으로 삼았고 그 특약이 면적 부족의 책임까지 면제한 것이 아니라면 임차인은 부족분에 해당하는 월세의 반환을 청구할 수 있습니다. 그래서 계약서가 약속한 면적이 임차인이 따로 쓰는 부분인 상가 전용면적인지, 복도·계단 같은 공용부분을 배분한 면적까지 더한 것인지에 따라 비교 기준이 정해지고, 실측도면도 같은 종류의 면적과 벽체 포함 기준, 측정 경계로 맞춰야 부족분을 계산할 수 있습니다.

앞의 대법원 판결은 보증금·월세를 정한 기준인 계약상 면적을 부족 여부의 산정기준으로 삼고, 실제 전용면적에 공용부분 중 임차인이 부담하는 면적을 더한 실제 임대차면적을 그 계약상 면적에서 빼 부족분을 계산했습니다. 따라서 전용면적만 약속한 계약이라면 임대인이 나중에 공용부분을 더하자고 해도 비교 기준은 약속한 전용면적입니다. 임대인이 “공부상 면적을 그대로 썼다”고 한다면, 건축물대장 등 공적 장부의 숫자를 옮긴 경위와 별개로 그 면적을 보장하고 월세의 기준으로 삼았는지를 밝혀야 합니다.

“현 상태로 임차한다”는 문구가 눈에 보이는 설비의 상태를 받아들인다는 뜻에 그친다면 면적 부족에 대한 임대인의 책임은 그대로 남아 임차인은 반환을 청구할 수 있고, 면적 차이를 감수하고 총액을 정했다는 뜻이라면 면적 책임을 면제한 특약으로 볼 수 있습니다. 그러한 면제 특약이 있더라도 임대인이 부족한 사실을 알면서 알리지 않았다면, 민법 제567조에 따라 임대차에 준용되는 제584조에 의해 임대인은 그 책임을 면하지 못하므로 임차인은 여전히 부족분의 반환을 청구할 수 있습니다. 현장을 방문했다는 사실만으로 임차인이 부족한 면적까지 알고 계약했다고 단정할 수는 없으므로, 계약 당시 들은 설명과 받은 도면이 임차인이 부족을 몰랐다는 사실을 보여 주는 자료가 됩니다.

면적 부족을 발견하기 전에 낸 월세도 돌려받을 수 있나요?

수량을 지정한 상가 임대차에서 계약 당시부터 면적이 부족해 월세를 더 냈다면, 임차인은 부족을 발견하기 전에 낸 월세의 차액도 반환 대상에 넣어 임대인에게 돌려받을 수 있습니다. 이미 더 낸 차액을 돌려받는 근거인 부당이득 반환에 관하여 민법 제741조는 다음과 같이 정합니다.

법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

앞의 대법원 판결에서도 면적에 따라 전세금을 계산한 뒤 그 일부를 보증금으로, 나머지를 월세로 환산한 계약에서, 면적 부족분 때문에 더 낸 월세 상당액을 부당이득으로 보아 반환하게 한 원심을 정당하다고 보았습니다. 그 사건이 계약에서 정한 환산방식으로 차액을 계산했듯이, 반환액도 각 계약이 면적으로 보증금·월세를 정한 방식에 따라 계산합니다.

실제 청구에서는 최초 계약과 갱신 때의 약정면적·월세, 매달 낸 금액을 대조해 기간별 차액을 계산해야 합니다. 중간에 구획이나 월세를 바꿨거나 면적 분쟁을 정산한 합의가 있다면 그 시점부터 계산도 달라집니다. 이렇게 월별로 정리하면 발견 이후 차액만 협상하다가 이전의 과다 지급분을 빠뜨리는 일을 줄일 수 있습니다.

반환 청구는 언제까지 해야 하나요?

계약 당시 면적 부족을 몰랐던 상가 임차인이 수량 부족에 관한 임대인의 담보책임, 즉 약속한 면적이 부족한 데 대한 책임을 물어 월세 감액과 과다 지급액 반환을 청구하려면, 부족 사실을 안 날부터 1년 안에 그 권리를 행사해야 합니다. 민법 제567조에 따라 임대차에도 준용되는 제574조가 제572조·제573조를 다시 준용하기 때문입니다. 이 1년은 권리를 행사할 기한이므로, 1년 안에 행사하면 최근 1년치에 그치지 않고 계약 당시부터 더 낸 월세까지 반환 대상에 넣을 수 있습니다.

1년의 시작점은 부족 사실을 안 날이므로, 도면 수령일이나 실측 결과를 통지받은 날처럼 부족을 알게 된 시점을 보여 주는 자료를 보관해야 합니다. 발견일을 확정하기 어렵다면 가장 이른 인지 시점부터 1년을 계산하고, 임대인이 감액·반환 요구에 응하지 않으면 그 1년이 지나기 전에 소송으로 감액과 반환을 청구해야 기한이 지나 권리를 잃을 위험을 없앨 수 있습니다.

그와 별도로 과다 지급액의 반환채권에는 소멸시효, 곧 일정 기간 행사하지 않으면 권리가 소멸할 수 있는 기간도 문제됩니다. 부당이득 반환은 원칙적으로 민법상 10년이지만, 임차인이 영업을 위해 맺은 상가 임대차에서 낸 월세 자체의 반환을 구하는 경우에는 상법상 5년이 적용될 수 있습니다. 이 시효는 민법 제166조에 따라 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하므로, 과다 지급한 월세 가운데 가장 오래된 지급분을 낸 날부터 5년이 지나기 전에 청구하면 그 지급분까지 시효로 잃지 않고 반환 대상에 넣을 수 있습니다. 임대인이 3년 시효를 내세우더라도, 그 3년은 민법 제163조가 정한 사용료 등의 채권, 곧 임대인이 월세를 받을 채권에 관한 기간이므로 임차인의 과다 지급액 반환은 위 10년 또는 5년을 기준으로 청구합니다.

앞의 시효가 임박해 내용증명으로 반환을 요구했다면, 그 요구 뒤 6개월 안에 민법 제174조에 따른 재판상 청구 등을 해야 시효중단의 효력이 생겨 오래된 지급분까지 반환 대상에 남길 수 있습니다.

착오·사기를 이유로 계약 자체를 취소하는 방법은 면적이 계약의 중요부분이었는데 임차인이 중대한 과실 없이 착오했거나 임대인에게 속아 계약한 경우에 쓸 수 있고, 취소 사유가 해소되어 계약을 유효한 것으로 확정할 수 있는 때부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 취소하면 계약이 처음부터 무효가 되어 계약 전체와 그동안 사용한 이익을 정산해야 하므로, 가게를 계속 쓰면서 월세만 바로잡으려는 임차인에게는 앞의 감액·반환 청구가 목적에 맞습니다.

남은 기간의 월세도 줄일 수 있나요?

수량을 지정한 상가 임대차에서 임대차 면적 부족이 계약 당시부터 있었고 임차인이 계약 당시 이를 몰랐다면, 임차인은 부족을 안 날부터 1년 안에 임대인에게 수량 부족에 대한 담보책임을 물어 부족한 면적에 해당하는 만큼 월세 감액을 청구해 남은 계약기간에 낼 월세도 줄일 수 있습니다. 이 감액은 약속한 면적과 월세의 관계에서 나오므로 민법 제627조의 감액과 근거가 다릅니다. 제627조는 임차인 과실 없이 임차물의 일부를 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 된 때 그 부분의 비율로 월세 감액을 청구하게 하는 규정이어서, 실측값이 작다는 사정이 아니라 약정한 공간 일부를 실제로 쓰지 못하게 된 사정이 있을 때 적용됩니다.

경제사정이 달라져 약정한 월세가 상당하지 않게 된 때 장래의 월세 증감을 청구하게 하는 민법 제628조나 상가건물 임대차보호법 제11조는 계약 뒤 경제사정의 변동에 관한 규정입니다. 따라서 처음부터 부족했던 면적에 대한 월세 감액은 이 규정들이 아니라 임대인의 수량 부족 담보책임을 근거로 청구합니다.

임대인에게 보낼 요구서에 반환 대상 월과 금액, 앞으로 적용할 월세를 적고, 합의하면 반환일과 줄어든 월세를 적용할 시작일, 향후 월세에서 공제할 방법까지 서면으로 정할 수 있습니다. 합의가 되지 않으면 소송으로 과다 지급액의 반환과 함께 부족한 면적의 비율에 따른 월세 감액을 청구해, 이미 더 낸 돈을 돌려받고 남은 기간의 월세도 줄일 수 있습니다. 측정·감정비와 소송비용은 과거 차액뿐 아니라 남은 기간에 줄일 월세까지 비교해야 실제 회수에 도움이 되는 해결 방법을 고를 수 있습니다.

합의 전 월세에서 먼저 빼도 되나요?

상가 임차인이 감액에 관한 합의나 판결 전에 월세에서 차액을 먼저 빼고 내면 연체를 이유로 계약이 해지될 위험이 생기므로, 종전 월세를 내면서 차액의 반환을 요구한다는 뜻을 밝혀 두면 가게를 계속 쓰면서 감액이 인정되는 차액을 나중에 돌려받을 수 있습니다. 감액이 인정되지 않으면 덜 낸 돈이 연체액으로 쌓이고, 상가건물 임대차보호법상 그 액수가 3기의 차임액, 즉 월세라면 석 달분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 매달 일부씩만 덜 내도 누적액이 기준에 이를 수 있습니다.

이렇게 종전 월세를 그대로 낼 때에는 민법 제742조가 문제될 수 있습니다. 이 조문은 채무 없음을 알고 변제한 때에는 그 반환을 청구하지 못한다고 정합니다. 그러나 대법원에서는 반환청구권을 유보하고 변제한 경우처럼 변제가 자유로운 의사에 반하여 이루어진 것으로 볼 수 있으면 지급자가 반환청구권을 상실하지 않는다고 판결한 바 있습니다. 따라서 종전 월세를 낼 때 면적 부족에 따른 차액의 반환을 요구한다는 뜻을 문자나 서면으로 임대인에게 보내 두면, 그 기록으로 반환청구권을 유보한 사실을 증명해 제742조를 이유로 반환청구권을 잃지 않고, 감액이 인정되는 차액의 반환을 청구할 수 있습니다.

공탁, 즉 법원 공탁소에 돈을 맡기는 방법도 요건을 갖춰야 납부한 효과가 생깁니다. 임대인이 적법한 지급을 거절하는 등의 사유와 제공할 금액을 확인해야 하며, 다투는 차액만 또는 스스로 줄인 월세만 공탁하면 안전하다고 볼 수 없습니다. 대법원에서는 채무 일부만 공탁한 경우 일부 제공이 유효하다고 볼 특별한 사정이 없고 채권자가 이를 수락하지 않으면 그 일부에 대해서도 변제의 효력이 생기지 않는다고 판결한 바 있습니다.

반환받을 돈을 장래 월세에서 빼려면 임대인과 정산에 합의하거나, 돌려받을 채권과 낼 월세의 이행기가 모두 도래한 뒤 임대인에게 상계, 곧 두 채무를 같은 액수만큼 없앤다는 뜻을 표시해야 합니다. 상계하면 두 채무가 상계할 수 있었던 때에 같은 액수만큼 소멸한 것으로 보므로, 그 금액은 연체액으로 계산되지 않아 가게를 계속 쓸 수 있습니다.

계약서보다 좁은 상가라도 면적을 기준으로 월세를 정했고 계약 당시 부족을 몰랐다면, 임대인이 “직접 보고 계약하지 않았느냐”고 하더라도 임차인은 부족을 안 날부터 1년 안에 월세 감액과 반환을 청구할 수 있습니다. 그 청구로 이미 더 낸 월세를 돌려받고 남은 기간의 월세도 줄여, 가게를 계속 쓰면서 부담을 덜 수 있습니다.

계약서보다 좁은 상가를 계속 쓰는데, 이미 낸 월세와 앞으로의 월세를 함께 조정하고 싶으신가요?

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