새 규약의 성립이나 적용에 문제가 있다면 영업금지가처분의 기각·취소·변경을 구해 영업을 이어갈 수 있습니다. 영업금지가처분은 최종 판결 전에 영업을 임시로 금지하는 법원 결정입니다. 금지가 유지되어 계약에서 정한 영업을 할 수 없다면, 임대인을 상대로 차임 부담을 줄이거나 계약을 끝내고 보증금·손해의 회수를 구할 수 있습니다.
이 글은 계약 당시 업종제한이 실제로 없었는데, 상가를 빌리고 영업을 준비한 뒤 새 제한이 생긴 임차인의 상황을 다룹니다. 이미 있던 규약을 모르고 계약한 경우와는 다릅니다. 특히 임대인이 새 규약에 찬성했다면 영업을 계속할 근거와 임대인에게 물을 계약책임을 각각 제시해야 합니다.
규약의 성립에 하자가 있으면 영업금지의 근거부터 달라집니다
상가 소유자 전원으로 구성되는 관리단이 규약을 새로 정하려면, 관리단집회에서 소유자 수와 의결권의 각 4분의 3 이상이 찬성해야 합니다. 의결권은 소유자별 투표 비중입니다. 일부 소유자의 권리에 특별한 영향을 주는 규약이라면 그 소유자의 승낙도 필요합니다. 임대인 한 사람의 찬성으로 부족한 정족수나 다른 결의 하자가 보완되지는 않습니다.
대법원에서는 업종제한을 새로 정해 모든 소유자의 권리에 동일한 영향을 주는 경우, 특별한 사정이 없으면 일부 소유자에게 특별한 영향을 주는 경우에 해당하지 않는다고 판결한 바 있습니다. 따라서 새 제한이라는 이유만으로 모든 소유자의 개별 승낙이 필요하다는 주장보다는, 실제 결의와 규약의 내용에 맞는 무효·적용 배제 사유가 영업금지 방어에 도움이 됩니다.
필요한 찬성 수를 갖추지 못했거나 규약이 해당 영업을 금지하지 않는다면, 그 사유로 영업금지 신청의 기각을 구해 개업·영업 중단을 막을 수 있습니다. 소유자 수와 투표 비중, 위임표 계산의 구체적인 기준은 관리단 집회결의 글에서 설명합니다.
임대인이 찬성했어도 먼저 맺은 임차권에 관한 주장은 남습니다
집합건물법은 규약으로 소유자 아닌 사람의 권리를 침해하지 못하도록 정합니다. 한편 임차인 같은 점유자에게도 건물 사용에 관한 규약상 의무를 지웁니다. 먼저 맺은 계약에 따른 사용권을 보호해야 한다는 주장과, 유효한 규약은 임차인도 따라야 한다는 상대방 주장을 이 두 규정에 비추어 판단해야 합니다.
대법원에서는 관리단 규약의 위임에 따라 적법하게 만든 층별 회칙의 업종제한이 임차인에게도 미친다고 판결한 바 있습니다. 다만 그 사건은 회칙이 먼저 시행되고 그 뒤 계약한 경우였습니다. 계약 후 새 규약으로 영업을 막는 상황에 그대로 대입해, 임차인이 반드시 영업을 중단해야 한다는 결론을 낼 수는 없습니다.
약정한 업종과 점포 인도·영업 준비의 경과를 근거로 새 규약이 이미 성립한 사용권을 침해한다는 주장을 제시해 영업금지 신청의 기각을 구할 수 있습니다. 이 주장이 받아들여져 신청이 기각되면 약정한 영업의 중단을 막을 수 있습니다. 다만 계약일이 먼저라는 사실만으로 규약의 적용을 면하지는 않습니다. 향후 규약 변경을 따르기로 한 계약 조항이 있는지, 새 제한이 기존 임차인까지 대상으로 삼는지도 적용 범위를 판단할 근거입니다.
예컨대 카페 영업을 위해 점포를 인도받아 공사하던 중 다른 점포에 카페 독점권을 주었다면, 일반적인 장래 업종 변경 제한과 달리 이미 약정하고 준비한 영업을 막는다는 주장이 가능합니다. 공사비 지출만으로 규약이 무효가 되는 것은 아니지만, 임대인의 찬성이 임차인 자신의 사용권에 관한 방어까지 모두 없애지는 않습니다.
금지결정 뒤에는 취소·변경과 별도 집행정지로 영업 재개를 구합니다
신청서만 받은 단계라면 규약의 효력·적용 범위와 지금 영업을 금지할 필요가 있는지에 관해 답변하여 기각을 구할 수 있습니다. 신청 사실만으로 영업금지명령이 생기지는 않습니다. 이미 금지결정이 내려졌다면 이의신청에서 같은 사유를 제시하고 전부 취소 또는 금지 범위의 축소를 구해야 결정에 따른 영업 제한을 없애거나 줄일 수 있습니다.
이의신청과 함께 집행정지가 인정되면, 이의 판단을 기다리는 동안 금지결정의 집행을 멈출 수 있습니다. 영업금지처럼 청구한 의무의 이행과 같은 내용을 실현하는 가처분에 대해서는, 이의 사유의 법률상 정당성과 이를 뒷받침하는 자료, 집행으로 회복할 수 없는 손해가 생길 위험이 필요합니다. 돈으로 보전하기 어려운 거래관계의 단절 등도 구체적으로 설명할 부분입니다.
이의신청만으로 집행이 정지되지는 않습니다. 이미 집행됐다면 집행정지와 별도로 담보를 제공하고 집행한 처분의 취소를 구하는 방법이 있으므로, 법원 명령이 무엇을 멈추거나 취소했는지에 따라 영업 재개 범위를 정해야 합니다. 기존 결정이 남아 있는데 이의를 냈다는 이유만으로 금지된 영업을 계속할 수는 없습니다.
영업금지가 유지된다면 차임과 계약 종료를 정리할 수 있습니다
임차인의 과실 없이 점포 일부를 사용하지 못한다면 그 비율에 따른 차임감액을, 나머지 부분으로 계약 목적을 달성할 수 없다면 해지를 구해 앞으로의 임대차 부담을 끝낼 수 있습니다. 특정 업종만 금지된 경우에도 계약에서 정한 용도와 실제 가능한 사용을 기준으로 판단하며, 사용불능을 곧바로 금지 업종의 매출 비율이나 점포 면적으로 계산하지는 않습니다.
약정한 사용·수익을 확정적으로 제공할 수 없게 된 경우와 잠정적인 가처분은 다릅니다. 금지결정이 나왔다는 이유만으로 계약이 자동 종료되는 것이 아니라, 사용불능의 범위·기간과 해지 근거를 특정하고 임대인에게 종료 의사를 표시해야 합니다. 유효하게 종료되면 점포 반환과 미납금 등의 정산을 전제로 보증금 반환을 청구하고 이후 차임 부담을 벗어날 수 있습니다.
계약을 유지하는 동안에도 쌍방 책임 없는 사유로 약정한 사용이 객관적으로 불가능했다면, 그 기간 차임을 낼 의무가 없다는 주장과 이미 낸 차임의 반환청구가 가능합니다. 단순한 매출 감소나 신청서 수령과 구별되는 실제 사용불능이 전제입니다. 금액에 관한 근거 없이 월세 전부를 끊으면 차임연체에 따른 해지 문제가 생길 수 있습니다.
임대인이 “소유자로서 찬성했을 뿐”이라고 한다면
임대인은 계약이 존속하는 동안 약정한 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다. 임대인이 약속한 영업을 불가능하게 하는 규약에 찬성하여 계약상 의무를 위반했고, 그 책임과 손해의 원인관계가 인정된다면 배상을 청구해 회수하지 못한 투자손해 등을 보전받을 수 있습니다. 다만 그 의무의 내용은 특정 업종을 쓸 수 있게 할 의무인지, 다른 점포의 경쟁영업까지 막아 독점권을 보장할 의무인지 구별됩니다.
대법원에서는 복사업체 임대차에서 계약 목적과 구체적 이용 내용, 계약의 경과와 건물 구조 등에 따라 경쟁영업을 허용하지 않을 약속을 인정할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 계약서에 쓰지 않았어도 당사자의 행동과 거래 경위로 인정되는 묵시적 약정입니다. 이 판결은 임대인의 책임을 인정하면서도 손해액 심리가 부족해 파기환송했으므로, 약속의 존재와 배상액을 각각 뒷받침할 필요가 있습니다.
서울고등법원은 다른 점포도 소유한 임대인이 소유자로서 여러 점포를 한 구역으로 묶어 일괄 임대하는 데 동의한 사건에서 배상을 부정했습니다. 임대인에게 그 동의를 하지 않을 계약상 의무가 없고, 점포를 쓰지 못한 원인은 동의가 아니라 실제 공사였기 때문입니다. 그러나 쌍방 책임 없이 점포를 쓰지 못한 공사기간의 차임 반환은 인정했습니다. 업종제한 신설 사건은 아니지만, 배상은 임대인의 찬성 자체가 아니라 약정 위반과 금지의 원인을 연결해 청구하고, 차임 반환은 실제 사용불능을 근거로 따로 청구할 수 있음을 보여 줍니다.
개업 전 투자비와 이미 하던 영업의 손해는 범위가 다릅니다
임대인의 계약책임이 인정된다면, 계약을 끝내더라도 개업 전에 계약을 믿고 지출했다가 회수하지 못한 비용의 배상을 구할 수 있습니다. 대법원에서는 통상적인 계약 체결·이행 비용과 이를 넘는 특별한 비용을 구별하고, 특별한 비용은 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있어야 배상받을 수 있다고 판결한 바 있습니다. 인테리어·설비 지출도 남은 가치와 다른 점포에서 쓸 수 있는 부분, 환불·처분으로 회수한 돈을 반영해야 실제 손실을 특정할 수 있습니다.
이미 영업 중이었다면 임대인의 책임으로 사용·수익이 불가능해 계약이 종료된 경우, 대체 점포를 마련하는 데 합리적으로 필요한 기간의 증명 가능한 영업이익을 청구할 수 있습니다. 대법원에서는 다른 특별한 사정이 없는 한, 그 경우 남은 임대차기간 전체의 영업이익을 별도 손해로 받을 수 없다고 판결한 바 있습니다. 아직 개업하지 않은 가게의 예상 매출을 같은 휴업손해로 계산하거나 투자비와 같은 손해를 거듭 더해서는 안 됩니다.
개업을 앞두고 영업이 막혔다면, 새 규약의 하자와 먼저 맺은 임차권을 근거로 영업금지에 맞서 준비한 영업을 이어갈 기회를 확보할 수 있습니다. 금지가 유지되어 점포를 쓰지 못하면 그 기간의 차임 감액·반환을, 임대인의 계약책임이 인정되면 투자손해의 배상을 각각 청구해 사업에 쓸 자금을 회복할 수 있습니다.
상가를 빌리고 영업을 준비했는데 뒤에 생긴 업종제한으로 개업이나 영업을 막는 상황인가요?
관련 법령 및 판례
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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제3항
제28조(규약) ③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항
제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제2항
제42조(규약 및 집회의 결의의 효력) ② 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.
민법 제623조
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
민법 제627조 제1항·제2항
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
민법 제390조
제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제393조 제1항·제2항
제393조(손해배상의 범위) ①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.
민법 제537조
제537조(채무자위험부담주의) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다.
민법 제543조 제1항
제543조(해지, 해제권) ①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
민법 제550조
제550조(해지의 효과) 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.
민법 제551조
제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
민사집행법 제283조 제1항·제2항·제3항
제283조(가압류결정에 대한 채무자의 이의신청) ①채무자는 가압류결정에 대하여 이의를 신청할 수 있다. ②제1항의 이의신청에는 가압류의 취소나 변경을 신청하는 이유를 밝혀야 한다. ③이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니한다.
민사집행법 제286조 제5항
제286조(이의신청에 대한 심리와 재판) ⑤법원은 제3항의 규정에 의한 결정으로 가압류의 전부나 일부를 인가ㆍ변경 또는 취소할 수 있다. 이 경우 법원은 적당한 담보를 제공하도록 명할 수 있다.
민사집행법 제301조
제301조(가압류절차의 준용) 가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.
민사집행법 제309조 제1항
제309조(가처분의 집행정지) ①소송물인 권리 또는 법률관계가 이행되는 것과 같은 내용의 가처분을 명한 재판에 대하여 이의신청이 있는 경우에, 이의신청으로 주장한 사유가 법률상 정당한 사유가 있다고 인정되고 주장사실에 대한 소명이 있으며, 그 집행에 의하여 회복할 수 없는 손해가 생길 위험이 있다는 사정에 대한 소명이 있는 때에는, 법원은 당사자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 가처분의 집행을 정지하도록 명할 수 있고, 담보를 제공하게 하고 집행한 처분을 취소하도록 명할 수 있다.
대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다36004 판결
[판시사항]
[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 관리단이 정한 규약의 위임규정에 근거하여 작성된 층별 회칙의 업종제한규정이 같은 법 제42조에 정한 ‘규약’으로서 해당 층의 구분소유자의 특별승계인 및 임차인 등에 대하여 효력을 미친다고 본 사례 [2] 업종제한에 관한 관리단 규약을 새로 설정하는 경우, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항 후문의 ‘일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때’에 해당하는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 관리단이 정한 규약의 위임규정에 근거하여 작성된 층별 번영회의 회칙이 같은 법 제29조 제1항 전문에 따라 해당 층 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻은 점, 관리단 규약에서 업종제한에 관한 자세한 사항을 층별 번영회에서 정하도록 위임한 것은 해당 층 구분소유자들의 이해관계 조정을 위한 층별 번영회의 회칙에 대하여 다른 층의 구분소유자들이 동의하여 이를 관리단 규약의 내용으로 받아들이겠다는 취지인 점 등에 비추어 볼 때, 층별 번영회의 회칙의 업종제한규정이 같은 법 제42조에 정한 ‘규약’의 일부로서 효력을 가지므로 해당 층의 구분소유자의 특별승계인 및 임차인 등에 대하여 효력을 미친다고 본 사례. [2] 업종제한에 관한 관리단 규약을 새로 설정하는 경우, 그로 인하여 구분소유자들이 소유권 행사에 다소 제약을 받는 등 그 권리에 영향을 미친다고 하더라도 이는 모든 구분소유자들에게 동일하게 영향을 미치는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항 후문의 ‘일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때’에 해당하지 않는다.
대전고등법원 2006. 5. 18. 선고 2005나8031 판결
[판결이유 발췌]
이 사건 규약 제10조 제2항 제2호에 의거하여 제정된 엑스포코아 4층 번영회칙(이하 ‘4층 회칙’이라 한다)은 2003. 1. 23. 시행되고, 2006. 2. 개정되었으며, 발효 당시부터 다음과 같은 내용을 규정하고 있다.
피고는 2004. 10. 6. 위 건물 중 제4층 제30호에 관하여 위 점포를 1999. 7. 1. 매수한 김정임과 전세권 설정계약을 체결하고, 2004. 11.경부터 현재까지 위 점포에서 “김향성 음악학원(누리피아노)”이라는 상호로 피아노교습 영업을 하고 있으나, 피아노교습 영업을 개시함에 있어 4층 번영회와 협의하거나 관리사무소의 승인을 얻지 아니하였다. 위 점포는 1999. 7. 28.부터 2004. 1. 3.까지 헬스장 영업에 사용되었고, 그 후 위 계약시까지 비어 있었다.
대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결
[판시사항]
[2] 임대인이 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 부담하는 내용의 묵시적 약정을 인정할 수 있는지 여부(적극) 및 그 판단 기준
[판결요지]
[2] 임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 그리고 건물부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 거기서 더 나아가 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다. 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다.
[판결이유 발췌]
그러나 기록에 의하면 소외인은 피고 연구원 외의 다른 곳에서도 복사업체를 운영하고 있어서 위 소득금액 전부가 피고 연구원에서의 복사영업에 의한 것이라고 하기 어렵고, 또 그 소득금액은 2007년도 전체에 대한 것으로서 그에는 소외인이 피고 연구원에서 신규 복사업체로 선정되어 영업을 시작한 2007. 3. 2. 이전의 소득이 포함되어 있을 가능성도 충분히 있으므로, 소외인의 위 2007년 소득금액 전부가 피고 연구원 내에서 영업을 통하여 얻은 수익이라고 단정할 수는 없다고 할 것이다. 그렇다면 원심이 소외인의 2007년 소득금액의 내역을 구체적으로 살펴 위 소득금액이 전부 피고 연구원 내에서의 영업을 통하여 얻은 수익인지 여부를 판단하였어야 할 것임에도 이를 제대로 살피지 아니한 채 곧바로 그 소득금액이 전부 피고 연구원 내에서의 영업을 통하여 얻은 수익이라고 판단한 것에는 손해배상액의 산정에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하고 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고취지는 이유 있다.
서울고등법원 2023. 5. 4. 선고 2021나2011624 판결
[판결이유 발췌]
피고 공사가 원고 임차 점포 외에 이 사건 일괄임대 및 일괄임대차의 대상구역에 속하는 다른 점포를 소유하였고 그 구분소유자로서 이 사건 일괄임대 및 일괄임대차에 동의한 사실은 다툼 없이 인정된다. 그러나 피고 공사가 원고 임차 점포와 함께 위 대상구역의 다른 점포를 소유하고 있다 하여 원고 임차 점포의 임차인인 원고로 하여금 이를 사용·수익하게 할 의무의 일환으로 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 동의하지 않을 의무가 있다고는 볼 수 없다. 그리고 원고가 원고 임차 점포를 사용·수익하지 못한 원인은 이 사건 일괄구획 및 일괄임대가 아니라 이 사건 공사에 있음은 앞서 살핀 바와 같다. 따라서 피고 공사가 임대인의 의무를 불이행하였음을 전제로 하는 주위적 손해배상 청구는 받아들이지 않는다.
가) 앞서 살핀 바와 같이, 이 사건 공사로 인하여 원고는 2016. 9.경부터 2017. 5.경까지 원고 임차 점포를 사용·수익하지 못하였고, 그 원인은 이 사건 집합건물의 관리단 및 피고 회사가 시행한 이 사건 공사에 있다. 따라서 원고가 원고 임차 점포를 사용·수익하지 못한 데에 대한 책임은 피고 공사에게 있지 않을 뿐 아니라 원고에게도 있지 않다. 그런데 피고 공사는 임대인으로서 원고로 하여금 원고 임차 점포를 사용·수익하게 할 의무를 이 사건 공사의 공사기간 동안 쌍방 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되었으므로 임차인인 원고에 대하여 그 반대급부인 차임 또한 청구하지 못한다(민법 제537조, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결 등 참조).
나) 그렇다면 피고 공사는 이 사건 공사의 공사기간 동안 정당한 권원 없이 원고로부터 차임을 수취하고 원고로 하여금 이 사건 집합건물의 관리단에게 관리비를 지급하게 함으로써 그 액수에 상당한 이득을 얻고 그와 같은 손해를 원고에게 입혔다 할 것이어서 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
대법원 2003. 10. 23. 선고 2001다75295 판결
[판시사항]
[1] 채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우, 신뢰이익의 배상을 구할 수 있는지 여부(적극) 및 그 신뢰이익의 배상범위
[판결요지]
[1] 채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우에 그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만, 그에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있다고 할 것이고, 그 신뢰이익 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었는지의 여부와는 관계없이 그 배상을 구할 수 있고, 이를 초과하여 지출되는 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 그 배상을 구할 수 있다.
대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결
[판시사항]
[1] 임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 되어 임대차계약이 종료된 경우, 임대인이 배상하여야 할 손해의 범위
[판결요지]
[1] 임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로, 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐이며(그 밖에 다른 대체 건물로 이전하는 데에 필요한 부동산중개료, 이사비용 등은 별론으로 한다.), 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용·수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다.