곧 건물 전체를 철거한다며 점포를 비워 달라고 해 퇴거했는데, 임대인이 보증금에서 원상복구비를 빼겠다고 합니다. 도배나 바닥 복구공사를 할 계획도 없는 철거 예정 상가에서 그 비용까지 부담하면, 이전할 가게에 쓸 보증금이 부족해질 수 있습니다.
상가 임차인은 원상복구비 공제의 근거가 되는 의무 위반과 손해가 인정되지 않는다면, 보증금반환청구로 공제된 금액을 돌려받을 수 있습니다. 원상복구비 명목의 공제는 계약서가 정한 원상회복 의무를 임차인이 이행하지 않아 임대인에게 생긴 손해를 근거로 하기 때문입니다. 복구공사와 관계없이 일정 금액을 내기로 한 별도 약정이 있다면, 그 약정의 지급 조건이 생겼는지와 금액이 부당하게 과다한지에 따라 돌려받을 금액이 정해집니다.
철거할 건물에도 원상회복 조항이 있으면 복구비를 내야 하나요?
원상회복 조항이 있어도 상가 임차인은 그 조항이 정한 범위의 복구비만 부담하고, 범위를 넘는 항목까지 공제됐다면 그 금액을 포함한 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 민법은 임대차가 끝나 목적물을 반환할 때 원상회복할 의무를 정하고 있지만, 구체적인 공사 범위는 계약 내용과 실제 시설 상태에 따라 정해집니다.
대법원에서는 원상회복 의무의 내용과 범위를 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용에 따라 구체적·개별적으로 정해야 한다고 판결한 바 있습니다. 이 기준에 따라 이전 임차인의 커피전문점 영업을 넘겨받아 그 시설을 그대로 쓴 임차인에게는, 계약서의 원상회복 조항과 커피전문점 외의 용도로는 불필요한 시설이라는 점을 근거로 철거의무가 인정되어 임대인이 실제로 지출한 시설 철거비가 보증금에서 공제되었습니다.
이처럼 점포 안의 시설을 철거하는 비용과 건물 자체를 없애는 공사비는 구별됩니다. 임대인이 보낸 견적에 벽·바닥 마감의 복구, 시설 반출, 건물 전체 해체가 섞여 있다면 각각 어떤 의무를 근거로 청구하는지 특정할 필요가 있습니다. 철거 계획이 구체적이어도 계약상 반출·정리 의무가 남는 경우에는 그 부분을 따로 정산하게 됩니다.
따라서 계약서에 원상회복 조항이 있다는 이유로 공제액 전체에 동의하기보다, 임대인이 철거를 전제로 점포를 그대로 넘겨받기로 합의했다면 복구비 공제 없이, 그런 합의가 없다면 임차인이 부담하기로 한 작업의 비용만 남기고 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
계약기간이 남은 상태에서 새 건물주가 재건축 보상금을 제안하며 퇴거를 요구하는 단계라면, 보증금을 정산하기 전에 남은 기간 영업을 계속할지, 보상을 받고 조기 퇴거에 합의할지부터 정하게 됩니다. 조기 퇴거에 합의한다면 철거 예정 시설의 원상복구 부담을 합의서에서 미리 확정해 두어, 퇴거 뒤 보증금에서 복구비를 공제하는 문제로 다투는 일을 줄일 수 있습니다.
실제 복구공사를 하지 않을 것이 확실하다면 공제를 막을 수 있나요?
건물 철거로 해당 복구가 불필요하고 임차인의 의무 위반에 따른 손해도 인정되지 않는다면, 임차인은 그 복구비를 공제한 정산을 거절하고 미반환 보증금의 지급을 청구할 수 있습니다. 일반 손해배상으로 공제하려는 임대인에게는 의무 위반과 그로 인한 손해의 발생·금액을 뒷받침할 근거가 필요합니다.
그래서 임대인이 말하는 철거 예정이 얼마나 구체적인지에 따라 돌려받을 금액이 달라집니다. 장래에 재건축을 검토한다는 말만 있는 단계가 아니라 해체 일정과 해체 계약, 인허가 자료, 임대인이 보낸 철거 통지가 서로 맞고 퇴거 직후 건물 전체를 없앨 상황이라면, 임차인이 마감을 원상회복하지 않아 생긴 손해를 임대인이 따로 증명하지 못하는 한 임차인은 점포를 다시 쓸 때에만 필요한 마감 복구비를 공제에서 빼고 그 금액의 반환을 청구할 수 있습니다.
서울중앙지방법원에서는 임차인이 퇴거한 뒤 건물이 실제로 철거된 사건에서, 제출된 영상만으로는 임차인의 원상회복 의무 불이행과 약 730만 원의 복구비 사용을 인정하기 부족하므로 그 금액을 보증금에서 공제할 수 없다고 판결한 바 있습니다. 판결 이유는 다음과 같습니다.
을 제8호증의 영상만으로는 원고가 원상회복의무를 이행하지 않았다거나 피고들이 원상회복에 730만 원을 사용하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 주장도 이유 없다.
이 판결에 비추어 보면, 임차인이 어떤 원상회복 의무를 이행하지 않았는지와 복구에 실제로 얼마가 드는지를 임대인이 증명하지 못한 항목은 앞의 임차인도 공제액에서 빼고 보증금 잔액의 지급을 청구할 수 있습니다.
또한 대법원에서는 논을 적치장과 반출도로로 사용한 사건에서, 원상복구비가 목적물의 교환가치, 곧 시장에서 거래되는 가치의 감소분을 현저히 넘으면 특별한 사정이 없는 한 손해액을 그 감소분으로 제한해야 한다고 판결한 바 있습니다. 이 기준을 앞의 상가에 적용하면, 철거가 확정된 건물에서 마감을 복구하지 않아 줄어드는 점포의 가치가 복구 견적보다 현저히 작은 경우 임차인은 공제액을 그 가치 감소분 범위로 줄이고 차액의 반환을 청구할 수 있습니다.
다만 임대인이 견적이나 감정으로 손해를 증명하면, 복구공사를 하지 않아 지출 영수증이 없더라도 그 금액은 공제될 수 있습니다. 또 임차인이 남긴 시설 때문에 반출·폐기비나 건물 해체비가 늘었다는 주장에는, 그 작업이 계약상 임차인이 부담할 몫인지와 실제로 늘어난 비용이 얼마인지를 따져 증가분만 공제에 남기고 나머지 금액의 반환을 청구할 수 있습니다.
예컨대 퇴거 직후 건물 전체를 해체할 예정인데 임대인이 도배·바닥 마감 복구비 500만 원과 임차인이 두고 간 집기의 반출비 50만 원을 함께 공제할 경우, 임차인이 마감을 원상회복하지 않아 생기는 손해를 임대인이 따로 증명하지 못한다면 임차인은 반출비 50만 원만 남기고 마감 복구비 500만 원의 반환을 청구할 수 있습니다. 정산표에 임차인 시설과 관계없는 건물 전체 해체비가 시설 정리비로 들어가 있다면, 그 금액도 공제에서 빼도록 요구할 수 있습니다.
임대인이 공사 여부와 관계없이 약정한 돈이라고 한다면요?
임대인이 복구 여부와 관계없이 약정한 돈이라고 주장하더라도, 상가 임차인은 그 약정의 지급 조건이 생기지 않았다면 약정금 전액을, 의무 위반 때 배상할 금액을 미리 정한 손해배상액의 예정이 부당하게 과다하다면 법원이 감액하는 금액만큼을 공제액에서 빼고 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 그 돈이 일반 원상회복 조항에 따른 손해배상인지, 손해배상액의 예정인지, 공사 대신 정산금을 내기로 한 합의인지에 따라 임대인이 증명할 내용과 감액 가능성이 달라집니다.
손해배상액의 예정으로 인정되면 임대인은 실제 손해액을 일일이 증명하지 않고도 약정액을 청구할 수 있고, 계약서에 위약금으로 적힌 돈도 민법상 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 대신 민법은 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있도록 정하고 있으므로, 앞의 임차인은 건물 철거로 임대인이 실제로 입을 손해가 약정액보다 크게 줄어든 사정을 들어 약정액의 감액을 구할 수 있습니다.
반면 나중에 받은 견적서의 금액이나 임대인이 혼자 작성한 정산표는 쌍방이 합의한 예정액과 구별됩니다. 계약서에 금액이 적혀 있어도 그 지급 조건이 실제로 발생했는지가 먼저 문제됩니다. 그래서 임대인이 철거가 정해진 뒤 받은 견적서를 들어 약정한 원상복구비라고 공제했다면, 그 금액은 일반 손해배상으로 증명되어야 하므로 의무 위반과 손해가 증명되지 않은 공제액의 반환을 청구할 수 있습니다.
복구비 때문에 보증금 전체를 주지 않으면 어떻게 받나요?
점포를 넘겨줬거나 넘겨줄 준비를 갖춰 임대인에게 받으라고 요구한 임차인은 정당하게 공제할 채무를 제외한 보증금의 반환을 청구하고, 임대인의 반환 지체가 성립하면 지연손해금도 함께 받을 수 있습니다. 점포를 임대인에게 넘겨주는 인도와 보증금 잔액 반환은 원칙적으로 한쪽이 이행을 제공할 때까지 다른 쪽도 이행을 거절할 수 있는 동시이행관계에 있습니다. 단순히 가게 문을 닫는 것과 열쇠를 넘기는 등 인도를 제공하는 것은 구별됩니다.
대법원에서는 임차인이 건물 인도를 제공했고 미이행한 전기시설 복구비가 32만 6,000원에 불과한 사건에서, 이를 이유로 약 1억 2,523만 원의 보증금 잔액 전부를 반환하지 않는 것은 권리를 신의에 따라 성실하게 행사하라는 신의칙에 반한다고 판결한 바 있습니다. 그러므로 철거 예정 상가에서 남은 반출 작업이 사소하고 그 비용이 보증금 잔액에 비해 근소하다면, 임차인은 그 비용만 공제한 잔액과 점포 인도를 제공한 뒤의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
따라서 임대인에게는 항목별 공제 근거와 금액을 밝히고 나머지 보증금을 지급하라는 통지를 보내 협의를 시작할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 보증금반환소송에서 공제 주장의 근거와 금액을 반박하고 미반환액의 지급을 청구할 수 있습니다.
이 과정에서는 같은 복구비라도 계약상 의무를 부정할 부분, 손해 발생이나 금액을 반박할 부분, 예정액의 감액을 구할 부분을 구별하는 법률적 조력이 필요합니다. 계약 해석과 공제 주장에 대한 소송 대응이 반환청구에 맞게 연결되어야 불필요한 공제액을 줄이고, 점포를 넘겼거나 넘겨주겠다고 제공한 시점에 따른 지연손해금까지 청구 범위에 반영할 수 있습니다.
공제액이 작다면 내용증명 통지와 협의만으로 정산을 마쳐 감정비용 등을 아낄 수 있고, 소송까지 간다면 회수할 금액과 감정 등 추가 비용, 임대인의 반환 능력을 비교해 실제로 돌려받을 금액이 남는 방법을 택할 수 있습니다.
이전할 가게에 쓸 보증금이 급한 상가 임차인이라면, 항목별 공제 근거를 밝히라는 통지로 근거 없는 원상복구비를 정산에서 빼고, 받지 못한 보증금 잔액은 점포를 넘겨준 뒤 반환이 늦어진 기간의 지연손해금과 함께 청구해 돌려받을 수 있습니다.
곧 철거할 상가에서 원상복구비를 공제당하거나, 그 비용 때문에 보증금 전액을 받지 못하고 계신가요?
관련 법령 및 판례
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제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
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제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
제393조(손해배상의 범위)
①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다. -
①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다. -
①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
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①권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.
대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결
[판시사항]
[1] 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법
[2] 甲 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 丙 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 乙이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 丙 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 乙의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 乙이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 丙 회사가 乙에게 반환할 보증금에서 丙 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례
[판결요지]
[1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
[2] 甲 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 丙 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 乙이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 乙의 원상회복의무를 정하고 있으므로 丙 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 乙이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 丙 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 乙이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 丙 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 丙 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 乙의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 乙이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 丙 회사가 乙에게 반환할 보증금에서 丙 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.
대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결
[판시사항]
[1] 임대차 목적물에 대한 원상복구비가 임대차 목적물의 교환가치 감소분을 현저하게 넘는 경우의 통상손해액(=임대차 목적물의 교환가치 감소분)
[판결요지]
[1] 임대차 목적물이 훼손된 경우에 그 수리나 원상복구가 불가능하다면 훼손 당시의 임대차 목적물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리나 원상복구가 가능하다면 그 수리비나 원상복구비가 통상의 손해일 것이나 그것이 임대차 목적물의 교환가치가 감소된 부분을 현저하게 넘는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 경제적인 면에서 수리나 원상복구가 불능이라고 보아 형평의 원칙상 그 손해액은 임대차 목적물의 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한되어야 한다.
서울중앙지방법원 2020. 8. 25. 선고 2019가단5317324 판결
[판결이유 발췌]
(3) 피고는 이 사건 상가의 원상회복 비용 약 730만 원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장하나, 을 제8호증의 영상만으로는 원고가 원상회복의무를 이행하지 않았다거나 피고들이 원상회복에 730만 원을 사용하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 주장도 이유 없다.
대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결
[판시사항]
[1] 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다.