새 건물주의 재건축 계획과 보상 제안만으로 나갈 의무가 생기지는 않습니다. 남은 기간에 영업할 권리를 주장하거나, 보상액과 지급 조건을 바꾸어 조기 퇴거에 합의할 수 있습니다. 다만 매수인에게 주장할 수 있는 유효한 임대차이고 별도의 해지 사유가 없다는 전제입니다.
상가 재건축 중도퇴거 제안을 판단할 때에는 지금 받을 돈뿐 아니라 남은 임대차기간에 얻을 영업이익, 만료 때 계약을 연장하거나 시설·비품·고객관계·입지 등 영업의 재산적 가치를 넘기는 대가인 권리금을 회수할 가능성까지 비교해야 합니다. 개인이나 회사가 건물을 사서 직접 철거·신축하는 경우의 설명이며, 조합이 시행하는 정비사업의 보상·수용은 별개입니다.
매수인이 임대인 지위를 승계하면 남은 기간 영업을 계속할 수 있습니다
점포를 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 새 소유자에게도 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 그 대항력을 갖춘 상태에서 소유권이 넘어갔다면 매수인이 임대인의 지위를 승계하므로, 기존 계약에 따른 영업을 계속할 수 있습니다. 사업자등록 신청과 소유권 이전의 선후가 문제되며, 이 요건으로 대항력을 갖추지 못했더라도 임대차등기나 새 소유자의 승계 합의가 있다면 그 근거에 따라 남은 계약기간을 주장할 수 있는 경우가 있습니다.
민법은 임대인에게 계약이 존속하는 동안 점포를 사용하고 그곳에서 영업할 수 있는 상태로 유지할 의무를 부과합니다. 적법한 종료 사유가 없다면 중도 인도 요구를 거절할 수 있고, 건물주가 점포를 비워 넘겨달라는 명도소송을 내더라도 계약이 남아 있어 인도 의무가 없다는 항변으로 청구를 받아들이지 않는 기각판결을 구할 수 있습니다.
계약서에 기간 중 해지권을 정한 특약이 있다면 그 문구와 행사 조건, 임차인 보호규정에 어긋나는지를 판단해야 합니다. 건물주가 언제나 6개월 전에 통지만 하면 고정된 계약기간을 줄일 수 있는 것은 아닙니다. 월세 연체 등 별도 해지 사유가 있거나 이미 종료에 합의한 경우에는 방어 내용이 달라집니다. 협상을 이유로 월세를 끊으면 오히려 해지 사유를 만들 수 있습니다.
보증금에 월세의 100배를 더한 환산보증금이 지역별 법 적용 한도를 넘더라도 대항력·계약 연장을 요구할 권리·권리금 보호 규정은 적용됩니다. 다만 종료 뒤 보증금 반환 때까지 관계가 존속한다는 규정이나 불리한 약정의 무효 규정까지 모두 확대되는 것은 아니므로, 보증금이 큰 상가의 특약을 일괄 무효라고 전제해서는 안 됩니다.
만료 때 철거 사유가 인정되면 갱신과 권리금 보호를 잃을 수 있습니다
현재 기간을 지키는 것과 그 뒤에도 영업하는 것은 다릅니다. 계약갱신요구권은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 연장을 요구하는 권리이며, 현행법상 최초 기간을 포함한 전체 10년 안에서 행사할 수 있습니다. 자동으로 10년 영업이 보장되는 제도는 아니고, 오래된 계약은 2018년 개정의 적용 여부를 체결·갱신 이력에 따라 판단합니다.
임대인이 철거·재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 건물 전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있고, 다음 사유 중 하나가 있어야 합니다. 계약 당시 공사시기와 소요기간 등을 구체적으로 알렸고 그 계획에 따르거나, 노후·훼손 등으로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우입니다.
| 건물주가 제시한 사정 | 만료 때 판단할 내용 |
|---|---|
| 매수 후 처음 밝힌 신축 계획 | 종전 계약 당시 구체적 고지와 구별 |
| 건물이 오래됐다는 주장 | 실제 안전사고 우려와 점유 회복 필요 |
| 법령에 따른 철거 주장 | 해당 법령과 실제 철거 근거 |
새 건물주가 지금 처음 계획을 알렸다는 사실로 종전 계약 당시 고지 요건을 채울 수는 없습니다. 반면 실제 안전사고 우려가 인정되는 경우에는 최초 고지가 없었다는 주장만으로 갱신을 관철하기 어렵습니다. 이 철거 사유가 인정되면 갱신거절뿐 아니라 권리금 회수기회 보호의 예외에도 해당하므로, 만료 뒤 받을 돈을 확정 수입처럼 계산해서 제안을 거절해서는 안 됩니다. 이 규정 자체가 현재 계약의 중도 해지권을 주는 것은 아닙니다.
갱신거절 사유가 부족해도 권리금 배상에는 별도의 회수 방해가 필요합니다
법은 원칙적으로 종료 전 6개월부터 종료 시까지 임차인이 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회를 보호합니다. 건물주에게 과거 투자비를 전액 반환시키는 제도는 아닙니다. 갱신요구권 행사기간이 지났다는 사실만으로 권리금 보호까지 없어지는 것도 아닙니다.
대법원에서는 새 건물주가 수년 내 신축 계획을 알리고 신규 임차인과 협의해 구체화하겠다고 한 사안에서, 그 고지만으로 권리금 회수 방해가 된다고 볼 수 없다고 판결한 바 있습니다. 임차인은 새 임차인을 실제로 소개하지 않았고, 건물주는 계약을 확정적으로 거절한 것이 아니라 공사계획을 반영해 협의할 뜻을 밝혔기 때문입니다. 대법원은 임대인에게 배상을 명한 원심 부분을 깨고 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.
따라서 최초 계약 당시 고지가 없어 갱신거절 요건을 갖추지 못했더라도, 그 이유만으로 권리금 배상을 받을 수는 없습니다. 객관적 필요성이나 구체적 계획도 없이 짧은 임대기간만 고수하거나, 알린 계획과 모순되는 행동을 하는 등의 사정은 별도 판단 대상입니다.
정당한 사유 없는 계약 거절로 권리금 회수가 무산되고 손해가 생겼다면 손해배상을 청구해 그 손실의 회복을 구할 수 있습니다. 새 임차인의 구체적인 인적사항을 제시해 주선하는 것이 원칙이나, 누구를 주선해도 계약하지 않겠다는 확정적 거절이면 실제 주선 없이도 청구할 수 있습니다. 배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한이고, 청구권은 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다. 전통시장이 아닌 대규모·준대규모점포의 일부 등은 이 보호에서 제외됩니다.
건물주가 1년 6개월 동안 사용하지 않겠다고 한다면
장기간 비영리 사용은 새 임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 될 수 있습니다. 대법원에서는 종료 때 그 사유를 들어 거절하고 실제로도 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않아야 하며, 다른 이유로 거절한 뒤 나중에 오래 비워 두었다는 사정만으로는 부족하다고 판결한 바 있습니다.
반대로 임박한 재건축을 알린 뒤 실제 공실·철거·공사가 이어진 사안에서는 이 예외가 인정됐습니다. 소유자가 바뀌어도 미사용 상태를 계속할 것을 전제로 처분하고 실제 유지되며 합계 기간을 채우면 종전·새 소유자의 기간이 합산될 수 있습니다. 현재 제안을 거절한 뒤 권리금 배상으로 손실을 메우려는 선택이라면, 이런 예외가 성립할 위험도 금액 비교에 반영해야 합니다.
제안을 받는다면 돈을 받는 시점과 권리 포기 범위를 정합니다
명도 보상금은 법정 정액이 아니라 조기 종료에 합의하는 조건입니다. 보증금은 원래 돌려받을 돈이므로 추가 보상과 나누어야 합니다. 남은 기간의 예상 매출에서 월세·인건비 등 영업비용을 뺀 이익을 추가 보상금과 비교하고, 이전·휴업 손실과 남기는 시설의 가치, 가져가거나 매각할 장비를 구별하면 제안의 실익을 판단할 수 있습니다. 이미 쓴 인테리어비 전부가 그대로 배상액이 되거나 정해진 비율로 보상되는 것은 아닙니다.
서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우에는 법정 갱신거절 사유이자 권리금 보호의 예외가 될 수 있습니다. 아직 제안만 받은 단계와 실제 합의·보상 제공은 다르므로, 보상금을 받으면서도 모든 후속 청구권이 그대로 남는다고 전제하지 않고 합의의 대상을 정해야 합니다.
합의서에는 지급할 사람과 보증금·추가 보상금, 지급일, 점포를 비우고 열쇠를 넘길 날을 나누어 적습니다. 차임·관리비 정산, 철거 예정 시설의 원상복구 부담도 확정할 대상입니다. 특히 돈을 받기 전에 권리 일체를 포기하게 하거나 점포부터 넘기게 하면, 미지급금만 남은 채 영업장을 잃을 수 있습니다. 추가 보상금의 지급과 인도를 연계하고, 미지급 시 점포를 넘길 날을 늦추거나 합의에서 벗어날 수 있는 조건, 늦은 지급에 따른 지연손해금 등을 정하면 그 위험을 줄일 수 있습니다.
보증금 반환과 인도는 원칙적으로 한쪽이 이행을 제공할 때까지 다른 쪽도 이행을 거절할 수 있는 동시이행관계에 있지만, 추가 보상금이나 권리금 손해배상까지 당연히 같은 관계인 것은 아닙니다. 따라서 지급과 권리 포기의 효력 발생 시점을 문서에 맞추어, 돈을 못 받았을 때 인도를 미룰 수 있는 약정이 실제로 남도록 해야 합니다.
지급과 인도·포기를 연계한 합의는 조기 퇴거 대가를 확보하고, 돈을 받기 전에 영업장과 청구권을 먼저 잃는 일을 막는 데 도움이 됩니다.
계약기간이 남았는데 재건축 보상금을 받고 나갈지 결정해야 하시나요?
관련 법령 및 판례
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① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>
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① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
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② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 본문·제3호·제7호·제2항
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>
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① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문·제4호·제2항 본문·제3호·제3항·제4항
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16>
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
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제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16>
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
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제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
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제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
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②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>
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②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
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제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
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①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
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제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.
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①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결
[판시사항]
[1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)
[2] 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)
[판결요지]
[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.
[2] 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.
대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결
[판시사항]
[1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)
[판결요지]
[1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.
대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결
[판시사항]
구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.
대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결
[판시사항]
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정하기 위한 요건
[판결요지]
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.