넓은 토지와 그 위 작은 건물을 함께 빌리는 일괄 임대로 주차장을 운영하던 중, 임대인이 땅을 팔겠다며 만기에 비워 달라고 합니다. 건물은 등기돼 있고 그 안에서 손님을 맞지만, 계약서에는 토지만 적혀 있습니다. 계속 영업하겠다고 하자 매매가 깨지면 계약금 배액을 부담하라는 경고까지 받았습니다.
토지와 건물을 빌린 계약이 상가건물 임대차로 인정되고 갱신요구 요건을 갖췄다면, 임차인은 갱신을 요구하고, 비워 달라는 인도청구를 받아들이지 않는 판결을 구해 영업을 이어갈 수 있습니다. 법 적용은 건물의 등기나 크기만으로 정해지지 않고, 임차인이 실제로 무엇을 빌려 어떤 영업에 사용했는지가 그 주장의 근거가 됩니다. 매매 계약금 배액의 배상책임은 임차인의 인도의무 위반과 그로 인한 실제 손해가 있어야 생기므로 법 적용과 따로 판단됩니다.
목적물에는 토지만, 특약에는 ‘임차건물’이라고 적혀 있어도 상가임대차법 적용을 주장할 수 있나요?
목적물란에 토지만 적혀 있어도 그 위의 건물이 땅에 정착한 법률상 건물이고, 그 건물까지 사용하도록 빌린 합의와 건물에서의 영업이 인정되면, 임차인은 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)의 적용을 받아 이 법에 따라 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 민법상 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하는 대가로 임대료인 차임을 지급하기로 약정하는 계약이므로, ‘토지월세계약서’라는 표제뿐 아니라 목적물 표시와 특약, 건물 설치 약정에서 정한 사용 범위가 법 적용을 판단하는 출발점이 됩니다.
그중 ‘임차건물의 시설비나 권리금을 요구하지 않는다’는 특약은 건물 사용을 예정했다는 근거가 될 수 있습니다. 다만 비용을 청구하지 않는다는 약정과 건물을 임대한 합의는 구별되므로, 그 한 문구에만 의존하면 임대인의 “토지에 딸린 관리시설일 뿐”이라는 반박이 남습니다. 처음 계약에서 누가 어떤 용도로 건물을 설치하기로 했는지, 이후 계약의 차임에 건물 사용 대가도 포함됐는지가 그 반박에 답할 내용입니다.
예컨대 계약 당시부터 건물에서 고객 상담·계약·결제를 하도록 약정하고 토지를 함께 쓰게 했다면, 건물도 영업용으로 빌렸다는 주장에 구체적인 근거가 생깁니다. 반대로 처음 계약에서 차량 보관용 토지만 빌리기로 하고 건물에 관한 약정이 없었다면, 임차인은 나중에 둔 관리실을 이용했다는 사실 외에 건물까지 빌리기로 한 합의를 따로 증명해야 합니다. 계약 문언과 실제 사용이 어긋난 부분을 소송에서 설명해야 하므로, 단순한 등기 확인보다 임대 범위를 증명하는 계약 해석과 인도청구 방어가 필요합니다.
작은 건물이나 컨테이너에서 영업하면 보호받을 수 있나요?
작은 건물이나 컨테이너라도 토지에 정착해 최소한의 기둥·지붕·주벽을 갖춘 법률상 건물이고 그 건물을 빌려 영업용으로 사용했다면, 임차인은 상가임대차법의 적용을 받아 이 법에 따른 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 법이 적용되는 상가건물은 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물이며, 등기부나 건축물대장 같은 공부에 적힌 용도보다 실제 현황과 사용을 근거로 판단합니다.
이러한 실제 사용에 관하여 대법원에서는 도금작업을 하는 임차부분과 인접 컨테이너에서 주문·제품 인도·수수료 수령을 한 경우, 이를 하나의 사업장으로 보아 임차부분에 상가임대차법이 적용된다고 판결한 바 있습니다. 제조 공간만 따로 떼어 볼 것이 아니라 그 공간과 연결된 영업활동까지 평가한다는 뜻입니다. 주차장 안 작은 건물에서도 어떤 고객 응대와 거래가 이루어졌는지가 주장에 들어가야 합니다.
그러나 영업시설이라는 설명에는 건물 자체의 요건이 전제됩니다. 대법원에서는 컨테이너가 토지에 정착하고 최소한의 기둥·지붕·주벽을 갖췄는지, 토지에서 쉽게 분리되는지를 심리해야 한다고 판결한 바 있습니다. 컨테이너가 토지에 고정돼 있는지보다 상당한 기간 영업공간으로 쓰였는지를 앞세워 법 적용을 인정한 원심판결은 파기되었고, 사건은 다시 심리하도록 원심법원에 돌려보내졌습니다. 따라서 컨테이너의 고정·분리 상태도 법 적용 주장을 뒷받침할 사항입니다.
이 두 판단을 적용하려면 건물 자체의 요건, 건물을 빌린 합의, 실제 영업용 사용을 각각 충족해야 합니다. 건물이 등기돼 있다는 사실이 넓은 토지까지 포함한 계약의 성격을 자동으로 정하지 않듯이, 건물이 전체 면적에서 차지하는 비율이 작다는 사실도 그것만으로 법 적용을 배제하는 법률상 기준이 되지 않습니다. 토지와 건물이 어떤 관계로 영업에 쓰였는지까지 설명해야 갱신을 요구할 계약의 범위를 주장할 수 있습니다.
상가임대차법이 적용된다면 언제 갱신을 요구하나요?
상가 임차인은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 연장을 요구하는 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 법정 거절사유가 없다면 그 갱신을 근거로 임대인의 만기 인도청구를 기각하는 판결을 구해 영업을 계속할 수 있습니다. 상가임대차법은 이 기간 안의 갱신요구를 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고 있습니다.
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
10년 규정은 2018. 10. 16. 이후 처음 체결되거나, 그 전에 체결됐더라도 종전의 갱신 사유에 따라 그날 이후 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 10년은 최초 임대차기간부터 계산하므로, 예컨대 2020년에 시작한 임대차를 2025년에 새 계약서로 이어 갔다면 그 기간은 2025년이 아니라 2020년부터 셉니다.
갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 안에 임대인에게 전달돼야 합니다. “언젠가 10년까지 쓰겠다”는 말이 이번 만기에 대한 갱신요구인지를 두고 분쟁이 생길 수 있으므로, 갱신을 요구하는 계약과 만료일을 밝혀 그 기간 안에 통지하면 갱신요구권을 행사한 근거를 분명히 남길 수 있습니다.
또한 3기분 차임액(매달 내는 월세라면 3개월분)에 이르도록 연체한 사실이나 임대인 동의 없이 다른 사람에게 다시 빌려주는 무단 전대 등 법정 거절사유가 있으면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 단순히 토지를 판다는 사정은 별도 거절사유가 아니며, 철거·재건축을 내세운다면 계약 당시의 구체적 고지나 안전 우려 등 법이 정한 요건이 있어야 합니다. 보증금과 월차임을 법정 방식으로 합산한 환산보증금이 지역별 기준을 넘어도 갱신요구권 규정은 적용되므로, 보증금과 차임이 큰 임차인도 같은 기간 안에 갱신을 요구해 영업을 이어 갈 수 있습니다.
토지와 건물이 함께 팔리면 매수인에게도 계속 사용할 권리를 주장할 수 있나요?
상가임대차법이 적용되는 임차인이 건물을 인도받고 그 건물을 사업장으로 하는 사업자등록을 신청했다면, 그 다음 날부터 임차건물을 산 매수인에게도 임대차를 주장할 수 있는 효력인 대항력을 갖춥니다. 이 대항력이 생긴 뒤 임차건물을 산 매수인은 임대인의 지위를 이어받습니다. 따라서 갱신된 임대차도 매수인에게 그대로 이어지고, 임차인은 매매를 이유로 한 인도 요구를 받아도 남은 임대차기간 동안 영업을 계속할 수 있습니다.
이때 사업자등록은 그 건물에 사업장을 빌린 사업자가 있다는 사실을 제3자가 알 수 있게 해야 합니다. 대법원에서는 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 해당 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재한다고 인식할 수 있는지에 따라 판단해야 한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 목적물란에 토지만 적힌 계약서로 등록했다면, 그 사업장 표시와 첨부한 계약서의 ‘임차건물’ 특약으로 건물을 빌린 사업자가 있다고 알 수 있는지에 따라 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는지가 정해집니다.
임대인 소유 건물을 함께 빌린 경우와 임차인이 자기 건물을 소유하려고 토지만 빌린 경우도 다른 법률관계이므로, 건물 소유자와 임대 목적에 맞춰 매수인 상대 방어를 해야 계속 사용할 범위를 확보할 수 있습니다.
건물은 남기고 토지만 팔리면 토지 매수인에게도 계속 사용할 권리를 주장할 수 있나요?
토지 소유권이 매수인에게 넘어가기 전에 토지 임대차를 등기했다면, 임차인은 그 등기한 때부터 토지 매수인에게도 토지 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 민법은 반대약정이 없으면 부동산 임차인이 임대인에게 임대차등기 절차에 협력하라고 청구할 수 있도록 정하고 있으므로, 임대인이 토지만 팔려고 한다면 임차인은 이 청구로 토지 부분의 임대차를 등기해 매수인에게도 주장할 근거를 남길 수 있습니다.
그 등기를 하지 않았다면, 건물 임대차의 대항력은 건물에 관한 효력이므로 토지 사용에는 별도의 근거가 필요합니다. 대법원에서는 건물이 그 존립을 위한 토지사용권, 곧 건물을 유지하며 땅을 쓸 수 있는 권리를 갖추지 못해 토지소유자가 건물 철거를 청구할 수 있는 경우, 토지소유자는 대항력 있는 건물 임차인에게도 소유권 행사를 방해한다는 이유로 건물에서 퇴거하라고 청구할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 따라서 토지만 팔린 뒤 임차인이 건물 임대차의 대항력으로 토지 매수인의 퇴거 요구에 맞서려면, 건물 소유자가 토지 매수인에게 대항할 수 있는 토지사용권을 갖추고 있어야 합니다.
토지임대차로 인정되거나 계약이 종료된다면 바로 나가야 하나요?
상가임대차법이 적용되지 않아도 약정기간이 남아 있으면 임차인은 그 기간까지 계약에 따라 영업할 수 있고, 계약이 끝난 뒤에도 정산할 보증금을 돌려받을 때까지 먼저 인도하라는 요구를 거절할 수 있습니다. 민법상 기간을 정한 토지임대차는 원칙적으로 약정기간이 끝나면 종료됩니다. 만료 후에도 임차인이 계속 사용하고 임대인이 상당한 기간 내 이의하지 않으면, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신이 인정됩니다. 이렇게 갱신됐거나 애초 기간을 정하지 않은 토지임대차는 임차인이 임대인의 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나야 종료되므로, 약정 만료일과 종료 통지, 갱신 경과에 따라 인도할 날짜가 정해집니다.
계약이 끝난 뒤의 인도 요구에는 상대방의 청구를 거절할 법률상 사유인 동시이행 항변으로 맞설 수 있습니다. 대법원에서는 만기 뒤 목적물 인도와 미납금 등을 청산한 나머지 보증금 반환이 서로 동시에 이행할 의무인 동시이행관계에 있다고 판결한 바 있습니다. 따라서 정산할 보증금이 남았는데 인도만 먼저 하라는 요구를 받으면, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 인도를 거절해 보증금을 받지 못한 채 영업장을 내주는 일을 막을 수 있습니다.
다만 계약이 끝난 뒤에도 계속 영업하면 사용·수익한 이익에 대한 대가가 남을 수 있습니다. 보증금을 받기 위해 인도를 거절하는 것과 무상으로 영업하는 것은 별개이므로, 보증금 반환청구와 인도 시점·사용대가를 함께 정해 추가 부담을 줄이는 대응이 필요합니다.
명도소송에서 지면 매매 계약금 배액까지 물어야 하나요?
목적물을 비워 넘겨 달라는 명도소송에서 패소했다는 이유만으로 임차인에게 매매 계약금 배액 전부를 배상할 의무가 생기지는 않습니다. 임대인이 배상을 받으려면 임차인에게 인도할 의무가 발생했고, 임차인의 책임 있는 불이행 때문에 실제 손해가 생겼다는 근거가 필요합니다.
적법한 갱신이 인정되면 만기에 인도할 의무가 생기지 않고, 계약이 끝났더라도 정산할 보증금이 남아 있다면 동시이행 항변으로 지체책임을 막을 수 있습니다. 대법원에서는 임대인이 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금을 반환하거나 적법한 이행제공을 하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 않는다고 판결한 바 있습니다. 따라서 임대인이 남은 보증금을 돌려주거나 적법하게 제공하기 전까지 인도를 미룬 기간에 대해서는 임차인에게 인도 지연을 이유로 한 매매손해 배상의무가 없습니다.
인도 지연 책임이 인정되는 경우에도 임대인이 매매계약을 지키지 못해 매수인에게 지급하는 위약배상금이 특별한 사정으로 인한 손해에 해당하면, 임차인은 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상책임을 집니다. 대법원에서는 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었는지는 계약체결 때에 한정하지 않고 의무를 이행해야 할 때인 이행기까지를 기준으로 판단한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 매매 조건과 손실을 구체적으로 알린 내용증명은 그 사정을 알고 있었다는 자료가 될 수 있습니다. 경고를 받은 뒤에는 법 적용 주장뿐 아니라 인도의무가 언제 생기는지에 관한 대응도 필요해집니다.
여기에 ‘배액’의 성격도 구별해야 합니다. 계약금을 받은 사람이 두 배를 돌려주고 매매를 해제하는 해약금과, 계약위반 때문에 지급하는 위약금은 근거가 다릅니다. 원래 받은 계약금을 돌려주는 부분과 새로 부담한 손실도 다릅니다. 임대인도 임대차 존속 가능성을 알면서 매수인에게 무조건 인도를 약속해 손해를 키웠다면, 법원은 그 잘못을 배상책임과 금액을 정할 때 참작해야 합니다. 실제 매매 약정과 해제 원인·추가 손해, 임대인의 잘못에 맞춰 청구의 기각이나 금액의 축소를 구하면, 임대인이 주장하는 배액 전부가 임차인에게 전가되는 것을 막을 수 있습니다.
토지 매매를 이유로 만기 인도와 계약금 배액을 요구받은 임차인은, 건물까지 빌려 영업에 쓴 계약관계를 근거로 법정 기간 안에 갱신을 요구하고 인도청구의 기각을 구할 수 있습니다. 그 방어가 받아들여지면 만기 뒤에도 같은 자리에서 영업을 계속할 수 있고, 종료가 인정되더라도 보증금을 돌려받을 때까지 인도를 거절하고 과도한 매매손해 청구를 줄여 금전 부담을 낮출 수 있습니다.
넓은 토지와 작은 건물을 함께 빌려 영업하는데, 매매를 이유로 인도와 계약금 배상을 요구받았나요?
관련 법령 및 판례
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상가건물 임대차보호법 제2조
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
상가건물 임대차보호법 제3조
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
상가건물 임대차보호법 제10조
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
민법 제618조
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
민법 제621조
제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
민법 제635조
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
- 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
민법 제639조
제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
민법 제536조
제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제741조
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
민법 제390조
제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제393조
제393조(손해배상의 범위) ①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.
민법 제396조
제396조(과실상계) 채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다.
민법 제565조
제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결
[판시사항]
[1] 상가건물 임대차보호법 적용대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단 기준 [2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 제품을 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 한 사례
[판결요지]
[1] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다. [2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.
대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결
[판시사항]
상가건물 임대차보호법이 적용되는 ‘상가건물 임대차’의 의미 / 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없는 경우, 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 할 수 있는지 여부(소극) 및 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물을 임대차의 목적으로 한 경우, 상가건물 임대차보호법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)
[판결요지]
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다. 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.
대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결
[판시사항]
[1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서의 ‘사업자등록’이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준
[판결요지]
[1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.
대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결
[판시사항]
[1] 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지소유자가 건물소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 상황에서 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있는 경우, 토지소유자가 건물점유자에 대하여 퇴거청구를 할 수 있는지 여부(적극) 및 그 건물점유자가 대항력 있는 임차인인 경우 위 퇴거청구에 대항할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없다.
대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결
[판시사항]
임대차계약이 종료된 경우의 건물명도의무와 보증금 반환의무의 상호 관계
[판결요지]
임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.
대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결
[판시사항]
[2] 임대인이 임대차 종료 후 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하지 않는 경우, 임차인이 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지는지 여부(소극)
[판결이유 발췌]
임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임대차보증금의 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임차인이 임차목적물반환의무를 이행하지 아니하고 임차목적물을 계속 점유하고 있다고 하더라도, 임차인은 임대인에 대하여 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 아니한다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 참조).
대법원 1985. 9. 10. 선고 84다카1532 판결
[판시사항]
특별사정으로 인한 손해배상에 있어서 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지의 판단기준시점
[판결요지]
민법 제393조 제2항 소정의 특별사정으로 인한 손해배상에 있어서 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지의 여부를 가리는 시기는 계약체결당시가 아니라 채무의 이행기까지를 기준으로 판단하여야 한다.
대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결
[판시사항]
[1] 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조에서 정한 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 의미 및 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우가 이에 포함되는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.
법률 제15791호 부칙 제2조
제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.