임대차는 주택과 상가건물을 빌려 쓰는 과정에서 발생하는 보증금, 계약 갱신, 명도(인도)를 둘러싼 분쟁을 다루는 분야입니다. 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법, 민법이 함께 적용되고 대항력·우선변제권의 요건, 갱신요구권의 행사 시기와 거절 사유, 권리금 회수기회 보호 등 절차와 요건이 까다로워 시기를 놓치면 권리 자체를 잃을 수 있습니다. 임대인에게는 임대수익과 부동산의 활용이, 임차인에게는 보증금과 생활·영업의 터전이 걸려 있어 당사자에게 미치는 무게가 큰 영역입니다. 쟁점과 결과는 사실관계와 계약 내용에 따라 달라지므로, 분쟁 초기에 권리관계를 정리하고 대응 방향을 함께 검토해 두는 것이 도움이 됩니다.
주요 세부 분쟁
보증금 반환·임차권등기명령 계약 갱신거절·갱신요구권 상가 권리금 회수방해 차임 연체·해지·명도 원상회복·관리비 정산 묵시적 갱신·해지통지 대항력·우선변제권 전대차·무단 양도 차임·보증금 증감청구 수선의무·하자 분쟁
상황별 임대차 분쟁 매칭
| 내 상황 | 핵심 쟁점 | 검토할 대응 |
|---|---|---|
| 보증금을 못 돌려받음 | 대항력·우선변제권 유지 | 임차권등기명령, 보증금반환청구 |
| 계약을 더 살고 싶음 | 갱신요구 시기·거절 사유 | 갱신요구권 행사, 통지 정리 |
| 나가는데 권리금을 못 받음 | 신규 임차인 주선·방해 여부 | 회수기회 보호, 손해배상 검토 |
| 임차인이 차임을 연체함 | 연체 횟수·해지 요건 | 계약 해지, 명도 청구 |
| 퇴거 후 원상회복 다툼 | 원상회복 범위·관리비 정산 | 비용 산정, 보증금 공제 검토 |
| 경매로 건물이 넘어감 | 배당 순위·배당요구 기한 | 권리신고, 배당요구 절차 |
이럴 때 상담하세요
- 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하고 있다
- 집주인이 갱신을 거절하거나 과도한 인상을 요구한다
- 상가 권리금 회수를 방해받고 있다
- 차임 연체로 명도가 필요하거나, 반대로 명도를 요구받았다
자주 묻는 질문
- Q. 임대차가 끝났는데 보증금을 안 돌려주면 어떻게 하나요?
- 먼저 내용증명으로 반환을 청구하고, 이사를 가야 한다면 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 유지한 뒤 보증금반환청구 소송과 강제집행으로 회수합니다.
- Q. 집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있나요?
- 임차인의 갱신요구권은 법이 정한 거절 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 실거주 등 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있으나, 허위로 거절하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
- Q. 상가 권리금을 회수하지 못하게 방해받으면 어떻게 하나요?
- 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인 주선을 방해하면 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 방해 행위와 시점의 입증이 중요합니다.