상가 전대차 잔금을 못 받는데 건물주 월세는 계속 나간다면, 계약을 유지할까 끝낼까?

건물주의 동의를 받아 빌린 상가를 다른 사람에게 다시 빌려주는 전대차계약을 맺고 가게까지 넘겼는데, 전차인인 새 운영자가 보증금과 권리금 잔금을 보내지 않습니다. 기존 임차인인 전대인은 매달 건물주에게 월세를 내면서, 잔금을 계속 청구할지 가게를 돌려받을지 고민하게 됩니다.

전대인은 계약을 유지하며 지급기한이 지난 잔액을 청구하거나, 계약을 끝낼 사유가 있다면 전대차 종료와 가게 인도를 청구할 수 있습니다. 다만 어느 길을 택해도 건물주와 맺은 원래 임대차가 끝날 때까지의 월세 부담을 함께 계산해야 손실을 줄일 수 있습니다. 가게를 넘긴 계약과 건물주에게 월세를 내는 계약은 별도로 남아 있기 때문입니다.

전차인이 잔금을 안 주는데도 건물주에게 월세를 내야 하나요?

원래 임대차가 유효하게 계속되는 동안에는 전대인이 건물주에게 약정한 월세를 지급할 의무가 있습니다. 건물주가 전대에 동의했다는 것은 다른 사람이 점포를 사용하는 데 동의했다는 뜻이고, 기존 임차인을 월세 채무에서 빼 주었다는 뜻과는 구별됩니다. 민법도 전차인이 건물주에게 직접 의무를 부담하더라도 건물주의 기존 임차인에 대한 권리행사에는 영향을 주지 않는다고 정하고 있습니다.

그래서 전차인에게서 받을 잔금과 건물주에게 낼 월세는 각각 청구·지급할 돈입니다. 전차인이 계약을 어겼다는 이유로 건물주 월세를 중단하면, 이번에는 원래 임대차의 연체와 해지가 문제되어 가게를 계속 사용하게 할 권한까지 잃을 수 있습니다. 반대로 건물주와 기존 임차인이 원래 임대차를 합의로 끝내고 건물주가 전차인과 직접 임대차계약을 맺었다면, 기존 임차인은 합의에서 정한 종료일 뒤의 월세를 건물주에게 낼 의무가 없습니다.

잔금을 계속 청구하는 편이 유리한 때는 언제인가요?

전차인에게 회수할 재산이 있고 원래 임대차를 안정적으로 유지할 수 있다면, 전대차와 권리금 약정을 유지하면서 미지급 잔액의 지급을 청구해 가게와 영업을 넘긴 대가를 회수하는 편이 유리합니다. 전대보증금은 전대차상 채무를 담보하기로 한 돈이고 권리금은 시설·영업상의 가치 등을 넘겨주는 대가이므로, 각각 약정한 금액 가운데 지급기일이 지난 부분에서 이미 받은 돈을 빼고 청구합니다. 전차인이 끝내 지급하지 않으면 그 잔액의 지급을 명하는 판결을 받아 전차인의 재산에 강제집행하는 방법으로 회수합니다.

이때 통장에 들어온 돈을 모두 권리금으로 처리하거나, 지급일이 오지 않은 분할금까지 한꺼번에 청구하면 청구액을 둘러싼 다툼이 늘어납니다. 계약서와 송금 내역을 연결해 지급기한이 지난 항목을 특정하고, 상대방이 시설 인계나 사용 권한에 문제를 제기한다면 약정한 인계 의무가 이행됐다는 점까지 밝혀야 잔액 지급을 받을 수 있습니다. 전대인의 인계 의무가 잔금 지급과 동시이행관계에 있다면 전차인은 인계를 제공받을 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있으므로, 전대인이 남은 인계를 제공해야 잔금을 받아 낼 수 있습니다.

잔금을 청구할 권리가 있어도 전차인에게 집행할 재산이 없으면 실제로 회수하는 돈은 줄어듭니다. 예컨대 건물주에게 매달 200만 원을 내야 하는데 전차인이 전대차 월세까지 보내지 않는다면, 잔금 지급을 기다리는 석 달 동안 600만 원을 전대인이 그대로 부담하게 됩니다. 그래서 전차인에게서 들어오는 월세를 뺀 실제 부담액이 회수 전망보다 커진다면, 잔금 청구만 이어 가기보다 전대차를 끝내고 가게를 돌려받는 쪽을 택하게 됩니다.

건물주가 계약을 끝내고 전차인에게 나가라고 하면 어떻게 되나요?

원래 임대차가 종료되고 건물주의 반환 요구 등으로 전대인이 전차인에게 가게를 사용하게 할 수 없게 되면, 전대차는 이행불능, 즉 전대인이 가게를 쓰게 해 줄 의무를 이행할 수 없는 상태가 되어 끝나고, 전대인은 그 이후의 전대차 월세와 부당이득금을 전차인에게 청구할 수 없습니다.

대법원에서는 건물주가 원래 임대차를 해지한 뒤 전차인을 상대로 가처분과 인도소송을 제기하고, 이후 건물주의 뜻에 따라 전차인이 영업을 계속한 사안에서, 전대인이 가게를 사용·수익하게 해 줄 의무는 이행불능이 되었으므로 반환 요구 이후의 차임이나 부당이득금을 전차인에게 청구할 수 없다고 판결한 바 있습니다. 전차인이 계속 영업한다는 이유만으로 전차인에게 차임과 부당이득금 지급을 명한 원심 부분은 파기되었습니다.

따라서 원래 임대차가 위태로운데도 “전차인이 영업 중이니 나중에 밀린 월세로 메우면 된다”고 기다리면, 건물주가 반환을 요구한 뒤의 월세는 전차인에게서 받을 수 없게 됩니다. 전대인은 건물주에게 월세를 연체하지 않아 원래 임대차를 유지하고, 건물주의 반환 요구가 있었다면 그 전까지 밀린 전대차 월세를 전차인에게 청구해 회수해야 합니다.

잔금을 받는 대신 가게를 돌려받으려면 어떻게 하나요?

전대차계약에서 정한 해지 사유가 생기거나 전대차 월세가 석 달 치 이상 밀려 전대인이 전대차를 해지했다면, 전대인은 전차인을 상대로 가게 인도를 청구해 점포를 돌려받을 수 있습니다. 권리금계약은 잔금 미지급을 이유로 계약 효력을 처음부터 없애는 해제의 대상이 되고, 전대차는 계속되는 계약의 효력을 장래에 대해 끝내는 해지의 대상이 되므로, 두 계약은 각각의 사유와 절차에 따라 끝내야 합니다.

권리금 잔금을 지급하지 않는 채무불이행에 대해 민법은 최고, 곧 정한 기간 안에 의무를 이행하라는 요구를 거쳐 계약을 해제하도록 다음과 같이 정하고 있습니다.

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.

따라서 전대차와 권리금계약에 정한 종료 사유·절차, 두 계약이 분리될 수 있는지와 이미 이행한 내용을 반영하여 통지해야 합니다. 권리금 잔금이 밀렸다는 사실만 적고 전대차도 끝났다고 통지하면, 전차인이 가게를 비울 의무가 생겼는지가 다시 쟁점이 됩니다.

전대보증금 미지급도 월세 연체와는 다른 의무 위반이므로, 전대차계약에서 해지 사유로 정해 두었다면 그 약정에 따라 전대차를 해지합니다. 전차인이 전대차 월세까지 밀렸다면, 상가건물 임대차보호법은 다음 해지 규정을 전대인과 전차인 사이의 전대차에도 적용합니다.

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

따라서 밀린 전대차 월세를 합한 금액이 석 달 치 월세에 이르면 해지 약정이 없어도 전대인은 전대차를 해지할 수 있습니다. 이렇게 종료 사유와 절차가 갖춰지면 인도청구와 정산을 함께 진행할 수 있습니다. 상대방이 자진해서 나가지 않는 경우에는 인도 판결과 법원의 집행 절차로 가게를 회수하게 됩니다.

가게를 돌려받으면 이미 받은 돈과 건물주 월세는 어떻게 되나요?

권리금계약을 해제했다면 이미 받은 돈을 원상회복, 즉 계약 전 상태로 돌려놓기 위해 반환할 의무가 생기고, 전대차가 해지됐다면 받은 보증금에서 인정되는 채무를 정산해 남은 돈을 돌려주게 됩니다. 상대방이 먼저 잔금을 안 줬다는 사정과 반환·정산할 의무는 구별됩니다. 계약 해제나 해지 뒤에도 청구할 수 있는 손해가 있다면 그 근거와 금액을 밝혀 함께 청구하게 됩니다.

대법원에서는 주점 운영권의 양수인이 권리금 일부를 지급하지 않아 양도인이 계약 해제를 통지한 사안에서, 적법하게 해제됐다면 누구의 잘못인지와 관계없이 해제한 사람도 받은 양도대금을 반환해야 하고, 가게를 돌려받을 권리가 있더라도 임의로 출입문 비밀번호를 바꾸고 직접 운영한 행위는 위법한 점유침탈, 즉 상대방 뜻에 반하여 점포에 대한 사실상의 지배를 빼앗는 행위로 볼 여지가 크다고 판결한 바 있습니다. 따라서 전대인도 인도 판결과 집행 절차로 가게를 회수해야 점유침탈에 따른 손해배상 분쟁을 피할 수 있습니다.

한편 가게를 돌려받은 뒤에도 원래 임대차 기간이 남아 있다면 전대인은 그 기간의 월세를 건물주에게 계속 지급해야 합니다. 계약기간 중 해지할 권리를 정해 두었다면 건물주에게 해지를 통고하고, 건물주가 통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생겨 그 뒤의 월세 부담에서 벗어납니다. 그런 약정이 없다면 건물주와 종료일·점포 반환·보증금 정산을 합의해 원래 임대차를 끝냅니다. 다만 전대차가 아직 끝나지 않은 단계에서 건물주와 합의로 원래 임대차를 끝내도 동의받은 전차인의 권리는 소멸하지 않으므로, 전대차를 먼저 끝내고 가게를 돌려받은 뒤에 합의해야 점포 반환과 월세 정산을 한 번에 마칠 수 있습니다.

잔금 회수가 가능하다면 계약을 유지해 약정 대가를 받고, 회수 전망보다 매달 나가는 부담이 커진다면 적법하게 전대차를 해지하고 가게 인도를 청구해 점포를 되찾은 뒤 미지급금과 손해를 정산합니다. 원래 임대차까지 해지 통고나 건물주와의 합의로 끝내면, 가게만 돌려받고 건물주 월세는 계속 내는 부담에서 벗어납니다.

전대차 잔금은 못 받고 건물주 월세만 계속 부담하고 계신가요?

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