임대차 작성일 2026-10-06 수정일 2026-10-19

보증금 반환이 늦어 새 집 계약금을 잃었다면 배상받을 수 있을까요?

작성자: 전병욱 변호사

보증금 원금과 지연손해금을 청구하고, 새 집 계약금 손실은 별도 배상 약정이나 독립한 불법행위의 요건을 갖춰 추가 회복을 구할 수 있습니다. 반환이 늦어 계약금을 잃었다는 이유만으로 지연손해금을 넘는 배상이 자동 인정되는 것은 아닙니다. 새 계약이 유지되거나 계약금을 돌려받을 수 있다면 그 전액을 손해로 청구하기도 어렵습니다.

보증금 외에 어떤 돈을 청구할 수 있나요?

정당한 공제 후 보증금과 지연손해금을 청구하고, 계약금 손실에는 별도의 배상 근거가 있는 범위에서 지급을 구할 수 있습니다. 보증금에서 미납 월세나 정당한 원상회복 비용을 뺄 수 있다면 그 나머지가 반환 대상입니다. 원금 지급이 늦어진 데 따른 지연손해금과, 다른 계약에서 잃은 돈은 서로 다른 손실입니다.

보증금은 금전채무이므로 민법상 지체 손해배상은 법정·약정이율에 따른 지연손해금이 원칙입니다. 실제 손해를 별도로 증명하지 않아도 구할 수 있는 대신, 임대인이 새 집 계약금 손실을 예상할 수 있었다는 이유만으로 그 돈이 지연손해금 위에 당연히 더해지지는 않습니다.

계약금 손실까지 배상하기로 한 별도 약정이 있다면 그 약정에 포함된 손실의 지급을 요구할 수 있습니다. 단순히 언제까지 보증금을 돌려주겠다는 약속이나 계약금 상실 위험을 알린 기록이 곧 초과 손실의 배상 약정은 아닙니다. 별도 위법행위에 따른 불법행위 배상을 구한다면 반환 지체 외의 위법행위와 고의·과실, 실제 손해·인과관계가 전제입니다. 이러한 배상 근거를 갖춘 뒤 특별한 사정으로 생긴 손해의 범위가 문제될 때, 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지도 요건입니다.

계약이 끝났는데 아직 집을 안 넘겼다면 어떻게 되나요?

주택 인도나 법에 맞는 인도 제공이 인정되면 그에 따른 반환 지체를 주장할 수 있습니다. 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있고 임차인은 주택을 인도할 의무가 있습니다. 양자 간의 의무는 동시이행관계에 있습니다. 임대차 종료나 반환 요구만으로 모든 기간의 지체가 인정되는 것은 아닙니다.

이미 집을 비우고 열쇠를 넘겼다면 그 인도 시점이 근거가 됩니다. 임대인이 미리 받기를 거절했거나 인도에 임대인의 협력이 필요한 경우에는, 인도 준비를 마친 사실을 알리고 받을 것을 요구하는 법정 방법으로 이행을 제공할 수 있습니다. 이사 차량 예약이나 이사할 뜻을 알린 것과 실제로 집을 넘길 준비를 갖춘 것은 다릅니다.

계속 집을 사용하면서 인도 시기·방법을 제시하지 않았다면 임대인은 인도 제공 전까지 보증금 지급을 거절할 수 있습니다. 반대로 적법한 인도 제공에도 반환을 미뤘다면 그 기간을 근거로 지연손해금과 추가 손실의 발생을 주장할 여지가 있습니다. 보증금을 요구한 날과 반환 지체가 시작된 날을 혼동하지 않아야 하는 이유입니다.

새 집 계약금을 낸 만큼 전부 손해인가요?

실제로 지급한 돈 중 최종적으로 돌려받지 못한 금액이 손실의 기준입니다. 계약금이 새 집 보증금이나 매매대금에 충당돼 계약이 유지됐다면 계약금을 잃은 것은 아닙니다. 계약이 끝났어도 돌려받았거나 반환을 요구할 수 있는 부분은 최종 손실과 다릅니다.

예를 들어 계약금 3천만 원 중 1천만 원을 반환받았다면 돌아온 돈은 손실에서 제외됩니다. 남은 2천만 원도 기존 임대인에게 자동 청구되는 것은 아니고, 보증금 반환 지연 때문에 돌려받지 못하게 된 돈인지와 추가 배상 요건이 문제됩니다.

새 집을 임차했다면 새 보증금 잔액의 지급·입주 조건과 계약금 반환 조건에 따라 달라집니다. 집을 샀다면 매매 잔금과 해제 조건이 근거입니다. 기존 임대인이 보증금을 늦게 줬다는 사실만으로 새 매매계약에서 생긴 모든 손실까지 부담하지는 않습니다. 다른 이유가 해제에 영향을 미쳤는지도 배상 범위와 관련됩니다.

새 계약 상대방이 반환을 거절한다고 그 돈을 모두 확정 손실로 인정할 필요는 없습니다. 반환 거절에 법적 근거가 없다면 그 상대방에게 회수를 구할 수 있고, 끝내 남은 손실은 기존 임대인의 책임 요건에 맞춰 배상을 구할 수 있습니다. 두 계약에서 같은 돈을 이중으로 받는 청구와는 구별됩니다.

새 집 계약의 해제와 계약금 귀속에 관해 합의가 있었다면 그 합의가 실제 반환 범위를 정할 수 있습니다. 다만 기존 임대인이 그 합의의 당사자가 되는 것은 아닙니다. 새 계약 상대방과 정한 손실액을 그대로 기존 임대인에게 넘길 수 있는지에는 별도 배상 근거와 인과관계가 필요합니다.

계약금 일부를 반환받을 수 있는데 반환권을 포기한 경우와, 적법한 해제에 따라 돌려받을 수 없게 된 경우도 구별됩니다. 추가 손해배상은 기존 임대인의 책임 때문에 남은 실제 손실을 회복하는 청구이므로, 새 계약에서 돌려받을 수 있는 돈을 빠뜨린 채 손실 전액을 정할 수는 없습니다.

임대인이 계약금 상실 위험을 미리 알아야 하나요?

별도의 배상 근거가 있는 경우에도 특별손해의 범위에는 계약금 상실 가능성을 알았거나 알 수 있었다는 조건이 남습니다. ‘이사할 예정’이라는 말만으로 그 위험까지 알았다고 단정할 수는 없습니다. 어떤 계약의 잔금을 언제 지급해야 하고, 기존 보증금이 없으면 어떤 손실이 생기는지가 구체적 사정입니다.

문자·전자우편·내용증명은 전달한 내용과 시점을 밝힐 방법이지만, 특정 형식의 직접 통지만이 유일한 근거는 아닙니다. 계약 과정이나 대화로 임대인이 이미 그 사정을 알았거나 알 수 있었던 경우도 있습니다. 내용증명을 보냈다는 사실만으로 적힌 내용이 모두 사실이 되거나 배상책임이 확정되지는 않습니다.

반환기일 전에 새 계약의 위험을 알리는 것과 임대인의 지체가 시작되는 것은 별개입니다. 손실의 예견 가능성은 그 설명으로 뒷받침할 수 있어도, 반환 지체는 임대차 종료와 인도·이행 제공에 따른 요건을 갖춘 때부터 문제됩니다. 별도 배상 근거가 있는 사안에서는 이 기록으로 ‘새 계약은 몰랐다’는 반박에 대응할 수 있지만, 통지만으로 새로운 배상 약정이 생기는 것은 아닙니다.

손실을 줄일 방법이 있었다면 배상액도 줄어드나요?

임차인의 잘못으로 손해가 생기거나 커졌다면 배상책임과 금액에 반영될 수 있습니다. 민법상 과실상계이며, 이미 돌려받은 돈을 손실에서 빼는 계산과는 다른 문제입니다.

잔금일 연장이나 계약 유지가 당시 현실적으로 가능했는지, 해제·계약금 반환을 요구할 법적 근거가 있었는지가 관련될 수 있습니다. 그렇다고 어떤 연장 조건이든 수락하거나 무리하게 다른 자금을 마련해야 한다는 뜻은 아닙니다. 실제 제안 조건과 비용·위험 때문에 선택하기 어려웠다면 그 사정도 배상액을 줄여야 한다는 주장에 반박할 근거가 됩니다.

반면 지연손해금에는 실제로 다른 계약금을 잃었다는 증명이 필요하지 않습니다. 반환 지체와 적용 이율·기간이 인정되면 청구할 수 있고, 임대인은 자신에게 과실이 없다는 이유만으로 그 배상책임을 면할 수 없습니다. 새 집 계약금의 추가 배상 요건을 갖추지 못했더라도 보증금 원금과 지연손해금의 청구까지 없어지는 것은 아닙니다.

아직 잔금일 전이라면 무엇을 요구할 수 있나요?

기존 임대인에게 보증금 반환을 요구하면서 새 계약의 유지·반환 조건을 협의해 계약금 손실을 줄일 수 있습니다. 임대차 종료와 인도 제공에 맞춘 반환 요구, 구체적인 잔금일·예상 손실의 고지는 반환 지체와 추가 손실의 관계를 밝힐 근거가 됩니다. 새 계약 상대방과는 잔금일 연장이나 유지 조건을 협의할 수 있습니다.

이 과정에서 계약금 반환권을 먼저 포기하거나 반환 거절에 곧바로 동의하면 나중 회수에 장애가 생길 수 있습니다. 이미 손실이 생겼다면 새 계약에서 반환받을 돈과 기존 임대인에게 배상받을 돈을 각각 청구할 수 있습니다. 보증보험으로 원금을 받았더라도 계약금 손실의 추가 배상에는 별도 배상 근거와 손실·인과관계 등의 요건이 남습니다.

기존 임대인에게는 보증금·지연손해금을, 새 계약 상대방에게는 반환받을 계약금을 각각 청구할 수 있습니다. 계약금 손실까지 배상하기로 한 약정이나 독립한 불법행위가 인정된다면, 그 범위에서 최종 남은 손실의 추가 회복을 구할 수 있습니다.

보증금 수령 전에 이사한다면 임차권등기를 통한 권리 보전과 인도 문제가 남습니다. 보증금 반환 안내에서 관련 대응을 확인할 수 있습니다.

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