임대차 작성일 2026-10-25

개인 명의로 빌린 보험사무실, 본사 사업자등록만 있다면 경매 보증금은 어떻게 받나요?

작성자: 전병욱

본사 등록증에 사무실 주소가 있는데도 보호받지 못하나요?

본사 등록증에 지점 주소가 있어도, 그 등록이 개인 임차인의 임대차를 나타내지 않는다면 개인 임차인은 그 등록으로 대항력을 취득하지 못합니다. 상가건물 임대차보호법은 건물 인도와 세법상 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날부터, 소유자가 바뀌어도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 인정합니다.

그래서 주소가 같다는 사실에 더해, 등록된 사업자와 실제 임차인의 관계가 문제됩니다. 본사와 지점이 같은 법인이고 실제 임차인도 그 법인이라면, 법이 허용하는 사업자 단위 등록으로 본점에서 여러 사업장을 등록할 수 있습니다. 지점에 별도 사업자등록번호가 없다는 사실만으로 보호에서 제외할 수는 없습니다. 반면 개인이 자기 사업을 위해 빌리고 법인은 별도로 영업하는 경우에는, 법인의 등록에 주소가 있다는 사정만으로 개인 계약까지 공시되었다고 볼 수 없습니다.

대법원에서는 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 등록으로 해당 건물에 사업장을 임차한 사업자가 있다고 인식할 수 있는지에 따라 판단해야 한다고 판결한 바 있습니다. 그 사건에서는 사우나 안 매점 등의 임차 위치가 등록서류로 특정되지 않고 도면도 없어 임차인의 배당청구가 받아들여지지 않았습니다. 보험사무실에서도 원래 등록신청서와 첨부 임대차계약서, 종된 사업장 명세와 임대차 현황서에 누구의 어느 임대차가 표시됐는지가 주장할 근거가 됩니다.

개인이 법인을 대리하여 계약했다면 실제 임차인은 법인이고, 본사 법인의 등록이 그 법인 임대차를 공시하는지가 문제됩니다. 반면 개인이 먼저 자기 명의로 사업자등록을 마친 뒤 임대인의 동의를 받아 사무실을 법인에 전대했다면, 개인은 임차인으로, 법인은 전차인으로 남습니다. 대법원에서는 이처럼 임차인이 전대 등으로 사실상 폐업한 경우 건물을 직접 점유하며 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지된다고 판결한 바 있습니다. 따라서 본사 법인이 그 사무실을 직접 점유하며 영업하고, 법인의 사업자등록으로 그 사무실을 전차한 사업자가 있다고 제3자가 인식할 수 있는 상태가 배당요구 종기까지 유지됐다면, 개인 임차인은 먼저 갖춘 대항력과 우선변제권을 근거로 배당을 요구할 수 있습니다.

보험업 등록도 이 구별을 대신하지 않습니다. 보험설계사나 보험대리점의 금융위원회 등록과 세무서 사업자등록은 다른 제도입니다. 보험업무가 부가가치세 면세 대상인 경우에도 소득세법·법인세법상 사업자등록 대상 여부는 별도로 정해집니다. 개인이 독립된 대리점 사업을 했다면 소득세법상 새로 사업을 시작한 사업자로서 자기 명의 사업자등록 대상이 되므로, 보험업무를 했다는 사정과 관계없이 그 등록을 갖췄는지에 따라 대항력과 우선변제권이 정해집니다.

대항력이 없다는 통보를 받으면 배당도 못 받나요?

선순위 근저당보다 늦게 대항요건을 갖췄다는 이유로 매수인에게 대항하지 못하더라도, 배당요건을 갖춘 임차인은 자기 순위에 돌아올 경매대금에서 보증금을 받을 수 있습니다. 등록 자체가 유효하지 않은 경우와, 유효한 등록은 있지만 먼저 설정된 권리보다 늦은 경우는 결과가 다릅니다.

후자의 경우에는 경매로 소멸하는 선순위 근저당 등에 임차권을 주장할 수 없어 매수인이 보증금을 인수하지 않을 수 있습니다. 그래도 인도와 유효한 사업자등록, 세무서장의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 먼저 받는 우선변제권에 따라 배당을 요구할 수 있습니다. 이 일반 우선변제에는 지역별 환산보증금 한도가 적용되고, 법원이 정한 마지막 날인 배당요구 종기까지 배당요구를 마치고 그때까지 사업자등록을 유지해야 합니다. 배당금은 사무실을 매수인에게 인도해야 받을 수 있습니다.

반면 개인 임대차를 공시할 등록 요건 자체가 없다면 확정일자만으로 일반 우선변제권을 얻을 수 없습니다. 등기된 근저당·압류 등의 날짜와 유효한 인도·등록 시점을 비교해야 통보가 어느 이유에 따른 것인지 분명해집니다. 지금 등록을 새로 하면 대항력은 새로 요건을 갖춘 다음 날부터 생기므로, 그 순위는 이미 설정된 담보권보다 뒤로 정해집니다.

보증금이 적으면 사업자등록 없이도 먼저 받을 수 있나요?

소액임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 받으려면, 경매신청 등기 전에 건물 인도와 유효한 사업자등록 요건을 갖추고 지역별 소액 범위와 배당요구 요건을 충족해야 합니다. 이 소액 최우선변제에는 확정일자가 필요하지 않으므로, 확정일자가 없거나 늦은 임차인도 위 요건을 갖추면 일정액을 먼저 배당받을 수 있습니다.

소액 여부는 보증금에 월세의 100배를 더한 환산액으로 판단합니다. 받을 수 있는 일정액에도 지역별 한도와 건물가액의 2분의 1 한도 등이 있고, 앞선 담보권의 설정 시점에 따라 적용 기준도 달라집니다. 지역·보증금·월세·담보 설정일이 확인돼야 실제로 먼저 받을 금액을 계산할 수 있습니다.

또한 배당요구 철회는 소액임차인 자격을 만들어 주지 않습니다. 철회로 매수인이 인수할 부담이 달라지는 경우에는 종기가 지난 뒤 철회할 수도 없습니다. 이미 낸 배당요구의 근거와 순위를 유지할 필요가 있는지부터 판단해야 하므로, 철회하면 보증금을 더 받을 수 있다는 조언을 그대로 실행하면 배당받을 기회를 잃을 수 있습니다.

배당에서 빠졌다면 어떻게 보증금을 받을 수 있나요?

적법한 배당요구와 우선변제권이 있는데도 배당에서 제외되거나 순위가 잘못됐다면, 배당기일에 이의하고 배당이의의 소로 자신에게 돌아올 배당액의 수정을 구할 수 있습니다. 민사집행법은 그 판결의 효과를 다음과 같이 정합니다.

배당이의의 소에 대한 판결에서는 배당액에 대한 다툼이 있는 부분에 관하여 배당을 받을 채권자와 그 액수를 정하여야 한다.

이때 채권자는 배당기일에 출석하여 자기 이해관계 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의해야 합니다. 배당기일부터 1주 이내에 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 제출하지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 등록의 공시 효력과 배당요구서에 표시한 채권을 연결해 청구하면, 인정되는 범위에서 다른 채권자에게 배정된 돈을 자신의 보증금 변제에 돌릴 수 있습니다.

따라서 법원에 계약서나 의견서를 한 번 제출한 것과 적법한 배당요구·배당기일 이의·소 제기는 구별됩니다. ‘대항력이 없다’는 통보의 제목과 내용, 배당표 및 접수 기록에 따라 남아 있는 절차를 특정해야 기한 안에 필요한 청구를 할 수 있습니다.

매수인이 나가라고 하면 바로 비워야 하나요?

매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있다면, 매수인이 점유자에게 건물을 넘기라는 법원의 인도명령을 신청해도 그 기각을 구할 수 있고, 이미 잘못된 인도명령이 내려졌다면 즉시항고와 별도 집행정지 신청으로 항고 판단 전의 퇴거 집행을 멈추도록 구할 수 있습니다. 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있지만, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 그 대상에서 제외됩니다.

단순한 퇴거 요구와 법원의 인도명령 결정은 다릅니다. 인도명령에 대한 즉시항고는 결정을 고지받은 날부터 1주 이내이고, 항고장에 이유를 쓰지 않았다면 제출일부터 10일 이내에 이유서를 내야 합니다. 항고만으로 집행이 정지되지는 않으므로, 등록·계약 관계에 따른 점유 권원을 소명하여 별도 집행정지 결정을 받아야 항고 판단 전에 사무실을 넘겨야 하는 상황을 막을 수 있습니다.

매수인에게 대항할 수 없다면 보증금은 누구에게 청구하나요?

매수인이 보증금 반환채무를 승계하지 않았고 계약상 임대인에게 반환책임이 남아 있다면, 임차인은 임대차 종료 후 그 임대인을 상대로 미반환 보증금의 지급을 청구할 수 있습니다. 사업자등록은 임대차가 제3자에게 효력을 갖기 위한 요건이므로, 등록이 없어도 당사자 사이의 임대차계약과 보증금 반환채권은 그대로 남습니다.

이 반환청구에서는 실제 계약당사자, 보증금 지급과 계약 종료, 연체 월세 등 정당한 공제액을 근거로 받을 잔액을 정합니다. 일반적인 임대차 종료에서는 보증금 반환과 사무실 인도가 서로 이행을 제공할 때까지 거절할 수 있는 동시이행관계에 있지만, 전 임대인에게 돈을 받을 권리만으로 매수인의 인도 요구까지 거절할 수는 없습니다. 반환소송과 사무실 인도 문제를 구별하여 청구 상대와 인도 시기를 정해야 합니다.

반환판결을 받으면 그 판결로 전 임대인의 다른 재산에 강제집행하여 보증금 회수를 구할 수 있고, 실제 회수액은 전 임대인에게 남은 재산에 따라 달라집니다.

보험사무실을 비우라는 통보를 받았다면, 공시된 임대차와 권리 순위를 근거로 잘못된 배당액을 바로잡고, 매수인에게 대항할 임차권이 있는 경우에는 인도명령 기각과 집행정지를 구하여 보증금을 돌려받을 때까지 사무실 점유를 유지할 수 있습니다.
매수인이 인수하지 않는 보증금은 반환책임이 남은 전 임대인에게 청구하여, 경매 배당으로 받지 못한 돈의 회수를 구할 수 있습니다.

개인 명의로 빌린 보험사무실에 본사 사업자등록만 있는데, 경매 배당에서 제외되거나 사무실을 비우라는 요구를 받았나요?

상담 예약

관련 법령 및 판례

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상가건물 임대차보호법 제2조 제1·2·3항, 제3조 제1·2항

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

상가건물 임대차보호법 제5조 제2·3항, 제8조

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

상가건물 임대차보호법 제14조 제1·3항

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013.8.13, 2020.7.31>

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제2·3항, 제6조, 제7조

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30>

서울특별시 : 6천500만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원
그 밖의 지역 : 3천만원

①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30>

서울특별시 : 2천200만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원
그 밖의 지역 : 1천만원 ②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013.12.30> ③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013.12.30>

부가가치세법 제8조 제3항, 제26조 제1항 제11·15호

③ 제1항에도 불구하고 사업장이 둘 이상인 사업자(사업장이 하나이나 추가로 사업장을 개설하려는 사업자를 포함한다)는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 등록을 신청할 수 있다. 이 경우 등록한 사업자를 사업자 단위 과세 사업자라 한다. <개정 2018.12.31>

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. <개정 2015.8.11, 2016.1.19, 2018.12.31, 2022.12.31, 2024.12.31> 11. 금융ㆍ보험 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 15. 저술가ㆍ작곡가나 그 밖의 자가 직업상 제공하는 인적(人的) 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

부가가치세법 시행령 제40조 제1항 제8호, 제42조 제1호 사목

① 법 제26조제1항제11호에 따른 금융ㆍ보험 용역은 다음 각 호의 용역, 사업 및 업무에 해당하는 역무로 한다. <개정 2014.2.21, 2015.2.3, 2015.10.23, 2016.2.17, 2018.2.13, 2019.2.12, 2020.2.11, 2020.8.11, 2022.2.15, 2022.6.30, 2023.9.26, 2025.2.28, 2025.12.30> 8. 「보험업법」에 따른 보험업(보험중개ㆍ대리와 보험회사에 제공하는 손해사정용역, 보험조사 및 보고용역을 포함하되, 보험계리용역 및 「근로자퇴직급여 보장법」에 따른 연금계리용역은 제외한다)

제42조(저술가 등이 직업상 제공하는 인적 용역으로서 면세하는 것의 범위) 법 제26조제1항제15호에 따른 인적(人的) 용역은 독립된 사업(여러 개의 사업을 겸영하는 사업자가 과세사업에 필수적으로 부수되지 아니하는 용역을 독립하여 공급하는 경우를 포함한다)으로 공급하는 다음 각 호의 용역으로 한다. <개정 2019.2.12, 2022.2.15, 2024.2.29, 2025.12.30>

개인이 재정경제부령으로 정하는 물적 시설 없이 근로자를 고용(고용 외의 형태로 해당 용역의 주된 업무에 대해 타인으로부터 노무 등을 제공받는 경우를 포함한다)하지 아니하고 독립된 자격으로 용역을 공급하고 대가를 받는 다음 각 목의 인적 용역 사. 보험가입자의 모집, 저축의 장려 또는 집금(集金) 등을 하고 실적에 따라 보험회사 또는 금융기관으로부터 모집수당ㆍ장려수당ㆍ집금수당 또는 이와 유사한 성질의 대가를 받는 용역과 서적ㆍ음반 등의 외판원이 판매실적에 따라 대가를 받는 용역

소득세법 제168조 제1·3항

① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. <개정 2018.12.31> ③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 「부가가치세법」 제8조를 준용한다. <개정 2013.6.7>

법인세법 제111조 제1·4항

① 신규로 사업을 시작하는 법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 이 경우 내국법인이 제109조제1항에 따른 법인 설립신고를 하기 전에 등록하는 때에는 같은 항에 따른 주주등의 명세서를 제출하여야 한다. <개정 2013.1.1> ④ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 법인에 관하여는 「부가가치세법」 제8조를 준용한다. <개정 2013.6.7, 2020.12.22>

보험업법 제84조 제1항, 제87조 제1항

① 보험회사ㆍ보험대리점 및 보험중개사(이하 이 절에서 "보험회사등" 이라 한다)는 소속 보험설계사가 되려는 자를 금융위원회에 등록하여야 한다.

① 보험대리점이 되려는 자는 개인과 법인을 구분하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 금융위원회에 등록하여야 한다.

민사집행법 제88조 제2항, 제91조 제2·3항

②배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.

②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

민사집행법 제151조 제3항, 제154조 제1·3항, 제157조

③기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다.

①집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채권자를 제외한다)에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다. ③이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 제1항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 또는 제2항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류와 그 소에 관한 집행정지재판의 정본을 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 본다.

제157조(배당이의의 소의 판결) 배당이의의 소에 대한 판결에서는 배당액에 대한 다툼이 있는 부분에 관하여 배당을 받을 채권자와 그 액수를 정하여야 한다. 이를 정하는 것이 적당하지 아니하다고 인정한 때에는 판결에서 배당표를 다시 만들고 다른 배당절차를 밟도록 명하여야 한다.

민사집행법 제136조 제1·5항, 제15조 제2·3·6항

①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

②항고인(抗告人)은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장(抗告狀)을 원심법원에 제출하여야 한다. ③항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고인은 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다. ⑥제1항의 즉시항고는 집행정지의 효력을 가지지 아니한다. 다만, 항고법원(재판기록이 원심법원에 남아 있는 때에는 원심법원)은 즉시항고에 대한 결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 원심재판의 집행을 정지하거나 집행절차의 전부 또는 일부를 정지하도록 명할 수 있고, 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명할 수 있다.

민법 제618조, 제536조 제1항

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결

[판시사항]

[1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서의 ‘사업자등록’이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준

[판결요지]

[1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.

대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결

[판시사항]

[1] 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위한 요건

[2] 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 방법

[판결요지]

[1] 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.

[2] 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

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