조합을 구속하는 독립정산 약속과 달리 다른 단지 비용을 부과받았다면 잘못 배분된 분담금의 감액과 이미 낸 돈의 반환을 구할 수 있습니다. 독립정산은 개발이익과 비용을 단지별로 나누는 방식입니다. 다만 그 약속이 공동비용까지 모두 면제한다는 뜻은 아니며, 실제 약정 범위와 다른 부과가 있어야 합니다.
다른 단지에 쓴 비용이면 모두 빼 달라고 할 수 있나요?
분리하기로 정한 비용이 넘어왔거나 공동비용을 정한 비율과 다르게 배분했다면 해당 차액을 빼고 분담금을 다시 계산해 달라고 요구할 수 있습니다. 독립정산·독립채산이라는 이름만으로 공사비와 이자·운영비의 귀속까지 정해지지는 않습니다.
| 문제되는 비용 | 감액을 구할 근거 |
|---|---|
| 특정 단지 공사·특화공사비 | 그 단지만 부담하기로 한 항목이 전체 부담에 포함된 경우 |
| 차입 이자·금융비용 | 실제 자금 사용처·기간과 약정한 배분 기준에 어긋난 경우 |
| 공용시설·조합운영비 | 공동부담 항목이어도 정한 비율을 넘기거나 중복 반영한 경우 |
시설이 다른 단지에 있다는 이유만으로 전액 제외되는 것은 아닙니다. 공동으로 쓰기로 한 시설일 수 있기 때문입니다. 차입금도 담보가 있는 위치와 실제 사용처는 다를 수 있습니다. 특정 단지의 사업이 늦어졌다는 사실만으로 늘어난 비용 전부가 그 단지의 배상책임이 되는 것도 아닙니다.
예컨대 특정 단지의 특화공사비를 그 단지에만 부담시키기로 했는데 전체 사업비에 넣었다면, 그 공사에 해당하는 지출과 개인별 부과에 넘어온 액수가 감액 대상입니다. 반대로 공동비용으로 정한 항목은 약속한 비율을 초과한 부분이 문제됩니다. 총사업비에 다른 단지 이름이 있다는 사실과 자신에게 잘못 부과된 금액이 있다는 사실은 다릅니다.
조합은 독립정산 약속을 지켜야 하나요?
정관이나 유효한 총회결의로 채택돼 조합을 구속하는 약속이라면 그 기준의 준수를 요구할 수 있습니다. 정관은 조합의 운영과 권리·의무를 정하는 규칙입니다. 단지 협의체나 임원이 설명했다는 사실만으로 같은 효력이 생기지는 않습니다.
대법원에서는 상가 독립정산 약정 사건에서 유효한 총회결의가 정관 변경에 필요한 실질적인 찬성 수를 갖췄다면 적어도 조합 내부의 업무집행기관을 구속하는 규범의 효력이 있다고 판결한 바 있습니다. 정관 변경의 형식적 요건을 완전히 갖추지 못했다는 이유만으로 그 결의의 내부 효력을 모두 부정할 수 없다는 취지입니다.
이 판결은 모든 아파트 단지 협약이나 구두 약속에 같은 효력을 부여한 것은 아닙니다. 설립 전 약속도 법정 추진위원회가 업무 범위 안에서 했는지, 필요한 동의를 거쳤는지 또는 조합이 나중에 채택했는지가 문제됩니다. 임의 주민모임과 법정 추진위원회를 같게 볼 수는 없습니다.
또 비용배분 규칙이 있다는 사실과 개인에게 직접 정산금을 지급받을 계약상 권리가 있다는 사실은 다릅니다. 단지 협의체가 계약했다면 개인에게도 직접 지급을 요구할 권리를 주었는지가 별도 조건입니다. 조합 내부 기준에 따른 부과 정정과 개인의 계약상 금전청구를 혼동하면 상대방과 청구 범위를 잘못 정할 수 있습니다.
총회에서 기준을 바꾸면 새 금액을 따라야 하나요?
변경이 법령·정관의 절차나 신뢰보호 원칙을 어겼다면 결의의 무효확인이나 계획의 취소·무효확인을 구할 수 있습니다. 조합은 종전 결의를 바꿀 수 있지만 필요한 찬성 수를 채웠다는 이유만으로 어떤 내용의 변경이든 허용되는 것은 아닙니다.
대법원에서는 상가 관련 사건에서 사업방식 변경과 약정 내용, 여러 차례의 협의 경위 등을 근거로 종전 약속과 다른 계획을 적법하다고 판결한 바 있습니다. 약속이 있었다는 사실만으로 변경을 막을 수 없고, 변경의 객관적 필요와 조합원의 불이익·보호가치를 비교해야 한다는 의미입니다. 특정 단지에 불리하다는 이유만으로 언제나 그 단지의 별도 거부권이 생기는 것도 아닙니다.
정관 변경과 관리처분계획 변경에는 각각 필요한 의결·인가 요건이 있습니다. 계획 변경에서 법정 정비사업비 증가가10% 이상인지에 따라 찬성 요건이 달라지는 경우에도, 개인 분담금10% 증가와 같은 뜻은 아닙니다. 생산자물가상승률분과 법정 손실보상액을 제외하는 등 법이 정한 계산 기준이 적용됩니다.
기준은 유지한 채 계산을 잘못한 경우와 비용 귀속 자체를 바꾼 경우도 다릅니다. 계산착오·오기·누락의 단순정정을 경미한 변경으로 처리하는 규정에는 불이익을 받는 사람이 없어야 한다는 조건이 있습니다. 다만 다른 경미한 변경 사유도 있으므로 부담 변동이 있다는 사실만으로 모든 처리 방식이 위법해지는 것은 아닙니다.
어느 단지의 비용을 누가 부담하는지 정한 기준이 바뀌었다면, 단순 계산 정정인지 비용배분 방식 자체의 변경인지에 따라 요구할 구제가 달라집니다. 원래 비율을 그대로 둔 채 더하기만 잘못했다면 그 차액 정정이 목적이고, 정관·계획이 다른 단지 비용을 새로 부담시키도록 바뀌었다면 변경 근거의 효력을 해소해야 할 수 있습니다.
납부통지서를 받은 뒤 그 금액만 고쳐 달라고 하면 되나요?
잘못된 비용배분 기준이 이미 관리처분계획에 들어 있다면 그 계획 부분의 취소·무효확인을 구해야 할 수 있습니다. 관리처분계획은 분양 재산과 비용부담을 정하는 계획입니다. 인가 전 계획안 결의는 조합 상대 행정소송으로, 인가·고시 뒤 계획은 원칙적으로 조합을 상대로 취소·무효확인을 구하는 대상입니다.
대법원에서는 기존 계획에 따른 분양계약·납부 안내는 새로운 처분이 아니라고 판결한 바 있습니다. 또 계획 취소소송의 제기기간이 지나 효력을 변경할 수 없게 됐다면, 당연무효 등 특별한 사정 없이 그 산정방법의 잘못을 이유로 후속 청산금 부과의 취소를 요구할 수 없다고 판결한 바 있습니다. 새 고지서가 왔다고 계획에 대한 소송기간까지 다시 시작되지는 않는 이유입니다.
취소소송은 원칙적으로 처분을 안 날부터90일과 처분일부터1년을 모두 지켜야 합니다. 법정 행정심판의 기간 계산과 정당한 사유가 있는 경우의1년 기간 예외는 별도입니다. 무효확인은 이 기간 제한이 없지만 하자가 중대하고 명백해야 합니다. 조합 이의신청이나 자료요청은 기간을 자동으로 멈추지 않습니다.
기존 계획에 대한 소송기간이 지났다는 이유로 새 고지서를 새 처분이라고 이름 붙이면 같은 내용을 다시 심사받을 수 있는 것은 아닙니다. 관리처분계획이 정한 부담을 그대로 알린 안내인지, 별도 권리·의무를 새로 정한 부과인지를 구별해야 합니다. 다만 후속 부과 자체의 계산이 틀렸거나 계획에 없는 돈을 더했다면 그 고유한 오류에 대한 정정 요구는 다른 문제입니다.
이미 낸 분담금과 연체료도 전부 돌려받나요?
반환을 막는 계획·부과의 효력이 해소되고 반환 요건을 갖춘 범위의 돈을 청구할 수 있습니다. 유효한 부과처분이 남아 있다면 약속과 다른 돈을 냈다는 이유만으로 곧바로 법률상 원인 없는 이득이 되는 것은 아닙니다. 이의를 남겨 납부했어도 반환권이 자동으로 보장되지는 않으며, 채무가 없음을 알면서 낸 경우의 반환 제한도 별도입니다.
원금이 줄었다고 과거 연체료까지 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 대법원에서는 분담금을 낮추는 계획 변경이 종전 계획을 소급해 무효로 만드는 것은 아니므로 이미 발생한 연체이자가 자동으로 부당이득이 되지는 않는다고 판결한 바 있습니다. 변경 계획이 정한 반환 범위와 과거 연체료의 근거는 구별됩니다.
이의나 소송만으로 납부·징수도 멈추지 않습니다. 처분에는 본안소송과 함께 회복하기 어려운 손해·긴급성 등을 근거로 집행정지를 구할 수 있지만 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있으면 허용되지 않습니다. 집행·절차 정지로 목적을 달성할 수 있으면 효력 자체의 정지는 제한됩니다. 인가 전 결의 단계의 임시 지위 가처분도 현저한 손해·급박한 위험 등 요건을 갖춰야 허용됩니다.
이전고시의 효력이 발생하면 계획 자체의 취소·무효확인을 구할 법률상 이익이 없어질 수 있습니다. 별도 부과나 손해배상까지 모두 사라지는 뜻은 아니지만, 계획의 비용배분을 바로잡아야 한다면 준공 뒤 고지까지 기다리는 것만으로 해결되지 않을 수 있습니다.
유효한 독립정산 기준을 어겨 다른 단지의 비용이나 같은 비용이 중복 부과됐다면, 계획·부과의 취소나 정정을 구해 그 금액을 제외할 수 있습니다. 반환 요건까지 인정되면 이미 납부한 초과분을 돌려받아 자기 단지의 약정 범위를 넘는 부담을 줄일 수 있습니다.
독립정산 약속과 달리 다른 단지 비용까지 부과받으셨나요?
관련 법령 및 판례
접기
독립정산 약속이 조합에 미치는 효력
도시 및 주거환경정비법 제32조 제1항 제3호·제4호 및 제4항
① 추진위원회는 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.
3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
4. 조합설립인가를 받기 위한 준비업무
④ 추진위원회가 제1항에 따라 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리ㆍ의무에 변동을 발생시키는 경우로서 대통령령으로 정하는 사항에 대하여는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받아야 한다.
-
③ 추진위원회는 수행한 업무를 제44조에 따른 총회(이하 "총회"라 한다)에 보고하여야 하며, 그 업무와 관련된 권리ㆍ의무는 조합이 포괄승계한다.
도시 및 주거환경정비법 제40조 제1항 제8호·제13호 및 제3항·제4항
① 조합의 정관에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2023.12.26>
8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계
13. 정비사업비의 부담 시기 및 절차
③ 조합이 정관을 변경하려는 경우에는 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 총회를 개최하여 조합원 과반수의 찬성으로 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 제1항제2호ㆍ제3호ㆍ제4호ㆍ제8호ㆍ제13호 또는 제16호의 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 한다.
④ 제3항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 이 법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 변경하고 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제1호·제3호·제4호
① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. <개정 2019.4.23, 2020.4.7, 2021.3.16, 2022.6.10>
1. 정관의 변경(제40조제4항에 따른 경미한 사항의 변경은 이 법 또는 정관에서 총회의결사항으로 정한 경우로 한정한다)
3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역
4. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약
관리처분계획의 변경과 계산 정정
도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제9호·제10호 및 제4항
9. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제50조제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
10의2. 제86조의2에 따른 조합의 해산과 조합 해산 시의 회계보고④ 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.
도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 본문·단서·제6호
① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018.1.16>
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
-
제61조(관리처분계획의 경미한 변경) 법 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2018.7.16>
1. 계산착오ㆍ오기ㆍ누락 등에 따른 조서의 단순정정인 경우(불이익을 받는 자가 없는 경우에만 해당한다)
정산 자료 열람과 이전고시 뒤 청산
-
② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.
-
① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
-
① 사업시행자는 토지등소유자로부터 제92조제1항에 따른 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있다.
② 사업시행자는 토지등소유자가 제1항에 따른 부과금의 납부를 게을리한 때에는 연체료를 부과ㆍ징수할 수 있다. <개정 2020.6.9>
③ 제1항 및 제2항에 따른 부과금 및 연체료의 부과ㆍ징수에 필요한 사항은 정관등으로 정한다.
-
③ 추진위원장 또는 사업시행자는 제1항 및 제4항에 따라 공개 및 열람ㆍ복사 등을 하는 경우에는 주민등록번호를 제외하고 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 공개하여야 한다.
④ 조합원, 토지등소유자가 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.
1. 토지등소유자 명부
2. 조합원 명부
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료⑤ 제4항의 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다. 이 경우 비용납부의 방법, 시기 및 금액 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.
⑥ 제4항에 따라 열람ㆍ복사를 요청한 사람은 제공받은 서류와 자료를 사용목적 외의 용도로 이용ㆍ활용하여서는 아니 된다.
-
제22조(자료의 공개 및 열람) 법 제124조제4항에 따른 토지등소유자 또는 조합원의 열람ㆍ복사 요청은 사용목적 등을 기재한 서면(전자문서를 포함한다)으로 하여야 한다.
계획 취소·무효확인과 임시 보호
-
①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
-
①취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다.
②취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 "執行停止"라 한다)를 결정할 수 있다. 다만, 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다.
③집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다.
④제2항의 규정에 의한 집행정지의 결정을 신청함에 있어서는 그 이유에 대한 소명이 있어야 한다.
-
제35조(무효등 확인소송의 원고적격) 무효등 확인소송은 처분등의 효력 유무 또는 존재 여부의 확인을 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있다.
-
①제9조, 제10조, 제13조 내지 제17조, 제19조, 제22조 내지 제26조, 제29조 내지 제31조 및 제33조의 규정은 무효등 확인소송의 경우에 준용한다.
-
제39조(피고적격) 당사자소송은 국가ㆍ공공단체 그 밖의 권리주체를 피고로 한다.
-
②청구채권과 가압류의 이유는 소명하여야 한다.
-
②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
-
제301조(가압류절차의 준용) 가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.
이미 낸 돈의 반환과 별도 배상
-
제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
-
제393조(손해배상의 범위)
①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다. -
제539조(제삼자를 위한 계약)
①계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 제삼자의 권리는 그 제삼자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다. -
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
-
제742조(비채변제) 채무없음을 알고 이를 변제한 때에는 그 반환을 청구하지 못한다.
-
제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
관련 판례
대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결
[판시사항]
[1] 재건축정비사업조합이 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다는 내용으로 상가협의회와 합의하는 경우, 그 내용이 조합의 정관에 규정하여야 하는 사항인지 여부(원칙적 적극) / 위 내용을 조합이 채택하기로 결정하는 조합 총회결의가 정관 변경의 요건을 완전히 갖추지는 못했으나 총회결의로서 유효하게 성립하였고 정관 변경을 위한 실질적인 의결정족수를 갖춘 경우, 조합 내부적으로 업무집행기관을 구속하는 규범으로서의 효력을 가지는지 여부(적극)
[2] 재건축정비사업조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하기 위하여 충족하여야 하는 기준
[판결요지]
다만 이러한 내용을 조합이 채택하기로 결정하는 조합 총회의 결의가 정관 변경의 요건을 완전히 갖추지는 못했다면 형식적으로 정관이 변경된 것은 아니지만, 총회결의로서 유효하게 성립하였고 정관 변경을 위한 실질적인 의결정족수를 갖췄다면 적어도 조합 내부적으로 업무집행기관을 구속하는 규범으로서의 효력은 가진다고 보아야 한다.
[2] 재건축정비사업조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회의 결의사항이므로, 조합의 총회는 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다. 그러나 이러한 자율성과 재량이 무제한적인 것일 수는 없다. 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 다음과 같은 기준들을 충족하여야 한다.
첫째, 총회결의가 상위법령 및 정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 한다. 총회의 절차 및 의결정족수 등에 관하여는 상위법령에서 특별히 정한 바가 없으면 정관으로 정한 바를 따라야 한다[구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제24조 제6항]. 그러나 구 도시정비법은 ‘조합의 비용부담’이 정관에서 정하여야 하는 사항이고(제20조 제1항 제8호) 이를 변경하기 위해서는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정하고 있으므로(제20조 제3항), ‘조합의 비용부담’에 관한 사항이 종전 총회결의와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경 절차는 아니더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상 동의를 받아야 한다.
둘째, 총회결의의 내용이 상위법령 및 정관에 위배되지 않아야 한다.
셋째, 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월하여야 한다. 조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, 한편으로는 침해받은 이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰가 손상된 정도, 신뢰침해의 방법 등과 다른 한편으로는 조합 내부 규범의 변경을 통해 실현하고자 하는 공익적 목적을 종합적으로 비교·형량하여야 한다.대법원 2020. 6. 25. 선고 2018두34732 판결
[판시사항]
[1] 재건축정비사업조합의 총회가 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가지는지 여부(적극) / 조합의 비용부담에 관한 정관을 변경하고자 하는 총회결의에 조합원 3분의 2 이상의 의결정족수가 적용되는지 여부(원칙적 적극) 및 변경되는 정관의 내용이 상가 소유자 등 특정 집단의 이해관계에 직접적인 영향을 미치는 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)
[3] 행정청이 공적인 견해를 표명한 후 사정이 변경됨에 따라 그 견해표명에 반하는 처분을 한 경우, 신뢰보호의 원칙에 위반되는지 여부(원칙적 소극) / 재건축조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호의 원칙에 위반되는지 판단하는 방법
[판결요지]
조합의 정관이 조합의 비용부담 등에 관한 총회의 소집절차나 의결방법에 대하여 상위법령인 구 도시정비법이 정한 것보다 더 엄격한 조항을 두지 않은 이상 조합의 비용부담에 관한 정관을 변경하고자 하는 총회결의에는 조합원 3분의 2 이상의 의결정족수가 적용되고, 변경되는 정관의 내용이 상가 소유자 등 특정 집단의 이해관계에 직접적인 영향을 미치는 경우라 할지라도 구 도시정비법 제16조 제2항이 적용되거나 유추적용된다고 볼 수는 없다.
한편 재건축조합에서 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월해야 한다. 조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호의 원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, 종전 내부 규범의 내용을 변경하여야 할 객관적 사정과 필요가 존재하는지, 그로써 조합이 달성하려는 이익은 어떠한 것인지, 내부 규범의 변경에 따라 조합원들이 침해받은 이익은 어느 정도의 보호가치가 있으며 침해 정도는 어떠한지, 조합이 종전 내부 규범의 존속에 대한 조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위하여 어떤 노력을 기울였는지 등과 같은 여러 사정을 종합적으로 비교·형량해야 한다.
대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결
[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송의 법적 성질(=행정소송법상 당사자소송)
[2] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있은 후에, 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 그 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상의 당사자소송에 해당한다.
[2] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다.
-
[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송이 행정소송법상 당사자소송인지 여부(적극) 및 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되는지 여부(적극)
[판결요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상 당사자소송에 해당한다. 그리고 이러한 당사자소송에 대하여는 행정소송법 제23조 제2항의 집행정지에 관한 규정이 준용되지 아니하므로(행정소송법 제44조 제1항 참조), 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여는 행정소송법 제8조 제2항에 따라 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되어야 한다.
대법원 2002. 12. 10. 선고 2001두6333 판결
[판시사항]
[4] 재개발조합이 조합원들에게 한 ‘조합원 동·호수 추첨결과 통보 및 분양계약체결 안내’라는 제목의 통지가 조합원들의 구체적인 권리의무에 직접적 변동을 초래하는 행정처분에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례
[판결요지]
위 통지는 조합원들에 대하여 관리처분계획에서 정한 바에 따라 위 기한까지 분양계약에 응하여 분양대금을 납부해 줄 것을 안내하는 것에 불과하고, 조합원들에게 분양계약의 체결 또는 분양금의 납부를 명하거나 기타 법률상 효과를 새로이 발생하게 하는 등 조합원들의 구체적인 권리의무에 직접적 변동을 초래하는 행정처분에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례.
대법원 2007. 9. 6. 선고 2005두11951 판결
[판시사항]
관리처분계획에 불가쟁력이 생겨 그 효력을 다툴 수 없게 된 경우, 그 관리처분계획상의 하자를 이유로 후행처분인 청산금부과처분의 위법을 주장할 수 있는지 여부(원칙적 소극)
[판결이유 발췌]
구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것) 제34조,제35조,제42조,제43조의 각 규정에 의하면, 관리처분계획은 주택재개발사업에서 사업시행자가 작성하는 포괄적 행정계획으로서 사업시행의 결과 설치되는 대지를 포함한 각종 시설물의 권리귀속에 관한 사항과 그 비용 분담에 관한 사항을 정하는 행정처분이고, 청산금부과처분은 관리처분계획에서 정한 비용 분담에 관한 사항에 근거하여 대지 또는 건축시설의 수분양자에게 청산금납부의무를 발생시키는 구체적인 행정처분으로서, 청산금부과처분이 선행처분인 관리처분계획을 전제로 하는 것이기는 하나 위 두 처분은 각각 단계적으로 별개의 법률효과를 발생시키는 독립된 행정처분이라고 할 것이므로, 관리처분계획에 불가쟁력이 생겨 그 효력을 다툴 수 없게 된 경우에는 그 관리처분계획에 위법사유가 있다 할지라도 그것이 당연무효의 사유가 아닌 한 관리처분계획상의 하자를 이유로 후행처분인 청산금부과처분의 위법을 주장할 수는 없다.
대법원 2016. 6. 23. 선고 2014다16500 판결
[판시사항]
당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받은 경우, 당초 관리처분계획이 효력을 상실하는지 여부(원칙적 적극) 및 이때 효력을 상실한다는 것의 의미(=변경 시점을 기준으로 장래를 향하여 실효) / 변경된 관리처분계획이 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 정도에 이르지 않는 경우, 당초 관리처분계획 중 변경되는 부분이 장래를 향하여 실효되는지 여부(적극)
[판결요지]
이때 당초 관리처분계획이 효력을 상실한다는 것은 당초 관리처분계획이 유효하게 존속하다가 변경 시점을 기준으로 장래를 향하여 실효된다는 의미이지 소급적으로 무효가 된다는 의미가 아니다.
대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결
[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 이전고시가 효력을 발생한 이후에도 조합원 등이 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[다수의견] 이전고시의 효력 발생으로 이미 대다수 조합원 등에 대하여 획일적·일률적으로 처리된 권리귀속 관계를 모두 무효화하고 다시 처음부터 관리처분계획을 수립하여 이전고시 절차를 거치도록 하는 것은 정비사업의 공익적·단체법적 성격에 배치되므로, 이전고시가 효력을 발생하게 된 이후에는 조합원 등이 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 봄이 타당하다.