분담금·추가분담금
조합원이 부담하는 분담금이나 사업비 변동에 따른 추가분담금의 산정·부과를 둘러싼 분쟁입니다. 관리처분계획상 부담 기준, 비용 증가의 원인과 산정 근거, 부과 절차의 적법성이 주된 쟁점입니다. 사업비 내역과 결의·고지 경위를 검토해 부과의 적정성과 다툴 수 있는 범위를 정리합니다.
분담금이 늘어난 것 자체를 위법이라고 할 수는 없습니다. 다툴 수 있는 자리는 증액의 근거가 어디에 있는지, 그 근거를 만드는 절차가 지켜졌는지입니다. 재개발·재건축 정비사업조합이라면 정비사업비와 조합원별 분담내역이 법이 정한 정족수의 총회 의결과 관리처분계획을 거쳤는지를 보고, 지역주택조합이라면 사업비의 조합원별 분담 명세가 조합규약과 총회 결의에 근거하는지를 봅니다. 그리고 시점이 결정적입니다 — 관리처분계획이 인가·고시되는 순간 다투는 방법도, 남은 기간도 통째로 바뀝니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 분담금 산정의 근거(종전·종후 자산 평가, 비례율)와 부과의 적정성
- 관리처분계획에 따른 분담금과 사후 추가분담금 발생의 정당성
- 분담금 부과·납부 통지의 절차적 적법성
대응 방향
- 관리처분계획과 분담금 산정 자료를 분석해 부과 근거의 타당성을 검토
- 추가분담금이 발생한 경위와 총회 결의 등 절차 준수 여부를 확인
- 다툼의 실익에 따라 관리처분계획 다툼·부담금 부과처분 등과 연계해 대응
요건과 판단 기준
- 금액이 아니라 정족수를 먼저 본다
- 정비사업비의 조합원별 분담내역과 비용의 금액·징수방법은 총회 의결사항입니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제8호·제12호). 관리처분계획의 수립·변경은 조합원 과반수 찬성으로 의결하되, 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다(같은 조 제4항 단서, 생산자물가상승률분과 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외). 이 총회에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다(같은 조 제10항). 증액분을 서면결의로만 채웠다면 그 자체가 쟁점이 됩니다.
- 증액 폭은 단계를 건너뛰고 비교하지 않는다
- 조합설립 동의서에 적힌 개산액과 지금의 분담금을 곧바로 견주면 증가율이 커 보이지만, 법원은 그렇게 보지 않습니다. 조합설립 동의서의 개산액과 사업시행계획 단계에서 동의를 거친 정비사업비를 먼저 비교하고, 그다음 관리처분계획에서 의결한 정비사업비를 사업시행계획 단계의 금액과 비교하는 순서로 실질적 변경 여부를 판단해야 한다고 보았습니다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2012두28520 판결 참조). 어느 구간에서 얼마가 뛰었는지를 구간별로 끊어 정리하는 것이 곧 주장의 뼈대가 됩니다.
- 부담의 근거는 미리 정해져 있어야 한다
- 정비사업조합의 부과금·연체료는 정관등으로 정하는 바에 따라 부과·징수합니다(도시정비법 제93조 제1항부터 제3항까지). 조합의 비용부담과 정비사업비의 부담 시기·절차는 정관의 필요적 기재사항이고, 이를 변경하려면 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다(같은 법 제40조 제1항 제8호·제13호, 제3항 단서). 지역주택조합은 사업비의 조합원별 분담 명세를 확정하거나 변경하는 일이 반드시 총회 의결을 거쳐야 하는 사항으로 규정되어 있고, 이때도 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다(주택법 시행규칙 제7조 제6항 제6호, 같은 법 시행령 제20조 제4항 단서).
- 총회 전 문서 통지가 요건이다
- 조합은 관리처분계획 수립·변경을 의결하는 총회 개최일부터 1개월 전에 분양예정 대지·건축물의 추산액, 종전 토지·건축물의 가격, 정비사업비의 추산액과 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기를 각 조합원에게 문서로 통지해야 합니다(도시정비법 제74조 제5항, 제1항 제3호부터 제6호까지). 분양신청 단계에서도 분양대상자별 분담금의 추산액을 통지하도록 되어 있습니다(같은 법 제72조 제1항 제2호). 통지가 없었는지, 늦었는지, 내용이 총회 안건과 달랐는지는 절차 하자로 다툴 여지가 있습니다.
아직 부과 통지를 받기 전이라면 — 지금 해 두어야 할 일
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분양신청 통지서와 총회 1개월 전 통지문을 남겨 둔다
분양대상자별 분담금 추산액이 적힌 통지서와 관리처분계획 총회 한 달 전에 온 문서는, 나중에 실제 부과액이 어디서 어떻게 벌어졌는지를 재는 유일한 기준점입니다. 봉투째 날짜가 남도록 보관하고, 우편물이 아예 오지 않았다면 그 사실 자체가 뒤에 쟁점이 되므로 언제 무엇을 받았는지 기록해 둡니다.
- 2
총회 자료와 의사록·서면결의서를 청구해 둔다
정비사업조합의 조합원은 총회 의사록과 관리처분계획서 등의 열람·복사를 요청할 수 있고 조합은 15일 이내에 응해야 합니다(도시정비법 제124조 제1항·제4항). 지역주택조합도 조합규약·총회 의사록·회계감사보고서 등을 공개해야 하고 열람·복사 요청에 15일 이내에 따라야 합니다(주택법 제12조 제2항·제3항). 정족수와 직접 출석 비율은 결의가 끝난 뒤 확보하려 하면 늦습니다.
- 3
정비사업비를 단계별로 한 장에 적어 둔다
조합설립 동의서의 개산액, 사업시행계획 인가 시 총사업비, 관리처분계획에서 의결한 정비사업비, 이후 변경계획의 금액을 날짜와 함께 한 줄씩 적어 둡니다. 구간별 증가율이 곧 3분의 2 정족수 요건에 걸리는지를 가르는 자료이고, 시간이 지나면 조합 자료에서 옛 숫자를 다시 찾기가 어려워집니다.
- 4
내가 어느 법의 조합원인지부터 확인한다
재개발·재건축 정비사업조합인지, 주택법상 지역주택조합인지에 따라 적용 법령도 소송 형태도 다릅니다. 정비사업조합은 관리처분계획이라는 행정처분을 통해 분담금이 확정되고, 지역주택조합은 조합규약과 총회 결의로 확정됩니다. 조합 설립인가증과 규약(정관) 표지 한 장이면 갈립니다.
- 5
납부 기한과 연체 조항을 미리 읽어 둔다
정비사업조합은 부과금 납부를 게을리하면 연체료를 부과할 수 있고, 시장·군수등에게 부과·징수를 위탁하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수됩니다(도시정비법 제93조 제2항·제4항·제5항). 다투는 일과 내는 일은 별개로 굴러가므로, 어느 시점부터 불이익이 붙는지를 알고 시작해야 선택지가 남습니다.
절차와 기간
- 1
증액 경위 확정· 2~4주
조합규약(정관), 총회 소집통지와 의사록, 서면결의서, 관리처분계획서, 정비사업비 내역, 도급계약과 변경계약을 모아 어느 단계에서 무엇 때문에 얼마가 늘었는지를 확정합니다. 자료가 나오지 않으면 열람·복사 청구부터 걸어 둡니다.
- 2
인가 전이라면 총회결의를 다툰다· 가처분 수주~수개월, 본안 1심 6~12개월
정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 총회결의의 효력을 다투는 소송은 행정소송법상 당사자소송이고, 이를 본안으로 하는 가처분에는 민사집행법상 가처분 규정이 준용됩니다(대법원 2015. 8. 21.자 2015무26 결정 참조). 지역주택조합의 총회결의는 비법인사단의 결의여서 민사소송으로 무효확인을 구합니다.
- 3
인가 후라면 관리처분계획 자체를 다툰다· 1심 8~14개월
인가·고시로 관리처분계획이 행정처분이 되면 항고소송으로 그 취소 또는 무효확인을 구합니다. 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기해야 하고, 이 90일은 불변기간입니다. 처분이 있은 날부터 1년이 지나도 원칙적으로 제기하지 못합니다(행정소송법 제20조). 계획 자체를 다투는 것과 인가처분을 다투는 것은 피고가 달라지므로 대상 특정을 먼저 정리해야 합니다.
- 4
금전 정산· 1심 6~12개월
이미 낸 뒤라면 근거 없는 부과였음을 들어 부당이득반환을 구하고, 조합이 미납분을 청구해 오면 그 소송에서 부과의 근거와 절차를 방어선으로 세웁니다. 계획을 다투는 소송과 돈을 되찾는 소송은 별개로 진행되는 경우가 많습니다.
비용
- 관리처분계획의 취소·무효확인을 구하는 행정소송은 소가를 금액으로 산출하기 어려운 경우가 많아 그때는 비재산권을 목적으로 하는 소송에 준해 인지액이 정해지고, 여기에 당사자 수에 비례하는 송달료가 더해집니다.
- 분담금 반환이나 부당이득반환처럼 금액을 구하는 민사소송은 청구금액이 곧 소가여서 다투는 액수가 클수록 초기 인지대가 올라갑니다. 여러 조합원이 함께 청구하면 각자의 청구액이 합산됩니다.
- 종전자산 평가나 비례율을 정면으로 다투려면 감정이 필요하고, 감정비용은 대상 물건의 수와 감정 항목에 따라 크게 달라집니다. 착수 전에 예납액을 확인해 실익과 견주어야 합니다.
- 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다. 같은 쟁점을 가진 조합원이 여럿이면 공동으로 진행해 1인당 부담을 낮추는 방식을 검토할 수 있습니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 관리처분계획이 인가·고시된 뒤에 총회결의 부분만 따로 떼어 무효확인을 구하면 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않습니다. 항고소송으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구해야 합니다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2010두7765 판결 참조).
- 소송 도중에 조합이 총회를 다시 열어 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새 계획을 인가·고시받으면, 당초 계획은 효력을 잃어 그것을 대상으로 한 소는 소의 이익이 없어집니다(위 2010두7765 판결 참조). 조합의 변경 움직임을 따라가며 청구 대상을 갈아 끼워야 합니다.
- 단계마다 그때 다투어야 합니다. 사업시행계획 수립에 정족수 미비의 하자가 있더라도 그것이 취소사유에 그치는 이상 관리처분계획에 승계되지 않아, 뒤늦게 그 하자를 들어 관리처분계획을 다툴 수 없습니다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2012두28520 판결 참조).
- 다투는 것과 납부는 별개로 굴러갑니다. 부과금을 내지 않으면 연체료가 붙고, 시장·군수등에게 부과·징수가 위탁되면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수됩니다(도시정비법 제93조 제2항·제4항·제5항).
- 지역주택조합에서 이사회 결의나 업무대행사 통보만으로 조합원의 부담이 정해진 경우를 흔히 봅니다. 주택조합의 재산은 조합원 전원의 총유여서 조합규약에 정한 바가 없으면 총회 결의를 거쳐야 하고, 그 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 보았습니다(대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다257362 판결 참조).
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 분담금 또는 추가분담금이 예상보다 크게 늘어났다
- 분담금 산정의 근거나 비례율 계산을 이해하기 어렵다
- 추가분담금 부과가 적법한 총회 결의를 거쳤는지 의문이다
- 다른 조합원과 비교해 부담이 형평에 맞지 않아 보인다
- 납부 통지의 절차나 시기에 문제가 있어 보인다
자주 묻는 질문
- 추가분담금이 얼마나 늘어야 다툴 수 있나요?
- 금액의 절대치로 정해진 기준은 없습니다. 다만 정비사업조합에서는 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나면 관리처분계획 변경 의결에 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요하므로(도시정비법 제45조 제4항 단서, 생산자물가상승률분과 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외), 그 정족수를 갖췄는지가 실제 다툼의 출발점이 됩니다.
- 관리처분계획이 인가된 지 여섯 달이 지났는데 늦은 건가요?
- 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기해야 하고, 이 90일은 불변기간입니다. 처분이 있은 날부터 1년이 지나도 원칙적으로 제기하지 못합니다(행정소송법 제20조). 기간이 지났다면 무효확인을 구하는 길이 남지만, 무효로 인정되려면 하자가 중대할 뿐 아니라 명백해야 해 문턱이 높습니다. 실제로 정족수 미비를 무효가 아닌 취소사유로 본 사례가 있습니다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2012두28520 판결 참조).
- 다투는 동안 분담금을 안 내도 되나요?
- 소송을 냈다고 납부의무가 멈추지는 않습니다. 정비사업조합은 연체료를 부과할 수 있고 시장·군수등에게 징수를 위탁하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수됩니다(도시정비법 제93조). 일단 낸 뒤 부당이득으로 되찾는 길과, 미납 상태로 조합의 청구소송에서 다투는 길 중 무엇이 유리한지는 금액과 절차 진행 정도를 함께 보고 정합니다.
- 청산금과 추가분담금은 같은 건가요?
- 다릅니다. 청산금은 종전 자산의 가격과 분양받은 대지·건축물의 가격 차액을 이전고시가 있은 후에 정산하는 돈입니다(도시정비법 제89조 제1항). 다만 정관등에 분할징수를 정해 두었거나 총회 의결을 거친 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전고시일까지 나누어 걷을 수 있어(같은 조 제2항), 현장에서는 이 분할징수분이 추가분담금처럼 통지되기도 합니다. 어느 쪽인지에 따라 다투는 방법이 달라집니다.
- 지역주택조합인데 총회에서 추가분담금이 가결됐습니다. 방법이 없나요?
- 가결됐다는 사실만으로 끝나지는 않습니다. 사업비의 조합원별 분담 명세를 확정하거나 변경하는 일은 반드시 총회 의결을 거쳐야 하고 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 하므로(주택법 시행규칙 제7조 제6항 제6호, 같은 법 시행령 제20조 제4항 단서), 소집절차와 의결정족수, 직접 출석 비율, 규약상 근거를 하나씩 대조해 볼 여지가 있습니다. 결과를 미리 단정하기는 어렵고, 의사록과 서면결의서를 확보하는 것이 먼저입니다.
참고 판례
대법원 2012. 3. 29. 선고 2010두7765 판결
공사비 증가로 생긴 추가부담금을 조합원들이 기존 분담금 외에 추가로 납부하는 내용으로 관리처분계획을 변경해 인가·고시받은 사안입니다. 관리처분계획에 인가·고시가 있으면 그것이 행정처분이 되므로 총회결의의 하자를 이유로 삼더라도 항고소송으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구해야 하고, 총회결의 부분만 따로 떼어 효력을 다투는 확인의 소는 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보았습니다. 또한 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 새 관리처분계획이 인가·고시되면 당초 계획은 효력을 잃는다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2014. 6. 12. 선고 2012두28520 판결
관리처분계획에서 의결한 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되었는지는, 조합설립 동의서에 적힌 철거·신축비용 개산액과 곧바로 비교할 것이 아니라 사업시행계획 단계에서 동의를 거친 정비사업비를 먼저 개산액과 비교하고 다음으로 관리처분계획의 정비사업비를 사업시행계획 단계의 금액과 비교하는 순서로 판단해야 한다고 보았습니다. 이 사건에서는 사업시행계획 단계의 약 26.1% 증액에 3분의 2 동의를 받지 못한 하자가 있으나 무효가 아닌 취소사유에 그치고, 그 하자는 관리처분계획에 승계되지 않는다고 했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다257362 판결
주택법에 따라 설립된 주택조합의 재산은 조합원 전원의 총유에 속하므로 그 관리·처분은 조합규약에 정한 바에 따르고 규약이 없으면 조합원 총회의 결의를 거쳐야 하며, 그 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 보았습니다. 지역주택조합 조합장이 총회가 제정하지 않은 이사회 규정에 근거해 보수를 받아 간 사안에서 법률상 원인이 없어 부당이득이 성립한다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.