부적격 조합원에게서 지역주택조합 지위를 넘겨받았다면, 새 공급계약을 거부할 수 있나요?

지역주택조합 조합원 지위 양도를 조합 승인까지 받아 마쳤는데, 뒤늦게 양도인이 설립인가 신청일부터 부적격이었다는 사실을 알게 됐습니다. 조합은 새 공급계약을 요구하고, 양수인은 더 부담하기 전에 이미 낸 돈부터 돌려받고 싶은 상황입니다.

새 공급계약이 기존 약정상 부담할 근거가 없는 추가 의무나 권리 포기를 요구한다면, 양수인은 그 변경에 동의하지 않을 수 있습니다. 이미 낸 돈은 가입·승계계약의 취소·해제나 환급 근거에 따라 조합 납입금과 양도인에게 준 대금을 구별해 반환을 청구할 수 있습니다. 이를 위해서는 조합이 승인한 계약의 범위와 양수인이 법령상 조합원 자격을 취득했는지를 먼저 구별해야 합니다.

조합이 승인했다면 부적격자의 지위도 유효하게 넘겨받은 건가요?

조합이 승인한 승계로 양수인은 승계계약에서 정한 권리·채무를 넘겨받을 수 있지만, 법령상 조합원 지위는 당시의 교체·충원 요건과 본인의 자격을 갖춰야 취득하므로, 본인의 자격을 갖추지 못해 납부의무를 면하는 분담금 회차가 있다면 그 회차의 분담금 채무가 없다는 확인을 조합에 구할 수 있습니다. 그래서 승계계약서에 정한 권리·채무의 이전과 법령상 자격 취득은 각각 판단됩니다.

2020년에도 설립인가 뒤 조합원 교체·신규가입은 원칙적으로 제한됐습니다. 통상의 양도에 따른 교체에는 사업계획승인 이후라는 조건이 있고, 대지 전부의 소유권 확보를 유예받았다면 그 확보와 저당권 등의 말소 조건도 따릅니다. 법에서 정한 전매금지에 해당하는 경우도 제외됩니다. 한편 무자격 판명으로 생긴 빈자리를 채우는 결원 충원은 별도의 예외입니다. 부적격자를 제외하고 줄어든 인원으로 이미 설립변경인가를 받았다면, 변경인가를 받은 인원에는 결원이 생긴 것이 아니어서 무자격 판명을 이유로 충원할 수 없다는 법제처 해석이 있습니다.

따라서 2020년 절차가 원래 계약을 인수한 것인지, 결원을 채우며 조합과 새 가입관계를 맺은 것인지에 따라 양수인의 권리와 부담이 달라집니다. 양수도계약·조합 승인 내용과 관청의 변경인가·명부를 연결해야 조합이 어느 관계를 근거로 공급계약을 요구하는지 밝힐 수 있습니다. 조합 내부의 승낙과 관청의 변경인가는 구별됩니다.

또한 2020년에는 충원자도 조합설립인가 신청일을 기준으로 자격을 판단했습니다. 충원자의 가입 신청일을 기준으로 바뀐 규정은 2026년 6월 23일 이후 충원에 따른 변경인가를 신청하는 경우부터 적용됩니다. 지금 공급계약을 작성한다는 이유만으로 2020년 절차에 새 기준이 소급되는 것은 아니며, 현재 별도의 충원 절차를 밟는 경우에는 그 신청에 맞는 기준을 적용하게 됩니다.

양도인이 처음부터 부적격이면 계약도 무효 아닌가요?

양도인이 처음부터 부적격이었다는 사정만으로는 가입계약이나 양수도계약이 당연 무효가 되지 않지만, 상대방의 사기나 양수인 자신이 계약의 중요한 부분을 잘못 안 착오를 이유로 그 계약을 취소하면 양수인은 그 계약에 따라 낸 돈의 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원에서는 설립인가 후 배우자와 합쳐 두 채의 주택을 가진 사람이 가입한 사건에서, 자격 미달과 하자를 보완할 수 없다는 이유만으로 계약을 처음부터 이행할 수 없는 원시적 불능으로 보아 납입금 반환을 명한 판단을 깨고 다시 심리하도록 판결한 바 있습니다.

이는 자격 규정에 어긋난 약정도 당연히 무효가 되지는 않는다는 취지입니다. 당사자가 서로 뜻을 맞춰 규정을 위반하는 통정이 증명되면 계약은 반사회질서 행위로 무효가 됩니다. 다만 그 통정에 가담한 양수인이 계약에 따라 낸 돈이 불법의 원인으로 지급한 돈으로 평가되면 원칙적으로 반환을 청구하지 못하며, 대법원에서는 명의수탁자의 배신행위에 매수인이 적극 가담해 토지를 사들인 사건에서, 받은 쪽의 불법성이 지급한 쪽보다 현저히 크고 지급한 쪽의 불법성은 미약하다면 반환청구가 허용된다는 기준에 따라, 매도인인 명의수탁자의 불법성이 더 크다고 보아 매매대금 반환을 인정한 원심 판단이 정당하다고 판결한 바 있습니다.

조합이 양도인의 부적격을 알았다는 주장은 당시 설명과 승인 경위로 증명할 대상입니다. 조합이 그 사실을 감추거나 승계에 문제가 없다고 속여 양수인이 승계계약을 맺었다는 점까지 증명되면, 사기를 이유로 그 계약을 취소하고 조합에 낸 돈을 법률상 원인 없이 받은 이익으로 반환받을 수 있습니다.

지금 다른 지역으로 이사했다면 양수인도 자격을 잃나요?

지역주택조합의 거주요건은 조합설립인가 신청일 현재 해당 권역에 6개월 이상 계속 거주했는지로 판단하므로, 그 기준일에 요건을 갖춘 양수인은 지금 다른 지역으로 이사했다는 사정만으로 거주요건을 잃지 않습니다. 해당 권역도 조합 소재 시·군·구 하나를 뜻하지 않아, 당시 서울·인천·경기는 하나의 권역으로 정해져 있었습니다. 그래서 이사만으로는 계약 종료와 환급을 요구할 근거가 생기지 않고, 반대로 양수인이 조합설립인가 신청일 현재 이 거주요건을 갖추지 못했다면 그 사정이 법령상 조합원 지위를 취득하지 못했다는 근거가 됩니다.

반면 주택소유와 세대주 요건은 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 유지해야 합니다. 그래서 이사하면서 세대주 지위를 잃었거나 주택소유 상태가 바뀌었다면 그때부터 조합원 자격을 잃을 수 있고, 가입·승계계약에 자격 유지의무가 정해져 있다면 조합은 그 위반을 이유로 해지와 공제를 주장할 수 있습니다. 새 공급계약의 거주 유지 문구도 법정 자격을 설명하는 데 그치지 않고 별도의 계약상 의무를 새로 정한다면 서명 뒤의 이사가 해지·공제 사유가 될 수 있으므로, 그 조항은 서명 전에 수정이나 삭제를 요구할 수 있습니다.

새 공급계약을 거부하면서 분담금도 멈춰도 되나요?

양수인은 기존 약정에 없는 새 부담에는 동의하지 않을 수 있지만, 이미 인수했거나 새로 부담한 유효한 계약상 의무는 그 근거가 없어지거나 지급을 거절할 요건이 인정돼야 이행을 멈출 수 있습니다. 새 문서가 기존 의무를 확인하는 것인지, 추가분담금·정산·권리 포기를 새로 정하는 것인지가 거부의 범위를 정합니다.

그래서 조합에는 체결을 요구할 기존 약정과 새로 달라지는 조건을 특정하도록 요구하고, 이견이 있는 조항의 수정이나 회신기한 연장을 협의할 수 있습니다. 이러한 요구만으로 기존 납부기한까지 정지되지는 않으므로, 납부 여부는 해당 회차의 채무와 기한에 맞춰 정해야 합니다.

대법원에서는 구법상 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 잃었어도 조합원 자격은 유지되는 사안에서, 관할 구청장의 심사 결과를 기다리며 여러 차례 요구받은 변경계약 체결과 2차 분담금 납부를 하지 않은 조합원의 제명이 유효하고, 미납 분담금의 납부기한 다음 날부터의 연체료 등을 공제한 나머지만 반환하면 된다는 원심의 결론이 정당하다고 판결한 바 있습니다. 이 판단은 자격이 불확실하다는 이유만으로 기존 의무를 모두 거절할 때 생기는 위험을 보여 줍니다. 공급계약의 조항별 효력과 승계한 의무를 해석해 거절 사유를 정하면, 새 부담을 막으려다 기존 의무 위반의 책임까지 지는 일을 줄일 수 있습니다.

조합에 낸 돈은 어느 범위까지 돌려받을 수 있나요?

조합원 지위를 취득하지 못한 양수인에게 장래 분담금 채무가 발생하지 않았거나, 별도의 취소·해제 또는 환급 근거가 있다면, 그 근거에 맞는 금액의 반환과 요구받는 채무가 없다는 확인을 조합에 청구할 수 있습니다. 다만 적격한 충원자로 새 가입관계가 성립했다면 그 관계에서 생긴 납부의무를 기준으로 판단하게 됩니다.

최초 가입자가 설립인가 신청일까지 자격을 갖추지 못한 경우, 대법원에서는 그 이후 납부기일이 오는 분담금은 면하되 그 전에 납부기일이 온 분담금은 남는다고 판결한 바 있습니다. 판결은 다음과 같이 밝힙니다.

그와 같은 사람은 주택조합설립인가 신청일 이후 이행기가 도래하는 분담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 분담금은 이를 납부할 의무가 있다.

그래서 양도인이 과거에 낸 돈과 양수인이 낸 돈 모두 실제 송금일만으로 반환액을 계산할 수 없습니다. 신청일 전에 납부기일이 온 돈을 나중에 송금했다면 여전히 지급할 근거가 남습니다. 양수인은 여기에 더해 과거의 납부채무와 환급권 중 무엇을 인수했는지도 특정해야 합니다. 양도인이 이미 갖고 있던 반환채권만 넘겨받은 관계라면, 양도인이 조합에 양도를 통지했거나 조합이 승낙해야 양수인이 그 채권으로 조합에 반환을 청구할 수 있습니다. 이 시점에 관한 일반 설명은 조합원 지위 확인 안내에서도 확인할 수 있습니다.

조합이 자격 유지의무 위반을 이유로 계약을 해지하고 공제를 주장한다면, 그 공제는 가입·승계계약이나 규약, 총회 결의에 미리 정한 근거가 있어야 적용됩니다. 대법원에서는 지위 상실과 계약 효력을 구별해, 별도 해지에 따른 공제와 반환시기 조항을 적용할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 공제 근거가 적용되지 않으면 그 공제를 제외한 반환을 청구하고, 미리 정한 손해배상액에 해당하는 공제가 부당하게 과다하다면 감액을 구해 반환액을 늘릴 수 있습니다. 적용되는 환급시기가 있다면 그 지급기한에 맞춰 청구하게 됩니다.

양도인에게 준 대금과 조합이 받지 않은 돈은 누구에게 청구하나요?

양수인이 양도인에게 대금을 지급했고 약속한 지위를 넘겨줄 의무의 불이행이나 사기·중요한 착오가 인정된다면, 해당 양수도계약의 해제·취소에 따라 양도인에게 대금 반환을 청구할 수 있습니다. 조합에 낸 분담금과 양도인에게 준 대금·웃돈은 지급한 계약이 다르므로, 양도인에게 준 돈까지 조합 납입금에 더해서 청구하는 방식은 피해야 합니다.

이때 해제에는 양도인의 계약상 의무와 귀책사유가 필요합니다. 이행이 가능한데 늦어지는 경우에는 상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤에도 이행하지 않아야 하고, 양도인 책임으로 이행이 불가능해졌다면 그 사유로 해제할 수 있습니다. 유효한 해제라면 양도인에게 준 돈과 받은 날부터의 이자를 원상회복으로 청구해 대금을 회수할 수 있습니다.

반면 계약의 중요한 부분을 잘못 알고 체결한 착오 취소에는 양수인의 중대한 과실이 없어야 하고, 사기 취소에는 속임수 때문에 계약했다는 근거가 필요합니다. 제3자가 속인 경우에는 계약 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었어야 합니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년과 계약일부터 10년 가운데 먼저 끝나는 기간 안에 행사해야 하므로, 2020년에 맺은 양수도계약은 늦어도 계약일부터 10년 안에 취소해야 합니다.

조합이 양도인의 부적격을 알면서도 승계에 문제가 없다고 안내해 양수인에게 별도 손해가 생겼다면, 그 안내의 위법성과 고의·과실, 손해 및 인과관계를 증명해 조합에 배상을 청구할 수 있습니다. 불법행위 배상은 원칙적으로 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 행위일부터 10년의 시효가 적용됩니다.

업무대행비는 그 비용 약정의 당사자와 지급 목적에 따라 반환의무자를 정해 청구하고, 양도인이 과거에 낸 납입금은 양수인이 넘겨받은 환급권의 범위에서 조합에 청구합니다.

이처럼 청구 상대방과 근거를 나누어도 같은 돈을 중복 회수할 수는 없습니다. 반환청구액뿐 아니라 상대방 재산에서 실제 받을 금액과 시기, 소송비용까지 비교해야 회수의 실익이 드러납니다.

새 공급계약에 서명하기 전이라면, 기존에 부담할 근거가 없는 추가 의무와 권리 포기를 제외하는 협의로 앞으로의 부담을 줄일 수 있습니다. 반환할 근거가 인정되는 돈은 조합과 양도인에게 각각 청구하고, 납부의무가 없는 회차는 채무가 없다는 확인을 구하면 이미 낸 돈의 회수와 추가 청구에 대한 방어를 함께 진행할 수 있습니다.

부적격 조합원의 지위를 넘겨받은 뒤 새 공급계약을 요구받아, 서명을 거절할지 납입금을 돌려받을지 고민하고 있나요?

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