오피스텔 재건축으로 넘긴 내 건물, 철거가 진행되지 않으면 돌려받을 수 있나요?

집합건물법상 매도청구로 넘긴 오피스텔은 법정 환매 요건을 갖추면 다시 매도하라고 요구할 수 있습니다. 환매는 받은 대금 상당액을 제공하고 넘긴 권리를 다시 사들이는 제도입니다. 철거가 늦거나 건물이 남아 있다는 사실만으로 소유권이 자동 회복되지는 않습니다.

오피스텔 재건축이면 모두 환매할 수 있나요?

집합건물법 제48조 제4항의 매도청구로 권리를 넘긴 경우라면 같은 법의 철거 미착수 환매를 행사할 수 있습니다. 오피스텔이라는 용도 이름만으로 적용되는 것은 아닙니다. 한 호실처럼 독립해 사용할 수 있는 부분의 소유권인 구분소유권과, 이를 소유하기 위해 대지에 갖는 권리인 대지사용권 중 넘긴 권리가 대상입니다.

서울고등법원 인천재판부는 구 도시정비법상 매도청구로 소유권을 넘긴 사람들이 환매를 요구한 사건에서 집합건물법의 환매 규정은 준용 범위에 포함되지 않는다고 보았습니다. 구법이 집합건물법 일부를 적용하도록 정했다고 환매까지 모두 포함되는 것은 아니라는 판단입니다.

따라서 도시정비법상 사업이나 소규모재건축, 합의매매·신탁으로 넘긴 경우에는 당시 법과 이전 원인에 맞는 반환 근거를 갖춰야 합니다. 매도청구 통지·판결과 등기 원인에 실제 어떤 법률이 적용됐는지가 중요해집니다. 철거가 늦어졌다는 사정만으로 모든 재건축에 공통된 반환권이 생기는 것은 아닙니다.

철거하지 않으면 언제부터 환매할 수 있나요?

기본적으로 재건축 결의일부터2년 안에 타당한 이유 없이 철거를 시작하지 않았다면, 그2년이 끝난 날부터6개월 안에 행사할 수 있습니다. 대금을 받은 날이나 등기한 날을 출발점으로 삼는 제도가 아닙니다. 행사기한 안에 지급받은 대금 상당액의 제공도 갖춰야 합니다.

기간은 유효한 재건축 결의 성립일부터 계산해야 합니다. 월·연 단위는 달력에 따라 계산하며 원칙적인 초일불산입과 마지막 날의 토요일·공휴일 등 규정도 적용됩니다. 매도청구 판결이나 등기 뒤 일정 기간을 더하는 방식으로 대신하면 행사 시점을 놓칠 수 있습니다.

처음에는 철거를 못 할 이유가 있었는데 지금은 없어졌다면요?

타당한 이유가 없어진 날부터6개월 안에도 착수하지 않았다면 별도 환매를 요구할 수 있습니다. 이 경우 행사기한은 이유가 없어진 것을 안 날부터6개월과 이유가 없어진 날부터2년 중 먼저 끝나는 때입니다.

철거를 시작했는지를 보는6개월과 환매를 행사할 기한은 다른 조건입니다. 이유가 없어진 뒤6개월을 기다리고 언제나 다시6개월 동안 행사할 수 있는 것으로 더해서 계산하면 안 됩니다. 이유가 해소된 날과 그 사실을 알게 된 날이 가까운 경우에도 각 조건과 먼저 끝나는 기간이 문제됩니다.

사업자가 계속 “소송 중”이라고 답한다면 소송이 실제로 해당 건물의 철거를 막고 있는지, 인도나 인허가의 장애가 해소됐다면 그날이 별도 환매 조건·기한의 기준이 됩니다. 이유가 없어졌다는 사실을 나중에 알았다면 어떤 통지나 진행 경위로 알게 됐는지도 행사기한의 근거가 됩니다. 반환을 협의 중이거나 곧 철거한다는 답변을 받았다는 사정만으로 법정 기한이 연장되지는 않습니다.

철거업체 계약만 했어도 착수한 건가요?

허가나 업체 계약만으로 실제 철거작업을 시작했다고 단정할 수는 없습니다. 현장 작업의 내용·시점과 해당 재건축 철거와의 관계가 문제됩니다. 반대로 일부 건물이 남아 있다는 사실만으로 전혀 착수하지 않았다고 볼 수도 없습니다. 기간 안에 실제 철거를 시작했다면 그 뒤 멈췄다는 이유만으로 미착수 환매를 행사하기는 어렵습니다.

서울북부지방법원은 소유자가 매도와 인도를 다투어 건물을 철거할 수 없었던 사안을 타당한 이유가 있는 예외로 보았습니다. 아직 이전·인도를 다투던 사건이므로, 이미 권리와 건물을 넘긴 사람이 같은 설명으로 환매를 거절당한다면 현재도 남아 있는 장애가 무엇인지에 반박할 수 있습니다. 소송·허가 지연·자금 부족이라는 명칭 하나만으로 언제나 타당한 이유가 인정되는 것은 아닙니다.

받은 돈을 준비하고 내용증명을 보내면 충분한가요?

행사기한 안에 현재 권리자에게 환매 의사가 도달하고 법에 맞는 대금 제공도 이루어져야 합니다. 처음 매수인이 권리를 다른 사람에게 넘겼다면 현재 구분소유권이나 대지사용권을 가진 사람이 상대방입니다. 처음 거래한 사람에게만 청구하면 실제 권리자에 대한 행사를 놓칠 수 있습니다.

제공할 돈은 현재 시세나 새 아파트 분양가가 아니라 매수인이 지급한 대금 상당액이 기준입니다. 실제 받은 돈과 판결상 대금, 공탁금의 수령·회수 및 대금에서 공제한 담보채무 등이 다르면 제공액도 정확해야 합니다. 대금 수령 후 이자가 당연히 환매 제공금에 더해진다는 뜻은 아니지만 세금·등기비용·담보 부담까지 모두 사라지는 것도 아닙니다.

원칙적으로 상대방이 실제 받을 수 있게 이행을 제공해야 합니다. 미리 수령을 거절했거나 상대방의 협력이 필요한 경우에는 준비를 마쳤다고 알리고 받을 것을 요구하는 방법이 문제됩니다. 법정 수령 거절·불능 등의 사유가 있다면 변제공탁도 이용할 수 있지만 모든 환매에 반드시 공탁이 필요한 것은 아닙니다.

통지에 “돈을 돌려줄 의향이 있다”고 적었다는 사실만으로 제공 요건을 갖춘 것은 아닙니다. 환매를 행사하기 위한 제공과 환매 성립 뒤 대금채무의 이행도 구별됩니다. 제공할 금액을 실제로 준비했는지, 상대방이 거절했는지에 맞춰 법정 방법과 시기를 갖춰야 합니다.

마지막 날 내용증명을 발송하거나 소장을 접수했다는 사실만으로 기한 준수가 보장되지는 않습니다. 발송·접수와 상대방에 대한 의사표시 도달, 대금 제공은 각각 다른 요건입니다. 통지 내용과 배달 기록은 의사를 뒷받침하지만 돈의 제공을 대신하지는 못합니다.

환매는 철거가 지연됐다는 사실에 대한 손해배상 청구와도 다릅니다. 법정 요건을 갖춰 넘긴 권리를 다시 사들이는 것이므로, 당시보다 시세가 올랐다는 사실만으로 반환할 대금이 현재 시가로 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 본인이 제공한 금액과 상대방이 실제 지급한 대금이 다르면 대금 제공 요건이 충족됐는지가 문제될 수 있습니다.

권리자에게 환매 의사가 도달했어도 대금 제공을 갖추지 못했다면 등기청구가 그대로 인정되지는 않을 수 있습니다. 반환 협상과 달리 법정 권리행사에는 상대방·기한·제공액이 각각 정해진 조건이므로, 이를 갖춘 환매를 근거로 등기와 인도를 요구해야 부동산을 되찾을 수 있습니다.

상대방이 거절하면 등기를 돌려달라고 소송할 수 있나요?

적법한 환매를 원인으로 현재 권리자에게 소유권이전등기와 인도를 청구할 수 있습니다. 환매는 다시 매매하는 관계를 만드는 것으로, 처음 이전등기가 무효라는 이유의 말소청구와 다릅니다. 통지가 유효해도 등기와 인도가 저절로 완료되지는 않습니다.

환매한 사람은 대금을 지급할 의무가 있고 상대방은 해당 권리의 이전등기와 인도를 이행할 의무가 있습니다. 양자 간의 의무는 동시이행관계에 있습니다. 이미 신탁·경매나 담보권이 겹쳤다면 현재 명의만 보고 모든 권리까지 없어질 것으로 전제할 수는 없습니다.

다시 제3자에게 처분할 구체적 위험이 있다면 등기청구권을 보전하는 처분금지가처분이 문제됩니다. 보호할 권리와 그 실행이 불가능하거나 매우 곤란해질 위험을 소명해야 하며, 신청만으로 처분이 막히는 것은 아닙니다. 지금의 권리변동과 처분 움직임에 맞는 보전 필요가 있어야 합니다.

한편 대금을 받지 못해 계약을 끝내려는 경우는 미지급에 따른 해제 문제입니다. 자기 의무의 이행 제공과 적법한 최고·해제 등 요건이 필요하며, 받은 대금 상당액을 제공하는 철거 미착수 환매와 같은 청구가 아닙니다.

환매 요건과 행사기한을 갖춰 대금을 제공했는데 상대방이 협력하지 않는다면, 환매에 따른 이전등기·인도를 소송으로 요구할 수 있습니다. 청구가 인정되고 필요한 등기를 마치면 매도청구로 넘겼던 오피스텔 권리를 다시 취득해 소유권을 회복할 수 있습니다.

매도청구로 넘긴 오피스텔의 철거가 시작되지 않아 환매기한이 걱정되시나요?

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관련 법령 및 판례

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철거 미착수 환매의 조건과 기한

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조

  ⑥ 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.

  ⑦ 제6항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6항 본문을 준용한다. 이 경우 같은 항 본문 중 "이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에"는 "건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지"로 본다.

대금 제공과 환매 의사 도달

• 민법 제111조

  ① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.

• 민법 제460조

  제460조(변제제공의 방법) 변제는 채무내용에 좇은 현실제공으로 이를 하여야 한다. 그러나 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무의 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다.

• 민법 제487조

  제487조(변제공탁의 요건, 효과) 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.

등기·인도 청구와 대금 미지급 해제

• 민법 제186조

  제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

• 민법 제536조

  ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

• 민법 제544조

  제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

제3자 처분을 막기 위한 임시 보호

• 민사집행법 제300조

  ①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

관련 판례

• 서울고등법원(인천) 2024. 3. 28. 선고 2023나11086 판결

  [판결이유 발췌]

  가) 집합건물법 제48조 제4항 소정의 매도청구권과 같은 조 제6항 소정의 환매청구권은 그 청구권자와 행사요건이 엄연히 다를 뿐만 아니라, 구 도시정비법 제39조는 ‘매도청구’라는 표제 하에 ‘사업시행자는 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물법 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다’고 규정하고 있어 그 문언의 해석상으로도 환매청구권에 관한 집합건물법 제48조 제6항의 규정까지 준용된다고 보기 어렵다.

• 서울북부지방법원 2020. 8. 18. 선고 2019나35153 판결

  [판결이유 발췌]

  집합건물법 제48조 제6항은, ‘매도청구권은 재건축 결의에 따라 재건축을 실현하기 위하여 일방적으로 재건축불참자의 권리를 매도하도록 한 것이므로 재건축 결의가 있은 후 언제까지라도 재건축이 실행되지 않고 있는 경우 이러한 상태를 용인하는 것은 참가자 등에게 매도청구권을 인정한 취지에 반하여 형평을 잃은 것이기 때문에 매도청구권의 행사를 받은 자에게 종전의 지위를 회복할 수 있는 수단을 부여하는 것이 타당하므로, 이에 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 매도청구권의 행사를 받아 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 사람에게 그 권리의 환매청구권을 인정한다’는 취지이지, 매도청구권이 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에 소멸한다는 취지는 아니다.

  그리고 피고는 원고들의 요구에 응하여 이 사건 지분을 매도함과 아울러 대지사용권을 인도하지 아니한 채 원고들의 청구에 대하여 다투고 있어 기존 건물을 철거하여 재건축에 착수할 수도 있는 상태도 아니므로, 피고에 대하여 집합건물법 제48조 제6항 본문을 적용할 수 없고, 그 단서가 적용되어야 하니, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.