병원이 원장 소유라는 설명이 거짓이었고 병원이 옮겨 갔다면, 약국 권리금과 이전비·따로 산 상가 손해는 누구에게 얼마나 청구하나요?

매물 파일에 적힌 ‘내과 원장 분양’을 믿고 비싼 권리금을 내어 약국을 양수했는데, 병원이 같은 건물의 다른 출구 쪽 상가를 사서 옮겨 갔습니다. 병원은 원래 임차였다는 말을 뒤늦게 듣고 나니, 약국 권리금 반환뿐 아니라 이전비·이중 월세와 병원 앞에 따로 사 둔 상가의 손실까지 걱정됩니다.

양도약사가 병원 소유관계를 알면서 속여 약국을 양수하게 했다면, 계약을 취소해 권리금 반환을 청구하거나 계약을 유지하면서 거짓 정보 때문에 더 낸 권리금 등의 배상을 청구할 수 있습니다. 이전비와 별도 상가 손실은 그 거짓 설명 때문에 생겼다는 원인·결과의 연결까지 인정되는 범위에서 회복을 구하게 됩니다.

반환특약이 없어도 거짓 설명을 이유로 권리금을 돌려받을 수 있나요?

양도약사가 병원 소유관계를 알면서 거짓으로 알려 약국 양수계약을 맺게 했다면, 반환특약이 없어도 사기를 이유로 계약을 취소하고 넘겨받은 영업·시설을 돌려주면서 지급한 돈의 반환을 청구할 수 있습니다. 민법은 상대방을 속여 계약하게 하는 기망에 관하여 다음과 같이 정하고 있습니다.

사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

그래서 ‘병원이 이전하면 권리금을 돌려준다’는 약정이 없다는 사실과 계약 당시 소유관계를 속였다는 주장은 구별됩니다. ‘내과 원장 분양’이 병원 공간을 원장이 소유한다는 설명이었는지, 당시 실제로 임차였는지, 양도약사가 이를 알고 파일을 만들었는지와 그 설명이 계약 결정에 미친 영향이 취소의 근거가 됩니다.

고의로 속였다는 증명이 부족해도, 양수인에게 중대한 과실이 없다면 계약을 결정한 중요한 전제를 잘못 안 착오를 이유로 취소할 수 있습니다. 소유관계를 계약의 전제로 삼는다는 뜻이 상대방에게 표시되어 계약 내용이 되었고, 그 잘못이 없었다면 통상 같은 계약을 맺지 않았을 정도여야 합니다. 대법원에서는 상대방이 경계선을 침범했다고 강하게 주장하자 이를 믿고 보상금을 주기로 한 사안에서, 그 착오는 상대방의 주장으로 생긴 것이므로 보상금을 주기로 한 이유인 동기를 지급 의사표시의 내용으로 표시하였다고 보아야 하고 중요부분의 착오여서 취소할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 이 기준을 적용하면 양도약사가 만든 파일 때문에 원장 소유를 믿게 된 착오는 상대방이 일으킨 것이어서 그 전제가 표시된 것으로 볼 수 있으므로, 양수인은 착오를 이유로 계약을 취소하고 지급한 돈의 반환을 구할 수 있습니다.

원장 소유라는 말은 병원이 계속 있다는 보장인가요?

원장 소유라는 설명은 계약 당시의 소유 사실에 관한 것이므로, 그 설명이 거짓이고 설명한 사람이 이를 알았거나 과실로 몰랐다면 거짓 설명 때문에 생긴 손해의 배상을 청구하고, 병원의 계속 영업을 보장한 책임은 존속기간이나 반환 조건을 따로 약속받은 경우에 물을 수 있습니다. 소유 여부는 계약 당시 확인할 수 있는 사실이고, 병원이 앞으로도 같은 자리에서 영업할지는 장래의 상황입니다.

이 차이 때문에 소유정보가 거짓이었다는 사실만으로 병원 이전 뒤의 모든 비용이 배상 대상이 되지는 않습니다. 대법원에서는 병원 입점을 약정했더라도 존속기간 등 구체적인 내용을 정하지 않았다면 그 상태를 계속 보장할 의무까지 단정하기 어렵다고 판결한 바 있습니다. 이번처럼 병원이 다른 상가를 매수해 이전했다면, 처음부터 원장이 소유자였어도 옮겨 갔을 가능성이 있습니다. 그래서 정확한 소유정보를 알았다면 더 낮은 권리금으로 인수했을 경우에는 더 낸 권리금이 배상의 중심이 되고, 약국 자체를 인수하지 않았을 경우에는 병원 이전으로 생긴 비용까지 배상 범위를 넓혀 청구할 수 있습니다.

약국을 계속 운영하면서 더 낸 권리금만 받을 수 있나요?

허위 설명으로 권리금을 과다 지급한 손해가 인정되면, 약국 양수계약을 유지하면서 그 차액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 비교할 금액은 병원이 옮겨 간 뒤 떨어진 권리금 전부가 아니라, 계약 당시 정확한 소유정보를 알았을 경우의 적정 권리금과 실제 지급액입니다.

대법원에서는 기망으로 부동산을 고가에 매수한 손해는 매수 당시 시가와 매수가격의 차액이고, 이후 시가가 올랐다고 그 손해가 없어지는 것은 아니라고 판결한 바 있습니다. 판결은 손해 산정의 기준을 다음과 같이 밝힙니다.

그 손해액은 원칙적으로 불법행위시를 기준으로 산정하여야 한다.

이 기준을 약국 거래에 적용하면, 당시 처방전 유입과 매출, 시설·입지, 병원의 임차조건을 반영해 정한 적정 권리금과 실제 지급액의 차이가 배상액이 됩니다. 정확한 설명을 들었다면 거래 자체를 하지 않았을 것이라는 사정이 거래 전후의 객관적인 정황으로 인정되면, 거래하지 않았을 재산상태를 기준으로 손해를 정할 수 있습니다. 양수인이 2년 넘게 약국을 운영해 영업수익을 얻었다는 이유로 상대방이 공제를 주장하더라도, 계약 당시 이미 생긴 차액을 기준으로 배상을 청구할 수 있습니다.

약국 이전비와 이중 월세도 함께 청구할 수 있나요?

거짓 설명이 약국 이전을 낳은 원인이라는 인과관계가 인정되고 배상 범위에 들어가는 비용이라면, 필요한 이전비와 불가피하게 겹친 월세의 지급을 청구할 수 있습니다. 그래서 병원이 옮긴 뒤 비용이 들었다는 시간 순서만으로는 부족하고, 거짓 설명이 약국 인수와 이전으로 이어진 경위가 함께 드러나야 합니다.

가령 정확한 정보였다면 약국을 인수하지 않았을 것이고, 잘못된 정보로 인수한 약국이 병원 이전으로 영업을 유지하기 어려워 옮길 수밖에 없었다면 그 경위를 배상 근거로 삼을 수 있습니다. 반면 환자가 줄어들 우려만으로 더 큰 점포를 선택했다면 필요한 이전과 독자적인 투자 확대를 나누어 비용을 산정하게 됩니다. 이전이 손실을 줄이는 합리적인 조치였는지는 실제 환자 유입 변화와 대안, 비용·시기를 통해 설명할 수 있습니다.

여기에 개별 거래의 특별한 사정으로 생긴 손해인 특별손해가 해당한다면, 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었어야 배상 범위에 들어갑니다. 대법원에서는 사기로 영업을 양도한 사안에서 양수인이 그 영업을 위해 지출한 사무실 차임·이사비용·실내장식비 등이 양도인이 계약 당시 알았거나 알 수 있었던 특별한 사정으로 인한 손해라는 원심 판단에 잘못이 없다고 판결한 바 있습니다. 이 기준에 맞춰 새 시설에서 계속 이용할 수 있는 가치, 재사용한 집기, 불가피한 중복 임대기간을 반영하면 실제 손실에 맞는 청구액을 제시할 수 있습니다.

병원 앞에 따로 산 상가의 손실은 얼마나 청구하나요?

별도 상가를 산 결정과 실제 손실이 허위 설명에서 비롯되었고 상대방이 그 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다면, 매입대금 전부가 아니라 허위 설명이 없었을 재산상태와 실제 재산상태의 차이에 해당하는 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.

그래서 배상액은 상가 매입대금 전액이나 ‘시세 임대료와 실제 임대료의 차액’이 아니라, 허위 설명이 없었다면 상가를 사지 않았을 것이라는 사정이 인정되는 범위에서 정해집니다. 매입 시점과 목적, 경쟁 약국 입점을 막으려고 상가를 산다는 계획을 양도약사나 브로커에게 알린 사실이 있다면 그 사실이 매입 결정의 원인과 상대방의 예견 가능성을 함께 뒷받침합니다. 상대방이 매입 계획을 알았다는 사정은 예견 가능성의 근거가 되고, 소유정보를 믿고 매입했다는 거래 경위까지 인정되어야 상가 손실이 배상 범위에 들어갑니다.

그 연결이 인정되는 범위에서는 대법원이 제시한 손해 산정 기준을 적용해, 상가를 사지 않았을 경우의 재산상태와 상가를 보유하게 된 실제 재산상태를 비교합니다. 상가를 사지 않았을 경우를 상정할 때 고려할 사정은 매입 전후의 정황을 종합해 합리적으로 추론할 수 있어야 합니다. 병원 이전 외의 시세 하락이나 임대조건 때문에 생긴 손실까지 상대방에게 넘길 수 있는지는 그 손실이 허위 설명에서 비롯되었는지에 따라 정해집니다. 이 계산은 앞서 계약 당시 이미 더 낸 권리금의 계산과 대상이 다릅니다.

양도약사와 파일을 전달한 브로커 모두에게 받을 수 있나요?

양도약사와 브로커 각각의 위법한 설명과 고의·과실, 손해와의 연결이 인정되면 각자에게 배상을 청구하고, 공동불법행위 요건까지 갖추면 같은 손해 전부를 두 사람 중 누구에게나 청구할 수 있는 연대배상을 요구할 수 있습니다.

양도약사의 책임은 파일을 작성·전달하면서 허위임을 알았거나 과실로 몰랐는지에 따라, 브로커의 책임은 자료 출처와 자신이 한 설명, 허위임을 알았거나 확인할 의무를 어겼는지에 따라 각각 정해집니다. 브로커가 받은 자료를 전달했다는 사실만으로 공인중개사나 양도인의 대리인이라고 단정할 수 없으므로, 맡은 업무와 계약·보수 및 실제 역할이 책임의 근거가 됩니다.

브로커만 속인 제3자 사기라면 계약 취소에는 양도약사가 그 사실을 알았거나 알 수 있었다는 조건이 추가됩니다. 반면 브로커 자신의 불법행위 배상책임은 그 사람의 행위와 요건으로 청구할 수 있습니다. 양도약사가 직접 허위 파일을 작성한 사안인지, 브로커가 내용을 바꿨거나 독자적으로 보장한 사안인지에 맞춰 상대방과 청구 근거를 특정하면 서로에게 책임을 떠넘기는 주장에 대응할 수 있습니다.

계약을 취소할지, 유지하고 배상받을지는 어떻게 정하나요?

영업과 시설까지 되돌릴 의사가 있다면 취소에 따른 반환을, 인수한 영업을 유지하려면 과다 권리금 등 손해배상을 중심으로 회복을 구할 수 있습니다. 취소되면 처음부터 효력이 없는 것으로 보아 서로 받은 것을 반환하는 정산이 따르기 때문입니다.

대법원에서는 임차권양도계약과 권리금계약이 경제적·사실적으로 일체로 체결되어 어느 하나 없이는 다른 하나를 원하지 않았을 경우, 권리금계약에 대한 기망 취소는 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 판결한 바 있습니다. 약국에서도 전체 계약의 결합관계와 시설·영업의 반환 가능성, 반환할 수 없는 부분의 가액을 정해야 실제로 돌려받을 금액이 드러납니다. 2년의 영업수익을 권리금에서 기계적으로 빼거나, 권리금만 전액 받고 넘겨받은 재산을 그대로 보유하는 계산은 정산 근거부터 달라집니다.

취소에 따른 반환청구권과 불법행위 손해배상청구권은 함께 성립할 수 있습니다. 다만 같은 권리금 손실을 반환과 배상으로 두 번 회수할 수 없으므로, 반환으로 회복되는 부분과 별도로 남는 손해를 구별해 청구해야 합니다. 계약 전체를 되돌릴 경우의 정산액과 유지하면서 받을 배상액, 상대방의 재산과 소송비용을 비교하면 실제 회수할 실익에 맞는 선택을 할 수 있습니다.

계약한 지 몇 년이 지났는데 아직 청구할 수 있나요?

계약의 취소는 속거나 잘못 안 상태에서 벗어나 추인, 곧 그 계약을 유효한 것으로 인정할 수도 있게 된 날부터 3년과 계약일부터 10년 가운데 먼저 끝나는 기간 안에 할 수 있고, 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나기 전에 청구할 수 있습니다. 거짓임을 안 뒤 이의를 남기지 않은 채 계약을 이행하거나 넘겨받은 권리를 양도하면 추인한 것으로 보므로, 이의를 보류해 두면 취소권을 지킬 수 있습니다.

2022년 7월에 계약하고 2024년 10월에 소유정보가 거짓임을 알았다면 아직 두 기간 안에 있을 수 있지만, 취소의 3년 기간은 거짓임을 안 정확한 날부터, 손해배상 시효는 손해와 가해행위, 그 사이의 인과관계를 현실적이고 구체적으로 인식한 날부터 각각 계산합니다. 취소 의사는 기간 안에 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 소장으로 취소한다면 소장 부본이 기간 안에 송달되어야 합니다. 계약 당시 이미 생긴 과다 권리금 손해와 그 뒤에 생긴 이전비·상가 손실은 손해를 안 날이 다를 수 있으므로, 손해 항목마다 시효를 따로 계산하면 기간을 넘기지 않고 청구할 수 있습니다.

더 낸 권리금은 계약 당시의 가격 차액으로, 이전비·이중 월세는 필요한 범위의 비용으로, 병원 앞 상가 손실은 그 상가를 사지 않았을 경우의 재산상태와 비교한 차이로 나누어 양도약사와 책임 있는 브로커에게 청구할 수 있습니다. 그 청구가 받아들여지면 병원 이전 뒤 떠안은 손실 가운데 거짓 설명에서 비롯된 부분을 약국을 계속 운영하면서 돌려받을 수 있고, 양수를 되돌리는 편이 회수액이 크다면 취소에 따른 정산으로 지급한 돈의 반환을 구할 수 있습니다.

병원 원장 소유라는 설명을 믿고 약국을 인수한 뒤, 권리금과 이전비·별도 상가 손실을 누구에게 청구할지 고민하고 있나요?

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