기한이 지났더라도 취소의 근거나 절차에 잘못이 있다면, 공급계약이 유지된다는 확인을 법원에 청구할 수 있습니다. 통보서의 회신기한을 넘겼다는 사실만으로, 부정청약과 무관하다는 사정을 자료로 밝히는 법정 소명기간까지 지났다고 볼 수는 없습니다. 실제 법정기간을 놓쳤다면 뒤늦은 자료 제출만으로 계약이 유지된다고 보장할 수는 없습니다.
원래 당첨자가 부정청약을 했다는 이유로, 웃돈까지 지급하고 산 분양권에 취소 통보가 오면 입주 계획과 낸 돈을 모두 잃을까 걱정될 수 있습니다. 이 글은 부정청약 사실을 몰랐다고 주장하는 분양권 매수인이 계약을 유지하려는 경우를 다룹니다.
소명 문서는 요구받은 날부터 1개월 안에 관할 지자체에 제출할 수 있습니다
주택법은 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받는 등 공급질서를 교란한 경우 공급계약 취소를 정하면서도, 그 사실을 모르고 주택이나 입주할 지위를 취득한 매수인을 보호합니다. 여기서 선의의 매수인은 부정청약 사실을 알지 못한 채 산 사람을 뜻합니다.
보호를 받으려면 몰랐다는 주장에 더해, 해당 부정청약과 관련이 없다는 사실을 법정 절차로 소명해야 합니다. 관할 시장·군수·구청장으로부터 관련이 없음을 확인받은 경우에는 그 공급질서 교란을 이유로 공급계약을 취소할 수 없습니다. 서류를 접수했다는 사실만으로 보호가 확정되는 것은 아닙니다.
사업주체, 즉 시행사·조합처럼 주택을 공급하는 쪽은 부정청약으로 공급받았다고 판단하면 관할 시장·군수·구청장에게 지체 없이 통보하고, 매수인에게도 그 지자체에 소명할 것을 요구해야 합니다. 매수인은 요구받은 날부터 1개월 이내에 소명 문서를 제출할 수 있습니다. 제출처는 사업주체가 아니라 주택 소재지 관할 시장·군수·구청장입니다. 주택을 승인받은 대로 지었는지 확인받는 사용검사 전이라면 주택건설대지 소재지가 기준입니다.
문서에는 거래계약서, 부동산거래 신고필증, 대금 지급내역과 그 밖의 거래 증명서류를 붙입니다. 거래 당시 주고받은 연락과 중개 경위는 매수인이 원당첨자나 알선조직의 행위에 관여했는지 설명하는 데 쓰입니다. 원당첨자의 범행을 부인하는 것과 매수인 자신이 몰랐고 관련도 없었다는 점을 밝히는 것은 서로 다른 주장입니다.
시장·군수·구청장은 제출받은 날부터 2개월 이내에 관련 여부를 확인해 국토교통부장관·사업주체·매수인에게 각각 통보해야 합니다. 이 2개월은 지자체의 확인기간이므로 매수인이 자료를 낼 수 있는 기간으로 바꾸어 계산해서는 안 됩니다.
| 단계 | 주체와 상대방 | 기간 |
|---|---|---|
| 소명 요구 | 사업주체 → 매수인 | 법정 소명절차의 출발 |
| 소명 문서 제출 | 매수인 → 관할 시장·군수·구청장 | 요구받은 날부터 1개월 이내 |
| 관련 여부 확인·통보 | 시장·군수·구청장 → 관계자 | 제출받은 날부터 2개월 이내 |
통보서의 열흘이 지났다면 소명 요구의 내용과 도달일부터 따집니다
사업주체는 계약을 취소하려면 취소 일정, 지급할 주택가격과 지급방법도 문서로 미리 알려야 합니다. 이 취소 사전통보와 매수인에게 소명을 요구하는 절차는 구별됩니다. 같은 문서가 두 내용을 모두 담을 수 있으므로 ‘취소 예정 통지’라는 제목만으로 소명 요구가 없었다고 판단할 수는 없습니다.
예컨대 통보서가 열흘 안에 사업주체에 의견을 회신하라고만 적었다면, 그 열흘이 지났다는 이유로 법정 1개월까지 지났다고 볼 수 없습니다. 반대로 문서에 관할 지자체에 소명하라는 요구도 담겼다면, 그 요구를 실제로 받은 날을 기준으로 기간이 진행됐는지가 문제됩니다.
법령상 소명 요구가 없었다면 ‘1개월을 넘겼다’는 취소 근거에 반박하고, 소명 기회를 요구할 수 있습니다. 이미 취소했다면 공급계약이 유지된다는 확인을 구하는 소송에서 그 절차와 취소의 효력을 문제 삼을 수 있습니다. 다만 요구 누락만으로 취소가 언제나 무효가 되거나, 사업주체가 절차를 다시 거쳐도 취소할 수 없다는 뜻은 아닙니다.
소명 문서를 제때 냈는데 지자체 확인 전에 취소를 통지한 경우에도 제출일과 처리 경과, 취소 시점이 문제됩니다. 확인절차가 진행 중이었다는 사정을 취소 효력에 관한 주장에 반영하되, 확인을 기다리는 동안 재공급이 추진된다면 법원에 임시 금지를 구하는 가처분 신청도 필요할 수 있습니다.
법정 1개월이 실제로 지났다면 소송과 가처분으로 계약 유지를 구합니다
사업주체가 공급계약을 부인한다면 수분양자지위확인소송으로 계약이 계속된다는 판단을 구할 수 있습니다. 수분양자는 분양계약에 따라 주택을 공급받는 사람입니다. 청구가 받아들여지면 취소를 전제로 매수인을 배제하는 데 맞서 계약상 지위를 인정받을 수 있습니다.
소송에서는 적법한 소명 요구의 유무·도달 시점, 부정청약을 몰랐고 관련도 없었다는 사실, 보호규정의 적용 여부와 취소 근거를 구체적으로 주장해야 합니다. 법령에는 1개월 도과만으로 이 소송을 제기할 권리가 없어진다는 규정은 없습니다. 그러나 법정기간을 놓쳤다면 늦게 낸 자료가 법정 소명으로 받아들여진다고 전제해서는 안 됩니다. 소송을 제기할 수 있다는 설명과 그 소송에서 계약 유지를 인정받는다는 결론은 다릅니다.
본안 판결, 즉 계약 유지 여부를 정하는 최종 판단 전에 다른 사람에게 재공급되면 주택을 넘겨받기 어려워질 수 있습니다. 권리를 인정할 근거와 긴급한 보호 필요성이 있다면 재공급·처분을 금지하는 민사 가처분을 신청해 후속 거래를 막을 수 있습니다.
신청에는 계약상 지위를 뒷받침할 사정과 재공급 일정, 그대로 진행될 때의 현저한 손해나 급박한 위험이 연결되어야 합니다. 법원이 금지 결정을 내려야 그 내용에 따른 제한이 생기며, 지위확인소송을 냈다는 사실만으로 재공급이 자동 중단되지는 않습니다.
오래전에 샀거나 전매제한도 문제된다면 적용 근거가 달라집니다
선의 매수인 보호규정은 2021년 9월 10일 이후 공급계약을 취소하려는 경우부터 적용됩니다. 그날 이후 분양권을 샀는지만으로 나누는 규정이 아닙니다. 시행 전에 취득했어도 시행 후 취소하려는 경우라면 이 보호규정을 주장할 수 있지만, 시행 전에 이미 취소된 계약이 개정만으로 되살아나지는 않습니다.
주택법상 전매제한, 즉 일정 기간 분양권을 다른 사람에게 넘기지 못하게 하는 규정을 위반한 사유가 따로 있다면 부정청약을 몰랐다는 소명만으로 그 문제까지 해결되지는 않습니다. 다만 전매제한 위반이라는 말만으로 전매계약이 언제나 무효라고 단정할 수도 없습니다. 사업주체가 어느 사유로 계약 취소나 지위 회수를 요구하는지에 따라 방어할 근거가 달라집니다.
소명 기회와 재공급 일정에 따라 공급계약 유지를 구할 수 있습니다
통보서의 회신기한을 놓쳤더라도 법정 소명 기회가 남아 있다면, 부정청약과 관련이 없다는 확인을 받아 공급계약을 유지할 수 있습니다. 취소와 재공급이 진행 중이라면 수분양자지위확인소송과 가처분을 함께 구할 수 있습니다. 가처분이 받아들여지면 판결 전 주택이 다른 사람에게 넘어가는 것을 막고, 계약 유지가 인정되면 주택을 넘겨받을 수 있습니다.
취소가 유효하다면 반환금과 매도인·중개사의 배상으로 손실 회복을 구합니다
계약 유지가 인정되지 않는 경우에는 사업주체가 받은 공급대금의 반환·정산과 매도인에게 지급한 웃돈의 회수를 구별해야 합니다. 웃돈은 사업주체가 받지 않은 돈이므로 납입 분양대금에 그대로 더해 반환을 요구할 수 없습니다.
사업주체가 반환금에서 계약 위반 때 지급하기로 정한 위약금을 빼겠다면, 그 조항이 적용되는 사유인지와 원당첨자의 위약금 지급의무까지 넘겨받았는지에 따라 그 금액까지 반환하라고 청구할 수 있습니다. 위약금이 손해배상액을 미리 정한 약정이라면, 부당히 과다한 금액은 감액을 구해 반환받을 잔액을 늘릴 수 있습니다.
대법원에서는 부정청약으로 계약을 유지할 수 없게 된 경우의 위약금은 손해배상을 예정한 것이고, 그 의무를 충분히 예상할 수 있어 별도 설명의무의 대상이 아니라고 판결한 바 있습니다. 원당첨자가 청약통장 등을 불법 알선조직에 넘겼던 사건으로, 양수인은 몰랐다고 주장했지만 매매계약서 등 자료를 내지 않았습니다. 대법원은 설명이 없었다는 이유로 공제를 불허한 원심을 파기하고 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.
이 사건은 2018년 해제 사안이며 현행 소명기간을 판단한 판결이 아닙니다. 해당 계약의 10% 조항을 모든 선의 매수인에게 적용되는 확정 부담으로 옮길 수는 없습니다. 다만 ‘위약금 설명을 듣지 못했다’는 주장만으로 반환 전액을 확보할 수 있다고 기대해서는 안 됩니다.
매도인 책임으로 약속한 지위 이전이 불가능해졌다면 전매계약을 해제하고 지급한 돈의 반환을 청구할 수 있습니다. 책임 있는 불이행으로 생긴 손해에는 배상을 청구해 그 손실을 회복할 수 있습니다.
부정청약이 뒤늦게 밝혀졌다는 사실만으로 중개사의 책임이 확정되지는 않습니다. 중개사의 고의·과실로 손해가 생겼다는 인과관계가 인정되면 중개사에게도 배상을 청구해 입은 손해를 회복할 수 있습니다.
금전청구를 뒷받침할 근거가 있고 상대방 재산이 없어져 장래 집행이 곤란해질 염려가 있다면, 가압류로 재산 처분을 제한해 회수 가능성을 보전할 수 있습니다. 가압류는 돈을 받을 판결의 집행을 위해 상대방 재산을 미리 보전하는 조치이며, 그 자체가 지급을 보장하지는 않습니다.
은행에서도 청구가 왔다면 중도금대출 지급명령에 대한 대응은 별도로 필요합니다.
분양권 취소 통보를 받은 뒤 회신기한이 지났고, 재공급까지 예정되어 있나요?
관련 법령 및 판례
접기
주택법 제65조 제2항·제3항·제6항·제7항
[조문 발췌]
② 국토교통부장관 또는 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하여야 한다. <개정 2021.3.9>
- 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자
- 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자 ③ 사업주체가 제1항을 위반한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 경우에는 그 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 본다. ⑥ 국토교통부장관 또는 사업주체는 제2항에도 불구하고 제1항을 위반한 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위를 취득한 매수인이 해당 공급질서 교란 행위와 관련이 없음을 대통령령으로 정하는 바에 따라 소명하는 경우에는 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하여서는 아니 된다. <신설 2021.3.9> ⑦ 사업주체는 제2항에 따라 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하려는 경우 국토교통부장관 및 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있는 자에게 대통령령으로 정하는 절차 및 방법에 따라 그 사실을 미리 알려야 한다. <신설 2021.3.9>
주택법 시행령 제74조의2
[조문 발췌]
제74조의2(공급질서 교란 행위로 인한 주택 공급계약 취소제한 및 취소절차 등) ① 법 제65조제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 소명하는 경우"란 매수인이 법 제65조제1항을 위반한 공급질서 교란 행위(이하 이 조에서 "공급질서교란행위"라 한다)와 관련이 없음을 제5항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 확인받은 경우를 말한다. ② 국토교통부장관 또는 사업주체는 매수인이 취득한 주택이나 주택의 입주자로 선정된 지위(이하 이 조에서 "주택등"이라 한다)가 법 제65조제1항을 위반하여 공급받은 것으로 판단되는 경우에는 지체 없이 해당 주택의 소재지(법 제49조에 따른 사용검사를 받기 전인 경우에는 주택건설대지로 한다)를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 통보해야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 사업주체에게, 사업주체는 국토교통부장관에게도 함께 통보해야 한다. ③ 제2항에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하거나 국토교통부장관으로부터 통보받은 사업주체는 매수인이 공급질서교란행위와 관련이 없음을 제2항에 따른 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 소명할 것을 매수인에게 요구해야 한다. ④ 제3항에 따른 소명 요구를 받은 매수인은 요구받은 날부터 1개월 이내에 소명 내용을 적은 문서(전자문서를 포함한다)에 다음 각 호의 서류(전자문서를 포함한다)를 첨부하여 제2항에 따른 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출할 수 있다.
- 주택등의 거래계약서
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제5항에 따라 발급받은 신고필증
- 주택등 거래대금의 지급내역이 적힌 서류
- 그 밖에 주택등의 거래사실을 증명할 수 있는 서류 ⑤ 제4항에 따른 소명 문서를 제출받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 문서를 제출받은 날부터 2개월 이내에 소명 내용을 확인하여 매수인이 공급질서교란행위와 관련이 있는지를 국토교통부장관ㆍ사업주체 및 매수인에게 각각 통보해야 한다. ⑥ 사업주체는 법 제65조제2항에 따라 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하려는 경우 국토교통부장관과 주택등을 보유하고 있는 자에게 계약 취소 일정, 법 제65조제3항에 따른 주택가격에 해당하는 금액과 해당 금액의 지급 방법 등을 각각 문서로 미리 통보해야 한다.
주택법 제64조 제1항 본문·제3항
[조문 발췌]
① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 "전매제한기간"이라 한다)이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2017.8.9, 2020.8.18, 2021.4.13, 2023.12.26>
③ 제1항(제6호는 제외한다)을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 매입비용을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택을 우선 매입하는 경우에도 매입비용을 준용하되, 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율 및 해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 매입금액을 달리 정할 수 있다. <개정 2020.8.18, 2023.12.26>
민사집행법 제300조
[조문 발췌]
제300조(가처분의 목적) ①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다. ②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
민사집행법 제276조
[조문 발췌]
①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
민사집행법 제277조
[조문 발췌]
제277조(보전의 필요) 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다.
민법 제398조 제2항·제4항
[조문 발췌]
②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다. ④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
민법 제390조
[조문 발췌]
제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제546조
[조문 발췌]
제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
민법 제548조
[조문 발췌]
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
공인중개사법 제30조 제1항
[조문 발췌]
①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>
주택법 부칙 <법률 제17921호, 2021. 3. 9.> 제1조·제2조
[조문 발췌]
부칙 <제17921호,2021.3.9> 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(적용례) ① 제65조제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 제65조제1항을 위반한 자부터 적용한다. ② 제65조제6항 및 제7항의 개정규정은 이 법 시행 이후 주택의 공급계약을 취소하려는 경우부터 적용한다.
대법원 2023. 4. 13. 선고 2021다250285 판결
[판시사항]
[3] 북한이탈 주민인 甲이 불법적인 알선 조직에 주택청약저축통장 등을 양도하고도 이를 숨기고 乙 주식회사가 공급하는 아파트의 특별공급 입주자로 선정되어 공급계약을 체결하였는데, 공급계약서에 공급받는 자가 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 하였을 때 乙 회사가 공급계약을 해제할 수 있고, 이 경우 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 乙 회사에 귀속된다고 규정되어 있었으며, 이에 따라 乙 회사가 공급계약을 해제한 사안에서, 위 위약금 조항이 설명의무의 대상이 된다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
[판결요지]
[3] 북한이탈 주민인 甲이 불법적인 알선 조직에 주택청약저축통장 등을 양도하고도 이를 숨기고 乙 주식회사가 공급하는 아파트의 특별공급 입주자로 선정되어 공급계약을 체결하였는데, 공급계약서에 공급받는 자가 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 하였을 때 乙 회사가 공급계약을 해제할 수 있고, 이 경우 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 乙 회사에 귀속된다고 규정되어 있었으며, 이에 따라 乙 회사가 공급계약을 해제한 사안에서, 계약 일방 당사자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우를 대비하여 대금 총액의 10%에 해당하는 위약금 약정을 하는 것은 거래상 흔히 접할 수 있을 뿐만 아니라, 공급계약 해제 및 위약금 귀속 사유가 된 ‘주택법 제65조 제1항 위반 행위’는 사회적·정책적 배려에 따라 특별공급되는 주택을 공급받을 지위를 임의로 제3자에게 이전함으로써 실수요자 위주의 주택공급체계 및 공정한 주택공급 절차를 위반하여 주택 공급질서를 교란시킨 것으로서 형사처벌 대상이 될 정도로 사회적 비난가능성과 책임 정도가 크고, 위약금 조항은 공급받는 자의 이러한 귀책사유 때문에 공급계약이 유지될 수 없게 되어 공급자가 재공급 절차를 진행하는 과정에서 발생 가능한 손해의 배상에 관한 법률관계를 간이하게 해결하려는 취지의 손해배상액의 예정이며, 乙 회사와 공급계약을 체결한 甲 또는 아파트를 공급받기 위해 공급계약을 체결하는 사람들로서는 공급질서 교란행위를 통해 공급계약 체결에 이르더라도 발각되면 공급계약이 유지될 수 없고 그 때문에 발생 가능한 乙 회사의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점은 乙 회사의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있다 할 것인데도, 위 위약금 조항이 설명의무의 대상이 된다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.