아파트를 판 뒤에도 매도인에게 추가분담금 납부 책임이 남을 수 있습니다. 조합에 돈을 낼 사람과 매매계약상 최종 부담할 사람이 다를 수 있기 때문입니다. 매수인 부담이라는 특약이 있다면 대신 낸 돈의 정산을 청구할 수 있지만, 그 특약만으로 조합이 매수인에게만 청구해야 하는 것은 아닙니다.
집을 팔면 조합원 지위도 매수인에게 넘어가나요?
이전고시 전에는 종전 부동산의 소유권과 함께 지위가 넘어가는 것이 원칙이고, 이전고시 뒤에는 아파트 매매만으로 자동 승계되지 않을 수 있습니다. 이전고시는 정비사업으로 새로 생긴 대지·건축물의 소유권 이전 내용을 공보에 알리는 절차입니다. 준공이나 입주, 매매 잔금일을 뜻하지 않으며, 이전고시 다음 날 새 부동산의 소유권을 취득하는 것이 원칙입니다.
이전고시 전 거래에는 종전 토지·건축물 소유권에 따른 조합원 지위의 이전이 문제됩니다. 다만 법정 양도 제한이 적용되는 거래라면 예외 요건을 갖추지 못해 매수인이 지위를 취득하지 못할 수 있습니다. 소유권이 넘어갔다는 이유만으로 법이 금지하는 지위 승계까지 성립하는 것은 아닙니다.
대법원에서는 이전고시 뒤에는 법령이나 정관에 특별한 정함이 없는 한 새 아파트를 양도했다는 사정만으로 조합원 지위가 매수인에게 당연히 승계되지 않는다고 판결한 바 있습니다. 새 아파트의 소유권을 취득한 뒤에도 사업비 등 남은 권리·의무의 정산이 끝나지 않을 수 있기 때문입니다. 해당 사건에서는 매도인이 조합원 지위와 권리를 유지하기로 한 약정도 있었습니다.
따라서 등기부에서 이름이 빠졌는데 조합 고지서가 계속 온다면, 그 요구가 곧바로 잘못됐다고 단정할 수 없습니다. 법령·정관에 별도 승계 규정이 있거나 조합이 승계 합의를 받아들인 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다. 위 판결 역시 모든 매매의 추가분담금을 매도인이 최종 부담한다고 정한 것은 아닙니다.
조합원으로 남았다면 고지된 돈을 전부 내야 하나요?
유효한 부과 근거와 지급의무가 있는 금액만 낼 의무가 있습니다. 조합원 지위가 남았다는 사실은 청구 상대방의 문제이고, 그 금액을 실제로 부과할 수 있는지는 별도입니다.
| 고지된 돈 | 납부의무에서 문제되는 내용 |
|---|---|
| 사업비 부과금 | 정관과 총회 의결 등 비용부담 근거, 조합원별 부과 내용 |
| 종전·새 부동산의 가격 차액인 청산금 | 관리처분계획과 청산 기준, 지급 시기 |
| 별도 계약에 따른 대금 | 계약 당사자와 약정한 부담 범위·지급기일 |
관리처분계획에 예상 분담금이 적혀 있다는 사실과, 그 돈을 지금 낼 의무가 확정됐다는 사실도 같지 않습니다. 청산금은 원칙적으로 이전고시 뒤 징수하거나 지급하지만, 정관이나 총회 의결 등에 따라 관리처분계획 인가 뒤부터 이전고시 전까지 분할 징수·지급하는 경우도 있습니다. 명칭만 보고 납부 시기를 단정하기 어려운 이유입니다.
또 재건축초과이익 환수법에 따른 재건축부담금은 조합이 사업비를 충당하려고 부과하는 추가분담금과 별도 제도입니다. 고지된 돈이 어느 제도에 따른 것인지에 따라 납부자와 부담 기준이 달라집니다. 매매계약의 “분담금”이라는 한 단어에 서로 다른 돈을 모두 포함시켜 정산하면 약정 밖 부담까지 떠안을 수 있습니다.
매수인이 내기로 한 돈을 대신 냈다면 돌려받나요?
매수인이 부담하기로 한 범위의 돈을 대신 냈다면 약정에 따른 정산금 지급을 요구할 수 있습니다. 조합에 대한 납부 책임이 매도인에게 남아 있더라도, 매매 당사자 사이의 최종 부담은 특약에 따라 달라질 수 있습니다.
“잔금일까지 발생한 분담금은 매도인 부담”이라는 문구에서는 발생 시점이 중요해집니다. 총회의 비용부담 의결일인지, 개별 부과일인지, 납부기한인지에 따라 같은 고지서의 부담자가 달라질 수 있습니다. “공과금은 잔금일 기준으로 정산한다”는 일반 문구만으로 조합분담금 전부를 포함한다고 단정할 수도 없습니다.
장래 증액분이나 연체료까지 누가 부담하기로 했는지, 정산 뒤 환급되는 돈은 누구에게 돌아가는지도 약정 범위에 속합니다. 조합에 실제 지급한 내역은 대신 낸 액수의 근거가 되지만, 상대방이 그 돈을 부담하기로 했다는 약정까지 대신 증명하지는 못합니다. 매도인이 낼 분담금을 매매대금에 더 받아 정산금을 이미 수령했거나 매수인에게 별도로 지급받았다면 그 금액을 다시 청구할 수 없습니다.
특약이 없는 경우에는 부당이득반환이 문제될 수 있습니다. 상대방이 얻은 이익, 자신의 손해, 그 이익에 법률상 근거가 없다는 요건을 갖춰야 하므로 대신 납부했다는 사실만으로 반환받는 것은 아닙니다. 아직 예상액뿐인 돈도 장래 전액을 미리 지급하기로 한 약정이 없다면 곧바로 정산금 전부가 확정됐다고 볼 수 없습니다.
예컨대 매수인이 추가분담금을 부담하기로 했는데 조합은 지위가 남은 매도인에게 청구한 경우, 매도인은 조합에 납부한 뒤 매수인에게 정산금을 요구할 수 있습니다. 매수인이 내기로 한 분담금을 매매대금에서 깎아 주었는데도 매도인이 조합에 납부했다면, 매도인이 대금 감액과 납부를 이중으로 부담한 셈이므로 정산금을 요구할 여지가 있습니다. 반대로 같은 비용을 매수인에게 이미 지급받았다면 그 부분을 중복 청구할 수 없습니다.
아직 조합에 내지 않은 금액은 상대방이 조합에 직접 지급하도록 할 것인지, 먼저 정산금을 지급하기로 한 것인지에 따라 이행 내용이 달라집니다. 납부 고지서가 나왔다는 사실만으로 실제 대납금이 생긴 것은 아니므로, 약정한 지급 순서와 기일에 따른 청구가 필요해집니다.
가령 매수인이 부담할 1천만 원을 잔금에서 빼 주었다면 그 감액은 매수인이 그 돈을 조합에 낼 것을 전제로 한 것일 수 있습니다. 그 뒤 매도인이 같은 1천만 원을 조합에 대신 납부했다면 감액 자체가 매도인의 정산금 수령을 뜻하지는 않습니다. 약정에 맞게 돈을 회수해야 매도인에게 겹친 부담을 해소할 수 있습니다.
반대로 매도인 부담액을 매수인이 매매대금에 더해 지급했거나 따로 송금해 줬다면 매도인은 그 돈을 이미 받은 상태일 수 있습니다. 그때 다시 같은 정산금을 달라는 청구와, 매수인 부담액을 깎아 준 뒤 대신 낸 청구는 돈이 움직인 방향부터 다릅니다. 계약서에 정산이라는 말이 있다는 이유만으로 두 거래를 같은 계산으로 처리할 수는 없습니다.
이처럼 실제 받거나 깎아 준 돈의 방향에 맞춰 청구액을 정해야, 대신 낸 금액을 놓치거나 이미 받은 돈을 다시 요구하는 계산을 피할 수 있습니다.
분담금만큼 매매 잔금에서 빼도 되나요?
공제 합의가 있거나 상계·동시이행의 요건을 갖춘 범위에서만 잔금에서 공제하거나 지급을 거절할 수 있습니다. 상계는 서로 받을 금전채권을 같은 금액만큼 없애는 것으로, 실제 채권의 존재와 지급기일 등 요건을 갖추고 상계 의사표시를 해야 효력이 생깁니다. 상대방에게 정산을 요구한다는 사실만으로 잔금이 자동으로 줄어들지는 않습니다.
동시이행 항변도 서로 맞바꾸어 이행할 관계에 있는 의무에 관한 권리입니다. 분담금 다툼이 있다는 이유로 잔금 전액을 보류하면 오히려 잔금 미지급 책임을 질 수 있습니다. 조합의 납부기한 역시 매매 상대방과 다투는 동안 자동으로 연장되지 않아, 정산 문제와 별개로 연체료가 늘어날 수 있습니다.
잔금 지급 전이라면 조합에 직접 납부할 금액과 대금에서 공제할 액수를 합의하고, 이후 증액·환급분의 부담도 정할 수 있습니다. 지급 후라면 특약상 부담 범위와 실제 납부액에 따라 정산금을 청구하되, 매도인이 거래대금에 더 받아 수령했거나 별도로 정산받은 금액은 제외하는 방식이 맞습니다.
조합에 대한 부과금 납부의무와 매매상대방에게 갖는 정산채권은 채권자도 다릅니다. 조합에 낼 돈을 상대방이 안 줬다는 이유만으로 조합의 납기나 연체료가 없어지는 것은 아닙니다. 매매특약의 이행을 요구하면서 조합의 부과 근거와 납기 역시 구별해야, 돌려받을 돈과 더 부담할 비용을 정확하게 정할 수 있습니다.
상대방 부담으로 약정한 분담금을 대신 냈다면 그 돈의 지급을 청구하고, 이미 정산했거나 약정에 포함되지 않는 추가 요구는 거절할 수 있습니다. 매수인 부담액만큼 대금을 깎아 주었는데 조합에도 대신 납부했다면, 약정에 따른 정산금을 받아 거래 뒤 이중 부담을 줄일 수 있습니다.
아파트 매매 뒤 추가분담금을 통지받거나 상대방에게 정산 요구를 받으셨나요?
관련 법령 및 판례
접기
매매 뒤 남는 조합원 지위
-
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017.10.24, 2020.6.9, 2021.4.13>
-
① 조합의 정관에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2023.12.26>
2. 조합원의 자격
3. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체
-
② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.
-
제129조(사업시행자 등의 권리ㆍ의무의 승계) 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다.
부과금과 청산금의 근거·시기
도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제3호·제4호·제10호
① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. <개정 2019.4.23, 2020.4.7, 2021.3.16, 2022.6.10>
3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역
4. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약
10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
10의2. 제86조의2에 따른 조합의 해산과 조합 해산 시의 회계보고도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 본문·단서·제6호
① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018.1.16>
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
-
① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
-
① 사업시행자는 토지등소유자로부터 제92조제1항에 따른 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있다.
② 사업시행자는 토지등소유자가 제1항에 따른 부과금의 납부를 게을리한 때에는 연체료를 부과ㆍ징수할 수 있다. <개정 2020.6.9>
③ 제1항 및 제2항에 따른 부과금 및 연체료의 부과ㆍ징수에 필요한 사항은 정관등으로 정한다.
-
3. "재건축부담금"이라 함은 재건축초과이익 중 이 법에 따라 국토교통부장관이 부과ㆍ징수하는 금액을 말한다.
매수인·매도인의 대신 납부와 회수
-
제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
-
제469조(제삼자의 변제)
①채무의 변제는 제삼자도 할 수 있다. 그러나 채무의 성질 또는 당사자의 의사표시로 제삼자의 변제를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②이해관계없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 변제하지 못한다. -
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
잔금 공제와 지급 거절
-
제492조(상계의 요건)
①쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 당사자가 다른 의사를 표시한 경우에는 적용하지 아니한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. -
제493조(상계의 방법, 효과)
①상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다.
②상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다. -
①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
관련 판례
대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결
[판시사항]
재건축사업이 시행된 결과 대지 또는 건축물을 분양받은 조합원이 도시 및 주거환경정비법 제86조에서 정한 이전고시 이후에 그 대지 또는 건축물을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우, 조합원의 지위도 당연히 제3자에게 자동승계되는지 여부(원칙적 소극)
[판결요지]
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제40조 제1항 제2호, 제3호, 제129조 등의 규정에 의하면, 도시정비법 제86조에서 정한 이전고시가 있기 전까지 조합원이 재건축사업 시행 중에 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 양도할 경우 그에 따라 조합원으로서의 지위 내지 권리·의무도 당연히 이전·승계되고, 사업시행 과정에서 종전 건물이 멸실되는 경우와 같은 예외적인 경우를 제외하면 소유권과 조합원으로서의 지위를 분리하여 양도하는 것은 상정할 수 없다.
오히려, 이전고시 이후에는 민법의 사단법인 사원의 지위 및 그 득실변경에 관한 일반법리로 돌아가 대지 또는 건축물을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축물을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에도 도시정비법과 정관에 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되지는 않는다.
대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결
[판시사항]
[3] 재개발조합으로부터 대지 또는 건축시설을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축시설을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우, 조합원의 지위도 당연히 양수인 등에게 승계되는 것인지 여부(소극) 및 그 승계취득의 요건
[판결요지]
[3] 도시재개발법상 재개발조합에서 대지 또는 건축시설을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축시설을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에는 도시재개발법 및 정관에서 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되는 것은 아니라 할 것이고 따로 종전 조합원과 제3자 사이에 조합원의 지위승계에 관한 개별특약을 하고 제3자가 조합에 대하여 조합원으로서의 지위를 승계한 사실을 신고하는 등 조합원으로서의 지위의 승계취득에 관한 의사를 표시하고 조합이 이를 승낙한 경우라야 조합으로서는 그 제3자를 조합원으로 취급할 수 있게 될 것이다.