재건축 입찰참여확약서를 내고 제안서를 못 냈다면 다음 재공고에서 배제되나요?

조합을 상대로 특정 재공고의 입찰참가자격 확인을 청구하고, 마감이 임박했다면 판결 전 임시조치인 가처분으로 참가자격을 임시로 인정해 달라고 신청하여 제안서 제출·심사 기회를 구할 수 있습니다.

다른 참가요건을 갖췄고 배제 조건이 무효이거나 해당 업체에 적용되지 않는 경우의 대응입니다. 재건축 입찰참여확약서를 냈다는 사실만으로 참가자격이 보장되는 것은 아니지만, 제안서를 내지 못했다는 사정만으로 법령상 다음 입찰 자격이 자동으로 없어지는 것도 아닙니다.

확약서를 냈는데도 다음 입찰을 막을 수 있나요?

다음 재공고에서 배제한다는 유효한 조건이 업체에 적용된다면 참가가 제한될 수 있습니다. 입찰참여확약서는 입찰에 참여하겠다는 뜻을 약속하는 서류입니다. 확약서 제출 단계와 실제 공사조건 등을 담은 입찰제안서 제출 단계는 서로 다릅니다.

신반포12차의 2024년 2월 23일 첫 공고와 3월 13일 재공고에는 현장설명회 후 7일 안에 확약서를 제출하도록 하는 조건이 있었습니다. 여기에 확약서를 낸 뒤 제안서를 제출하지 않으면 시공자 입찰 재공고의 참가자격을 박탈한다는 조건도 적혀 있었습니다. 이는 당시 두 공고에 기재된 조건이며, 지금 모든 조합에 적용되는 법정 제재나 특정 업체가 실제로 배제됐다는 사례를 뜻하지 않습니다.

확약서 미제출로 그 회차 본입찰에 제안서를 내지 못하는 제한과, 확약서를 냈으나 제안서를 내지 않은 업체의 다음 입찰 배제는 불이익을 받는 단계부터 다릅니다. 전자의 조건이 인정됐다는 설명만으로 후자의 효력까지 정해지지는 않습니다. 다음 입찰에서 참가를 거부당한 업체라면 그 재공고에 적용되는 배제 문구가 대응의 출발점입니다.

공고에 적혀 있으면 배제 조건은 모두 유효한가요?

공고에 적힌 조건도 상위 법령과 경쟁의 공정성에 어긋난다면 효력이 부인될 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법은 원칙적으로 일반경쟁에 따라 계약하도록 하고, 조합의 시공자 선정도 경쟁입찰 또는 법정 요건을 갖춰 경쟁 없이 상대를 정하는 수의계약으로 하도록 정합니다. 조합이 참가조건을 정할 수 있다는 점과 그 조건이 언제나 유효하다는 결론은 구별됩니다.

대법원에서는 구 도시정비법상 경쟁입찰을 요구한 규정이 시공자 선정의 투명성과 공정성, 조합원의 이익을 보호하는 강행규정, 즉 당사자의 합의로도 배제할 수 없는 규정이라고 판결한 바 있습니다. 형식만 경쟁입찰로 갖추고 실제로 부정행위를 하여 총회결의에 영향을 미친 경우도 그 취지에 반한다고 보았습니다. 다만 이 판결이 확약 후 불참 업체의 다음 입찰 배제를 직접 무효라고 판단한 것은 아닙니다.

2024년 공고 당시 국토교통부 기준은 입찰공고에 준수사항과 위반 시 자격박탈 등을 적도록 했습니다. 그렇다고 어떤 불참 제재든 허용한다는 뜻은 아닙니다. 당시 서울시 공공지원 대상 조합에 적용된 기준도 현장설명회 참가 업체의 입찰참여와 참가 의사를 밝히는 입찰참여 의향서 제출을 정했지만, 별도 확약서의 7일 내 제출이나 제안서 미제출 시 다음 입찰 배제를 직접 규정하지는 않았습니다. 의향서의 성실이행 약속과 별도 확약서의 배제 조항을 같은 것으로 취급해서는 안 됩니다.

현행 국토교통부 기준은 시공자 선정에 따로 정하지 않은 사항에 일반 계약절차 규정을 적용하도록 하며, 그 입찰참가 제한 규정은 대의원회 의결과 정해진 제한 사유, 사유 발생일부터 2년이 지나면 제한할 수 없다는 단서를 둡니다. 지금의 규정을 2024년 공고에 그대로 적용할 수는 없습니다. 조합이 현행 기준의 제재를 적용하는지, 자체 확약조건을 적용하는지에 따라 주장할 근거와 범위가 달라집니다.

확약서에 서명했다면 배제를 받아들여야 하나요?

서명했더라도 조건이 무효이거나 약속한 배제 범위를 벗어났다면 해당 재공고의 참가자격을 인정해 달라고 요구할 수 있습니다. 민법은 선량한 풍속과 사회질서에 반하는 법률행위를 무효로 정합니다. 다만 불이익이 있다는 이유만으로 서명한 조건의 효력이 곧바로 없어지지는 않습니다.

대법원에서는 정부투자기관의 물품 공급계약에서 법령상 참가제한 규정이 있다는 이유만으로 별도 계약조건의 추가가 금지되지는 않는다고 판결한 바 있습니다. 그러면서 관계 법령 위반, 지나치게 가혹한 내용 등으로 공공계약의 공공성과 공정성을 유지하기 어려운 특별한 사정이 있으면 무효가 될 수 있다고 보았습니다. 그 사건은 뇌물 관련 제재를 유효하다고 본 사례입니다. 재건축조합의 확약서에 같은 결론을 옮길 수는 없습니다.

이번 문제에서는 제출 당시 제안에 필요한 정보와 검토기간이 주어졌는지, 조합이 이후 중요한 조건을 바꿨는지, 불참 경위에 비해 배제 범위와 기간이 어떤지에 따라 무효 주장이나 적용 배제 주장의 내용이 달라집니다. 공고·입찰안내서·확약서가 어느 재공고를 대상으로 하는지와 배제 기간을 어떻게 정했는지에 따라 적용 범위도 달라집니다. 공고의 배제 문구만으로 그 뒤 입찰의 참가자격까지 보장되거나 제한된다고 단정할 수는 없습니다. 이는 조건별 판단이 필요한 사정이며, 어느 하나만으로 무효가 확정되는 기준은 아닙니다.

단순히 ‘불공정하다’는 주장보다 상위 기준에 반하는 내용이나 약속한 범위를 벗어난 적용을 특정하여 참가자격 확인의 근거로 삼아야 합니다.

조합에 무엇을 청구하면 참가 기회를 구할 수 있나요?

입찰을 실시하는 조합에 ‘해당 재공고에 참가할 자격이 있다’는 확인판결을 구할 수 있습니다. 조합이 자체 공고나 확약서 조건으로 참가를 거부하는 경우의 민사소송입니다. 여기서 확인소송은 당사자 사이에 다투어지는 법률상 지위가 있는지를 판결로 확정하는 절차를 말합니다.

청구 대상은 어느 조합의 어느 날짜 시공자 선정 재공고인지 특정되어야 합니다. 현장설명회 참여, 면허, 입찰보증금과 제출기한 등 나머지 요건을 충족하면서 문제의 배제 조건 때문에 자격을 부인당한다는 구조입니다. 예전 확약서를 제출했다는 사실이 새 공고의 다른 요건을 대신하지는 않습니다.

조합이 든 배제 사유와 실제 확약 내용을 대조하여, 조건 자체가 무효라는 주장과 유효하더라도 이번 업체에는 적용되지 않는다는 주장을 구별한 청구가 필요합니다. 이 구별에 따라 판결로 확인받을 참가 지위와 법원에 설명할 사실이 달라집니다. 요구하는 것은 그 입찰에서 제안서를 제출하고 심사받을 기회이며, 시공자로 선정되거나 본계약을 체결해 달라는 권리는 아닙니다. 선정 이후 계약체결의무는 시공자 선정 취소에 관한 별도 글에서 설명합니다.

판결 전에 입찰이 마감되면 어떻게 하나요?

조합을 상대로 임시 참가자격 가처분을 신청하여 판결 전에 사라질 제출·심사 기회의 보호를 구할 수 있습니다. 민사집행법은 다툼 있는 권리관계에서 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막는 등 필요한 이유가 있을 때 임시 지위를 정할 수 있도록 합니다.

앞서 본 공공기관 판결에도 참가자격 확인소송과 별도로 본안판결, 즉 권리관계를 최종 판단하는 판결이 확정될 때까지 입찰에 참가할 자격을 임시로 정한 가처분이 등장합니다. 이는 구제 절차가 실제 사용된 사례이며, 조합의 다음 입찰 배제가 무효라거나 가처분을 받으면 본안에서도 이긴다는 근거는 아닙니다.

신청에서는 특정 재공고의 참가자격을 뒷받침할 사유와 임시 보호의 필요성을 각각 소명하여, 자료를 통해 그 사유와 필요성이 있을 가능성을 법원에 설명해야 합니다.

마감과 심사 일정상 판결을 기다리면 기회를 회복하기 어려운 이유, 임시 참가로 조합과 다른 참가자에게 미칠 영향도 판단 대상입니다.

소송이나 가처분을 신청하는 것만으로 마감이 자동 정지되지는 않습니다. 보호 범위는 법원의 결정 내용에 따릅니다. 따라서 입찰 일정과 배제 사유에 맞춰 임시로 인정받을 참가 지위를 구체적으로 정해야, 마감 전에 제안서를 내고 심사받을 기회를 보호할 수 있습니다.

배제 조건이 무효이거나 적용되지 않고 나머지 요건을 갖췄다면, 조합에 해당 재공고의 참가자격 확인을 청구할 수 있습니다. 마감 전 임시 참가자격도 구하여 해당 재공고에 제안서를 내고 심사받을 기회를 보호할 수 있습니다.

확약서를 냈지만 제안서를 내지 못했다는 이유로 다음 재공고 참가를 거부당하셨나요?

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