법정 근거가 없는 분할청구는 기각을 구해 소유관계를 지킬 수 있고, 상가 이용을 해치는 분할안에는 경계 변경을 요구할 수 있습니다. 상가 제척은 상가와 그 토지를 재건축에서 제외하는 문제입니다. 반대 의사만 밝히기보다 소유관계와 사전 협의의 하자, 분할 뒤 출입·이용의 불이익을 소장에 맞춰 반박해야 합니다.
조합이 청구하면 상가 토지를 반드시 나눠야 하나요?
법정 근거나 분할 대상·상대방에 하자가 있다면 분할청구 자체를 방어할 수 있습니다. 도시정비법은 사업계획승인을 받아 건설한 둘 이상의 건축물이 있는 주택단지의 재건축, 또는 조합설립 동의요건 충족을 위해 필요한 경우 중 어느 하나에 토지분할 특례를 둡니다. 두 조건을 모두 요구하는 규정은 아니며, 동의율 부족 자체만으로 청구가 배척되지도 않습니다.
먼저 소장의 청구취지, 즉 조합이 법원에 내려 달라고 요구한 결론을 읽어야 합니다. 하나의 지번으로 등록된 땅 한 필지를 여러 필지로 나누는 내용인지, 나눈 토지를 누구에게 소유하게 하려는지, 토지 소유권 일부의 이전이나 금전 지급, 건물을 넘겨주는 인도까지 함께 요구하는지에 따라 반박할 내용이 달라집니다. 소장 제목에 ‘토지분할’이라고 적혀 있다는 사실만으로 청구 범위를 정할 수는 없습니다.
상가 건물을 소유한다는 사실과 아파트·상가 부지를 함께 소유한다는 사실도 구별됩니다. 여러 사람이 같은 토지의 소유권을 일정 비율로 나누어 갖는 공유관계인지, 상가 부지가 별도 필지로 되어 한 사람의 단독소유인지부터 대조해야 합니다. 상가가 아파트와 떨어져 있거나 따로 영업한다는 사정만으로 토지 소유관계까지 독립했다고 볼 수는 없습니다.
전주지방법원 군산지원은 상가 부지를 단독 소유하고 아파트 부지에 지분이 없는 사람들 상대 분할청구를 받아들이지 않았습니다. 당시 법과 소유관계를 전제로 한 사례이므로 모든 제척 소송에 확대할 수는 없습니다.
조합이 어느 경우를 근거로 청구했는지에 따라 사업계획승인 내용과 단지 범위, 동의 산정 내역을 소장과 대조해야 합니다. 동의요건 충족을 위한 필요성을 내세웠다면, 어떤 동의요건이 부족하고 해당 토지를 제외하면 그 계산이 어떻게 달라지는지를 따져 반박할 수 있습니다.
소송 전 협의도 별도 쟁점입니다. 이 법은 분할 대상 토지와 그 위 건축물에 관련된 소유자와 협의하고, 그 협의가 성립하지 않았을 때 법원에 분할을 청구하도록 정합니다. 조합이 누구에게 어떤 분할 범위와 도면을 제안했는지, 상가 측이 무엇을 요구했고 어떤 답을 받았는지를 협의 문서와 소장에 비추어 필요한 협의가 없었다는 이유로 청구 배척을 구할 수 있습니다. 공문 한 장을 보냈다는 이유만으로 필요한 협의가 모두 끝났다고 단정할 수도, 상가 측이 합의하지 않았다는 이유만으로 소송을 막을 수도 없습니다.
협의 제안과 소장의 분할 범위가 다르다면 그 변경 부분에 관한 협의가 있었는지도 청구 배척을 구할 근거가 될 수 있습니다.
분할소송에 반대하면 조합 인가도 멈추나요?
분할소송 중에도 별도 법정 요건을 갖추면 인가가 가능할 수 있습니다. 제외되는 소유자 수, 건물과 분할선의 관계, 도로 요건 등은 분할 완료 전 인가의 기준입니다. 이 인가 요건과 분할청구 자체의 요건을 섞어 주장해서는 안 됩니다.
제67조 제4항은 분할청구가 제기된 경우, 일정 요건을 갖추면 분할이 완료되지 않아 동의요건에 미달하더라도 건축위원회 심의를 거쳐 인가할 수 있도록 합니다. 분할되어 나가는 토지·건축물에 관련된 소유자 수가 전체의 10분의 1 이하인지, 그 건물이 분할선 위에 놓이지 않는지, 분할되어 나가는 토지가 건축법이 정한 건물 부지와 도로의 관계에 맞는지 등이 이 특례의 요건입니다. 소유자 수를 셀 때에는 법에서 정한 기준일 다음 날 이후 취득자를 제외하는 규정이 적용되는지에 따라 인원이 달라집니다. 그 규정의 적용 시점에 맞춰 인원을 산정해야 합니다.
대법원에서는 분할을 청구하고 법정 요건을 갖추면 인가할 수 있고, 특별한 사정이 없는 한 분할을 전제로 새 동의서나 특별결의, 정관 변경을 다시 요구하지 않는다고 판결한 바 있습니다. 당시 동의율을 현재 사건에 그대로 적용할 수는 없지만, 상가 측의 반대나 소송 계속만으로 인가가 반드시 멈추는 것은 아니라는 점은 대응에 반영해야 합니다.
따라서 소송 방어와 함께 인가에 쓰인 소유자 수·분할도·심의 내용을 근거로 인가 취소가 필요한지와 그 근거를 정해야 합니다. 소송이 계속된다는 사실만 믿고 사업이 멈췄다고 생각하면 필요한 대응을 놓칠 수 있습니다.
분할선 때문에 출입이나 영업이 어려워지면 어떻게 하나요?
상가 이용을 해치는 구체적인 지점을 밝혀 다른 경계나 사용 조건을 요구할 수 있습니다. 분할 뒤 남는 토지에서 출입·차량 반입·설비 이용이 가능한지, 점포와 대지사용권이 어떻게 처리되는지가 중요합니다. 대지사용권은 점포를 소유하기 위해 건물 부지에 가지는 권리입니다.
가령 분할 후 상가 출입문 앞 통로가 다른 사람의 소유로 남는 안이라면, 지금 통행하고 있다는 사실과 앞으로도 그곳을 사용할 권리가 있다는 사실은 다릅니다. 통로의 위치·폭과 소유·사용 근거를 짚어 조합안의 문제를 주장하고, 출입을 유지할 수 있는 다른 분할선이나 사용 조건을 제시할 필요가 있습니다.
점포마다 소유자가 다른 집합건물에는 대지사용권과 점포 소유권을 함께 보호하는 제한도 적용됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 즉 집합건물법은 건물 사용에 필요한 대지의 분할과 건물부분·대지사용권의 분리 처분을 제한합니다. 따라서 소장의 분할안이 기존 점포와 그 점포에 딸린 토지 권리를 어떻게 처리하는지 등기와 대조해야 합니다.
분할선 때문에 상가 부지가 건축법상 도로 요건을 갖추지 못하게 된다면 그 제한을 근거로 분할안에 반박할 필요가 있습니다. 제67조는 최소면적보다 작게 토지를 나눌 수 있는 특례를 두지만, 그 이유로 출입·도로에 관한 모든 제한이 사라진다고 볼 수는 없습니다. 건축법은 원칙적으로 건물 부지인 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 하면서 예외를 두고, 건물 규모에 따른 별도 기준도 정합니다. 대법원에서는 일반 토지분할 사건에서 확정판결에 기초한 분할신청도 건축법상 제한을 심사해야 한다고 판결한 바 있습니다. 재건축 특별 분할의 허용 범위를 직접 판단한 판결은 아니므로, 이 판결만으로 제67조 소송의 결론을 정할 수는 없습니다.
실제 배치와 조합 도면이 다르다면 측량·감정으로 차이를 밝혀 경계 변경이나 해당 분할청구의 배척을 구할 수 있습니다. 금전 정산이나 매도·인도까지 청구됐다면 각 근거를 별도로 반박해야 합니다. 토지분할만으로 건물 매도·퇴거나 영업손실 보상까지 자동 확정되지는 않습니다.
상가를 제외하면 손해가 생긴다는 주장과, 조합이 그 손해를 법적으로 지급해야 한다는 주장도 구별됩니다. 소유자의 토지 정산, 건물 매매대금, 영업손실이나 임차인의 문제를 하나의 보상금으로 묶어 계산해서는 안 됩니다. 분할안이 상가 사용에 주는 영향을 소송에서 주장하되, 금전도 요구하려면 그 지급을 정한 별도 법률상 근거나 약정을 제시해야 합니다.
분할선을 바꾸어 상가 통행을 보전할 수 있다면, 분할 자체를 모두 거절하는 주장과 다른 경계로 나누어 달라는 주장을 구별해 제시할 수 있습니다. 법원이 어느 방안을 채택하더라도 상가 사용에 필요한 땅과 사용권이 남는지가 핵심입니다. 재건축에서 제외하는 데 동의했다는 이유만으로 별도 약정 없는 토지 이전이나 무상 인도까지 약속한 것으로 볼 수는 없습니다.
답변서는 언제까지 제출해야 하나요?
원칙적으로 소장 사본을 적법하게 송달받은 날부터 30일 안에 제출해야 합니다. 공시송달에는 예외가 있으므로 받은 방식과 법원 안내에 맞춰 기한을 정해야 합니다.
청구의 요건과 분할방법에 관한 방어는 서로 다른 목적이 있습니다. 현재 소유관계를 지킬 사유와, 분할이 허용되더라도 이용을 보전할 경계·권리를 함께 제시해야 법원이 조합안의 문제를 구체적으로 판단할 수 있습니다. 분할 합의에 건물 인도나 추가청구 포기까지 포함됐다면 그 범위도 금액과 별도로 조정할 이유가 됩니다.
근거 없는 분할청구는 배척을 구하고, 허용되는 분할도 상가 이용에 필요한 권리를 남기는 방향으로 대응할 수 있습니다. 주장이 인정되면 현재 소유관계를 지키거나 출입·이용을 보전하는 분할방법을 구할 수 있습니다.
상가를 재건축에서 제외하겠다는 토지분할소송을 받으셨나요?
관련 법령 및 판례
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특별 토지분할과 분할 완료 전 인가
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① 사업시행자 또는 추진위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 「건축법」 제57조에도 불구하고 분할하려는 토지면적이 같은 조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다.
1. 「주택법」 제15조제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 둘 이상의 건축물이 있는 주택단지에 재건축사업을 하는 경우
2. 제35조제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우② 사업시행자 또는 추진위원회는 제1항에 따라 토지분할 청구를 하는 때에는 토지분할의 대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와 협의하여야 한다.
③ 사업시행자 또는 추진위원회는 제2항에 따른 토지분할의 협의가 성립되지 아니한 경우에는 법원에 토지분할을 청구할 수 있다.
④ 시장ㆍ군수등은 제3항에 따라 토지분할이 청구된 경우에 분할되어 나가는 토지 및 그 위의 건축물이 다음 각 호의 요건을 충족하는 때에는 토지분할이 완료되지 아니하여 제1항에 따른 동의요건에 미달되더라도 「건축법」 제4조에 따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)에 설치하는 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립인가와 사업시행계획인가를 할 수 있다. <개정 2024.1.30>
1. 해당 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자(제77조에 따른 기준일의 다음 날 이후에 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유권을 취득한 자는 제외한다)의 수가 전체의 10분의 1 이하일 것
2. 분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선 상에 위치하지 아니할 것
3. 그 밖에 사업시행계획인가를 위하여 대통령령으로 정하는 요건에 해당할 것 -
제56조(재건축사업의 범위에 관한 특례) 법 제67조제4항제3호에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 분할되어 나가는 토지가 「건축법」 제44조에 적합한 경우를 말한다.
도로·건물과 대지권의 보호
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① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2016.1.19>
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우 -
제8조(대지공유자의 분할청구 금지) 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.
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① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
분할소송의 답변
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①피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다. 다만, 피고가 공시송달의 방법에 따라 소장의 부본을 송달받은 경우에는 그러하지 아니하다.
관련 판례
전주지방법원 군산지원 2006. 12. 29. 선고 2006가합687 판결
[판시사항]
아파트 재건축조합설립추진위원회가 재건축대상 아파트의 각 동 및 대지의 구분소유자가 아닌 상가동 건물 및 부지의 단독소유자를 상대로 도시 및 주거환경정비법 제41조에 의한 토지분할을 청구할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
도시 및 주거환경정비법 제41조에 의하면 아파트 재건축조합설립추진위원회는 주택법 제16조 제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우, 같은 법 제16조 제2항의 규정에 의한 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 때에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 토지분할을 청구할 수 있고, 분할대상 토지 등 소유자와 협의가 성립하지 아니한 때에는 법원에 토지분할을 청구할 수 있으나, 재건축대상 아파트 각 동 및 대지의 구분소유자가 아닌 상가동 건물 및 부지의 단독소유자를 상대로는 위 규정에 의한 토지분할을 청구할 수 없다.
대법원 2013. 12. 12. 선고 2011두12900 판결
[판시사항]
구 도시 및 주거환경정비법 제41조에 따라 조합설립인가를 하는 경우, 토지분할을 전제로 한 새로운 조합설립동의서나 특별결의, 정관변경 등이 요구되는지 여부(원칙적 소극)
[판결요지]
법 제41조에 따라 조합설립인가를 하는 경우에는 그 제3항에 의한 토지분할이 청구되고 분할되어 나갈 토지 및 건축물과 관련된 토지 등 소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하일 것 등 제4항이 정한 요건이 갖추어지면 되는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 토지분할을 전제로 한 새로운 조합설립동의서나 특별결의, 정관변경 등이 요구되는 것은 아니다.
대법원 2024. 3. 12. 선고 2023두50349 판결
[판시사항]
토지분할신청 또는 지적측량성과도 검사신청이 건축법령상 분할제한 규정에 저촉되는 경우, 지적소관청은 위 신청을 반려해야 하는지 여부(적극) 및 이러한 법리는 확정판결에 기초한 토지분할신청 또는 지적측량성과도 검사신청이더라도 마찬가지인지 여부(적극)
[판결요지]
이러한 관련 규정들의 체계와 내용을 종합하면, 지적소관청은 토지분할신청 또는 지적측량성과도 검사신청이 건축법령에서 규정하는 분할제한 사유에 해당하는지를 심사하여야 하고, 건축법령상 분할제한 규정에 저촉되는 경우에는 그 토지분할신청 또는 지적측량성과도 검사신청을 반려하여야 한다. 이와 같은 법리는 토지분할신청 또는 지적측량성과도 검사신청이 확정판결에 기초한 것이라고 하더라도 마찬가지이다.