재건축 상가 조합원으로서 조합 설립 때 아파트를 주겠다는 합의를 받았고 창립총회 승인을 거쳐 정관에도 그 내용이 들어갔는데, 분양신청 뒤에는 상가 소유자라는 이유로 아파트 분양대상에서 빠졌습니다. 조합은 전원동의가 없어서 아파트를 줄 수 없다고 하고, 누가 어떤 건물을 분양받고 얼마를 부담할지 정하는 관리처분계획의 인가도 곧 신청하겠다고 합니다. 상가 분양을 포기해야 하는지, 거절에 항의하다 아파트를 받을 기회까지 놓치는지 걱정되는 상황입니다.
법령과 유효한 정관에 따른 아파트 공급기준을 충족했는데도 분양대상에서 제외된 재건축 상가 조합원은, 관리처분계획 인가 전에는 그 계획안을 의결한 총회결의의 무효확인을 청구하면서 판결 전까지 결의의 효력을 멈추는 효력정지 가처분을 신청하고, 인가·고시 후에는 조합을 상대로 관리처분계획 중 자신을 제외한 부분의 취소를 청구해 정관 기준에 따른 아파트 배정을 다시 요구할 수 있습니다.
정관에 아파트를 준다고 적혀 있으면 거절을 바로잡을 수 있나요?
창립총회 승인이나 정관으로 조합의 업무집행기관을 구속하는 내부 규범이 된 아파트 공급 약속이 시행령의 공급요건 안에 있다면, 조합이 적법한 변경 절차와 신뢰보호 기준을 지키지 않고 그 약속을 배제한 채 인가·고시된 관리처분계획은 위법하므로, 상가 조합원은 그 계획 중 자신을 제외한 부분의 취소를 청구할 수 있습니다.
앞의 상황처럼 조합 설립 때의 합의가 창립총회에서 승인되고 정관에도 들어갔다면, 그 약속은 조합 내부 규범으로 볼 여지가 큽니다. 그래서 조합이 그 뒤 정관이나 총회결의로 약속을 바꾸었는지, 바꾸었다면 어떤 절차와 찬성으로 바꾸었는지가 아파트 분양 제외의 위법을 증명하는 자료가 됩니다. 조합원은 정관·총회 의사록·관리처분계획서의 열람·복사를 요청할 수 있고, 조합은 15일 이내에 그 요청에 따라야 합니다.
대법원에서는 관리처분계획의 취소를 구한 사건에서 재건축조합의 내부 규범을 바꾸는 총회결의가 적법하려면 상위법령·정관이 정한 절차와 의결정족수를 갖추고 내용도 상위법령·정관에 위배되지 않아야 하며 변경으로 달성하려는 이익이 종전 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월해야 한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 조합이 “총회에서 바꿨다”고 답하더라도, 의결정족수가 모자랐거나 변경할 객관적 사정 없이 약속을 믿고 아파트를 신청한 상가 조합원의 이익을 희생시킨 변경이라면, 그 변경에 따른 아파트 분양 제외는 관리처분계획 취소의 사유가 됩니다.
합의가 창립총회 승인 없이 개별 약정에 머물렀다면, 대법원에서는 재건축조합이 개별 조합원과의 약정에 직접 구속된다고 보기는 어렵더라도 유효·적법한 관리처분계획 수립의 범위에서 그 약정의 취지를 가능한 한 성실하게 반영하기 위한 조치를 취할 의무는 인정될 수 있다고 판결한 바 있습니다. 따라서 상가 조합원이 시행령의 공급요건을 충족해 아파트를 공급할 수 있는데도 조합이 계획안에 약정의 취지를 반영하지 않았다면, 상가 조합원은 그 의무를 근거로 조합이 관리처분계획 인가 신청 전에 계획안을 토지등소유자에게 보여 주고 의견을 듣는 공람 기간에 약정의 취지대로 아파트 배정을 반영하도록 계획안의 정정을 요구할 수 있습니다.
조합이 전원동의가 없으니 아파트를 줄 수 없다고 하면요?
정관이 시행령의 예외요건에 따라 상가 조합원에게 1주택을 공급하도록 정했고 그 조합원이 정관에서 유효하게 정한 비율로 요건을 충족한다면, 그 배정에는 조합원 전원의 동의가 필요하지 않으므로 상가 조합원은 정관 기준에 따른 아파트 배정을 요구할 수 있습니다. 조합원 전원의 동의는 조합이 시행령이 정한 방법과 다른 기준을 따로 정할 때 필요합니다.
재건축에서는 상가 소유자에게 상가를 공급하는 것이 원칙이고, 시행령은 예외적으로 1주택을 공급할 수 있는 경우를 정하고 있습니다. 새 상가를 짓지 않으면서 종전 상가가액이 정해진 기준금액을 넘는 경우, 새 상가를 받고 남은 가액이 기준금액을 넘는 경우, 새로 짓는 최소 규모 상가의 예상 가액인 추산액이 최소 규모 주택의 추산액보다 큰 경우입니다. 앞의 두 경우에 쓰는 기준금액은 최소 규모 주택의 추산액에 정관 등에서 정한 비율을 곱한 금액이고, 정관 등에서 비율을 정하지 않았다면 1을 곱합니다.
그래서 시행령이 정한 공급기준과 다른 기준을 따로 만드는 일과, 시행령 요건 안에서 가액을 비교할 비율을 정관으로 정하는 일은 필요한 동의가 다릅니다. 예컨대 최소 규모 주택의 추산액이 10억 원이고 정관에서 정한 비율이 0.5이면 기준금액은 5억 원입니다. 종전 상가 가액이 8억 원이고 새로 공급받을 상가의 추산액이 2억 원이면 남은 6억 원이 기준금액보다 크므로, 이 조합원은 새 상가를 받고 남은 가액이 기준금액을 넘는 경우에 해당해 새 상가와 함께 1주택을 공급받을 수 있습니다. 조합이 정관의 비율 대신 1을 곱해 기준금액을 10억 원으로 계산하면 같은 조합원이 아파트 분양대상에서 빠지게 됩니다.
따라서 조합이 정관에 정한 비율을 적용하지 않은 채 “전원동의가 없다”며 아파트 분양에서 제외했다면, 상가 조합원은 그 제외가 새 기준에 대한 동의 문제가 아니라 정관 기준을 잘못 적용한 배정이라는 점을 들어 인가 전에는 계획안의 정정을 요구하고, 인가·고시 후에는 관리처분계획 중 자신을 제외한 부분의 취소를 청구해 정관의 비율로 다시 계산한 아파트 배정을 요구할 수 있습니다.
아직 관리처분계획 인가 전이라면 무엇을 요구할 수 있나요?
관리처분계획 인가 전이라면 아파트 분양에서 제외된 상가 조합원은 공람 기간에 계획안의 정정을 요구하고, 그 계획안이 총회에서 의결되었다면 결의 무효확인 소송과 함께 효력정지 가처분을 신청해 판결 전에 그 결의의 효력을 멈추도록 구할 수 있습니다.
조합은 관리처분계획 인가를 신청하기 전에 관계 서류를 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 합니다. 이 기간에 적용할 정관 조항·비율과 자신의 분양신청 내용을 들어 아파트 분양 제외 부분의 정정을 서면 의견으로 요구하고 조합이 이를 받아들이면, 인가 신청 전에 계획안이 고쳐져 소송 없이 아파트 배정을 받을 수 있습니다.
조합이 의견을 받아들이지 않고 계획안을 의결했다면 그 총회결의가 청구의 대상이 되며, 분양 제외 안내문만 받은 단계라도 그 제외 내용이 계획안에 담겨 의결되면 마찬가지입니다. 대법원에서는 재건축조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 총회결의의 효력을 다투는 소송은 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 당사자소송이므로, 이를 본안으로 하는 가처분에는 행정소송법의 집행정지 규정이 아니라 민사집행법의 가처분 규정이 준용된다고 결정한 바 있습니다. 그 규정에 따라 이 가처분은 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막는 등 필요한 이유가 있어야 받아들여지므로, 상가 조합원은 결의대로 계획이 인가·고시되면 분양대상에서 제외된 채 종전 상가를 돈으로 보상받는 손실보상 협의로 넘어가는 사정을 그 이유로 들어 신청합니다.
이미 인가·고시가 났다면 조합과 구청 중 누구를 상대로 하나요?
관리처분계획이 인가·고시된 뒤 상가 조합원을 아파트 분양에서 제외한 계획 내용이 위법하다면, 그 조합원은 계획을 수립한 조합을 피고로 행정소송을 제기해 관리처분계획의 취소를 청구할 수 있습니다. 구청장이 인가했더라도 공급기준과 분양대상을 정한 처분은 조합이 수립한 관리처분계획이므로, 계획 내용의 위법을 이유로 한 취소소송의 피고는 조합입니다.
이 단계에서는 거절 통지에 대한 항의나 총회결의 무효확인만 계속하는 대신, 인가된 계획 중 아파트 분양에서 배제한 내용을 소송 대상으로 삼아야 합니다. 대법원에서는 계획이 인가·고시되어 행정처분으로 효력이 생긴 뒤에는 특별한 사정이 없는 한 총회결의만 따로 떼어 확인소송을 제기할 수 없다고 판결한 바 있습니다.
취소 범위도 자신에게 필요한 배정 부분과 연결되어야 합니다. 대법원에서는 관리처분계획의 상가 부분을 나머지와 분리할 수 있는 사안에서 일부 취소를 인정하면서 다음과 같이 판결한 바 있습니다.
외형상 하나의 행정처분이라 하더라도 가분성이 있거나 그 처분대상의 일부가 특정될 수 있다면 일부만의 취소도 가능하고 그 일부의 취소는 당해 취소부분에 관하여 효력이 생긴다
따라서 자신의 분양 제외 부분을 나머지 계획과 분리할 수 있다면 관리처분계획 일부 취소를 청구해 사업 전체를 멈추지 않고도 그 제외 부분의 효력을 없앨 수 있고, 상가 조합원은 정관이 정한 기준에 따라 아파트 배정을 다시 정하도록 조합에 요구할 수 있습니다.
관리처분계획 취소소송은 원칙적으로 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 제기해야 하며, 90일은 법원이 늘이거나 줄일 수 없는 불변기간입니다. 조합에 정정을 요구하거나 답변을 기다리는 동안에도 이 기간은 계속 진행되므로, 인가 고시와 통지를 받은 날을 기준으로 기간 안에 정정 요구와 소송을 함께 진행해야 제외 부분의 취소를 청구할 기회가 남습니다.
소송 중에도 배정 절차가 계속되면 어떻게 멈추나요?
관리처분계획 취소소송을 낸 상가 조합원은 그 계획의 집행이나 후속 절차로 회복하기 어려운 손해가 생길 긴급한 필요가 있으면, 법원이 처분의 효력이나 집행, 절차의 속행을 정지하는 결정인 집행정지를 신청할 수 있고, 법원이 이를 결정하면 계획 중 문제된 부분의 효력이나 그에 따른 절차 진행이 멈춥니다.
취소소송을 제기한 것만으로는 관리처분계획의 효력이나 집행, 절차의 속행이 멈추지 않으므로, 정지가 필요한 이유는 신청하는 조합원이 소명해야 합니다. 상가 조합원이 분양대상 자체에서 제외되었다면 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 그 조합원과 종전 상가에 대한 손실보상 협의를 해야 하므로, 아파트와 새 상가를 모두 받지 못한 채 손실보상 절차로 넘어가는 이 일정이 정지의 필요를 소명할 구체적인 사정이 됩니다. 집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있으면 허용되지 않지만 처분이나 절차의 일부만 정지할 수도 있으므로, 사업 전체가 아니라 자신의 분양 제외와 그에 따른 손실보상 절차로 범위를 정해 신청할 수 있습니다.
상가 분양신청을 철회하면 아파트를 받을 수 있나요?
분양신청기간이 끝나기 전에 상가 분양신청을 철회해 남은 분양신청이 없게 된 재건축 상가 조합원은 아파트 분양대상이 되는 것이 아니라 조합과 손실보상 협의를 하는 대상이 되므로, 아파트 배정을 구하려면 기존 분양신청을 유지한 채 관리처분계획의 제외 부분을 바로잡아야 합니다. 도시정비법은 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자를 분양신청을 하지 않은 자와 함께 손실보상 협의 대상으로 정하고 있습니다.
관리처분계획도 분양신청기간이 종료된 때의 분양신청 현황을 기초로 수립하고 분양설계는 그 기간이 만료하는 날을 기준으로 하므로, 거절에 항의하는 뜻으로 신청을 거두면 계획에 자신의 분양 몫이 남지 않습니다. 그래서 앞에서 본 정정 요구와 취소 청구는 기간 안에 제출한 분양신청을 유지해야 아파트 배정을 다시 요구하는 근거를 갖춥니다.
분양신청기간이 끝난 뒤에 분양신청을 거두는 경우에도 아파트 자격은 생기지 않습니다. 대법원에서는 분양신청기간 종료 후 임의로 분양신청을 철회한 자는 분양 대신 종전 권리를 돈으로 정산받는 현금청산의 대상으로 법이 정한 ‘분양신청을 철회한 자’에 포함되지 않지만, 정관이나 관리처분계획이 분양계약 체결기간을 정하고 그 기간에 계약하지 않은 자를 현금으로 청산한다고 정했다면, 그 기간에 분양계약을 체결하지 않거나 분양신청을 철회하는 등으로 계약 체결 의사가 없음을 명백히 표시하고 조합이 이에 동의한 경우 현금청산 대상자가 된다고 판결한 바 있습니다. 따라서 기간이 지난 뒤 거절에 항의하는 뜻으로 분양계약을 거부하면 아파트와 새 상가를 모두 받지 못한 채 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
조합이 전원동의를 이유로 관리처분계획 인가를 서두르는 상황이라도, 정관이 정한 기준을 충족한 상가 조합원은 분양신청을 유지한 채 인가 전에는 효력정지 가처분으로 결의의 효력을 멈추도록 구하고 인가 뒤에는 제소기간 안에 제외 부분의 취소를 청구할 수 있습니다. 그 제외가 취소되면 상가 분양신청을 거두지 않고도 정관 기준에 따라 아파트 배정을 다시 받도록 조합에 요구할 수 있습니다.
정관에 따라 아파트를 신청했는데 조합이 상가만 배정하거나 분양대상에서 제외했나요?
관련 법령 및 판례
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② 재건축사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다. <개정 2022.12.9>
1. 제1항제5호 및 제6호를 적용할 것
2. 부대시설ㆍ복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.
가. 새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것
나. 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것
다. 새로 건설한 부대시설ㆍ복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것
도시 및 주거환경정비법 제72조 제3항·제73조 제1항 제1·2·4호·제74조 제1항 본문·제76조 제1항 제5호·제78조 제1항·제124조 제4항
③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017.10.24>
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018.1.16>
제76조 제1항 제5호
5. 분양설계에 관한 계획은 제72조에 따른 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다.
① 사업시행자는 제74조에 따른 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.
④ 조합원, 토지등소유자가 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.
행정소송법 제13조 제1항 본문·제20조·제23조 제1항부터 제4항
①취소소송은 다른 법률에 특별한 규정이 없는 한 그 처분등을 행한 행정청을 피고로 한다.
제20조(제소기간)
①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
③제1항의 규정에 의한 기간은 불변기간으로 한다.
제23조(집행정지)
①취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다.
②취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 "執行停止"라 한다)를 결정할 수 있다. 다만, 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다.
③집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다.
④제2항의 규정에 의한 집행정지의 결정을 신청함에 있어서는 그 이유에 대한 소명이 있어야 한다.
②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
①법원은 법정기간 또는 법원이 정한 기간을 늘이거나 줄일 수 있다. 다만, 불변기간은 그러하지 아니하다.
대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다233908 판결
[판시사항]
[1] 재건축조합의 내부 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하기 위하여 충족하여야 할 요건 및 위와 같은 취지의 총회결의가 신뢰보호원칙에 위반되는지 판단하는 기준
[2] 재건축조합이 관리처분계획의 수립 혹은 변경을 통한 집단적인 의사결정 방식 외에 개별 조합원과 사적으로 이와 관련한 약정을 체결한 경우, 재건축조합이 유효·적법한 관리처분계획 수립의 범위 내에서 위 약정의 취지를 성실하게 반영하기 위한 조치를 취하여야 할 의무가 인정되는지 여부(적극)
[판결이유 발췌]
재건축조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회결의사항이므로, 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다. 그러나 이러한 자율성과 재량이 무제한적일 수는 없으므로, 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 상위법령·정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 한다. 나아가 그 내용도 상위법령·정관에 위배되지 않아야 함은 물론 재건축조합에서 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 됨에 비추어 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월하여야 한다. 조합 내부 규범을 변경하는 취지의 총회결의가 신뢰보호원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, 종전 내부 규범의 내용을 변경하여야 할 객관적 사정과 필요가 존재하는지, 그로써 조합이 달성하려는 이익은 어떠한 것인지, 내부 규범의 변경에 따라 조합원들이 침해받는 이익은 어느 정도의 보호가치가 있으며 그 침해 정도는 어떠한지, 조합이 종전 내부 규범의 존속에 대한 조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위하여 어떤 노력을 기울였는지 등과 같은 여러 사정을 종합적으로 비교·형량해야 한다(대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2022두30539 판결 등 참조).
재건축조합이 관리처분계획의 수립 혹은 변경을 통한 집단적인 의사결정 방식 외에 전체 조합원의 일부인 개별 조합원과 사적으로 그와 관련한 약정을 체결한 경우 구속적 행정계획으로서 재건축조합이 행하는 독립된 행정처분에 해당하는 관리처분계획의 본질 및 전체 조합원 공동의 이익을 목적으로 하는 재건축조합의 행정주체로서 갖는 공법상 재량권에 비추어 재건축조합이 개별 조합원과의 사법상 약정에 직접적으로 구속된다고 보기는 어렵다고 하더라도 그 개별 약정의 내용과 취지 등을 감안하여 유효·적법한 관리처분계획 수립의 범위 내에서 그 약정의 취지를 가능한 한 성실하게 반영하기 위한 조치를 취하여야 할 의무는 인정될 수 있다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다206391 판결 등 참조).
대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결
[판시사항]
[2] 재건축정비사업조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하기 위하여 충족하여야 하는 기준
[판결요지]
[2] 재건축정비사업조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회의 결의사항이므로, 조합의 총회는 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다. 그러나 이러한 자율성과 재량이 무제한적인 것일 수는 없다. 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 다음과 같은 기준들을 충족하여야 한다.
첫째, 총회결의가 상위법령 및 정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 한다. 총회의 절차 및 의결정족수 등에 관하여는 상위법령에서 특별히 정한 바가 없으면 정관으로 정한 바를 따라야 한다[구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제24조 제6항]. 그러나 구 도시정비법은 ‘조합의 비용부담’이 정관에서 정하여야 하는 사항이고(제20조 제1항 제8호) 이를 변경하기 위해서는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정하고 있으므로(제20조 제3항), ‘조합의 비용부담’에 관한 사항이 종전 총회결의와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경 절차는 아니더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상 동의를 받아야 한다.
둘째, 총회결의의 내용이 상위법령 및 정관에 위배되지 않아야 한다.
셋째, 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월하여야 한다. 조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, 한편으로는 침해받은 이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰가 손상된 정도, 신뢰침해의 방법 등과 다른 한편으로는 조합 내부 규범의 변경을 통해 실현하고자 하는 공익적 목적을 종합적으로 비교·형량하여야 한다.
[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송이 행정소송법상 당사자소송인지 여부(적극) 및 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되는지 여부(적극)
[결정요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상 당사자소송에 해당한다. 그리고 이러한 당사자소송에 대하여는 행정소송법 제23조 제2항의 집행정지에 관한 규정이 준용되지 아니하므로(행정소송법 제44조 제1항 참조), 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여는 행정소송법 제8조 제2항에 따라 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되어야 한다.
대법원 2016. 10. 13. 선고 2012두24481 판결
[판시사항]
주택재개발정비사업조합의 조합원 총회에서 사업시행계획안 및 관리처분계획안에 대하여 결의를 한 후 다시 조합원 총회에서 새로운 결의를 거쳐 사업시행계획 및 관리처분계획을 변경하여 관할 행정청의 인가를 받은 경우, 조합원 총회의 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기할 수 있는지 여부(원칙적 소극) 및 변경 전 사업시행계획안 및 관리처분계획안에 대한 종전 결의에 하자가 있는 경우, 종전 결의의 무효 확인을 구할 이익이 있는지 여부(원칙적 소극)
[판결이유 발췌]
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 기초하여 주택재개발정비사업조합이 수립한 사업시행계획 및 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있게 되면, 사업시행계획 및 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생한다. 이 경우에 사업시행계획 및 관리처분계획이라는 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나로서 해당 총회 결의에 하자가 있다 하더라도, 행정처분인 사업시행계획 및 관리처분계획에 대하여 항고소송의 방법으로 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 해당 총회 결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 아니한다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결, 대법원 2009. 11. 2.자 2009마596 결정 등 참조).
대법원 2014. 8. 26. 선고 2013두4293 판결
[판시사항]
[1] 구 도시 및 주거환경정비법 제47조 제2호에서 현금청산대상자로 정한 ‘분양신청을 철회한 자’에 분양신청기간이 종료된 후 임의로 분양신청을 철회한 자가 포함되는지 여부(원칙적 소극) 및 예외적으로 분양신청기간 종료 후 분양신청을 철회한 자가 위 현금청산대상자에 해당하는 경우
[판결이유 발췌]
여기에서 말하는 ‘분양신청을 철회한 자’는 분양신청기간 내에 분양신청을 하였다가 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회한 자를 가리키고, 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회한 자는 여기에 포함되지 않는다. 다만 사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지 등 소유자에 대하여 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이므로, 분양신청을 한 토지 등 소유자가 분양신청 기간이 종료된 이후 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않거나, 사업시행자에게 분양신청을 철회하는 등으로 분양계약의 체결의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의한 경우에도 당해 토지 등 소유자는 현금청산대상자에 해당하게 된다고 보아야 한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 등 참조).
대법원 2025. 12. 11. 선고 2022두59844 판결
[판시사항]
[3] 외형상 하나의 행정처분이라도 가분성이 있거나 처분대상의 일부가 특정될 수 있는 경우, 일부만의 취소가 가능한지 여부(적극)
[판결이유 발췌]
외형상 하나의 행정처분이라 하더라도 가분성이 있거나 그 처분대상의 일부가 특정될 수 있다면 일부만의 취소도 가능하고 그 일부의 취소는 당해 취소부분에 관하여 효력이 생긴다(대법원 1995. 11. 16. 선고 95누8850 전원합의체 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2012두20304 판결 등 참조).