해산 전에도 지급의무가 성립한 돈은 조합에 청구할 수 있습니다. 유효한 지급 근거와 기한·조건을 갖추고 법률상 지급 제한이 없는 범위에서 요구할 수 있습니다. 조합이 정산 중이라고 말한다는 이유만으로 이미 줄 돈까지 무제한 미룰 수는 없습니다.
이 글은 새 아파트를 받은 뒤에도 조합원으로 남아 있는 사람의 정산 문제입니다. 분양신청을 하지 않아 아파트 대신 돈을 받는 현금청산과는 근거·절차가 다릅니다. 조합 통장에 남은 돈 전부를 조합원 수로 나누어 즉시 지급받을 권리가 생기는 것도 아닙니다.
조합이 말한 정산금을 바로 청구할 수 있나요?
개인별 지급액을 정한 처분이나 유효한 약정 등 구체적인 지급의무가 성립했다면 청구할 수 있습니다. 예상 환급액을 안내한 것인지 지금 지급할 금액을 확정한 것인지는 다릅니다.
| 돈의 성격 | 지급을 구할 전제 |
|---|---|
| 법정 청산금 | 종전·분양 재산의 가격 차액에 대해 개인별 지급액을 정한 처분과 현재 단계 |
| 별도 환급약정금 | 독립한 유효 지급약정의 금액·기한·조건과 필요한 의결 |
| 잔여재산 | 채무·청산비용 처리 뒤 정관에 따른 구체적인 분배·인도의무 성립 |
관리처분계획은 분양 재산과 비용부담을 정하는 계획입니다. 여기에 추산액이 있다는 사실만으로 모든 돈을 민사소송으로 바로 받을 수는 없습니다. 지급할 권한을 가진 조합이 개인별 금액을 법정 처분으로 정했는지, 별도 계약상 의무를 부담한 것인지에 따라 청구 방법이 달라집니다.
법정 청산금을 정하지도 않고 미루면 어떻게 하나요?
조합에 청산금지급처분을 신청하고, 거절이나 잘못된 감액 처분의 취소·무효확인을 구할 수 있습니다. 청산금지급처분은 조합이 법에 따른 권한으로 개인에게 얼마를 지급할지 구체적으로 정하는 행정처분입니다.
법정 청산금은 종전 토지·건물과 새로 분양받은 재산의 가격 차액을 정산하는 돈입니다. 원칙적으로 이전고시 뒤 정산하지만 정관·총회 의결에 따라 관리처분계획인가 뒤부터 이전고시 전까지 나누어 지급할 수도 있습니다. 이전고시는 새 부동산의 소유권 이전 내용을 공보에 알리는 절차로 준공·입주·등기일과 다릅니다.
지급처분이 없는 상태에서 예상액을 곧바로 일반 민사청구로 요구하면 필요한 결정을 건너뛸 수 있습니다. 신청 뒤 거절처분이 취소되면 조합이 판결 취지에 따라 다시 처분해야 하므로, 잘못된 거절·산정을 바로잡는 구제가 됩니다.
법률상 처분할 의무가 있는데도 상당한 기간 아무런 처분을 하지 않는다면 부작위위법확인을 구할 수 있는 경우가 있습니다. 처분 신청과 조합의 의무, 상당한 기간 경과 및 법률상 이익 등이 필요하며 단순 항의나 자료요청만으로 충족되지는 않습니다. 공법상 지급의무가 이미 구체적으로 성립하고 이행만 남았다면 그 의무의 지급을 구하는 당사자소송이 문제됩니다.
지급을 약속했는데 소송 중이라는 이유로 기다리라고 하면요?
유효한 독립 지급약정의 기한·조건을 갖췄다면 해산 전이나 소송 중에도 지급을 요구할 수 있습니다. 다만 법정 청산금 집행과 구별되는 유효한 계약상 의무여야 합니다. 서명한 사람의 대표권과 필요한 의결, 지급 조건을 갖추지 않은 예상 안내와는 다릅니다.
지급을 해산이나 특정 소송의 종결에 연동했다면 그 조건이 성취됐는지가 중요해집니다. 청산 중 채권신고기간에는 변제금지 규정 등 법률상 제한도 적용됩니다. 다만 그 기간이라고 지연손해배상 의무까지 면제되는 것은 아닙니다. 지연손해금은 유효한 채무와 지급기한·이행 청구 시점에 맞는 지체가 전제이므로 모든 환급금에 준공일부터 같은 이자가 붙지는 않습니다.
해산 뒤에도 조합은 청산 목적의 범위에서 권리·의무를 가지며 청산인이 조합을 대표해 소송·청산업무를 수행할 지위에 있습니다. 대표자라는 이유만으로 청산인 개인이 자기 재산으로 조합 채무를 갚는 것은 아닙니다. 실제 남은 업무가 있다면 청산종결등기만으로 모든 청구가 끝났다고 단정할 수도 없습니다.
통장 잔액은 왜 바로 나눠주지 않나요?
통장 잔액에 아직 갚을 채무와 청산비용 등이 포함돼 있다면 그 전액을 곧바로 나눌 수는 없습니다. 통장 잔액에는 공사대금·세금이나 소송상 채무를 위해 남겨 둔 돈이 포함될 수 있습니다. 회수할 미수금이 있다면 그 회수도 청산업무입니다.
대법원에서는 이전고시 뒤에도 남은 목적사업과 청산이 끝날 때까지 그 범위에서 조합과 조합원 지위가 유지된다고 판결한 바 있습니다. 아파트 매도인의 지위에 관한 판결로, 특정일 소유자에게 모든 청산금이나 잔여재산을 지급하라는 취지는 아닙니다.
잔여재산을 받을 사람과 분배 방법은 정관과 적법한 결의에 따라 달라집니다. 모든 조합원이 균등하게 받거나 종전자산 비율로 받는 공통 기준은 없습니다. 구체적인 인도의무가 성립했다면 이행을 요구할 수 있지만 장래에 돈이 남을 것이라는 기대만으로 현재 지급채권이 확정되지는 않습니다.
정관·의사록·결산보고서와 월별 입출금 등 법정 열람·복사 대상 자료는 요청일부터15일 안에 제공받을 수 있고 청산인에게도 의무가 있습니다. 사용목적 등을 적어 요청하며 받은 자료는 그 목적 밖으로 이용할 수 없습니다. 자료에 드러난 실제 채무·지출이 조합이 설명한 지연 이유와 맞지 않는다면 지급 제한의 근거와 규모에 반박할 수 있습니다.
조합장이 해산총회를 열지 않으면 어떻게 하나요?
2022년12월11일 이후 이전고시한 조합이 법정 소집기한을 어겼다면, 조합원5분의1 이상 요구로 소집되는 총회에서 해산을 의결할 수 있습니다. 이 범위의 조합장은 이전고시일부터1년 안에 해산총회를 소집할 의무가 있습니다. 준공 후1년 안에 모든 정산·청산종결을 마치라는 규정과는 다릅니다.
기간 내 소집하지 않은 경우 요구총회에서는 조합원 과반수 출석과 출석자 과반수 동의로 해산을 의결할 수 있습니다. 요구자 대표가 소집·진행하면서 조합장 권한을 대행하되, 통지와 직접출석 등 법령·정관 요건도 지켜야 합니다. 이 특별절차를 사업 중단 등 모든 해산의 요건으로 확대할 수는 없습니다.
정당한 사유 없이 해산을 의결하지 않으면 관할청이 조합설립인가를 취소할 수 있지만 자동 취소는 아닙니다. 실제 미처리업무와 지출·자료 거부 등을 근거로 감독을 요청할 수도 있으며, 감독 요청이 개인의 지급판결을 대신하지는 않습니다.
이미 청산 중이라면 법원상 선임·해임 등의 요건도 별도입니다. 기존 청산인의 해임에는 권한 남용이나 현저히 불공평한 처리 등 직무를 계속 맡기기 어려운 중요한 사유가 있어야 합니다. 지연 불만만으로 교체되지는 않으며, 결원으로 손해 우려가 있어 새로 선임하는 경우와도 다릅니다.
해산총회는 조합을 끝내고 청산으로 넘어갈지 결정하는 절차이고, 청산종결은 실제 남은 사무와 채권·채무를 처리한 뒤의 단계입니다. 두 날짜가 같아야 하는 것은 아닙니다. 이미 지급할 조건을 갖춘 돈을 청구하는 일과, 청산을 마쳐 장래 잔여재산을 분배하는 일을 구별하면 조합의 해산 지연이 현재 청구권을 막는 사유인지도 분명해집니다.
해산을 기다려도 청구권은 계속 남나요?
법정 청산금 지급권은 이전고시 다음 날부터5년간 행사하지 않으면 소멸할 수 있어 해산까지 기다리면 권리를 잃을 수 있습니다. 별도 약정금과 잔여재산은 발생 원인과 행사 가능 시점에 따른 다른 기간이 적용됩니다.
거절·감액 처분의 취소소송은 원칙적으로 처분을 안 날부터90일과 처분일부터1년을 모두 지켜야 합니다. 법정 행정심판의 계산과 정당한 사유 등 예외는 별도입니다. 지급 촉구만으로 시효가 계속 보전되지 않으며, 최고 뒤6개월 안에 재판상 청구 등 법정 후속 조치를 해야 그 촉구의 시효중단 효과를 유지할 수 있습니다. 이6개월이 어떤 경우에도 새 소송기간을 보장하는 것은 아닙니다.
자금 유출로 나중 집행이 어려워질 구체적 우려가 있다면 성립한 금전채권과 집행 위험을 소명해 가압류 등 보전조치를 구할 수 있습니다. 통장에 돈이 있다는 사실만으로 장래 분배 기대를 바로 가압류할 수는 없습니다.
지급액이 잘못 줄었다면 거절·감액 처분의 취소·무효확인을 구하고, 유효한 지급의무의 이행만 남았다면 해산을 기다리지 않고 지급을 청구할 수 있습니다. 받을 권리와 지급 조건이 인정되는 정산금·환급금을 실제 지급받고, 지체 요건을 갖춘 금액에는 지연손해금도 구할 수 있습니다.
조합이 해산과 정산을 미루거나 지급하기로 한 돈을 주지 않나요?
관련 법령 및 판례
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법정 청산금의 지급과 행사기한
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① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
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③ 청산금을 지급(분할지급을 포함한다)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 제86조제2항에 따른 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다.
총회 소집과 해산 결정
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① 조합장은 제86조제2항에 따른 고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 한다.
② 조합장이 제1항에 따른 기간 내에 총회를 소집하지 아니한 경우 제44조제2항에도 불구하고 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해산을 의결할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 조합 해산을 위한 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다.
③ 시장ㆍ군수등은 조합이 정당한 사유 없이 제1항 또는 제2항에 따라 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있다.
해산 뒤 청산인과 잔여재산
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제49조(민법의 준용) 조합에 관하여는 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.
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①해산한 법인의 재산은 정관으로 지정한 자에게 귀속한다.
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제81조(청산법인) 해산한 법인은 청산의 목적범위내에서만 권리가 있고 의무를 부담한다.
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제84조(법원에 의한 청산인의 해임) 중요한 사유가 있는 때에는 법원은 직권 또는 이해관계인이나 검사의 청구에 의하여 청산인을 해임할 수 있다.
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제87조(청산인의 직무)
①청산인의 직무는 다음과 같다.
1. 현존사무의 종결
2. 채권의 추심 및 채무의 변제
3. 잔여재산의 인도
②청산인은 전항의 직무를 행하기 위하여 필요한 모든 행위를 할 수 있다. -
제90조(채권신고기간내의 변제금지) 청산인은 제88조제1항의 채권신고기간내에는 채권자에 대하여 변제하지 못한다. 그러나 법인은 채권자에 대한 지연손해배상의 의무를 면하지 못한다.
청산 자료 열람과 감독 요청
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④ 조합원, 토지등소유자가 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.
1. 토지등소유자 명부
2. 조합원 명부
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료⑤ 제4항의 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다. 이 경우 비용납부의 방법, 시기 및 금액 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.
⑥ 제4항에 따라 열람ㆍ복사를 요청한 사람은 제공받은 서류와 자료를 사용목적 외의 용도로 이용ㆍ활용하여서는 아니 된다.
처분 거절·지연에 대한 소송
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제36조(부작위위법확인소송의 원고적격) 부작위위법확인소송은 처분의 신청을 한 자로서 부작위의 위법의 확인을 구할 법률상 이익이 있는 자만이 제기할 수 있다.
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①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
지급 지체·시효와 재산 보전
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제387조(이행기와 이행지체)
①채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다. 채무이행의 불확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다.
②채무이행의 기한이 없는 경우에는 채무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다. -
제174조(최고와 시효중단) 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다.
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①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
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제277조(보전의 필요) 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다.
관련 판례
대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결
[판시사항]
재건축사업이 시행된 결과 대지 또는 건축물을 분양받은 조합원이 도시 및 주거환경정비법 제86조에서 정한 이전고시 이후에 그 대지 또는 건축물을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우, 조합원의 지위도 당연히 제3자에게 자동승계되는지 여부(원칙적 소극)
[판결요지]
그러나 재건축사업이 시행된 결과 대지 또는 건축물을 분양받은 자는 이전고시 다음 날에 분양받은 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 되는데(도시정비법 제86조 제2항), 재건축사업조합은 그 이후에도 조합원들과 청산금 또는 부과금을 정산하는 등 잔존 목적사업을 완수하고 해산을 거쳐 법인청산이 완료될 때까지 존립목적 범위 내에서 법인격을 유지하게 되고, 아울러 조합원의 지위 역시 그 한도에서 계속 유지된다.
오히려, 이전고시 이후에는 민법의 사단법인 사원의 지위 및 그 득실변경에 관한 일반법리로 돌아가 대지 또는 건축물을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축물을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에도 도시정비법과 정관에 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되지는 않는다.