최초의 유효한 협의분할로 직접 상속받았다면 조합원 지위 유지를 요구할 수 있습니다. 협의분할은 상속인 전원이 재산을 누구에게 귀속시킬지 합의하는 것입니다. 다른 상속인의 지분을 별도 매수한 경우나 이미 한 협의를 바꾼 경우는 구별해야 합니다.
한 사람에게 아파트를 몰아주면 매매로 취급되나요?
최초의 유효한 분할이라면 사망 때부터 그 사람이 직접 상속받은 것으로 봅니다. 최초 분할에 따라 아파트를 취득한 경위가 승계 거절을 반박할 근거가 됩니다.
상속은 사망과 동시에 시작됩니다. 여러 상속인이 있으면 일단 상속재산을 함께 소유하고, 유효한 분할협의로 특정 상속인이 아파트를 취득하면 그 사람이 사망 당시부터 직접 상속받은 것으로 봅니다. 나중에 정한 분할의 효력이 과거의 상속 시작 시점으로 돌아가는 것을 소급효라고 합니다. 다만 상속재산의 특정 부동산 지분을 사서 등기하는 등 보호 요건을 갖춘 제3자, 즉 분할의 당사자가 아닌 다른 권리자의 권리는 해칠 수 없습니다.
도시 및 주거환경정비법은 주택 투기를 억제하기 위해 지정한 투기과열지구에서, 관할청이 재건축 조합 설립을 승인하는 조합설립인가 후 부동산을 넘겨받은 사람의 조합원 자격을 제한합니다. 이 제한에서 말하는 양수는 매매·증여 등으로 권리를 넘겨받는 것을 뜻하며, 권리 변동을 폭넓게 포함합니다. 다만 직접 상속으로 취득하는 경우는 그 제한에서 제외합니다.
정산금을 주었다는 사실만으로 매매가 되는 것은 아닙니다. 가족 전체의 상속재산 배분에 따른 정산인지, 이미 귀속된 지분을 나중에 산 것인지가 중요합니다. 직접 상속 자체에 장기보유·거주 예외의 10년·5년을 요구하지는 않지만, 사망자에게 없던 조합원 지위나 분양권을 새로 만드는 것은 아닙니다.
공동등기나 재협의가 있으면 어떻게 다른가요?
법정상속분 공동등기 뒤 첫 분할이면 직접 상속을 주장할 수 있고, 재협의·별도 지분거래는 그 효력을 구별해야 합니다.
| 상속인들이 한 일 | 지위 승계에서 구별할 점 |
|---|---|
| 법정상속분 공동등기 뒤 첫 분할 | 공동등기만으로 이미 분할을 끝냈다고 단정하지 않습니다. |
| 유효한 종전 협의를 해제하고 재협의 | 전원 합의·제3자 보호와 사업상 기준일·신청에 미친 영향을 따로 봅니다. |
| 확정된 지분을 별도 매수·증여 | 직접 상속의 제외 규정을 당연히 적용할 수 없습니다. |
예를 들어 부모가 사망한 뒤 자녀들이 법정상속분대로 등기만 해 두었고 재산을 누가 가질지 정하지 않았다면, 이후 한 자녀가 아파트를 받기로 한 합의는 최초 협의분할인지 검토할 대상입니다. 반면 등기 전 이미 아파트의 귀속을 정한 유효한 협의서가 있었다면, 새 합의와 기존 협의의 관계부터 밝혀야 합니다. 두 경우 모두 등기가 먼저라는 이유만으로 같은 결론을 낼 수는 없습니다.
이미 한 협의를 바꾼다고 언제나 증여가 되는 것은 아닙니다. 대법원에서는 공동상속인 전원이 기존 분할협의의 전부 또는 일부를 합의해제한 뒤 새로 분할협의를 할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 다만 기존 협의에 따른 법률효과를 기초로 등기 등까지 갖춰 완전한 권리를 얻은 제3자는 보호됩니다. 해당 판결은 빚을 갚지 않을 때 부동산 경매대금에서 미리 정한 최고액 한도 안의 금액을 우선 지급받을 수 있는 권리인 근저당권을 없애 달라는 사건으로, 재건축 조합원 지위까지 판단한 판결은 아닙니다.
상속재산분할협의에는 공동상속인 전원의 유효한 동의가 필요합니다. 일부 상속인끼리만 합의하거나 대신 서명한 사람에게 적법한 권한이 없다면, 협의분할로 단독 취득했다는 이유의 승계 요구가 인정되지 않을 수 있습니다. 유언이 있다면 분할방법을 정했는지, 일정 기간 분할을 금지했는지 그 내용을 제시하고, 공동상속인 전원의 합의 내용과 협의 경위를 밝혀 협의분할로 취득했다는 주장을 뒷받침해야 합니다.
미성년 자녀와 그 부모가 함께 상속인이라면 서로의 이익이 충돌할 수 있습니다. 이때 부모가 자녀를 모두 대신하여 서명해도 되는지, 법원이 정한 특별대리인이 필요한지가 문제됩니다. 대법원에서는 미성년 공동상속인의 적법한 대리와 전원 동의를 심리하지 않은 채 일부 당사자 사이의 약정을 협의분할로 보아서는 안 된다고 판결한 바 있습니다.
민법상 재협의가 가능하더라도 사업상 기준일과 이미 한 신청에 어떤 영향을 주는지는 별개입니다. 새 협의로 언제 어떤 권리를 취득한 것인지에 맞춰 양수 제한의 적용에 대응할 수 있습니다.
분할이 안 끝났으면 분양신청도 기다리나요?
신청기한을 넘기지 않도록 현재 공동소유 관계에 맞는 대표자와 신청 요건을 갖춰야 합니다. 대표조합원 선임은 한 사람에게 소유권을 주는 분할과 별개입니다. 전원 의사와 정관상 신고·신청 방식에 맞춘 대응이 필요합니다.
나중에 협의분할로 단독소유자가 됐다는 이유만으로 이전 신청의 흠이 모두 해결된다고 기대해서는 안 됩니다. 대법원에서는 재개발 구역의 여러 주택을 인가 후 나누어 산 사람들이 대표자 없이 각자 신청하며 다른 소유자 이름·신청서도 제시하지 않은 사안에서, 소송 중 뒤늦게 대표자를 정했어도 적법한 신청으로 볼 수 없다고 판결한 바 있습니다.
이 판결은 상속이나 사후 협의분할 사건은 아닙니다. 다만 상속 취득이 인정돼도 기한 내 적법한 신청이라는 별도 요건을 갖춰야 분양 기회를 지킬 수 있음을 보여 줍니다. 이미 혼자 신청했거나 조합이 보완을 요구한 경우에는 당시 상속분할 여부와 전원의 의사, 신청서 내용 및 보완·제출 시점에 따라 신청의 효력이 달라집니다. 유효한 신청인데도 이를 누락했다면 그 효력을 근거로 분양제외의 정정을 요구할 수 있습니다. 재개발의 동의자 수 산정에 관한 일부 동의비율을 재건축의 대표자 선임·분양신청에 그대로 적용하는 것도 피해야 합니다.
상속분할이 소급하더라도 대표자 선임과 분양신청이 적법한지는 별도의 요건에 따라 효력이 정해집니다. 분할이 늦어지는 사이 신청기간이 끝나면, 직접 상속이라는 주장이 인정돼도 분양에서 제외되는 별개의 문제가 남을 수 있습니다.
또 지위 승계와 새 주택을 몇 채 받는지는 별개입니다. 기존에 같은 구역 주택을 갖고 있다면 1주택 공급 원칙과 예외, 관리처분계획에 따라 주택 수가 달라지며 상속만으로 추가 한 채가 보장되지 않습니다.
상속으로 조합원이 됐다는 사실은 사망한 사람의 지위를 이어받는 근거이고, 분양신청은 그 사업에서 새 주택을 받겠다는 별도의 절차입니다. 이미 적법하게 현금청산자가 된 사람을 상속했다면 상속만으로 분양신청 전 조합원으로 돌아가는 것은 아닙니다. 반대로 사망자가 유효하게 신청한 상태라면 승계한 신청과 이후 계획의 반영 여부가 문제됩니다. 상속 취득의 보호는 종전 권리보다 더 많은 권리를 새로 준다는 뜻이 아닙니다.
조합이 승계를 거절하면 어떤 청구를 하나요?
거절 이유에 따라 조합원 지위 확인을 구하고, 잘못된 분양제외 계획은 취소·무효확인을 청구할 수 있습니다. 자격 자체의 다툼은 조합 상대 행정소송상 지위 확인이, 인가된 관리처분계획이 현금청산자로 정했다면 계획 취소·무효확인이 문제됩니다. 지위 확인만으로 인가된 제외 계획까지 자동으로 변경되지는 않습니다.
아직 관리처분계획이 없는 단계에서 특정 신축 아파트를 받을 권리를 곧바로 확인해 달라는 청구와도 구별됩니다. 대법원에서는 구체적인 분양받을 권리는 관리처분계획으로 정해지므로 계획 수립 전에 그 권리의 확인을 구하는 소송은 부적법하다고 판결한 바 있습니다. 계획 수립 전에는 현재 조합원 자격을 보호하는 청구로 대응할 수 있습니다.
계획 취소소송은 원칙적으로 처분을 안 날부터 90일과 처분일부터 1년을 모두 지킵니다. 법정 심판의 계산 기준과 정당한 사유 등 예외는 별도이며 조합 답변을 기다린다고 신청·소송기한이 늘어나지 않습니다. 소송만으로 사업이 멈추지 않아 회복하기 어려운 손해와 긴급성 등 요건에 맞는 집행정지도 필요할 수 있습니다.
최초 분할의 유효성과 직접 상속 취득에 관한 주장을 현재 신청·계획의 효력과 연결해야 조합원 자격뿐 아니라 실제 분양 기회도 보호할 수 있습니다. 가족 간 합의서의 효력과 정비사업 절차를 함께 다루는 법률적 대응이 필요한 부분입니다. 상속 뒤 별도 매매의 문제는 일부 지위 승계 매매 안내처럼 다른 조건으로 대응합니다.
직접 상속을 양수로 잘못 처리했다면 지위와 신청을 바로잡도록 요구할 수 있습니다. 상속 취득과 신청 요건이 인정되면 조합원 자격과 분양받을 기회를 지킬 근거가 됩니다.
협의분할로 상속받았는데 승계를 거절당했거나 분양신청 마감이 다가오나요?
관련 법령 및 판례
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직접 상속과 유효한 협의분할
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제997조(상속개시의 원인) 상속은 사망으로 인하여 개시된다.
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제1006조(공동상속과 재산의 공유) 상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로 한다.
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①전조의 경우외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.
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제1015조(분할의 소급효) 상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
조합원 승계와 이후 양도 제한
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② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.
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제129조(사업시행자 등의 권리ㆍ의무의 승계) 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다.
분할 중의 대표자·신청과 공급 주택 수
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① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
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③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
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① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
승계 거절과 잘못된 분양제외의 구제
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①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
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①취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다.
②취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 "執行停止"라 한다)를 결정할 수 있다. 다만, 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다.
③집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다.
관련 판례
대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다73203 판결
[판시사항]
[1] 상속재산 분할협의의 전부 또는 일부를 합의해제한 후 다시 새로운 분할협의를 할 수 있는지 여부(적극)
[2] 상속재산 분할협의가 합의해제된 경우에도 민법 제548조 제1항 단서의 규정이 적용되는지 여부(적극)
[판결요지]
[1] 상속재산 분할협의는 공동상속인들 사이에 이루어지는 일종의 계약으로서, 공동상속인들은 이미 이루어진 상속재산 분할협의의 전부 또는 일부를 전원의 합의에 의하여 해제한 다음 다시 새로운 분할협의를 할 수 있다.
[2] 상속재산 분할협의가 합의해제되면 그 협의에 따른 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 분할협의가 없었던 원상태로 복귀하지만, 민법 제548조 제1항 단서의 규정상 이러한 합의해제를 가지고서는, 그 해제 전의 분할협의로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가지게 되고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자의 권리를 해하지 못한다.
대법원 2001. 6. 29. 선고 2001다28299 판결
[판시사항]
[2] 협의에 의한 상속재산 분할의 요건
[3] 공동상속인인 친권자와 미성년인 수인의 자 사이의 상속재산 분할협의의 절차
[판결요지]
[2] 협의에 의한 상속재산의 분할은 공동상속인 전원의 동의가 있어야 유효하고 공동상속인 중 일부의 동의가 없거나 그 의사표시에 대리권의 흠결이 있다면 분할은 무효이다.
[3] 상속재산에 대하여 그 소유의 범위를 정하는 내용의 공동상속재산 분할협의는 그 행위의 객관적 성질상 상속인 상호간의 이해의 대립이 생길 우려가 있는 민법 제921조 소정의 이해상반되는 행위에 해당하므로 공동상속인인 친권자와 미성년인 수인의 자 사이에 상속재산 분할협의를 하게 되는 경우에는 미성년자 각자마다 특별대리인을 선임하여 그 각 특별대리인이 각 미성년자인 자를 대리하여 상속재산분할의 협의를 하여야 하고, 만약 친권자가 수인의 미성년자의 법정대리인으로서 상속재산 분할협의를 한 것이라면 이는 민법 제921조에 위반된 것으로서 이러한 대리행위에 의하여 성립된 상속재산 분할협의는 적법한 추인이 없는 한 무효라고 할 것이다.
대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결
[판시사항]
주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우, 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가지는지 여부(원칙적 적극)
[판결요지]
구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제19조 제1항, 제48조 제2항 제6호의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하면, 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다.
대법원 2019. 12. 13. 선고 2019두39277 판결
[판시사항]
도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발·재건축 정비사업에서 조합원이 관리처분계획 수립 전 단계에서 곧바로 조합을 상대로 공법상 당사자소송의 방식으로 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권의 확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결이유 발췌]
도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발·재건축 정비사업에서 사업 시행의 결과로 만들어지는 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권(이하 ‘수분양권’이라고만 한다)은 조합원이 된 토지 등 소유자에게 분양신청만으로 당연히 인정되는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 각호의 기준에 따라 수립되는 관리처분계획으로 비로소 정하여진다. 따라서 조합원은 자신의 분양신청 내용과 달리 관리처분계획이 수립되는 경우 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 항고소송의 방식으로 구할 수 있을 뿐이지, 곧바로 조합을 상대로 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 참조).
따라서 조합원이 관리처분계획이 수립되기 전의 단계에서 조합을 상대로 구체적으로 정하여진 바도 없는 수분양권의 확인을 공법상 당사자소송의 방식으로 곧바로 구하는 것은 현존하는 권리·법률관계의 확인이 아닌 장래의 권리·법률관계의 확인을 구하는 것일 뿐만 아니라, 조합으로 하여금 특정한 내용으로 관리처분계획을 수립할 의무가 있음의 확인을 구하는 것이어서 현행 행정소송법상 허용되지 않는 의무확인소송에 해당하여 부적법하다.
대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두52427 판결
[판결요지]
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 재건축사업이나 재개발사업의 사업시행자가 조합인 경우 조합과 토지 등 소유자 사이에 조합원 지위에 관하여 분쟁이 발생하면 토지 등 소유자는 조합을 상대로 공법상의 당사자소송에 의하여 조합원 자격의 확인을 구할 수 있다.