재건축 입주지연, 조합원이 시공사에 직접 지체상금을 청구할 수 있나요?

재건축 아파트 입주지연으로 새집에 들어가지 못해 임시로 사는 집의 월세와 대출이자가 계속 나갑니다. 조합은 “시공사 때문에 늦어졌다”고 하고, 시공사는 “계약 상대방은 조합”이라며 조합원 개인의 보상 요구를 돌려보냅니다.

재건축 조합원은 시공사가 조합원 개인에게 지급하기로 한 약정, 조합원에게 직접 청구권을 준 제3자를 위한 계약, 조합이 시공사에 통지하거나 시공사가 승낙한 조합 지체상금 채권의 양도 가운데 하나가 있으면 시공사에 직접 지체상금을 청구할 수 있고, 그런 근거가 없더라도 조합이 책임 있는 사유로 분양계약상 입주기한을 지키지 못했다면 조합에 지체상금이나 손해배상을 청구해 입주지연 손실을 배상받을 수 있습니다. 기한을 넘겼을 때 지급하기로 미리 정한 배상금인 지체상금은 어느 계약이 누구를 받을 사람으로 정했는지에 따라 청구할 상대가 달라집니다.

조합 계약에 지체상금 조항이 있으면 조합원도 받을 수 있나요?

조합과 시공사의 계약에서 조합에 지급하도록 정한 지체상금은 조합의 채권이므로 조합원 개인이 그 조항만으로 자기 몫을 나눠 달라고 시공사에 청구할 수는 없고, 조합원은 분양계약의 입주지연 보상 조항이나 자신에게 지급하기로 한 별도 약정을 근거로 보상을 청구합니다. 공사도급계약은 조합이 시공사에 공사를 맡기는 계약이고, 조합원 분양계약은 조합원이 새 아파트를 공급받는 관계를 정한 계약입니다. 같은 공사가 늦어졌어도 두 계약에서 돈을 지급할 사람과 받을 사람이 다를 수 있습니다.

그래서 공사도급계약의 “시공사는 조합에 지체상금을 지급한다”는 문구와 조합원 분양계약의 입주지연 보상 조항은 구별됩니다. 조합이 시공사로부터 받을 공사 지연 배상금을 세대수로 나눈 금액이 곧 개인의 청구액이 되지도 않으므로, 조합원이 받을 금액은 분양계약이나 별도 합의에서 조합원에게 지급하기로 정한 기준과 기간에 따라 산정합니다.

시공사가 분양계약서에 함께 이름을 올렸더라도, 그 계약에서 시공사가 조합원에게 입주지연 배상금을 지급하기로 약정한 조항이 있어야 조합원은 그 조항을 근거로 시공사에 배상금을 청구할 수 있습니다.

시공사가 조합원에게 직접 지급하기로 했다면 어떻게 받나요?

시공사가 조합원 개인에게 지체상금을 지급하기로 약정했다면, 조합원은 그 약정에 따른 금액을 시공사에 청구해 입주지연 보상을 받을 수 있습니다. 조합원과 시공사가 직접 맺은 보상 합의가 있으면 그 합의가 근거가 됩니다. 조합과 시공사의 계약에서 조합원에게 직접 권리를 주기로 했다면, 그 계약은 제3자를 위한 계약에 해당해 계약 당사자가 아닌 조합원도 시공사에 직접 이행을 청구할 수 있습니다.

민법은 이러한 직접청구를 다음과 같이 정하고 있습니다.

계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.

대법원에서는 제3자를 위한 계약인지는 계약의 목적과 당사자의 행위, 계약으로 생기는 이해관계 등을 종합하여 제3자에게 직접 권리를 주려는 의사가 있었는지로 판단한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 공사가 끝나면 조합원이 입주한다는 이익만으로는 직접청구권이 생기지 않고, 계약의 목적과 문언, 체결 경위에 비추어 시공사가 조합원에게 직접 지급하고 조합원이 직접 청구하도록 정한 의사가 드러나야 조합원이 시공사에 지체상금을 청구할 수 있습니다.

예컨대 조합과 시공사가 “입주가 지연되면 시공사가 각 조합원에게 정해진 배상금을 지급하고 각 조합원은 이를 직접 청구할 수 있다”고 약정했다면, 각 조합원은 그 조항을 근거로 시공사에 정해진 배상금을 청구할 수 있습니다. 이러한 계약에서는 조합원이 시공사에 계약의 이익을 받겠다는 의사를 표시한 때 권리가 생기므로, 지급 요구에는 해당 조항에 따른 보상을 받겠다는 뜻도 분명히 담겨야 합니다.

시공사가 “조합과만 정산하겠다”며 지급을 거절하더라도, 이러한 직접 지급 조항이 있고 약정한 지급 조건이 충족됐다면 조합원은 시공사를 상대로 지체상금 지급청구 소송을 제기해 약정한 배상금을 받아낼 수 있습니다.

조합이 가진 지체상금 채권을 넘겨받아 청구할 수도 있나요?

조합이 시공사에 대해 가진 지체상금 채권을 조합원에게 양도하고 조합이 시공사에 그 양도를 통지하거나 시공사가 승낙했다면, 조합원은 넘겨받은 금액 범위에서 시공사에 지체상금을 직접 청구해 받을 수 있습니다. 조합이 가진 돈 받을 권리를 넘기는 채권양도는 조합 내부에서 보상금을 배분하기로 정한 결의와 다르며, 시공사를 상대로 한 채권 자체를 조합원에게 넘겨야 조합원이 그 채권의 채권자가 됩니다.

그래서 조합이 “각자 소송하라”고 안내했다는 사정만으로는 채권이 넘어오지 않습니다. 공사도급계약에서 생긴 지체상금 채권 가운데 조합원에게 넘길 금액이나 비율을 정한 양도가 있고, 조합 정관이 이러한 양도를 총회 의결 사항으로 정했다면 그 의결을 거쳤으며, 그 공사도급계약에 채권양도를 금지하는 조항이 없다면, 조합원은 조합의 통지나 시공사의 승낙을 갖춘 뒤 넘겨받은 금액을 시공사에 청구해 받을 수 있습니다.

공사도급계약에 채권양도를 금지하는 조항인 양도금지특약이 있더라도, 조합원이 그 특약을 몰랐고 모른 데 중대한 과실도 없었다면 양도는 유효하므로 조합원은 통지나 승낙을 갖춘 뒤 넘겨받은 금액을 시공사에 청구해 받을 수 있습니다. 대법원에서는 양도금지특약을 위반한 채권양도라도 양수인이 중대한 과실 없이 그 특약을 알지 못했다면 채무자는 특약을 들어 이행을 거절할 수 없고, 양수인이 특약을 알았거나 중대한 과실로 몰랐다는 사정은 특약으로 대항하려는 쪽이 증명해야 한다고 판결한 바 있습니다.

직접청구 근거가 없다면 조합에 보상을 요구할 수 있나요?

조합이 조합원에게 약정한 입주 의무를 책임 있는 사유로 지키지 못했다면, 조합원은 조합에 계약상 지체상금이나 손해배상을 청구해 지연으로 생긴 손실의 배상을 구할 수 있습니다. 조합 상대 청구에서는 조합원 분양계약에 정한 입주기한과 보상 조건이 기준이 됩니다. 일반분양자의 분양계약에 정한 배상률은 조합원에게 그대로 적용되지 않으므로, 조합원은 자신의 분양계약이 정한 배상률과 기간에 따라 산정한 금액을 조합에 청구합니다.

조합이 “시공사 때문에 늦어졌다”며 책임을 미루더라도, 조합원에게 아파트를 공급할 의무를 이행하려고 조합이 시공사에 공사를 맡겼다면 시공사가 독립된 건설회사이더라도 공사를 늦춘 시공사의 고의나 과실은 조합의 고의나 과실로 보므로 조합원은 조합에 지체상금이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법 제391조는 채무자가 다른 사람을 사용해 채무를 이행하면 그 사람의 고의나 과실을 채무자의 것으로 보며, 대법원에서는 이렇게 채무 이행에 사용된 이행보조자는 채무자의 의사 관여 아래 채무의 이행행위에 속하는 활동을 하는 사람이면 충분하고 채무자의 지시·감독을 받거나 채무자에게 종속된 지위에 있을 필요는 없다고 판결한 바 있습니다.

지체상금 약정이 있으면 조합원은 실제로 낸 월세나 대출이자를 증명하지 않아도 그 약정이 정한 기준금액·비율·기간으로 산정한 지체상금을 조합에 청구할 수 있습니다. 대법원에서는 분양계약의 지체상금 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해를 따지지 않고 배상액을 미리 정해 둔 손해배상액의 예정이므로 수분양자는 실제 손해를 입증할 필요 없이 약정한 지체상금을 청구할 수 있다고 본 원심 판단을 정당하다고 판결한 바 있습니다.

반대로 조합원 분양계약에 지체상금 약정이 없다면 조합원은 조합의 입주 의무 위반으로 생긴 손해의 배상을 청구하며, 약정한 입주기한을 지켰다면 내지 않았을 추가 월세와 대출이자는 통상의 손해로 인정되면 그 금액을, 특별한 사정으로 생긴 손해로 보이면 조합이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때 그 금액을 배상받습니다.

시공사나 조합이 지연기간과 받을 금액을 줄이려 한다면요?

시공사나 조합이 공사기간 연장이나 면책을 내세워 지연기간을 줄이더라도, 조합원은 그 채무자가 책임질 지연기간과 약정한 계산 기준을 밝혀 청구하면 근거 없이 빠진 기간과 줄어든 금액까지 지체상금으로 받을 수 있습니다. 조합에 분양계약상 지체상금을 청구할 때 지연기간은 공사도급계약의 공사 완성기한이나 사용승인일이 아니라 조합원 분양계약이 정한 입주예정일 다음 날부터 그 계약에서 지연이 끝나는 날로 정한 시점까지로 계산하고, 넘겨받은 조합의 채권이나 시공사의 직접 지급 약정으로 시공사에 청구할 때에는 그 계약이 정한 기한을 기준으로 계산합니다.

또 상대방이 공사기간 연장 합의나 면책 조항을 내세우면, 조합원은 그 합의가 적용되는 범위와 실제 지연 원인을 밝혀 연장·면책 대상이 아닌 기간의 지체상금을 청구할 수 있습니다. 지체상금이 손해배상액의 예정에 해당하고 부당하게 과다하다면 법원이 감액할 수 있으므로, 약정액과 인정 가능한 금액을 구별한 청구가 필요합니다.

조합원이 조합에 낼 분담금이나 잔금이 남아 있다면, 서로 받을 돈과 줄 돈을 같은 액수만큼 소멸시키는 상계는 조합원과 조합이 서로 같은 종류의 채무를 지고 양쪽 채무의 이행기가 모두 도래한 때에 할 수 있습니다. 그래서 시공사에 대한 개인 채권은 조합에 낼 돈에서 공제하지 않고 시공사에 청구해 받으며, 조합에 대한 입주지연 배상채권은 조합에 낼 분담금이나 잔금과 상계해 실제 납부액을 줄일 수 있습니다.

조합과 시공사가 서로 책임을 미루더라도, 조합원은 자신에게 지급 의무를 진 쪽에 지체상금이나 손해배상을 청구하고 거절당하면 소송으로 받아내, 입주지연으로 늘어난 월세와 대출이자 부담을 약정 지체상금이나 손해로 인정된 배상금으로 보상받을 수 있습니다. 조합에 낼 분담금이나 잔금이 남아 있다면 조합에 대한 배상채권과 상계해 실제로 내야 할 돈도 줄일 수 있습니다.

재건축 입주가 늦어졌는데 조합과 시공사가 서로 보상 책임을 미루고 있나요?

상담 예약