작은 집의 전매제한 위반이 있어도 이미 맺은 계약이 유효하게 남을 수 있습니다. 계약의 효력이 부정되거나 사기·착오에 따른 취소, 불이행 해제가 성립한다면 지급한 돈의 반환을 구할 수 있습니다. 제한을 발견했다는 이유만으로 매수인의 계약금 포기나 매도인의 배액 반환이 자동으로 정해지지는 않습니다.
작은 집은 언제까지 팔 수 없나요?
법정1+1 방식으로 공급받은60㎡ 이하 주택은 이전고시 다음 날부터3년이 지나기 전까지 전매·알선이 제한됩니다. 종전 자산의 법정 평가가격이나 주거전용면적 범위에서 두 주택을 공급하면서 그중 하나를60㎡ 이하로 정하는 방식입니다. 두 집 중 시세가 더 낮거나 면적이 작다는 뜻만으로 제한대상을 정하지는 않습니다.
이전고시는 새 대지·건축물의 소유권 이전 내용을 공보에 알리는 절차로, 입주일이나 등기일과 다릅니다. 투기과열지구인지와 관계없이 적용되는 별도 제한이며 상속은 제외됩니다. 투기과열지구의 조합원 지위 양도 제한에 관한 장기보유·거주 예외를 이 제한에도 그대로 적용할 수는 없습니다.
이전고시 전이라면 거래대상이 종전 부동산과 조합원 지위인지, 새 주택을 공급받을 권리 중 일부인지도 달라집니다. 그 단계에서 작은 신축주택 하나를 이미 독립된 소유물처럼 넘길 수 있다고 전제하면 매수인이 받을 권리부터 어긋날 수 있습니다.
등기는3년 뒤에 하기로 했는데 계약은 유효한가요?
등기일을3년 뒤로 미뤄도 전매제한 위반이나 계약 무효 사유가 해소되는 것은 아닙니다. 지금 대금과 점유를 모두 넘기고 매수인이 처분할 수 있게 했다면, 이름이 예약·약정이어도 실제로 현재 권리를 이전하는 거래라는 문제가 생길 수 있습니다.
법은 제한을 위반해 전매하거나 알선한 사람에 대해3년 이하 징역 또는3천만 원 이하 벌금을 정하고 있습니다. 그러나 이 처벌규정만으로 계약 전부가 당연무효라거나 매수인 모두가 같은 처벌을 받는다고 확대할 수는 없습니다.
대법원에서는 법이 금지 위반 계약의 효력을 명시하지 않은 경우 규정의 취지, 위반 정도와 당사자·제3자에게 미친 영향 등을 종합해 계약 효력을 정해야 한다고 판결한 바 있습니다. 산업용지 처분제한 사건에서 제시한 일반 기준으로, 재건축1+1 소형주택 계약을 직접 유효하다고 정한 판결은 아닙니다. 따라서 다른 전매계약 판결의 결론 하나만으로 이 계약의 유효·무효가 확정되는 것은 아닙니다.
이미 낸 계약금은 어떤 근거로 돌려받나요?
무효·취소가 인정되면 부당이득반환을, 유효한 계약의 불이행 해제가 인정되면 원상회복을 구할 수 있습니다. 계약을 끝내는 이유에 따라 반환금과 추가 배상의 근거가 달라집니다.
| 계약을 끝내는 근거 | 지급한 돈과 추가 금액 |
|---|---|
| 무효·적법한 취소 | 실제 지급액에서 반환받은 돈을 뺀 금액의 부당이득반환. 별도 위법행위 배상은 그 요건이 필요 |
| 불이행 해제 | 원상회복으로 지급금과 받은 날부터의 이자. 책임·손해나 약정에 따른 추가 배상 가능 |
| 합의 종료 | 합의한 반환액·지급일·이자·배상 및 청구 포기 범위에 따름 |
| 해약금 해제 | 다른 약정이 없고 어느 쪽도 이행에 착수하기 전이면 계약금 포기 또는 배액 상환 |
매도인이 제한을 알면서 즉시 이전할 수 있다고 속였고 그 설명 때문에 계약했다면 사기 취소가 문제됩니다. 중개인 등 제3자가 속인 경우에는 상대방도 사기를 알았거나 알 수 있었어야 한다는 추가 조건이 있습니다. 단순히 기대한 수익이 나지 않았다는 사정과 계약을 체결하게 한 기망은 다릅니다.
착오 취소는 계약 내용의 중요한 부분을 잘못 안 경우에 가능하지만 중대한 과실이 있다면 제한됩니다. 즉시 이전이 계약에서 어떤 의미였는지, 당시 어떤 설명을 받았는지가 취소의 근거가 됩니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터3년, 계약한 날부터10년 안에 행사해야 하며, 모든 반환청구에 공통으로 적용되는 기간은 아닙니다.
무효여도 불법원인급여에 따른 반환 제한은 별도입니다. 대법원에서는 법 위반과 사회질서에 반하는 급여를 구별해야 한다는 취지로 판결한 바 있습니다. 담배판매 제한 사건의 일반 기준으로1+1 계약금 반환을 직접 보장한 것은 아닙니다. 매수인이 제한을 알았다는 사실만으로 몰취가 확정되지는 않으며, 반사회성 등 반환 제한의 요건과 불법원인이 수령자에게만 있는 경우의 예외도 적용됩니다.
매도인이 넘겨주지 않으면 바로 해제할 수 있나요?
이행기가 지났는데도 넘겨주지 않는다면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 촉구한 뒤 불이행 해제를 할 수 있습니다. 아직 약정한 이전 시기가 오지 않았다면 현재 등기를 넘기지 않았다는 사실만으로 지체가 되는 것은 아닙니다. 잔금과 등기를 맞바꾸기로 했다면 매수인도 잔금 이행을 제공했는지가 문제됩니다.
미리 이행하지 않겠다고 명확히 거절했거나 정해진 때를 놓치면 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에는 최고 없이 해제할 수 있는 규정이 있습니다. 매도인 책임으로 이행 자체가 불가능해진 경우도 별도 해제 사유입니다. 다만 일시적인 전매제한을 곧바로 영구적인 이행불능으로 취급할 수는 없습니다.
적법하게 해제했다면 지급한 돈과 법정 이자를 구할 수 있습니다. 이미 주택이나 권리를 넘겨받았다면 이를 돌려주는 의무도 생길 수 있으므로, 대금 반환만 받고 상대방에게 넘겨받은 권리를 그대로 보유하는 결론은 아닙니다. 매도인 역시 실제 이행기와 최고·해제의 적법성, 잔금 이행 제공을 근거로 부당한 해제 요구에 반박할 수 있습니다.
해제에 따른 원상회복에서는 양쪽이 받은 돈이나 권리를 되돌려주는 의무도 동시이행관계에 있습니다. 상대방이 돌려줄 의무를 이행 제공하지 않는 경우 그 관계에 맞는 항변을 할 수 있습니다. 따라서 대금을 반환하라는 요청과 이미 이전받은 권리를 반환할 조건을 함께 정해야 계약을 끝낸 뒤 한쪽만 이행을 마친 불균형을 피할 수 있습니다.
반환청구의 이자도 청구 근거에 따라 달라질 수 있습니다. 불이행 해제에서는 받은 날부터 이자를 더하는 원상회복 규정이 적용되고, 무효에 따른 부당이득은 수익자의 선의·악의 등에 따라 반환 범위가 달라집니다. 서로 다른 반환 근거를 같은 이율·기산일로 전제하면 실제로 돌려받을 수 있는 금액을 잘못 계산할 수 있습니다.
이행에 착수했는지 역시 단지 계약서를 쓴 때가 아니라 실제로 약정 의무의 이행을 시작했는지에 관한 문제이므로, 계약금이라는 명칭만으로 배액 반환 조건을 확정할 수는 없습니다.
계약금 두 배와 위약금도 반드시 지급해야 하나요?
해약금 해제나 약정한 불이행 배상의 조건에 해당하는 금액만 지급할 의무가 있습니다. 해약금 해제는 당사자 어느 쪽도 이행에 착수하기 전이라는 조건이 있습니다. 중도금 지급 등으로 이행에 착수했다면 계약금을 포기하거나 배액을 주겠다는 통지만으로 계약이 끝나지는 않을 수 있습니다.
계약서에 불이행 때 계약금 상당액을 배상한다는 조항이 있다면 그 불이행 조건에 해당해야 합니다. 위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다하면 감액을 구할 수 있습니다. 계약금 원금의 반환과 별도 배상액을 합쳐 배액이라는 것인지도 금액에 영향을 줍니다.
유효한 계약을 불이행으로 해제해도 손해배상청구가 없어지는 것은 아닙니다. 약정이 없다면 실제 손해와 상대방의 책임, 불이행과 손해 사이의 인과관계가 필요하고 특별손해에는 예견 가능성도 문제됩니다. 반대로 무효인 계약을 전제로 반환을 구하면서 유효한 계약의 위반에만 적용되는 위약금을 그대로 더하면 청구의 전제가 충돌할 수 있습니다.
계약을 합의로 끝낼 때에는 반환 원금과 지급일뿐 아니라 이자·배상, 남은 청구의 포기 범위도 합의 내용이 됩니다. 일부 돈을 먼저 받으면서 나머지 권리까지 포기하는 문구를 받아들이면 추가 반환을 요구하기 어려워질 수 있습니다. 등기일만 뒤로 미루는 합의가 기존 위반이나 무효 문제를 모두 해소하는 것도 아닙니다.
반환 근거가 인정된다면 계약금을 곧바로 포기하는 대신 지급한 돈과 인정되는 손해의 회복을 구할 수 있습니다. 매도인도 배액 반환 조건이나 배상 약정이 적용되지 않는 부분, 부당히 과다한 예정액의 감액을 구해 책임 범위를 넘는 지급을 줄일 수 있습니다.
재건축 1+1 작은 집의 계약을 맺은 뒤 전매제한과 계약금 반환 문제를 알게 되셨나요?
관련 법령 및 판례
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1+1 소형주택의 제한과 처벌
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② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017.10.24, 2020.6.9, 2021.4.13>
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라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.
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② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.
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제136조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2017.8.9, 2019.4.23, 2022.2.3, 2023.12.26, 2024.12.3>
8. 제76조제1항제7호라목 단서를 위반하여 주택을 전매하거나 전매를 알선한 자
사기·착오 취소와 반환
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제109조(착오로 인한 의사표시)
①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
②전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. -
제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)
①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
②상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
③전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. -
제141조(취소의 효과) 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다. 다만, 제한능력자는 그 행위로 인하여 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환(償還)할 책임이 있다.
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제146조(취소권의 소멸) 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년내에 법률행위를 한 날로부터 10년내에 행사하여야 한다.
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제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
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제746조(불법원인급여) 불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다. 그러나 그 불법원인이 수익자에게만 있는 때에는 그러하지 아니하다.
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제748조(수익자의 반환범위)
①선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 전조의 책임이 있다.
②악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다. -
제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
이행을 안 한 계약의 해제
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①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
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①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
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제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
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제545조(정기행위와 해제) 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 전조의 최고를 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.
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제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
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제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. -
제549조(원상회복의무와 동시이행) 제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다.
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제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
해약금·위약금과 추가 배상
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제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
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제393조(손해배상의 범위)
①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다. -
①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
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제565조(해약금)
①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
관련 판례
대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다211003 판결
[판시사항]
[1] 법률행위의 당사자에게 일정한 의무를 부과하거나 일정한 행위를 금지하는 법규에서 이를 위반한 법률행위의 효력을 명시적으로 정하지 않은 경우, 그 법률행위의 효력을 판단하는 방법
[판결요지]
[1] 계약 등 법률행위의 당사자에게 일정한 의무를 부과하거나 일정한 행위를 금지하는 법규에서 이를 위반한 법률행위의 효력을 명시적으로 정하고 있는 경우에는 그 규정에 따라 법률행위의 유ㆍ무효를 판단하면 된다. 법률에서 해당 규정을 위반한 법률행위를 무효라고 정하고 있거나 해당 규정이 효력규정이나 강행규정이라고 명시하고 있으면 이러한 규정을 위반한 법률행위는 무효이다. 이와 달리 이러한 규정을 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우에는 규정의 입법 배경과 취지, 보호법익과 규율 대상, 위반의 중대성, 당사자에게 법규정을 위반하려는 의도가 있었는지 여부, 규정 위반이 법률행위의 당사자나 제3자에게 미치는 영향, 위반행위에 대한 사회적ㆍ경제적ㆍ윤리적 가치평가, 이와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 등 여러 사정을 종합적으로 고려해서 효력을 판단해야 한다.
대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다1782 판결
[판결이유 발췌]
민법 제746조가 규정하는 불법원인이라 함은 그 원인되는 행위가 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우를 말하는 것으로서 법률의 금지에 위반하는 경우라 할지라도 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하지 않는 경우에는 이에 해당하지 않는다고 할 것이다(대법원 1981. 7. 28. 선고 81다145 판결, 1983. 11. 22. 선고 83다430 판결 등 참조).