조합의 통지 하자로 분양신청 기회를 잃었다면 현금청산 대상에서 제외하도록 요구할 수 있습니다. 현금청산은 새 아파트 대신 기존 권리를 돈으로 정산하는 것입니다. 조합원으로서 분양신청을 할 자격이 있었는데도 적법한 통지를 받지 못한 경우라면, 신청 기회를 다시 부여받고 잘못된 관리처분계획의 취소·무효확인을 구해 분양받을 지위를 지킬 수 있습니다.
통지서를 읽지 못했다면 현금청산 처리가 무효인가요?
적법한 통지가 도달했다면 읽지 못했다는 이유만으로 무효가 되지는 않습니다. 통지 누락 때문에 신청할 수 없었던 경우와, 통지를 받을 수 있는 상태였지만 본인이 확인하지 않은 경우는 결과가 다릅니다.
도시정비법은 조합이 토지등소유자에게 분양신청기간과 종전 토지·건축물의 명세·가격, 추산 분담금 등을 통지하고 신문에 공고하도록 정하고 있습니다. 신문 공고만으로 개별 통지를 대신할 수는 없습니다. 다만 통지의 도달은 수령자가 내용을 알 수 있는 상태에 놓이면 인정될 수 있어, 반드시 본인이 봉투를 열어 읽어야 효력이 생기는 것은 아닙니다.
주소를 변경했다고 조합에 신고했는데도 조합이 알고 있는 새 주소로 보내지 않았다면 통지 하자가 문제될 수 있습니다. 반면 주소 변경을 알리지 않았고 조합이 정관상 주소와 절차에 따라 발송했다면, 실제로 받지 못했다는 주장만으로 청산 처리를 뒤집기 어려울 수 있습니다. 적법한 수령권한이 있는 사람이 받은 경우에도 본인의 열람 시점만을 기준으로 삼지는 않습니다.
반송 우편에 대해서는 정관상 추가 발송 요건이 있는지도 중요해집니다. 수원지방법원 안산지원에서는 정관에 따른 최초 발송과 추가 발송이 이루어진 사안에서 통지 하자를 인정하지 않았습니다. 정관에 발송일을 기준으로 하는 조항이 있더라도 아무 주소로나 보낸 우편이 모두 유효해지는 것은 아니며, 정당한 주소와 발송 절차가 전제입니다.
통지를 빠뜨린 조합의 계획을 뒤집은 판결도 있나요?
분양신청권이 있는 조합원에게 통지하지 않아 신청 기회를 잃게 한 계획 부분을 무효로 본 판결이 있습니다. 대법원에서는 적법한 개별 통지 없이 신청 기회를 잃은 조합원을 현금청산자로 정한 관리처분계획 부분에 중대하고 명백한 하자를 이유로 무효로 본 원심판단이 정당하다고 판결한 바 있습니다.
그 사건의 소유자들은 조합설립 동의서와 대표조합원 선임동의서를 제출했습니다. 조합은 매도인과 공동대표를 정하라는 안내만 했을 뿐 분양신청 통지를 하지 않았고, 이들이 신청하지 않았다는 이유로 현금청산 대상으로 계획을 세웠습니다. 조합원으로서 신청할 기회를 보장받아야 하는데 조합의 통지 누락으로 그 기회 자체가 사라졌다는 점이 결론의 이유였습니다.
따라서 구역 안에 부동산을 가지고 있다는 사실만으로 위 판결과 같은 결과가 생기지는 않습니다. 조합원 자격과 분양신청권이 전제이며, 통지 하자로 신청하지 못했다는 관계도 있어야 합니다. 분양받을 지위를 인정받더라도 특정 평형이나 동·호수가 곧바로 확정되는 것은 아닙니다. 지위 회복과 구체적인 배분 내용은 구별되는 문제입니다.
신청 기회를 되찾으려는 청구와 현금청산 금액을 올려 달라는 청구는 목적이 다릅니다. 현금청산 대상이라는 전제를 그대로 두고 평가금액의 증액만 요구하면 새 아파트를 분양받을 지위의 문제는 남습니다. 조합이 요구하는 청산 합의나 소유권 이전에 응하기 전에도, 분양을 원한다는 입장과 잘못된 청산 분류에 대한 이의를 분명히 할 필요가 있습니다.
대표조합원을 정해야 하는 소유관계라고 해서 조합이 분양신청 통지를 생략해도 된다는 결론은 아닙니다. 앞선 대법원 사건도 대표조합원 규정의 적용에 관한 원심 이유 일부는 잘못됐다고 보면서, 적법한 통지 없이 신청 기회를 잃게 한 계획 부분의 무효라는 결과는 유지했습니다. 대표 선임 문제와 통지 누락의 효과를 구별한 판단입니다.
반대로 조합원이 될 수 없는 양수인에게도 언제나 같은 분양신청권이 있다는 뜻으로 확대할 수는 없습니다. 본인이 분양을 신청할 자격을 가졌는지, 적법한 신청 절차가 열려 있었는지에 따라 새 아파트를 받을 지위를 회복할 청구의 전제가 달라집니다.
관리처분계획이 아직 인가되지 않았다면 어떻게 하나요?
조합에 신청 기회와 현금청산 분류의 정정을 요구할 수 있고, 필요한 경우 계획안 결의의 무효확인도 구할 수 있습니다. 관리처분계획은 새 재산의 배분과 비용부담 등을 정하는 계획입니다. 인가 전에 누락을 바로잡으면 잘못된 청산 분류를 전제로 후속 절차가 진행되는 것을 막을 수 있습니다.
조합에 관련 자료의 열람·복사를 서면으로 요청하면 법정 대상 자료는 원칙적으로 요청일부터15일 이내에 제공받을 수 있습니다. 통지서의 내용, 발송 주소와 반송 기록은 조합의 “정상 통지했다”는 설명에 반박할 직접 근거가 됩니다. 최초 관리처분계획 인가 신청 전에는30일 이상 공람을 하고 의견을 듣는 절차도 있습니다.
다만 공람 의견이나 이의를 냈다는 사실만으로 계획이 변경되거나 소송이 대신되지는 않습니다. 인가 전 계획안 결의의 무효확인을 구하는 경우에도 조합을 상대로 한 행정소송이 문제될 수 있습니다. 신청권이 있는 지위의 확인을 구할지, 계획안 결의의 무효확인을 구할지는 청구 내용과 사업 단계에 따라 달라지며, 아직 배분이 확정되지 않은 특정 아파트의 소유권부터 확인받는 방식은 맞지 않을 수 있습니다.
인가·고시 뒤에도 현금청산 대상에서 빠질 수 있나요?
자신을 현금청산자로 정한 관리처분계획 부분의 취소나 무효확인을 구할 수 있습니다. 인가·고시 뒤에는 조합을 상대로 계획 부분의 취소·무효확인을 구하는 행정소송이 문제됩니다. 인가 전 총회 결의나 관할청의 인가만 청구 대상으로 삼으면 현재 효력을 가진 계획의 하자를 바로잡지 못할 수 있습니다.
취소소송은 원칙적으로 처분을 안 날부터90일과 처분일부터1년이라는 두 기간을 모두 지켜야 합니다. 법정 행정심판을 거친 경우의 계산과 정당한 사유가 있는 경우의1년 기간 예외는 별도입니다. 뒤늦게 현금청산 통지를 받았다고 그날부터 언제나 새로 계산되지는 않으며, 조합의 답변을 기다리는 동안에도 제소기간은 자동으로 멈추지 않습니다.
무효확인소송에는 위90일·1년 제한이 없지만, 하자가 중대하고 명백해야 하고 확인을 구할 법률상 이익도 있어야 합니다. 취소소송 기한을 놓쳤다는 이유만으로 보통의 위법이 무효 사유로 바뀌는 것은 아닙니다.
계획이 인가된 뒤에는 현재 효력을 가진 계획의 어느 부분을 취소하거나 무효로 확인받을지가 청구 대상입니다. 과거 결의가 잘못됐다는 판단만 받아도 현재 분양대상자 명단이 저절로 바뀌는 것은 아닙니다. 본인의 현금청산 분류가 들어 있는 계획 부분에 대한 구제를 구해야 그 분류를 근거로 토지·건물을 넘기라는 요구에도 대응할 수 있습니다.
소송기한과 실체적 무효는 서로 다른 문제입니다. 통지를 읽은 날짜가 늦다는 설명만으로 제소기간이 남았다고 할 수 없고, 기한이 지났다는 사실만으로 계획의 하자가 더 중대해지는 것도 아닙니다. 실제 도달과 인식 시점에 따른 기간과, 통지 하자가 신청 기회에 미친 영향을 각각 근거로 삼을 수 있습니다.
소송을 내면 매도청구나 후속 사업도 멈추나요?
소송 제기만으로는 멈추지 않습니다. 후속 절차에는 요건을 갖춘 집행정지를 구하고 매도청구에는 별도로 방어할 수 있습니다. 집행정지는 회복하기 어려운 손해를 예방할 긴급한 필요가 있어야 하고, 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있으면 허용되지 않습니다. 무효확인을 구하는 경우에도 이러한 임시 보호가 문제될 수 있습니다.
조합원 지위를 임시로 정하는 가처분과 관리처분계획의 집행정지는 같은 절차가 아닙니다. 인가를 막는 민사 가처분만으로 모든 문제를 해결할 수는 없습니다. 이미 매도청구 소장을 받았다면 소유권 이전 요구에 민사상 반박을 하면서, 필요한 계획 취소·무효확인도 행정소송으로 진행해야 할 수 있습니다. 이전고시나 소유권 이전까지 진행되면 가능한 구제 범위가 달라질 수 있습니다.
새 아파트를 원한다면 통지 누락과 신청권을 근거로 현금청산 분류의 정정이나 계획 부분의 취소·무효확인을 구할 수 있습니다. 그 청구가 인정되면 부동산을 돈으로 정산하고 넘겨야 하는 지위에서 벗어나, 분양신청 기회와 분양받을 지위를 회복할 수 있습니다.
분양신청 통지를 못 받은 채 현금청산자로 분류되거나 매도청구를 받으셨나요?
관련 법령 및 판례
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분양신청 자격·통지와 현금청산 분류
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① 사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 90일(대통령령으로 정하는 경우에는 1회에 한정하여 30일의 범위에서 연장할 수 있다) 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2021.3.16, 2025.1.31>
1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
2. 분양대상자별 분담금의 추산액
3. 분양신청기간
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.
③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
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① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017.10.24>
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
계획의 공람과 자료 열람
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① 사업시행자는 제74조에 따른 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.
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④ 조합원, 토지등소유자가 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.
1. 토지등소유자 명부
2. 조합원 명부
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료
인가 뒤 취소·무효확인과 기간
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①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
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제35조(무효등 확인소송의 원고적격) 무효등 확인소송은 처분등의 효력 유무 또는 존재 여부의 확인을 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있다.
소송 중 임시 보호
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①취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다.
②취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 "執行停止"라 한다)를 결정할 수 있다. 다만, 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다.
③집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다.
관련 판례
대법원 2023. 6. 29. 선고 2022두56586 판결
[판시사항]
주택재건축사업 조합설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지 등 소유자로부터 각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지 등 소유자와 양도인들 사이에서는 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 하는지 여부(원칙적 적극)
[판결요지]
이와 같은 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하면, 주택재건축사업 조합설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지 등 소유자로부터 각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지 등 소유자와 양도인들 사이에서는 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용되어 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다.
서울고등법원 2022. 8. 18. 선고 2021누56376 판결
[판결이유 발췌]
분양신청통지는 사업시행자로 하여금 토지등소유자에게 정비사업에 참여할 것인지, 아니면 현금으로 청산받고 정비사업에 참여하지 아니할 것인지를 선택하는 기회를 부여하는 것으로, 적법한 분양신청통지는 재건축조합이 관리처분계획을 수립하는 과정에서의 본질적인 절차이다. 구 도시정비법 제48조 제1항에 의하면, 사업시행자는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 ‘분양대상자의 주소 및 성명’ 등이 포함된 관리처분계획을 수립하게 된다. 따라서 사업시행자가 토지등소유자에게 적법한 분양신청통지를 하지 아니하여 분양신청을 하지 못한 것이라면 그 분양신청의 현황을 기초로 수립된 관리처분계획은 필수적인 절차를 위반한 것으로 위법하고, 이는 재건축사업의 핵심 절차인 분양신청의 기회를 박탈한 것으로 그 하자의 정도는 중대하다고 할 것이다.
따라서 분양신청통지 절차를 거치지 않아 분양신청의 기회조차 제공하지 않음으로써 위법하여 무효가 된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 원고들은 구 도시정비법 제47조 제1항 및 피고 조합 정관 제44조 제4항의 ‘분양신청을 하지 아니한 자’ 또는 ‘인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자’에 해당하지 않는다.
수원지방법원 안산지원 2020. 5. 21. 선고 2018가합7624·2018가합10736 판결
[판결이유 발췌]
다만, 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조), 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날로 보아야 한다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결, 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조).
대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결
[판시사항]
[1]도시 및 주거환경정비법 제47조에 의하여 재건축조합이 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우, 토지 등 소유자의 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무의 관계(=동시이행)
[2] 재건축조합원이 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산대상자가 된 경우 조합원 지위를 상실하는지 여부(적극) 및 이때 조합원 지위를 상실하게 되는 시점(=분양신청기간 종료일 다음날)[판결이유 발췌]
분양신청을 하지 않거나 철회하는 등도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하다.
그리고 이 때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다.
대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결
[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송의 법적 성질(=행정소송법상 당사자소송)
[2] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있은 후에, 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 그 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상의 당사자소송에 해당한다.
[2] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다.
대법원 2017. 3. 9. 선고 2016두60577 판결
[판시사항]
[1] 행정처분의 효력발생요건으로서 도달의 의미
[2] 행정소송법 제20조 제1항이 정한 제소기간 기산점인 ‘처분 등이 있음을 안 날’의 의미 / 사회통념상 처분이 있음을 처분상대방이 알 수 있는 상태에 놓인 때에 처분상대방이 처분이 있음을 알았다고 추정할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 우편물이 등기취급의 방법으로 발송된 경우 그 무렵 수취인에게 배달되었다고 추정할 수 있는지 여부(원칙적 적극)[판결요지]
[1] 행정처분의 효력발생요건으로서의 도달이란 처분상대방이 처분서의 내용을 현실적으로 알았을 필요까지는 없고 처분상대방이 알 수 있는 상태에 놓임으로써 충분하며, 처분서가 처분상대방의 주민등록상 주소지로 송달되어 처분상대방의 사무원 등 또는 그 밖에 우편물 수령권한을 위임받은 사람이 수령하면 처분상대방이 알 수 있는 상태가 되었다고 할 것이다.
[2] 행정소송법 제20조 제1항이 정한 제소기간의 기산점인 ‘처분 등이 있음을 안 날’이란 통지, 공고 기타의 방법에 의하여 당해 처분 등이 있었다는 사실을 현실적으로 안 날을 의미하므로, 행정처분이 상대방에게 고지되어 상대방이 이러한 사실을 인식함으로써 행정처분이 있다는 사실을 현실적으로 알았을 때 행정소송법 제20조 제1항이 정한 제소기간이 진행한다고 보아야 하고, 처분서가 처분상대방의 주소지에 송달되는 등 사회통념상 처분이 있음을 처분상대방이 알 수 있는 상태에 놓인 때에는 반증이 없는 한 처분상대방이 처분이 있음을 알았다고 추정할 수 있다. 또한 우편물이 등기취급의 방법으로 발송된 경우 그것이 도중에 유실되었거나 반송되었다는 등의 특별한 사정에 대한 반증이 없는 한 그 무렵 수취인에게 배달되었다고 추정할 수 있다.대법원 2011. 4. 18.자 2010마1576 결정
[판시사항]
[1] 임시의 지위를 정하기 위한 가처분에 있어서 피신청인 적격 및 민사집행법상의 가처분으로 행정청의 행정행위 금지를 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 민사집행법 제300조 제2항이 규정한 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 그 성질상 주장 자체에 의하여 다툼이 있는 권리관계에 관한 정당한 이익이 있는 자가 가처분 신청을 할 수 있고, 그 경우 주장 자체에 의하여 신청인과 저촉되는 지위에 있는 자를 피신청인으로 하여야 한다. 한편 민사집행법상의 가처분으로 행정청의 행정행위 금지를 구하는 것은 허용될 수 없다.