재개발·재건축 및 지역주택조합 작성일 2026-10-18 수정일 2026-10-19

재건축부담금은 아파트를 판 사람과 산 사람 중 누가 내나요?

작성자: 전병욱 변호사

조합 시행 사업에서는 원칙적으로 조합이 납부하고, 매도인·매수인 사이 최종 부담은 유효한 매매특약 등에 따라 정산할 수 있습니다. 재건축부담금은 통상적 가격 상승분 등을 뺀 재건축 이익에 부과하는 돈입니다. 조합의 추가분담금과 다른 제도이며 매매특약과 지급내역에 따라 정산을 구할 수 있습니다.

집을 팔았으면 매수인에게만 청구하나요?

조합 시행 사업에서는 우선 조합이 법정 납부의무자입니다. 아파트를 팔았거나 샀다는 사실만으로 개인에게 전액 납부의무가 생기지는 않습니다.

조합이 해산했거나 조합 재산으로 부담금 등을 충당해도 부족한 경우에는, 재건축된 부과대상 주택을 공급받은 조합원에게 법정 요건에 따라 직접 납부를 요구할 수 있습니다. 이를 조합원의 2차 납부의무라고 합니다. 조합이 해산한 경우에는 법이 부담금 계산의 끝으로 정한 시점의 조합원을 대상으로 합니다. 누가 어떤 새 대지·건물을 받고 비용을 얼마나 부담하는지 등을 정하는 관리처분계획에는 각 조합원이 나눠 낼 비율이 들어갑니다. 개인의 2차 납부의무도 그 계획에 정한 자기 분담비율을 적용한 금액으로 한정됩니다.

조합 구성원으로서의 권리·의무인 조합원 지위가 누구에게 남았는지도 관련됩니다. 조합이 새 대지·건물의 소유권을 이전할 내용을 지방자치단체의 공식 간행물에 알리는 이전고시 이후에는, 법령이나 조합의 운영·권리의무를 정한 규칙인 정관에 특별한 정함이 없는 한 아파트를 팔았다는 사실만으로 조합원 지위가 매수인에게 자동으로 넘어가지 않습니다. 지위를 넘기기로 한 약정과 조합에 한 신고, 조합의 승낙 등을 별도로 따집니다. 그 전의 거래도 법에서 정한 조합원 자격과 양도 제한을 충족하는지에 따라 달라집니다.

대법원에서는 이전고시 뒤 아파트를 팔면서 조합원 지위·권리는 매도인이 유지하기로 한 사건에서 매도인의 조합원 지위가 유지된다고 판결한 바 있습니다. 이 판결은 조합원 지위에 관한 판단입니다. 재건축부담금의 매매특약이나 두 사람 사이의 최종 부담을 직접 정한 판결은 아니므로, 지위가 남는다는 사실에서 정산 결론까지 곧바로 도출할 수는 없습니다.

조합은 전체 재건축부담금을 각 조합원의 몫으로 나누는 배분의 기준과 비율을 관리처분계획에 명시해야 합니다. 법령은 계산의 시작 시점에 해당하는 각 조합원의 주택가격, 끝 시점 주택가격의 추정액, 종전 자산과 새로 받는 자산의 가격 차액을 정산하는 청산금 등을 고려하도록 합니다. 이 항목들을 반영한 뒤 각자에게 남는 이익인 순이익이 전체 조합원의 순이익에서 차지하는 비율을 기초로 분담비율을 정합니다.

따라서 전체 부담금을 세대 수로 나눈 평균액과 내 몫이 반드시 같지는 않습니다. 아파트를 얼마에 사고팔았는지만으로 개인 부담액이 정해지는 것도 아닙니다. 조합의 산출표가 관리처분계획에서 정한 비율과 다르거나 이미 낸 금액을 빠뜨렸다면, 그 차이를 특정해 잘못 계산한 부분의 정정을 요구할 수 있습니다. 최종 결정 전에 미리 추산하여 통지하는 금액을 예정액이라고 합니다. 상대방이 평균 예정액만 제시하며 정산금을 청구한다면, 실제로 해당 조합원에게 배분된 금액을 초과한 차액까지 지급할 의무가 있는 것은 아닙니다.

잘못 청구된 돈은 누구에게 줄여 달라고 하나요?

법정 요건을 갖추지 못한 개인 납부고지는 취소를 구하고, 조합의 잘못된 배분은 정정을, 매매 상대방의 중복 청구는 지급 거절을 할 수 있습니다.

요구한 사람	확인·반박할 내용
행정청의 개인 납부고지	2차 납부의무의 사유·대상·분담비율·고지액
조합의 개인 몫 통지	계획상 분담기준과 통지 근거, 미리 낸 돈의 반영
매매 상대방의 정산 요구	특약상 범위·한도·지급시기와 실제 납부·공제·환급

당사자 특약만으로 법정 납부의무자가 바뀌지는 않습니다. 상대방이 부담하기로 했어도 본인에게 온 적법한 고지에는 별도로 대응해야 합니다.

조합이 예정액을 법정 계좌에 사전 예치한 경우에는 최종 부과 단계의 차감도 적용됩니다. 법은 예치받은 금액에 고시된 정기예금이자율의 2배로 계산한 이자를 합한 금액을 최종 부담금에서 차감할 수 있도록 합니다. 이는 조합원과 매매 상대방이 사적으로 주고받은 정산금에 같은 이자를 붙인다는 규정이 아닙니다. 특약이 실제 최종 부담액을 기준으로 정산하도록 했다면, 사전 예치와 그에 따른 차감이 반영된 액수가 정산의 기초가 됩니다.

계약서에 적힌 예상액보다 더 내야 하나요?

부담 상한으로 약정했다면 초과 요구를 거절할 수 있고, 잠정 예상액에 불과하다면 최종액에 따른 추가 정산이 필요할 수 있습니다. 전액 부담, 일정액까지만 부담, 최종액과 차액 정산이라는 약속은 효과가 다릅니다. 문구 전체와 당시 설명·대금 산정 경위로 부담할 항목과 증액분·환급의 귀속을 해석해야 합니다.

대법원에서는 주식매매계약 사건에서 계약 문구와 체결 동기·경위, 계약 목적과 당사자의 실제 의사를 종합해 계약을 해석해야 한다고 판결한 바 있습니다. 이 일반적인 계약해석 기준에 비추어, 거래 당시 주고받은 설명과 정산 계산은 숫자가 한도였는지 잠정액이었는지를 밝히는 데 쓰입니다. 상대방이 ‘전액 부담’이라는 일부 문구만 제시한다면 다른 조항의 한도나 사후 정산 약속을 함께 주장할 필요가 있습니다.

조합은 관리처분계획에 따라 예정액의 전부나 일부를 미리 걷는 사전징수를 할 수 있습니다. 이때는 법에서 정한 지정 계좌를 통해 걷어 맡겨 두어야 하고, 조합원별 배분기준과 예정액, 계좌번호 등을 명시한 납부고지서를 통지해야 합니다. 단순히 예상 부담액을 알려준 것인지, 이러한 근거에 따라 실제 납부를 요구한 것인지가 다릅니다.

계약에서 최종 부담금이 결정돼야 지급의무가 생기도록 정했다면 그 조건이 충족됐는지가 쟁점입니다. 실제로 낸 뒤 정산하기로 했다면 약정에 맞는 납부가 있었는지와 그 금액을 따집니다. 반대로 일정 금액을 먼저 지급하기로 따로 약정했다면 최종액이 나오지 않았어도 그 약정의 지급시기가 문제될 수 있습니다. 최종액 미확정과 약정한 지급시기 전이라는 주장은 서로 다릅니다.

지급 조건을 갖췄고 기한도 지났다면 액수를 다툰다는 사정만으로 지연 책임이 없어지지는 않습니다. 반대로 아직 조건이 충족되지 않았다면 상대방의 선지급 요구에 조건이 충족되기 전에는 지급의무가 없다고 주장할 수 있습니다.

대신 냈거나 매매대금에서 뺐다면 어떻게 정산하나요?

약정상 상대방 몫에서 이미 반영·지급한 돈과 귀속되는 환급액을 정산해야 합니다. 납부영수증만으로 상대방이 전부 부담하기로 했다는 점까지 증명되지는 않습니다. 잠정 공제인지 최종 정산이었는지에 따라 남은 금액도 달라집니다.

계산을 위한 가정으로, 매수인은 1억원까지 내고 초과액은 매도인이 부담하기로 유효하게 약정했다고 해 보겠습니다. 그 특약에 해당하는 개인 부담액이 1억4천만원으로 정해져 매수인이 전부 냈고 다른 정산이 없다면, 매수인은 약정에 따라 초과액 4천만원의 지급을 요구할 수 있습니다. 매도인에게 납부액 전부를 청구했다면, 매도인은 특약상 자기 몫이 초과액이라는 점을 들어 나머지 1억원은 지급할 의무가 없다고 주장할 수 있습니다.

그런데 같은 4천만원을 매매대금에서 이미 빼고 최종 정산하기로 했다면, 다시 전액을 지급하라는 요구에는 그 공제 내역으로 대응해야 합니다. 미리 뺀 돈을 최종 금액이 나올 때까지 잠정 반영한 것인지, 그 돈으로 정산을 끝낸 것인지에 따라서도 잔액이 달라집니다. 나중에 부담금이 줄어 돌려받은 돈이 있다면, 그 환급액의 귀속과 차액 정산 약정도 계산에 반영해야 합니다.

약정이 없다면 부당이득반환 등 별도 근거가 필요합니다. 상대방의 이익과 자신의 손해, 법률상 근거 부재가 있어야 하므로 대신 냈다는 이유만으로 항상 전액 반환권이 생기지는 않습니다.

특약이 정한 한도·지급조건과 실제 배분액·정산 내역을 연결한 청구로 상대방이 부담할 약정금이나 초과 지급액의 반환을 구할 수 있습니다. 법정 고지의 하자는 별도로 대응해야 매매 정산만으로 해결되지 않는 징수 부담을 줄일 수 있습니다. 추가분담금 거래는 매매 후 추가분담금 안내처럼 해당 제도의 근거에 따라 정산해야 합니다.

상대방이 부담할 돈은 청구하고, 중복액이나 약속을 넘는 요구는 제외하도록 대응할 수 있습니다. 인정되는 범위에서 대신 낸 돈을 회수하거나 거래 뒤 남을 부담을 줄일 수 있습니다.

상대방 부담으로 정한 재건축부담금을 대신 내거나 한도 초과액을 요구받으셨나요?

상담 예약

재건축부담금은 아파트를 판 사람과 산 사람 중 누가 내나요?

집을 팔았으면 매수인에게만 청구하나요?

잘못 청구된 돈은 누구에게 줄여 달라고 하나요?

계약서에 적힌 예상액보다 더 내야 하나요?

대신 냈거나 매매대금에서 뺐다면 어떻게 정산하나요?

관련 법령 및 판례

법정 납부의무와 개인별 배분

예정액·사전징수와 개인 납부고지

조합원 지위와 조합의 비용 부과

매매특약상 한도·지급시기와 초과액 반환

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