재건축 중 살기 위해 산 대체주택 한 채는 요건을 갖추면 주택 수에서 제외하고, 장기보유 감경으로 재건축부담금을 줄일 수 있습니다. 집이 두 채라는 이유만으로 감경 대상에서 빠졌다면 대체주택의 취득·거주 요건에 맞게 부담금을 다시 계산하도록 요구할 수 있습니다. 다만 대체주택을 인정받는 것과 기존 주택을 오래 보유한 요건은 별개이며, 부담금 전부가 면제되는 제도는 아닙니다.
재건축 중 산 집은 어떤 경우에 주택 수에서 빠지나요?
사업시행계획인가 고시일 이후 재건축 중 거주할 목적으로 취득한 한 채로, 보유 중 세대원 전부 또는 일부가 1년 이상 거주한 집이 대상입니다. 인가 고시일은 관할 행정청이 사업계획을 인가한 사실을 공식적으로 알린 날입니다. 이때부터 어떤 주택을 취득했고 누가 실제로 살았는지가 대체주택 인정의 근거입니다.
계약서에 서명한 날짜와 법정 취득일은 다를 수 있습니다. 일반 매매와 신축 분양의 기준은 다음과 같습니다.
| 취득 방식 | 법정 취득일 |
|---|---|
| 일반 매매 | 소유권이전등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날 |
| 신축주택 분양·분양권 양수 | 잔금청산일과 사용승인서 교부일 중 늦은 날. 임시사용승인을 받았다면 잔금청산일과 임시사용승인일 중 늦은 날 |
계약은 인가 고시 전에 했어도 법정 취득일이 고시 뒤라면 계약일만을 이유로 제외할 수는 없습니다. 잔금을 모두 지급한 날과 등기접수일을 잘못 잡아 대체주택이 빠졌다면, 실제 취득일에 따른 감경 반영을 요구할 근거가 됩니다. 반대로 고시 뒤 계약서를 썼다는 사실만으로 취득 요건이 갖춰지지는 않습니다.
거주 요건은 세대원 전원의 거주가 아닙니다. 일부 세대원이 1년 이상 살았다면 전원이 살지 않았다는 이유만으로 대체주택 인정을 거절할 수 없습니다. 다만 세입자의 거주로 세대원의 거주를 대신할 수는 없습니다. 부과종료시점은 원칙적으로 준공인가일입니다. 이때 거주 요건이 부족했다면, 그 뒤 더 살아서 1년을 채웠다는 이유로 감경이 자동 소급되는 것도 아닙니다.
오래 보유했다면 부담금이 얼마나 줄어드나요?
부과종료시점에 1세대1주택자이고, 그때부터 역산한 해당 주택의 1세대1주택 보유기간이 6년 이상이면 장기보유 감경을 받을 수 있습니다. 대체주택 예외는 그 집 때문에 다주택자가 되는 문제를 해소하는 것이며, 기존 재건축 주택의 장기보유 요건까지 면제하는 것은 아닙니다.
감경비율은 6년 이상 10%, 7년 이상 20%, 8년 이상 30%, 9년 이상 40%, 10년 이상 50%, 15년 이상 60%, 20년 이상 70%입니다. 예를 들어 감경 전 본인 부담금이 1억 원이고 인정되는 보유기간이 12년이라면, 다른 요건도 갖춘 경우 50%인 5천만 원을 줄일 수 있습니다. 단순히 등기상 보유기간이 12년이라는 사실만으로 이 계산을 적용할 수는 없습니다.
법령상 세대원의 다른 주택 소유 이력이 있다면 1세대1주택으로 인정되는 기간이 전체 등기 보유기간과 다를 수 있습니다. 따라서 대체주택 한 채를 제외한 뒤에도 본인에게 인정될 보유기간과 감경비율에 따라 금액이 달라집니다. 대체주택을 주택 수에 잘못 넣어 감경을 전부 배제한 경우와, 장기보유 기간을 짧게 계산해 일부만 감경한 경우에는 정정을 요구할 금액도 다릅니다.
이 감경은 2024년 3월 27일 이후 재건축부담금을 결정·부과하는 사업부터 적용됩니다. 그 전에 준공됐다는 이유만으로 일률적으로 제외할 수는 없습니다. 양도소득세에서 인정되는 대체주택 비과세와도 다른 제도이므로, 세금 감면을 받았다는 사실만으로 재건축부담금의 요건을 대신할 수는 없습니다.
일반 매매와 신축 분양은 같은 날짜에 잔금을 내도 취득일이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 인가 고시 전에 잔금을 냈지만 고시 뒤 등기를 접수한 일반 매매라면 빠른 잔금청산일이 기준이므로 고시 이후 취득 요건을 충족하지 못합니다. 반면 신축 분양에서 잔금을 먼저 냈고 사용승인이 고시 뒤에 났다면 늦은 사용승인일이 취득일이 될 수 있습니다. 임시사용승인이 있었다면 그 날을 적용하므로, 정식 사용승인일만으로 감경 대상이라고 단정할 수는 없습니다.
감경액에 이자까지 다시 내라는 통지를 받으면 어떻게 하나요?
대체주택을 처분할 법정기한을 지켰는데도 징수했다면, 잘못 부과한 감경액과 이자의 취소·변경을 구할 수 있습니다. 대체주택을 보유한 채 감경받은 조합원에게는 나중에 그 집을 처분할 의무가 남으며, 이를 이행하지 않으면 감경받은 금액과 이자를 다시 부담할 수 있습니다.
처분기한은 부과종료시점부터 3년입니다. 종료시점이 2024년 3월 27일 전이라면 그날부터 3년입니다. 감경 통지일부터 새로 계산하는 기한은 아닙니다. 다만 일부 준공인가나 관계 행정청의 인가 등을 받아 사용을 시작한 경우에는 부과종료시점의 법정 예외가 적용될 수 있습니다.
처분기한은 사전통지와 최종 부과 단계에서 함께 통지될 내용입니다. 통지에 적힌 날이 실제 법정기한보다 이르거나 적법하게 처분한 사실이 빠졌다면 그 오류가 징수 금액에 미친 범위를 들어 취소·변경을 구할 수 있습니다. 반대로 입주일·등기일만으로 기한을 계산했거나 매매계약만 체결한 채 처분을 마치지 않았다면, 실제로 의무를 이행했는지가 문제됩니다.
실제 처분기한을 넘겼다면 나중에 팔 예정이라는 이유만으로 감경액과 이자 징수를 면할 수는 없습니다. 처음부터 대체주택을 잘못 제외해 감경받지 못한 경우에는 누락된 감경의 반영이, 감경 뒤 의무 위반을 이유로 다시 내라는 경우에는 실제 처분기한 위반이 없다는 이유로 감경액·이자 징수의 취소·변경을 청구할 수 있습니다.
처음 부담금이 1억원이고 장기보유 감경으로 5천만원을 줄였다고 가정하면, 처분기한 위반 때 회수하는 원금은 감경받은 5천만원입니다. 원래 감경되지 않은 나머지 5천만원을 같은 사유로 다시 징수하는 것은 아닙니다. 반대로 기한 안에 처분을 마쳤다면 감경액과 그 이자를 회수할 사유가 없으므로, 그 처분 사실을 반영해 징수를 취소·변경하도록 청구할 수 있습니다. 이자는 감경액에 법령이 정한 고시이율 등을 적용하는 별도 금액이므로, 통지된 원금과 이자를 구분해야 잘못 증가한 부분이 드러납니다.
감경 누락과 부당한 징수는 어떻게 바로잡을 수 있나요?
누락된 감경을 반영한 부담금 재산정과, 잘못된 감경액·이자 징수의 취소·변경을 구할 수 있습니다. 다만 조합 사업의 법정 납부의무자는 원칙적으로 조합입니다. 조합원에게 배분액 안내가 왔다는 사실만으로 개인이 곧바로 행정청 상대 소송을 낼 수 있는 것은 아닙니다.
조합의 내부 안내 단계라면 대체주택을 다주택으로 잘못 적었거나 실제 거주기간을 누락한 부분을 보완해, 행정청에 낼 감경 자료와 개인 부담액을 고치도록 요구할 수 있습니다.
행정청의 법정 사전통지를 받은 납부의무자는 받은 날부터 50일 이내 고지 전 심사로 감경 누락과 금액의 정정을 청구할 수 있습니다. 고지 전 심사는 최종 납부고지 전에 부과 내용을 다시 심사해 달라는 절차입니다. 조합 명의 통지라면 해당 감경 사유가 조합의 청구에 포함될 수 있고, 내부 예정액 안내만으로 이 50일이 시작되지는 않습니다.
최종 부과나 징수처분은 취소·변경을 구할 법률상 이익이 있는 사람이 심판·소송으로 정정을 청구할 수 있습니다. 중앙토지수용위원회에 하는 취소심판은 원칙적으로 처분을 안 날부터 90일·처분일부터 180일, 취소소송은 안 날부터 90일·처분일부터 1년의 두 기간을 각각 지키는 것이 기준입니다. 심판을 반드시 먼저 거쳐야 소송할 수 있는 것은 아니며, 불가항력·정당한 사유와 잘못된 기간 안내 등 각 법의 예외는 별도입니다.
법정 요건에 맞게 심판을 거친 소송은 재결서 정본 송달일부터 90일·재결일부터 1년이 기준입니다. 민원을 반복했다고 기간이 새로 생기지는 않습니다. 심판·소송만으로 징수가 멈추지도 않아 일시 중단을 구하는 집행정지에는 각 절차가 요구하는 손해·긴급성의 요건과 공공복리 제한이 적용됩니다.
| 부담이 늘어난 원인 | 정정을 구할 내용 | 얻을 실익 |
|---|---|---|
| 대체주택의 주택 수 제외 누락 | 취득·거주 요건을 반영한 주택 수 정정 | 감경 배제에 따른 초과 부담액 감액 |
| 1세대1주택 보유기간의 과소 산정 | 인정되는 보유기간·감경비율 재산정 | 누락된 장기보유 감경 반영 |
| 기한 내 처분 사실의 누락 | 처분 의무 이행을 반영한 징수 취소·변경 | 잘못 징수하는 감경액·이자의 부담 해소 |
감경에서 빠진 이유가 실제 취득·거주 사실과 다르다면, 그 오류와 본인에게 인정될 보유기간을 반영한 금액의 정정을 요구할 수 있습니다. 감경액과 이자를 다시 내라는 통지에도 처분 의무를 지킨 사실이 누락됐다면 그 부분의 취소·변경을 구해, 잘못 늘어난 부담을 줄일 수 있습니다.
재건축 중 살 집 때문에 감경에서 제외되거나 처분기한을 문제 삼는 통지를 받으셨나요?
관련 법령 및 판례
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대체주택의 주택 수 제외
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② 제1항에 따른 다른 주택의 범위에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 포함하지 아니한다.
2. 재건축사업의 시행기간 동안 거주를 위한 사유로 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
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⑥ 법 제14조의2제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 조합원이 속한 세대의 구성원이 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 「도시 및 주거환경정비법」 제50조제9항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제5항에 따른 사업시행계획인가의 고시일 이후 취득하여 보유하는 하나의 주택(보유기간 동안 해당 세대의 구성원 전부 또는 일부가 1년 이상 거주한 경우만 해당한다)을 말한다.
⑨ 법 제14조의2제1항에 따른 재건축사업의 대상이 되는 주택의 취득일과 이 조 제3항ㆍ제4항 및 제6항부터 제8항까지에 따른 주택의 취득일을 판단할 때에는 소유권이전등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날로 한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 경우에는 해당 호에서 정하는 날로 한다.
1. 신축주택을 분양(분양권을 승계취득한 경우를 포함한다)받은 경우: 잔금청산일과 사용승인서 교부일(임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용승인일을 말한다) 중 늦은 날
장기보유 감경과 개인 부담액 산정
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① 조합원이 속한 세대(조합원 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이 하는 가족으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 이하 같다)의 구성원이 재건축사업의 대상이 되는 주택(「주택법」 제2조에 따른 부대시설 또는 복리시설을 포함한다. 이하 "재건축대상주택"이라 한다) 외의 다른 주택(대통령령으로 정하는 준주택을 포함한다. 이하 같다)을 보유하지 아니한 경우로서 해당 조합원(이하 "1세대 1주택자"라 한다)이 부과종료시점부터 역산하여 6년 이상 재건축대상주택을 보유한 경우에는 제12조에 따른 부담금액 중 제6조제3항의 조합원별 분담기준 및 비율에 따라 해당 조합원이 분담해야 하는 부담금액에 다음 각 호의 보유기간(1세대 1주택자로서의 기간에 한정한다)에 따른 비율을 곱한 금액에 해당하는 재건축부담금을 감경한다. 이 경우 해당 조합원은 부과종료시점에 1세대 1주택자이어야 한다.
1. 보유기간이 6년 이상 7년 미만 : 100분의 10
2. 보유기간이 7년 이상 8년 미만 : 100분의 20
3. 보유기간이 8년 이상 9년 미만 : 100분의 30
4. 보유기간이 9년 이상 10년 미만 : 100분의 40
5. 보유기간이 10년 이상 15년 미만 : 100분의 50
6. 보유기간이 15년 이상 20년 미만 : 100분의 60
7. 보유기간이 20년 이상 : 100분의 70 -
③부과종료시점은 해당 재건축사업의 준공인가일로 한다. 다만, 부과대상이 되는 재건축사업의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 날을 부과종료시점으로 한다. <개정 2017.2.8, 2017.3.21, 2020.6.9>
1. 관계법령에 의하여 재건축사업의 일부가 준공인가된 날
2. 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날
3. 그 밖에 대통령령으로 정한 날
대체주택 처분기한과 감경액·이자 징수
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③ 제1항에 따라 재건축부담금이 감경된 경우 제2항제1호 또는 제2호의 주택을 보유한 자는 대통령령으로 정하는 기간 이내에 해당 주택을 처분하여야 한다.
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⑩ 법 제14조의2제3항에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
2. 법 제14조의2제2항제2호에 해당하는 경우: 부과종료시점(부과종료시점이 2024년 3월 27일 전인 경우에는 2024년 3월 27일)부터 3년
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③ 국토교통부장관은 제14조의2제2항제1호 및 같은 항 제2호의 사유에 따라 재건축대상주택 외의 다른 주택을 보유한 조합원에게 제14조의2제1항에 따라 1세대 1주택자 감경을 하는 경우에는 제1항에 따른 재건축부담금을 결정ㆍ부과할 때에 대통령령으로 정하는 바에 따라 제14조의2제3항에 따른 해당 주택의 처분기한을 함께 통지하여야 한다.
④ 국토교통부장관은 1세대 1주택자 감경을 받은 조합원이 제14조의2제3항에 따른 처분기한을 위반하여 해당 주택을 처분하지 아니한 경우에는 조합원에게 감경된 금액에 해당하는 재건축부담금에 대통령령으로 정하는 이자를 가산하여 징수하여야 한다.
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⑤ 법 제15조제4항에서 "대통령령으로 정하는 이자"란 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제24조제4항을 준용하여 산정한 금액을 말한다. 이 경우 "부담금"은 "재건축부담금"으로 본다.
감경 누락의 심사·심판·소송과 집행정지
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①제15조에 따라 재건축부담금을 통지받은 납무의무자는 부담금에 대하여 이의가 있는 경우 사전통지를 받은 날부터 50일 이내에 국토교통부장관에게 심사(이하 "고지 전 심사"라 한다)를 청구할 수 있다.
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제18조(재건축부담금의 징수 등) 재건축부담금의 납부의 고지, 납부의 연기 및 분할납부, 징수방법, 행정심판의 특례 등 재건축부담금의 납부ㆍ징수에 관하여 이 법에 규정되어 있는 것을 제외하고는 「개발이익환수에 관한 법률」 제15조부터 제17조까지, 제19조부터 제23조까지와 제26조의 규정을 준용한다. 다만, 2차 납부의무 조합원에 대한 납부고지는 「국세징수법」 제7조를 준용한다.
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제26조(행정심판의 특례)
① 개발부담금 등의 부과ㆍ징수에 이의가 있는 자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있다.
② 제1항에 따른 행정심판청구에 대하여는 「행정심판법」 제6조에도 불구하고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 중앙토지수용위원회가 심리ㆍ의결하여 재결(裁決)한다. <개정 2010.1.25> -
① 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구하여야 한다.
② 청구인이 천재지변, 전쟁, 사변(事變), 그 밖의 불가항력으로 인하여 제1항에서 정한 기간에 심판청구를 할 수 없었을 때에는 그 사유가 소멸한 날부터 14일 이내에 행정심판을 청구할 수 있다. 다만, 국외에서 행정심판을 청구하는 경우에는 그 기간을 30일로 한다.
③ 행정심판은 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 청구하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
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①취소소송은 법령의 규정에 의하여 당해 처분에 대한 행정심판을 제기할 수 있는 경우에도 이를 거치지 아니하고 제기할 수 있다. 다만, 다른 법률에 당해 처분에 대한 행정심판의 재결을 거치지 아니하면 취소소송을 제기할 수 없다는 규정이 있는 때에는 그러하지 아니하다.
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①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
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①취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다.
②취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 "執行停止"라 한다)를 결정할 수 있다. 다만, 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다.
③집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다.
개정 감경제도의 적용시점
재건축초과이익 환수에 관한 법률 부칙 제19850호 제2조
제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재건축부담금을 결정ㆍ부과하는 재건축사업부터 적용한다.