실제 세대 관계나 앞선 당첨 이력에 제한 적용의 잘못이 있다면 잘못된 분양제외의 취소·정정을 요구해 새 아파트를 분양받을 기회를 지킬 수 있습니다. 자녀 집에 임시 전입했다는 말만으로 충분하지는 않지만, 당시 주거·생계를 달리한 사실이 세대의 적용 오류를 뒷받침하는 경우에는 그 오류를 이유로 분양제외의 정정을 요구할 수 있습니다.
어떤 당첨 이력 때문에 제한되나요?
투기과열지구 정비사업에서 선정된 사람과 그 세대원의 후속 정비사업 분양신청이 5년간 제한됩니다. 다른 투기과열지구 정비사업의 신청이 그 선정일부터 5년 이내인지가 문제됩니다. 앞선 조합원분양 선정일은 최초 관리처분계획 인가일이므로 조합설립일·신청일과 구별해야 합니다.
따라서 제한은 각 사업의 최초 관리처분계획 인가 내용과 분양대상자 명세에 실제 선정 이력이 있고, 투기과열지구 지정과 현재 분양신청일 등 법정 요건이 맞는 경우에 적용됩니다. 앞선 선정 당시와 현재 신청에 필요한 지구 지정 요건이 충족됐는지, 선정일부터 5년 이내인지가 각각 분양제외의 근거를 반박할 내용입니다. 조합이 근거로 삼은 사람이나 당첨 이력이 법정 대상과 다르다면, 세대 관계와 별도로 그 오류를 이유로 신청 제한의 정정을 요구할 수 있습니다.
일반 아파트 청약에서 적용하는 주택공급에 관한 규칙의 재당첨 제한은 적용 대상과 기간, 효과를 따로 정합니다. 청약홈에 표시된 제한기간만으로 정비사업 분양신청의 가능 여부를 결론 내릴 수는 없습니다. 또한 같은 세대의 소유자를 대표하는 조합원 수를 정하는 제39조, 공급할 주택 수를 정하는 제76조도 제72조와 구별해야 합니다. 조합원 자격이 인정된다는 설명만으로 후속 분양신청 제한까지 해결되지는 않습니다.
앞선 당첨의 사람·날짜·사업이 제한 요건에 맞지 않는다면 세대 관계와 별도로 제외의 근거를 반박할 수 있습니다.
주민등록이 같았어도 별도 세대라고 주장할 수 있나요?
당시 실제 주거와 생계가 분리돼 있었다면, 주민등록만으로 같은 세대라고 한 분양제외의 정정을 요구할 수 있습니다. 다만 아래 판례가 재당첨 제한의 세대에도 적용되는지는 별도 쟁점입니다.
대법원에서는 재개발사업의 조합원 수와 공급 주택 수에 관한 규정에서 세대란 실질적으로 주거와 생계를 같이하는 가구라고 판결한 바 있습니다. 주민등록상 같은 세대였지만 한 사람은 미국에, 다른 사람은 국내에 정주했던 사안에서, 주민등록만을 기준으로 한 원심판결, 즉 대법원에 앞서 사건을 판단한 수원고등법원의 판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 조합이 우선 주민등록을 기준으로 판단하더라도, 그 판단에 의문을 일으키는 사정과 자료가 나오면 실제 생활을 조사하는 방법을 제시했습니다.
당시 다른 주거를 유지했는지, 자녀 집으로 전입한 이유와 기간은 무엇인지, 전입 전후에는 어디에서 생활했는지를 연결해서 설명할 필요가 있습니다. 임대차와 주거비 지출 내역은 실제 생활 근거지와 대조하고, 생활비의 부담·이체 내역은 생계를 함께 꾸렸는지에 관한 설명과 대조할 수 있습니다. 잠시 도움을 받았다는 사정과 가구의 생계를 함께했다는 사정도 구체적인 생활관계에 따라 구별해야 합니다.
다만 이 판결은 재당첨 제한을 직접 판단하지 않았습니다. 규정의 목적과 적용 시점이 다르다는 반론도 있어, 판결 하나로 임시 전입자의 분양이 보장되지는 않습니다.
앞선 당첨 당시부터 독립 생활을 했다는 주장과, 실제 한 세대였다가 뒤에 분가한 경우는 다릅니다. 지금 주소를 나눈다고 과거 관계가 달라지거나 이미 생긴 제한이 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
제39조에는 조합설립인가 뒤의 세대분리와 19세 이상 자녀의 실제 분가 등에 관한 규정이 있습니다. 이는 조합원 수를 정하는 규정이므로, 그 예외가 제72조의 재당첨 제한도 곧바로 해제한다고 볼 수는 없습니다. 소득세법에서 사용하는 연령이나 소득 기준도 정비사업 재당첨 제한의 일률적인 독립세대 요건으로 가져올 수 없습니다.
위 판결이 적용한 조합원 수 규정에는 별도의 가족관계 특례도 있습니다. 배우자와 미혼인 19세 미만 직계비속은 실제 같은 세대인지와 관계없이 1세대로 보므로, 그 관계만으로 이루어진 소유자들에게 주거·생계가 따로라는 일반 원칙을 그대로 적용할 수는 없습니다. 반면 성년 자녀 집으로 잠시 전입한 부모의 세대 문제를 이 특례만으로 결론 내릴 수도 없습니다. 이 역시 조합원 수에 관한 규정의 설명이며, 재당첨 제한에는 해당 규정의 목적과 적용 시점에 맞는 세대 해석이 필요한 이유입니다.
오래전 산 집이면 새 제한을 피할 수 있나요?
개정 전 소유자에 대한 경과규정이 적용되면 제한을 피할 수 있지만, 이후 취득·당첨으로 그 보호에서 제외될 수 있습니다. 2017년 10월 24일 시행 개정법 전 투기과열지구의 토지등소유자에 관한 보호가 있지만, 이후 본인·세대원이 투기과열지구 정비사업구역의 토지 또는 건축물을 취득하여 그 사업의 조합원분양에 선정되거나, 투기과열지구 정비사업의 일반분양에 선정된 경우 등의 단서가 있습니다.
전부개정법상 조문 시행일인 2018년 2월 9일과 경과규정의 기준일을 혼동해서는 안 됩니다. 상속·결혼·이혼으로 자격을 취득한 경우의 법정 예외도 실제 취득·선정 이력에 맞춰 적용해야 합니다.
따라서 현재 분양을 받으려는 부동산의 취득일만 보는 것으로는 부족합니다. 본인과 관련 세대원의 다른 취득·선정 이력을 부칙의 단서와 대조해야 합니다. 제72조 제6항 자체에도 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우의 예외가 있지만, 취득 원인만 보고 적용을 단정하지 말고 어느 사업에서 언제 자격을 취득했고 언제 분양대상자로 선정됐는지를 밝혀 해당 예외가 적용된다는 근거를 제시해야 합니다.
제외를 바로잡으려면 어떤 청구를 하나요?
제한 오류에 따른 신청 정정이나, 위법하게 분양에서 제외한 결의·계획의 취소·무효확인을 구할 수 있습니다. 계획 전에는 제한 오류를 근거로 신청 처리의 정정을 요구하고, 인가 전 계획안 결의가 있다면 조합 상대 행정소송으로 결의무효확인을 구할 수 있습니다. 인가·고시 후에는 원칙적으로 조합을 상대로 제외 부분의 계획 취소·무효확인을 구합니다. 계획 전 특정 신축주택의 분양권을 일괄 확인해 달라는 청구에는 한계가 있습니다.
고시는 인가 내용을 공보에 알리는 절차입니다. 조합의 단순한 신청 거절 통지와 분양대상에서 제외하는 효력이 생긴 계획은 다르므로, 통지 뒤 계획이 수립·인가됐는지에 따라 청구를 조정할 수 있습니다.
대법원에서는 관리처분계획 수립 전에 장래 신축 주택을 분양받을 권리의 확인을 구한 소송은 부적법하다고 판결한 바 있습니다. 조합원이라는 지위와 구체적인 주택을 분양받을 권리는 구별되기 때문입니다. 통지서 제목만 보고 ‘분양권 확인소송’을 곧바로 제기하기보다, 이미 존재하는 결정과 계획을 대상으로 청구를 정해야 합니다.
인가 전 결의무효확인소송 중 인가·고시가 나면 계획 자체의 취소·무효확인으로 청구를 바꿀 필요도 생깁니다. 세대에 관한 주장이 타당하더라도 취소·무효확인의 대상을 잘못 정하면 법원이 그 주장의 옳고 그름을 판단하기 전에 소송이 끝날 수 있습니다. 따라서 실제 통지·계획·결의에 맞춰 청구를 정하고, 인가·고시 후에는 필요한 청구 변경을 해야 합니다. 단계별 일반 설명은 관리처분계획 다툼 안내에서도 볼 수 있습니다.
계획 취소소송은 원칙적으로 처분을 안 날부터 90일과 처분일부터 1년을 모두 지켜야 합니다. 법정 심판의 계산과 정당한 사유가 있는 경우의 1년 기간 예외는 별도입니다. 이의·자료요청으로 기간이 멈추지 않고, 무효확인에는 중대·명백한 하자가 필요합니다.
소송만으로 사업이 멈추지 않습니다. 인가 전 결의에는 필요한 가처분을, 인가 후 계획에는 회복하기 어려운 손해·긴급성과 공공복리 등 요건을 갖춘 집행정지를 구할 수 있습니다.
청산금액을 높여 달라는 청구만으로는 분양제외가 취소되지 않습니다. 분양을 원한다면 세대 관계나 경과규정의 적용 오류를 자신을 제외한 결정·계획의 위법 사유로 연결하여, 그 효력을 없애는 청구와 임시 보호를 구할 수 있습니다.
잘못된 재당첨 제한을 근거로 분양에서 제외한 결정·계획의 정정을 구할 수 있습니다. 적용 오류가 인정되면 현금청산 대신 새 아파트를 분양받을 기회를 지킬 근거가 됩니다.
자녀 집 임시 전입을 이유로 재건축 분양에서 제외돼 현금청산 통지를 받으셨나요?
관련 법령 및 판례
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정비사업 재당첨 제한과 청산
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⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.
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① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.
3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
조합원 수·공급 주택 수와 일반 청약의 구별
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① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
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① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
개정 전 소유자의 경과규정
도시 및 주거환경정비법 부칙 제14567호 제37조의2
제37조의2(투기과열지구 내 분양신청 제한에 관한 경과조치) 법률 제14943호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 제72조제6항의 개정규정에도 불구하고 같은 개정법률 시행 전 종전의 규정을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 법률 제14943호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 같은 개정법률 제48조제1항제3호가목의 분양대상자로 선정된 경우
2. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 법률 제14943호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 같은 개정법률 제48조제1항제3호나목의 분양대상자로 선정된 경우
청구의 대상·변경과 임시 보호
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①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
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①취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다.
②취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 "執行停止"라 한다)를 결정할 수 있다. 다만, 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다.
③집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다.
관련 판례
대법원 2025. 3. 27. 선고 2022두50410 판결
[판시사항]
구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제2호 전문, 제76조 제1항 제6호 등에서 말하는 ‘1세대’, ‘하나의 세대’ 내지 ‘동일한 세대’가 실질적으로 주거와 생계를 같이하고 있는 가구를 의미하는지 여부(적극)
[판결요지]
구 도시 및 주거환경정비법(2021. 3. 16. 법률 제17943호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제39조 제1항 제2호 전문, 제76조 제1항 제6호나 구 경기도 도시 및 주거환경정비 조례(2021. 11. 2. 경기도 조례 제7249호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 경기도 조례’라고 한다) 제26조 제1항 제1호에서 말하는 ‘1세대’, ‘하나의 세대’ 내지 ‘동일한 세대’는 실질적으로 주거와 생계를 같이하고 있는 가구를 의미한다고 보아야 한다.
③ 구 도시정비법 제39조 제1항 제2호 후문 전단에 따르면, ‘배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속’은 세대의 공통 여부를 불문하고 1세대로 간주되어 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가지므로, 여러 명의 토지 등 소유자가 이러한 관계만으로 이루어진 경우에는 사업시행자인 조합이 따로 1세대 여부를 판단할 필요가 없다.
그리고 나머지 경우에 대하여 실질적으로 주거와 생계를 같이하는지를 기준으로 1세대 여부를 판단하더라도, 사업시행자인 조합은 1차적으로 주민등록표 등 공부를 기준으로 1세대인지를 확정할 수 있고, 토지 등 소유자·이해관계인의 의견 제출이나 이의, 그 밖에 조합에 현출된 사정을 통하여 그와 같이 확정함에 의문이 있는 때에는 추가적인 서류나 자료를 제출받아 이에 기하여 실질적인 주거와 생계의 공통 여부를 조사·확인하는 방식을 취함으로써 신속하고 안정적인 사업 진행에 대한 지장을 최소화할 수 있다.
대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결
[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송의 법적 성질(=행정소송법상 당사자소송)
[2] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있은 후에, 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 그 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상의 당사자소송에 해당한다.
[2] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다.
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[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송이 행정소송법상 당사자소송인지 여부(적극) 및 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되는지 여부(적극)
[판결요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상 당사자소송에 해당한다. 그리고 이러한 당사자소송에 대하여는 행정소송법 제23조 제2항의 집행정지에 관한 규정이 준용되지 아니하므로(행정소송법 제44조 제1항 참조), 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여는 행정소송법 제8조 제2항에 따라 민사집행법상 가처분에 관한 규정이 준용되어야 한다.
대법원 2019. 12. 13. 선고 2019두39277 판결
[판시사항]
도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발·재건축 정비사업에서 조합원이 관리처분계획 수립 전 단계에서 곧바로 조합을 상대로 공법상 당사자소송의 방식으로 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권의 확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결이유 발췌]
도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발·재건축 정비사업에서 사업 시행의 결과로 만들어지는 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권(이하 ‘수분양권’이라고만 한다)은 조합원이 된 토지 등 소유자에게 분양신청만으로 당연히 인정되는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 각호의 기준에 따라 수립되는 관리처분계획으로 비로소 정하여진다. 따라서 조합원은 자신의 분양신청 내용과 달리 관리처분계획이 수립되는 경우 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 항고소송의 방식으로 구할 수 있을 뿐이지, 곧바로 조합을 상대로 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 참조).