대금 지급과 동시에 등기·인도하라는 판결이라면, 조합의 지급이나 적법한 이행제공 전에는 집을 먼저 넘기라는 요구를 거절할 수 있습니다. 재건축 매도청구 판결이 확정돼도 조합의 대금 지급의무는 남습니다. 대금을 받아 매매를 마칠 수도 있고, 해제 요건을 갖춰 계약을 끝내고 인도집행을 막는 청구도 가능합니다.
다만 계좌에 돈이 들어오지 않았다는 사정과 조합이 의무를 이행하지 않았다는 사정은 다릅니다. 유효한 공탁이 있거나 등기 절차가 이미 진행됐다면 필요한 구제도 달라집니다.
판결이 확정됐으니 먼저 이사하라는 말을 따라야 하나요?
판결이 대금 지급과 등기·인도의 동시이행을 명했다면, 소유자에게 먼저 이사할 의무가 생기는 것은 아닙니다. 조합의 대금 지급의무와 소유자의 소유권이전등기·인도 의무는 동시이행관계에 있어 서로 동시에 이행하는 것이 원칙입니다. 인도는 집을 비우고 조합이 점유하도록 넘기는 것입니다.
판결 주문은 법원이 누구에게 무엇을 명했는지 적은 부분입니다. 여기에 ‘대금을 지급받음과 동시에’라는 조건이 붙었는지, 인도까지 명했는지, 담보권 말소나 공제액을 어떻게 정했는지에 따라 거절할 범위가 정해집니다. 판결 확정만으로 조건이 사라지지는 않습니다.
조합이 인도 강제집행을 시작하려면 자신이 부담하는 반대의무를 이행하거나 적법하게 제공했다는 증명이 필요합니다. 반대의무는 집을 넘겨받는 대신 조합이 이행할 대금 지급의무를 뜻합니다. 조합이 ‘집행 가능한 판결이 있다’고 말하더라도, 동시이행 조건을 충족했는지가 집행을 시작할 별도 요건입니다.
계약을 유지하면서 대금과 이자를 받을 수 있나요?
조합에 매매대금 지급을 청구하고, 지급 지체가 인정되는 기간의 지연손해금도 청구할 수 있습니다. 지연손해금은 돈을 늦게 지급한 데 대한 배상금입니다. 다만 확정일 다음 날부터 모든 기간의 이자가 자동으로 붙는다는 뜻은 아닙니다.
동시이행관계에서는 원칙적으로 소유자도 등기·인도 의무를 이행하거나 적법하게 제공해 조합이 지급을 미룰 근거를 없애야 합니다. 이행제공은 의무를 이행할 준비를 갖추어 상대방이 받을 수 있도록 제공하는 것입니다. 지급기일과 자신의 제공 시점·계속 여부, 조합의 지급·공탁에 따라 지체 기간이 달라집니다. 제공을 중단해 조합이 동시이행을 이유로 지급을 거절할 권리를 다시 갖는 기간에는, 그 지급 지체를 전제로 한 지연손해금을 청구할 수 없습니다.
소유자에게 등기·인도를 명하면서 대금을 반대의무로 적은 판결은, 그 문구만으로 조합 재산을 압류할 수 있는 대금 지급 판결이 되지는 않습니다. 조합에 돈을 지급하라고 명한 집행 가능한 판결이나 조서가 따로 없다면 별도의 대금청구소송으로 지급을 구할 수 있습니다. 이미 끝난 소송에서 상대방에게 청구하는 반소를 새로 내는 절차와는 다릅니다.
돈을 계속 안 주면 확정판결 뒤에도 계약을 해제할 수 있나요?
자신의 의무에 맞는 이행제공과 지급 최고·해제 요건을 갖추면 계약을 해제할 수 있습니다. 최고는 상당한 기간을 주면서 의무를 이행하라고 요구하는 것입니다. 단순한 매매대금 미지급이나 시세 상승만으로 계약이 자동 종료되지는 않습니다.
원칙적으로 판결이 정한 등기서류 교부와 인도, 필요한 권리제한 말소를 이행할 준비를 갖추고 조합이 받을 수 있도록 제공해야 합니다. 조합이 미리 받기를 거절했거나 조합의 협력이 필요한 때에는 준비 완료를 알리고 받을 것을 요구하는 방식이 가능합니다. 인감증명서만 발급받거나 ‘돈을 주면 나가겠다’고 말한 것과는 구별됩니다.
등기서류를 대리인에게 맡겼더라도 조합이 보관 장소와 수령 방법을 모른다면 준비 사실만으로 제공을 마쳤다고 할 수는 없습니다. 등기와 인도를 대금 지급과 동시에 이행할 수 있는 상태로 제공하고, 상당한 기간 안에 지급하도록 요구하는 내용이 필요합니다. 그 기간을 모든 사건에서 7일이나 14일로 정할 수는 없습니다.
기간이 지나도 이행하지 않았다면 해제 의사표시로 계약을 끝낼 수 있습니다. 해제 통지는 조합에 도달해야 효력이 생깁니다. 미리 ‘그 기간까지 지급하지 않으면 해제된다’는 뜻까지 적법하게 전달한 경우와, 지급만 요구한 뒤 나중에 해제한 경우는 효력 발생 시점이 다릅니다. 내용증명을 보냈다는 사실만으로 통지 도달과 모든 해제 요건이 증명되지는 않습니다.
대법원에서는 구 주택법상 매도청구에 따른 이행판결이 확정된 뒤에도 일반적인 계약해제 법리가 적용된다고 결정한 바 있습니다. 등기의무를 제공하고 기한 안에 지급하지 않으면 해제된다고 통지했는데도 매수인이 지급하거나 제공하지 않은 사안이었습니다. 확정판결이 있다는 이유만으로 해제권까지 없어지는 것은 아니라는 근거입니다.
재건축조합을 상대로 한 창원지방법원 제1심에서도, 법원이 합의를 권하는 화해권고결정이 확정된 뒤 소유자가 등기서류를 대리인에게 보관하고 세 차례 지급을 요구한 사안에서 해제를 인정했습니다. 법원은 조합의 자금 부족과 지급 전망, 이사한 다른 소유자에게도 지급하지 못한 사정까지 고려해 선이사를 요구하는 것이 불합리하다고 보았습니다. 모든 소유자의 인도 준비가 면제된다는 판단은 아니며, 해당 제1심에는 항소 표시가 있어 이후 결론까지 확정된 사례로 볼 수는 없습니다.
조합이 뒤늦게 공탁하면 해제할 수 없나요?
이미 적법하게 해제됐다면 뒤의 공탁만으로 계약이 되살아나지는 않습니다. 공탁은 법정 요건에 따라 상대방을 위해 공탁소에 돈을 맡기는 제도입니다. 수령 거절·불능 등 요건을 갖춘 유효한 변제공탁은 지급을 대신할 수 있어, 공탁의 효력을 단순히 늦고 빠른 날짜로만 정할 수는 없습니다.
해제가 효력을 내기 전에 조합이 유효하게 지급·공탁하거나 적법한 이행제공을 했다면 계속 미지급 상태라는 전제부터 달라집니다. 최고 기한은 지났지만 별도의 해제 통지는 아직 도달하지 않은 경우에도, 기한 경과에 따른 해제 의사표시가 앞서 있었는지가 결론에 영향을 줍니다.
공탁액이 판결에 맞는지, 누구를 위해 공탁했는지, 어떤 반대의무를 이행해야 수령할 수 있게 했는지도 효력과 관련됩니다. 소유자가 임의로 돈을 찾지 않았다는 이유만으로 조합의 채무가 계속 남는 것도 아닙니다. 자기 의무의 제공, 최고, 해제 도달, 지급·공탁의 내용을 연결한 주장이 있어야 ‘늦게 공탁했으니 무효’라는 주장에 그치지 않고 계약 종료에 따른 집행 배제를 구할 수 있습니다.
집행이 예고됐다면 어떤 소송으로 집을 지킬 수 있나요?
적법한 해제로 인도의무가 소멸했다면 청구이의의 소와 강제집행정지 신청으로 인도집행을 막는 결정을 구할 수 있습니다. 청구이의는 판결에 적힌 청구가 뒤의 사유로 소멸했다며 강제집행을 허용하지 말라고 요구하는 소송입니다. 원칙적으로 제1심 판결법원에 제기하며, 이의 사유는 사실과 증거에 관한 심리를 마친 변론종결 뒤에 생겨야 합니다. 변론 없이 한 판결은 선고 뒤가 기준입니다.
해제가 그 기준시점 뒤에 적법하게 이루어졌다는 점을 주장해 기존 판결에 따른 인도집행의 불허를 구하는 것입니다. 앞선 소송의 매도청구 요건이나 감정가격을 그대로 다시 심사받는 절차는 아닙니다.
소송 접수만으로 집행이 멈추지는 않습니다. 별도의 정지 결정을 받아 필요한 담보를 제공하고 그 결정을 집행기관에도 제출해야 합니다. 법원은 해제 주장의 법률상 근거와 이를 뒷받침하는 사실을 심사해 정지 여부와 담보 조건을 정합니다. 인도 예정일이 임박했다면 해제 통지만 보내고 기다리는 동안 집행이 진행될 수 있어, 소송 대리와 정지 신청이 같은 시기에 필요한 이유입니다.
등기까지 조합 앞으로 넘어갔다면 같은 방법으로 되돌릴 수 있나요?
등기 의사표시가 이미 효력을 냈다면, 등기를 없애 달라는 말소청구 등으로 회복을 구해야 할 수 있습니다. 조건부 이전등기 판결에서는 조합의 반대의무 이행을 전제로 집행문을 내어 준 때 소유자가 등기에 필요한 의사를 표시한 것으로 보는 효력이 생깁니다. 집행문은 판결에 따라 집행할 수 있음을 표시하는 문서입니다. 인도집행에서의 이행제공과 등기 의사표시 발생에 필요한 반대의무 이행은 구별됩니다.
대법원에서는 의사표시를 명한 판결에 따라 그 효력이 이미 발생하면 집행이 완료되므로, 특별한 사정 없이 계속되는 집행을 전제로 청구이의를 할 수 없다고 판결한 바 있습니다. 조건부 의사표시도 집행문 부여로 효력이 발생한 뒤에는 일반적인 강제집행정지만으로 등기를 막을 수 없다는 대법원 결정이 있습니다.
따라서 등기를 아직 접수하지 않았어도 의사표시 효력이 먼저 발생했을 수 있습니다. 지급·공탁과 집행문 발급, 해제 도달의 선후에 따라 집행문 관련 불복이나 해제에 따른 등기 말소청구를 구별해야 합니다. 이미 이전된 권리의 회복에는 제3자의 권리도 영향을 미치므로, 인도집행을 멈추는 소송 하나로 등기까지 모두 원상회복된다고 전제할 수는 없습니다.
동시이행 주문에 따라 집을 먼저 넘기라는 요구를 거절하고, 계약을 유지하며 대금 지급을 청구할 수 있습니다. 적법하게 해제했다면 청구이의와 집행정지로 인도집행을 막는 결정을 구할 수 있습니다. 등기 의사표시가 이미 발생했다면 그 단계에 맞는 불복·말소청구로 소유권 회복을 구할 사안입니다.
재건축 매도청구 판결이 확정됐는데도 돈을 못 받고, 등기나 인도집행을 요구받고 계신가요?
관련 법령 및 판례
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제111조(의사표시의 효력발생시기)
① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다. -
제387조(이행기와 이행지체)
①채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다. 채무이행의 불확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다.
②채무이행의 기한이 없는 경우에는 채무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다. -
제397조(금전채무불이행에 대한 특칙)
①금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.
②전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다. -
제460조(변제제공의 방법) 변제는 채무내용에 좇은 현실제공으로 이를 하여야 한다. 그러나 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무의 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다.
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제487조(변제공탁의 요건, 효과) 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.
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제491조(공탁물수령과 상대의무이행) 채무자가 채권자의 상대의무이행과 동시에 변제할 경우에는 채권자는 그 의무이행을 하지 아니하면 공탁물을 수령하지 못한다.
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제536조(동시이행의 항변권)
①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. -
제543조(해지, 해제권)
①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. -
제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
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제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. -
제568조(매매의 효력)
①매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
②전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다. -
제24조(강제집행과 종국판결) 강제집행은 확정된 종국판결(終局判決)이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다.
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제41조(집행개시의 요건)
①반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다. -
제44조(청구에 관한 이의의 소)
①채무자가 판결에 따라 확정된 청구에 관하여 이의하려면 제1심 판결법원에 청구에 관한 이의의 소를 제기하여야 한다.
②제1항의 이의는 그 이유가 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결이 선고된 뒤)에 생긴 것이어야 한다.
③이의이유가 여러 가지인 때에는 동시에 주장하여야 한다. -
제45조(집행문부여에 대한 이의의 소) 제30조제2항과 제31조의 경우에 채무자가 집행문부여에 관하여 증명된 사실에 의한 판결의 집행력을 다투거나, 인정된 승계에 의한 판결의 집행력을 다투는 때에는 제44조의 규정을 준용한다. 다만, 이 경우에도 제34조의 규정에 따라 집행문부여에 대하여 이의를 신청할 수 있는 채무자의 권한은 영향을 받지 아니한다.
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제46조(이의의 소와 잠정처분)
①제44조 및 제45조의 이의의 소는 강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다.
②제1항의 이의를 주장한 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고, 사실에 대한 소명(疎明)이 있을 때에는 수소법원(受訴法院)은 당사자의 신청에 따라 판결이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 강제집행을 정지하도록 명할 수 있으며, 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명하거나 실시한 집행처분을 취소하도록 명할 수 있다. -
제49조(집행의 필수적 정지ㆍ제한) 강제집행은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 제출한 경우에 정지하거나 제한하여야 한다.
1. 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나, 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본
2. 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본 -
제263조(의사표시의무의 집행)
①채무자가 권리관계의 성립을 인낙한 때에는 그 조서로, 의사의 진술을 명한 판결이 확정된 때에는 그 판결로 권리관계의 성립을 인낙하거나 의사를 진술한 것으로 본다.
②반대의무가 이행된 뒤에 권리관계의 성립을 인낙하거나 의사를 진술할 것인 경우에는 제30조와 제32조의 규정에 따라 집행문을 내어 준 때에 그 효력이 생긴다. 대법원 2013. 3. 26. 자 2012마1940 결정
[판시사항]
구 주택법 제18조의2에서 정한 매도청구권의 행사에 따라 매매계약이 성립되었으나 일방 당사자가 이에 따른 채무를 이행하지 아니하는 경우, 상대방이 매매계약을 해제할 수 있는지 여부(적극) 및 이는 매도청구권자가 매도인을 상대로 매도청구권의 행사에 기한 매매계약상 의무에 관하여 이행청구소송을 제기하여 확정판결을 받은 후 자신이 매매계약상의 의무를 이행하지 아니하는 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)
[결정요지]
구 주택법(2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정되기 전의 것) 제18조의2에서 규정하고 있는 매도청구권의 행사에 따라 매매계약이 성립된 경우에 일방 당사자가 위 매매계약에 기하여 부담하는 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 그 채무불이행을 이유로 계약의 해제에 관한 일반법리에 좇아 위 매매계약을 해제할 수 있다고 할 것이다. 이는 매도청구권자가 매도인을 상대로 매도청구권의 행사에 기한 매매계약상의 의무에 관하여 이행청구소송을 제기하여 확정판결을 받았으나 그 후 자신이 위 매매계약상의 의무를 이행하지 아니하는 경우에도 다를 바 없다.
창원지방법원 2013. 8. 22. 선고 2013가단10348 판결
[판시사항]
甲 주택재건축정비사업조합이 조합 설립에 동의하지 않은 아파트 구분소유자 乙을 상대로 매도청구권을 행사하여 제기한 소송에서 화해권고결정이 확정된 후 매매대금을 공탁하고 위 아파트에 대한 부동산인도 강제집행을 신청하자, 乙이 화해권고결정에 의한 매매계약은 적법하게 해제되었다며 청구이의를 제기한 사안에서, 위 매매계약이 적법하게 해제되었다고 본 사례
[판결요지]
甲 주택재건축정비사업조합이 조합 설립에 동의하지 않은 아파트 구분소유자 乙을 상대로 매도청구권을 행사하여 제기한 소송에서 화해권고결정이 확정된 후 화해권고결정에 따른 乙의 매매대금 지급 이행 통지에 불응하다가 매매대금을 공탁하고 위 아파트에 대한 부동산인도 강제집행을 신청하자, 乙이 화해권고결정에 의한 매매계약은 적법하게 해제되었다며 청구이의를 제기한 사안에서, 화해권고결정에 따른 매매계약은 채무불이행을 이유로 해제할 수 있는데, 乙이 3차례에 걸친 내용증명으로 기한을 정하여 甲 조합에 매매대금 지급을 요구하면서 매매대금을 지급하지 않을 경우 매매계약은 없었던 것으로 한다는 내용을 명시하여 계약해제의 의사표시를 사전에 또는 묵시적으로 하였으며 甲 조합도 계약이 종료됨을 객관적으로 인식할 수 있었으므로, 위 매매계약은 마지막 내용증명에서 통보한 이행기간이 지남으로써 적법하게 해제되었다고 본 사례.
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[판시사항]
나. 조건부 의사진술을 명하는 재판과 강제집행의 정지
[결정요지]
2. 조건부 의사진술을 명하는 재판은, 그 조건이 성취되어 집행문이 부여될 때 의사를 진술한 것과 동일한 효력이 발생하고, 집행기관이 관여하는 현실적인 강제집행절차가 존재할 수 없으므로, 강제집행의 정지도 있을 수 없으니, 등기공무원은 강제집행정지결정에 구애됨이 없이 등기신청을 받아들여 등기기입을 할 수 있다.
대법원 1995. 11. 10. 선고 95다37568 판결
[판시사항]
의사의 진술을 명하는 판결이 확정된 경우, 그 판결에 대한 청구이의의 소의 허용 여부
[판결요지]
대지에 대한 수분양자 명의변경 절차의 이행을 소구함은 채무자의 의사의 진술을 구하는 소송으로서 그 청구를 인용하는 판결이 선고되고 그 소송이 확정되었다면, 그와 동시에 채무자가 수분양자 명의변경 절차의 이행의 의사를 진술한 것과 동일한 효력이 발생하는 것이므로 위 확정판결의 강제집행은 이로써 완료되는 것이고 집행기관에 의한 별도의 집행절차가 필요한 것이 아니므로, 특별한 사정이 없는 한 위 확정판결 이후에 집행절차가 계속됨을 전제로 하여 그 채무명의가 가지는 집행력의 배제를 구하는 청구이의의 소는 허용될 수 없다.